반셀프 인테리어시 양도세 감면

오늘은 지난 5월의 소득세법 시행령 개정으로 조특법상 감면 주택 양도 시 주의해야 할 사항에 대하여 포스팅해 보겠습니다.관련 사례거주자 김 모 씨가 보유하고 있는 주택 현황은 다음과 같습니다.- 2012년 10월 31일 서울 양천구 소재 A 주택 취득※ A 주택은 조특법 99조의2 감면요건을 충족한 감면 대상 주택으로 구청장으로부터 감면 대상 주택임을 확인받는 날인 존재-2016년 5월 7일 영등포구 소재 B 주택 취득-2021년 7월 18일 B 주택 양도(1세대 1주택 비과세 신고)-2022년 7월 25일 양천구 소재 A 주택 양도거주자 김모씨는 A 주택 양도 시 개정된 소득세법 시행령에 따라 2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터1세대 1주택 양도소득세 비과세를 위한 보유 및 거주 기간을 재기 산하는 규정이 삭제되었기 때문에 양도일 현재 1주택만 보유하고 있는 경우 비과세 보유기간 산정시 무조건 당초 취득일부터 기산한다는 내용을 듣고 1세대 1주택 비과세로 직접 신고하였습니다.그러나 세무서에서는 A 주택이 1세대 1주택 비과세를 위한 2년의 보유기간 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 비과세를 부인하였습니다.B 주택 양도 시 비과세 여부1.1주택 여부조특법 99조의2 적용 대상 감면 주택과 일반주택이 있는 경우조특법 99조의2 제②항을 보면 '해당 거주자의 소유 주택으로 보지 아니한다'라고 되어 있으므로 양도하는 주택만을 소유하는 것이 되어 1주택 요건을 충족합니다.2. 2년 보유 요건 충족 여부보유기간과 거주 기간 리셋 규정이 적용되는 2022.05.10 이전 양도분이지만감면 대상 주택과 일반주택을 보유하고 있는 경우 최종 1주택 규정(보유기간 재기산)에도 불구하고 일반주택의 취득일부터 보유기간을 기산하도록 하고 있습니다.(사전법령재산 2021-884 2021.12.28)따라서 2년 이상 보유요건을 충족하고 있습니다.☞사전법령재산 2021.884.2021.12.28「조세특례제한법」제99조의2 특례주택과 일반주택을 보유한 세대가 일반주택을 양도한 경우 그 보유기간 기산일[요약]「조세특례제한법」 제99조의2제1항에 따른 특례주택(B주택)과 일반주택(A주택)을 보유한 세대가 일반주택(A주택)을 양도하는 경우 해당 양도주택(A주택)의 1세대 1주택 비과세 해당 여부 판단 시 특례주택(B주택)은 주택 수에 포함하지 않는 것이며, 이 경우 양도주택(A주택)의 보유기간 기산일은 해당 주택(A주택)의 취득일로 하는 것임3. 2년 거주요건 충족 여부거주 요건은 2017.8.2일 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우에 필요한 요건인데 당해 주택은 그 이전 취득한 주택이므로 거주요건이 필요치 않습니다.☞관련 법령 (조세특례제한법 99조의2)① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.(2016.01.19 개정)② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2014.01.01 개정)☞관련 예규서면 부동산 2016-5398 (2016.12.30)「제목」 조특법 제99조의2 제1항에 해당하는 감면대상 주택의 과세특례「요약」 조특법 제99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 소유한 상태에서일반주택을 양도할 때 비과세를 적용받은 후, 감면대상 주택을 1세대 1주택 비과세 적용하기 위한 보유기간의 기산일은 비과세되는 일반주택 양도일의 다음날이 되는 것임.2022.05.31 소득세법 시행령 개정 내용22년 5월 31일 자 소득세법 시행령 개정 내용은 다음과 같습니다. 개정 내용은 2022.05.10 이후 양도분부터 소급하여 적용되며 05.10 이전 양도분은 종전 규정이 적용됨을 유의하시기 바랍니다.첫째, 다주택자 양도소득세 중과세율 1년간(2022.05.10 부터 2023.05.09 까지) 적용배제 (소득령 167조의3 ①항 12의2, 소득령 167조의4 ③항 6의1, 소득령 167조의10 ①항 12의2, 소득령 167조의11 ①항 12)중과 배제를 한시적으로 적용함으로써 다주택자들의 매물을 유도하여 부동산 시장의 안정화 도모둘째, 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지(소득령 155조 ①항)종전에는 최종주택 양도시 비과세를 위한 보유및 거주기간을 종전주택 양도 후부터 재기산 하도록 하였는데 이를 폐지하여 종전주택 양도 후 바로 양도하여도 비과세를 위한 보유 및 거주기간은 해당 주택의 취득일부터 기산하도록 함으로써 부동산 시장 안정화를 기하기 위함셋째 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화 (소득령 155조 ①항)조정대상지역 일시적 2주택의 중복 보유 허용 기간을 종전의 1년 이내에서 2년 이내로 완화하여 주고 전입 요건을 삭제하여 줌으로써 거래 활성화를 도모하기 위함<종전·신규주택 모두 조정대상지역에 소재하는 경우 중복 보유 허용 기간>신규주택 취득일 종전 규정 개정 규정2018.09.13 이전3년 내 양도3년 내 양도2018.09.14~2019.12.16 2년 내 양도2년 내 양도2019.12.17 이후1년내 양도 및 전입A주택 양도시 비과세가 부인된 이유1. 