분양권 전매 후 기존주택 양도세 비과세 문제

네 맞습니다. 기재하신 것처럼 분양권 취득일로부터 3년 이내인 25년 9월까지 '비과세 요건'을 충족한 기존주택을 양도하거나 또는 분양권 취득일로부터 3년 이후 양도할 경우 아래 2번의 요건을 충족하시면 됩니다. 1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우 ▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득 b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도 c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것 2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우 ▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용) b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것 c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도 d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것 (관련법령) 소득세법 시행령 제156조의3 (주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

21년 이후 취득한 분양권을 보유 중에 신규주택을 취득할 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세는 불가능합니다. 두 주택 중 먼저 양도하는 것은 양도소득세가 과세가 되는 것이며, 나중에 양도하는 주택은 비과세 요건(최초 취득일~양도일까지 2년이상 보유 및 거주 등)을 충족하고 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안타깝지만 임대주택은 1세대 1주택 양도세 비과세는 불가능하며, 양도세 과세대상입니다. 분양권 취득(21.01.01 이후 취득분)이 임대주택 취득보다 먼저일 경우, 임대주택은 1세대 1주택 양도세 비과세는 불가능합니다. 양도세는 양도가액, 취득가액, 보유기간 등에 따라 계산되는 것이며 주택을 1년 미만 보유하고 양도할 경우, 양도차익에서 250만원 공제 후, 77%의 양도세율이 적용됩니다. 다만, 분양가격과 양도가격 차액이 크지 않다면 양도세 부담은 적을 것으로 보여집니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 자세한 상담을 원하실 경우, 별도 상담신청을 해주셔도 됩니다.

조정대상지역 지정전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택자인 경우 거주기간은 적용되지 아니합니다. 따라서 조정대상지역 지정일인 20년 6월 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 분양권 계약자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택자인 경우 1세대 1주택 판정시 거주요건은 적용되지 아니합니다. 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 (2018.2.13. 개정)

1. 증여세 증여재산은 공시가격이 아닌 시가로 평가합니다. 증여세에서 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월간의 해당재산의 매매가액, 감정가액, 유사자산의 매매사례가액으로 평가합니다. 따라서 증여세 계산을 위해서는 증여하려는 주택의 시가를 알아야 합니다. 성년이 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 2. 기존주택의 양도세 빌라를 자녀에게 증여한 이후에 기존주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 양도가액이 12억을 초과한다면 12억을 초과하는 비율만큼은 일부 양도세를 납부합니다. 단, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 당연히 자녀와 별도세대에 해당되어야 하는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.