부동산 매입 비용 현금영수증을 매수자 아닌 동거인 명의로 발급 시 양도세 필요경비 인정 될까요?

남편 명의로 생애최초주택을 매입했습니다. 아파트를 매도할 시점에는 혼인신고 후 공동명의로 전환할 예정입니다. 주택 매입 시 발생한 인테리어 비용에 대한 계약서와 현금영수증이 제 앞으로 발행되어 있습니다. 향후 양도세 필요경비로 인정을 받고 자 할 경우; 1. 현금영수증과 계약서 총액이 상이합니다. 수정해야 하나요? 2. 계약서는 원가+업체마진으로 구분되어 작성되어 있습니다. 이 경우 업체마진은 제외한 원가만 인정되는 걸까요? 3. 계약자명을 남편으로 변경해야 할까요?

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안녕하세요? 노우만 세무회계 손길현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 기본적으로 지출증명서류에 대한 입증은 실질적으로 지출한 자와 그 지출과 관련 증명서류의 명의가 모두 일치하는 것이 입증하는 측면이나, 이를 받아들이는 과세관청의 측면을 보았을때 가장 수월하고 리스크가 없습니다. 다만, 재산의 취득 등과 관련하여 이를 취득하는데 있어 지출한것이 증명이 된다면 계약서상의 명의와 실제 지출증명서류에 표기된 명의가 달라도 문제가 되지는 않습니다.(단, 지출의 입증이 되지 않는다면 문제가 되겠죠) 양도소득계산시에서도 지금 지출한 인테리어 비용이 실제 자산을 취득하는데 있어 자본적지출에 해당하는지는 질의자분의 의도상 별도의 검토는 하지 않겠지만, 세무상 인정되는 자본적지출에 해당하여 추후 양도세 계산시 차감하는데 취득가액에 포함되는 비용이고, 그 세무상 인정되는 증빙서류(세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)에 해당하여 그 지출된 것이 증명된다면, 문제가 될 여지는 크지 않을 것으로 판단됩니다. 2. 매입자인 질의자분입장에서 보았을때 추후 양도세 취득가액 또는 필요경비로 차감되는 것은 업체마진을 포함한 질의자분이 지출한 비용 전액입니다. 3. 공동명의로 진행하던, 남편의 명의로 진행하던 양도세는 결국 지분명의를 기준으로 나누어서 신고하는 것이므로 세금의 절세관련해여서는 큰 관련이 없어 보입니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 현금영수증 상의 기재금액이 양도세 필요경비로 공제 가능합니다. 다만, 인테리어 비용이라고 하여 전액 공제가 되는 것은 아니고, 건물의 가치를 증가시키는 '자본적지출'만 경비로 공제 가능합니다. 국세청이 예시하고 있는 자본적 지출은 아래와 같습니다. 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등 (예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 도움이 될 것입니다. https://blog.naver.com/cta_moonyh/222440990711 2. 1번의 답변처럼 자본적 지출에 해당되는 경우에만 경비로 공제 가능합니다. 3. 남편명의로 하지 않으셔도 관계 없습니다. 누구 명의로 하든지 간에 자본적 지출에 해당한다면 양도세 경비로 공제하여 양도세 계산이 가능합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 세무법인 세림택스 남궁찬호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 인테리어 비용에 대한 증빙(현금영수증 등)을 해당 주택 명의가 아닌 자로 발급받았더라도 해당 주택의 자본적 지출로 보는 경우에는 양도소득세 신고시 자본적 지출에 해당합니다. 다만 인테리어비용을 주택 명의인이 실제 지급한 것이 아니라 배우자가 대신 납부한 경우 해당 금액을 부부간 증여로 볼 가능성은 있습니다. 2. 양도소득세 신고시 들어가는 자본적지출 또는 필요경비는 본인이 실제 지급한 금액으로 계약서, 영수증 등 입증가능한 금액이면 됩니다. 즉 업체 마진을 고려하지 않고 실제 업체에 지급한 금액입니다. 3. 계약자를 남편명의로 하든 배우자 명의로 하든 큰 의미는 없을 것으로 판단됩니다. 답변이 도움되셨길 바랍니다.

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안녕하세요.홍대세무사 마포세무사휘온세무회계입니다 :)이번 시간에는 숙박공유업의 비용처리 및 부가가치세 신고방법에 대한 내용을 함께 살펴 보겠습니다.*숙박공유업의 사업자등록절차에 대한 내용은 아래의 링크를 참조해주세요 :)https://blog.naver.com/whiontax/222408612499숙박공유업(에어비앤비)사업자등록 절차[이태원세무사/용산세무사]안녕하세요. 이태원세무사 용산세무사 휘온세무회계입니다 :) 오늘은 에어비앤비 등 숙박공유업을 준비 중...blog.naver.com숙박공유업 비용처리 방법숙박업은 과세사업으로 모든 비용에 대하여 세금계산서나 현금영수증 등 적격증빙을 반드시 갖추어 비용처리해야 합니다.숙박업의 특성상 주로 발생하는 비용들은 아래와 같습니다.★ 예약 대행 사이트를 이용함에 따라 발생하는 수수료 및 광고비는 해당 사이트에서 대개 월별 또는 분기/연간 비용을 계산하여 세금계산서를 발급해 주기 때문에, 이 금액들도 모두 비용처리 가능숙박공유업 비용처리 문제숙박공유업은 일반 숙박업 비용의 많은 부분을 차지하는 숙박시설 및 시설 점검에 따른 비용이 비교적 적게 발생하기 때문에 비용처리할 수 있는 항목이 많지 않습니다.게다가 내 집을 활용하기 때문에 비품 구입, 전기료, 수도료, 관리비 등에서 자가 사용분과 숙박공유업 관련 사용분의 구분이 명확하지 않습니다.따라서, 자가 사용분과 숙박공유업 관련 사용분을 명확히 구분할 필요가 있습니다.숙박공유업 세금처리1. 부가가치세예약 대행 사이트(국내)를 이용하는 경우해당 사이트에서 월별, 분기별 또는 반기별로 부가가치세 신고용 자료 조회 후 매출 과세표준*에 포함하여 신고*국외 예약 대행 사이트를 이용하는 경우 세금계산서 발급이 안되기 때문에 기타 건 별에 포함하여 신고!숙박업은 물적 시설을 갖추고 용역을 제공하는 서비스업의 일종으로 부가가치세법상 과세사업자에 해당합니다.이용객으로부터 서비스 대금을 받을 때 부가가치세 10%가 포함된 금액으로 받아야 하며, 서비스 제공을 위해 매입한 비용은 면세 대상이거나 세법에서 정한 다른 사유가 없는 한, 모두 매입세액공제를 받을 수 있습니다.과세사업자이기 때문에 세금계산서 등을 발급해야 함이 원칙이지만, 대부분의 이용객이 일반 개인이거나 외국인이기도 하고, 대부분 중개플랫폼사로부터 정산받는 매출금액이 주요 수입의 원천이기 때문에 세금계산서 발급이 쉽지 않습니다.숙박공유업의 수입구조는 이용자가 현장에서 ①직접 결제 / 예약 대행 사이트를 통해 ②간접 결제하는 방식으로 이뤄져 있습니다.①직접 결제[신용카드, 직불카드 등]▶매출 내역 국세청에 바로 등록되어 투명한 매출 처리[현금]▶현금영수증 발급 의무 업종에 해당됨에 따라 건당 10만원 이상 시 반드시 현금영수증 발행, 국세청에 바로 등록되어 투명한 매출 관리※현금영수증 미발급 시 가산세 20% 부과[적립 쿠폰 등]▶ 10회 숙박 시 1회 무료 숙박 등과 같은 적립 쿠폰 형식으로 서비스 제공 시 용역의 무료 제공에 따라 매출로 인식X②간접 결제▶예약 대행 사이트에서 예약을 대신 받아 일정 수수료를 제외한 나머지 금액을 사업자의 계좌로 이체하여 주는 형식으로 매출 발생▶이때, 대행 사이트가 공제한 수수료 제외한 금액이 아닌 전체 총 결제금액을 기준으로 매출 인식(수수료는 비용처리, 대행 사이트에서 세금계산서*를 발급해 줌(국내 기준) *국외 대행 사이트는 세금계산서 발급X)▶만약, 대행 사이트에서 자체적으로 할인쿠폰 발급 시 할인된 금액을 차감한 나머지 금액을 매출로 인식, 대행 사이트와의 약정에 따라 수수료를 그만큼 할인받거나, 5:5로 공동 부담하는 등의 방식으로 수수료 정산2. 종합소득세숙박공유업 역시 사업소득으로 분류되기 때문에 수입 금액의 규모*에 따라 간편장부대상자 또는 복식부기의무자로 구분됩니다.*1억 5천만원 초과 시 : 복식부기의무자 7억 5천만원 초과 시 : 성실신고확인대상자★다만, 통신판매업 중개업자(플랫폼)를 통하여 숙박공간을 대여하고 연 500만원 이하의 사용료를 받는 경우 기타소득 원천징수로 납세의무 종결 가능(필요경비 60%인정)이번 시간에는숙박공유업 비용처리 및 부가가치세 신고방법에 관한 내용을 알아보았는데, 숙박공유업을 하고자 하시는 분들에게 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.이상으로 오늘의 휘온 포스팅은여기서 마치도록 하겠습니다.감사합니다 :)[홍대세무사 / 마포세무사][휘온 세무사와 무료 기장 상담하기 Click]

직원 명의 신용카드 사용금액의 법인비용 인정 여부법인, 법인세과-520 , 2014.11.28[ 제 목 ]직원 명의 신용카드 사용금액의 법인비용 인정 여부[ 요 지 ]종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 회신사례(서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14)를 참고하시기 바람.○ 서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급 받은 것을 사용하여야 하나, 종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」제126조의2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어 법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드사용금액으로 보지 아니하며, 지출한 복리후생비가 급여성격의 비용으로 보아 원천징수대상에 해당하는지는 별도로 사실판단 하여야 하는 것임.[ 관련법령 ]법인세법 제116조【지출증명서류의 수취 및 보관】1. 질의내용법인의 비용을 직원 개인명의 신용카드를 사용하여 지출할 경우, 법인비용으로 인정하는지 여부2. 관련 법령○법인세법 제116조【지출증명서류의 수취 및 보관】② 제1항의 경우에 법인이 대통령령으로 정하는 사업자로부터 재화나 용역을 공급받고 그 대가를 지급하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아 보관하여야 한다.다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.6.7>1. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드 매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우에는 그 증명서류를 포함한다. 이하 제117조에서 같다)2. 현금영수증3.「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서4. 제121조 및「소득세법」 제163조에 따른 계산서④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 증명서류의 수취・보관 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○법인세법 제25조【접대비의 손금불산입】② 내국법인이 한 차례의 접대에 지출한 접대비 중대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 접대비로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니한 것은 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다. 다만, 지출사실이 객관적으로 명백한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 접대비라는 증거자료를 구비하기 어려운 대통령령으로 정하는 국외지역에서의 지출 및 농어민에 대한 지출은 그러하지 아니하다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(이하신용카드등이라 한다)을 사용하여 지출하는 접대비 가. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 포함한다. 이하 제117조에서 같다) 나.「조세특례제한법」 제126조의3제4항에 따른 현금영수증(이하현금영수증이라 한다)2. 제121조 및「소득세법」 제163조에 따른계산서또는「부가가치세법」 제32조에 따른세금계산서를 발급받거나「조세특례제한법」 제126조의4제1항에 따른매입자발행세금계산서또는 대통령령으로 정하는원천징수영수증을 발행하여 지출하는 경비○법인세법 시행령 제41조【접대비의 신용카드등의 사용】① 법 제25조제2항 각 호 외의 부분 본문에서대통령령으로 정하는 금액이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다.1. 경조금의 경우 : 20만원2. 제1호 외의 경우 : 다음 각 목의 구분에 따른 금액 다. 2009년 1월 1일 이후 :1만원 (현재는 3만원)○ 서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14귀 질의의 경우와 같이 법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급 받은 것을 사용하여야 하나,종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」제126조의2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드사용금액으로 보지 아니하며, 지출한 복리후생비가 급여성격의 비용으로 보아 원천징수대상에 해당하는지는 별도로 사실판단 하여야 하는 것임.○ 서면인터넷방문상담2팀-640, 2008.04.08법인 종업원명의의 신용카드를 사용하여 지출한 것이 법인의 업무와 관련하여 지출된 비용임이 입증되는 경우 당해 지출증빙서류가 여신전문금융업법에 의한 신용카드매출전표인 경우에는법인세법 제116조제2항 제1호의 증빙서류에 해당하는 것임○ 서면인터넷방문상담2팀-345, 2006.02.14귀 질의의 경우와 같이 법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급받은 것을 사용하여야 하나,종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 손금 불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금 산입되고 정규 지출증빙으로 인정되는 것임. 다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」 제126조의 2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어 법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드 사용금액으로 보지 아니하는 것임★문용현 세무사 주요 경력- 약 39,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 35,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 세무회계 문 대표세무사- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

직원 명의 신용카드 사용금액의 법인비용 인정 여부법인, 법인세과-520 , 2014.11.28[ 제 목 ]직원 명의 신용카드 사용금액의 법인비용 인정 여부[ 요 지 ]종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 회신사례(서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14)를 참고하시기 바람.○ 서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급 받은 것을 사용하여야 하나, 종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」제126조의2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어 법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드사용금액으로 보지 아니하며, 지출한 복리후생비가 급여성격의 비용으로 보아 원천징수대상에 해당하는지는 별도로 사실판단 하여야 하는 것임.[ 관련법령 ]법인세법 제116조【지출증명서류의 수취 및 보관】1. 질의내용법인의 비용을 직원 개인명의 신용카드를 사용하여 지출할 경우, 법인비용으로 인정하는지 여부2. 관련 법령○법인세법 제116조【지출증명서류의 수취 및 보관】② 제1항의 경우에 법인이 대통령령으로 정하는 사업자로부터 재화나 용역을 공급받고 그 대가를 지급하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아 보관하여야 한다.다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.6.7>1. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드 매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우에는 그 증명서류를 포함한다. 이하 제117조에서 같다)2. 현금영수증3.「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서4. 제121조 및「소득세법」 제163조에 따른 계산서④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 증명서류의 수취・보관 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○법인세법 제25조【접대비의 손금불산입】② 내국법인이 한 차례의 접대에 지출한 접대비 중대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 접대비로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니한 것은 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다. 다만, 지출사실이 객관적으로 명백한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 접대비라는 증거자료를 구비하기 어려운 대통령령으로 정하는 국외지역에서의 지출 및 농어민에 대한 지출은 그러하지 아니하다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(이하신용카드등이라 한다)을 사용하여 지출하는 접대비 가. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 포함한다. 이하 제117조에서 같다) 나.「조세특례제한법」 제126조의3제4항에 따른 현금영수증(이하현금영수증이라 한다)2. 제121조 및「소득세법」 제163조에 따른계산서또는「부가가치세법」 제32조에 따른세금계산서를 발급받거나「조세특례제한법」 제126조의4제1항에 따른매입자발행세금계산서또는 대통령령으로 정하는원천징수영수증을 발행하여 지출하는 경비○법인세법 시행령 제41조【접대비의 신용카드등의 사용】① 법 제25조제2항 각 호 외의 부분 본문에서대통령령으로 정하는 금액이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다.1. 경조금의 경우 : 20만원2. 제1호 외의 경우 : 다음 각 목의 구분에 따른 금액 다. 2009년 1월 1일 이후 :1만원 (현재는 3만원)○ 서면인터넷방문상담2팀-1090, 2005.07.14귀 질의의 경우와 같이 법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급 받은 것을 사용하여야 하나,종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 접대비 등의 경우와 같이 손금불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금산입 되고 정규지출증빙으로 인정되는 것임.다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」제126조의2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드사용금액으로 보지 아니하며, 지출한 복리후생비가 급여성격의 비용으로 보아 원천징수대상에 해당하는지는 별도로 사실판단 하여야 하는 것임.○ 서면인터넷방문상담2팀-640, 2008.04.08법인 종업원명의의 신용카드를 사용하여 지출한 것이 법인의 업무와 관련하여 지출된 비용임이 입증되는 경우 당해 지출증빙서류가 여신전문금융업법에 의한 신용카드매출전표인 경우에는법인세법 제116조제2항 제1호의 증빙서류에 해당하는 것임○ 서면인터넷방문상담2팀-345, 2006.02.14귀 질의의 경우와 같이 법인의 비용을 신용카드로 결재하는 경우 원칙적으로 당해 법인의 명의로 발급받은 것을 사용하여야 하나,종업원 개인명의의 신용카드를 사용하고 매출전표를 수취한 경우에도 당해 법인의 업무와 직접 관련하여 사용된 것으로 인정되는 경우에는 손금 불산입으로 달리 규정된 경우 외에는 법인의 비용으로 손금 산입되고 정규 지출증빙으로 인정되는 것임. 다만, 이 경우 당해 종업원에 대하여「조세특례제한법」 제126조의 2의 규정에 의한 “신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제”를 적용함에 있어 법인의 업무와 관련하여 사용한 금액은 당해 종업원의 신용카드 사용금액으로 보지 아니하는 것임<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다.관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 정 의2. 자주하는 질문1. 정 의자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 자본적 지출 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한다음 두 가지입니다.(1)내용연수를 연장시키거나(2)해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.< 양도소득세 집행기준 >지출내용필요경비 인정여부베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비O벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용X옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비X오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비X임대용 건물의 내장공사비X건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용O주유소오염검사비, 토지복원공사비X묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비O토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비O위와 같은 비용을 지출하고현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.정리하자면,내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.2. 자주하는 질문<사례 1> 토지와 건물(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다) 세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요? --->아닙니다.대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.이말은자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.이렇게 될 경우,양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고건물의 비중은 매우 낮습니다.그러면, 애써 지출한 비용이더라도건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.그러나, 건물,토지의양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.<사례 2> 상가점포의 인테리어비용 세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다.사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다.인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠? --->아닙니다.위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.그러나앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.결론부터 말씀드리면,해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.상가점포의 인테리어 공사등은본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는최악의 상황을 맞을 수 있습니다.간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.운좋게 지금 넘어갔다하더라도,언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.꼭, 장성일 필요는 없습니다.그러나해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은장성일 것입니다.기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지세무사가 직접 도와드리겠습니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.