1주택 보유 여부양도일 현재 양도 주택만을 보유하고 있으므로 1주택 요건을 충족하였습니다.2. 2년 보유 여부본건의 쟁점 부분으로 관할 세무서에서는 2년의 보유요건을 충족하지 못하였다고 비과세를 부인하였습니다.관련된 유권해석에 의하면 조특법99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 소유한 상태에서 일반주택을 양도할 때 그 일반주택을 비과세를 적용받은 후 감면대상 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위한 보유기간의 기산일은 일반주택 양도일의 다음날이 되는 것이라는 답변이 있습니다.이는 '감면 대상 주택은 소유자의 주택으로 보지 아니한다'라는 99조의2 ②항의 조문 규정 때문에 일반주택 양도 시까지는 김모씨의 주택 소유로 보지 아니하다가 특례주택외의 주택을 양도한 이후부터 김모씨의 주택으로서 보유기간을 기산하는 것으로 본 것으로 사료됩니다.즉, 양도일 다음날 감면주택을 새로 취득한 것처럼 보고 보유기간 계산한다고 보시면 됩니다.그러므로, 위 사례에서 보유기간의 기산일은 21.7.19일부터이고 양도일까지 2년이 되지 아니하였으므로 보유기간을 충족하지 못한 것으로 본 것으로 사료됩니다.☞일시적 2주택에 관련된 규정에 적용한 경우위의 논리를 일시적 2주택 비과세 특례요건중 '종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것'이라는 요건과 관련하여 살펴보면 같은 논리로감면주택만 남은 때로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 일시적 2주택 비과세가 가능하다는 다음과 같은 유권해석이 있습니다.※ 서면법령해석재산 2017-141 2017.09.27(질의3) 「조세특례제한법」 제98조의3 및 같은 법 제99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 각각 1개씩 소유한 상태에서 새로운 주택을 취득하고 취득일로부터 3년 이내에 감면대상 주택 중 1개를 양도 시 비과세 적용 여부회신(질의3) 일반주택을 양도하여 국내에 미분양주택과 신축주택을 보유하는 1세대가 일반주택 양도일로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택을 취득하고 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 미분양주택 또는 신축주택을 양도하는 경우로서 미분양주택 또는 신축주택을 일반주택 양도일로부터 2년 이상 보유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것임본 사례를 조특법상 농어촌 주택과 소득세법상 농어촌 주택에 적용하여 비교해 보면조특법상 농어촌 주택과 소득세법 시행령 155조 ⑦항의 농어촌 주택 모두 일반주택 비과세로 양도시 소유자의 주택에서 차감시켜 주는 규정인데 일반주택 양도후 당해 농어촌 주택 양도시 비과세를 위한 보유기간과 관련하여 살펴보면 다음과 같습니다.조특법99조의4소득령 155조⑦항남은 농어촌주택의 비과세를 위한 보유기간 기산일소유주택으로 변경된 날(일반주택 양도일)부터 기산함(서면부동산2021-1605.2021.09.03)2022.05.10 이후 양도하는 분부터 최종1주택규정(보유기간과 거주기간 재기산)이 삭제되었기 때문에당초 취득일부터 기산함.☞ 일반주택을 비과세로 양도후 조특법상 감면주택 양도시 보유기간을 소유주택으로 변경된 날부터 기산한다는 유권해석은2022.05.31에 개정된 소득세법에 따라 최종1주택의 보유기간과 거주기간 리셋규정이 삭제된 것과는 별개로 보아야 하므로 주의가 필요합니다.즉, 일반주택을 비과세로 양도한 경우 소유주택으로 보지 아니한 것이므로 보유기간이 재기산 된다는 것을 유념하여야 합니다.일반주택을 과세로 양도한 경우에는 소득세법과 동일하게 감면주택도 당초 취득일부터 기산할 것입니다.

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는선택이 아닌 필수입니다.연말이 되다보니간이에서일반사업자로 전환 되시는 분들도 문의를많이 주시고,간이에서 일반으로 전환 시 절세전략 4가지안녕하세요 :) 구름세무회계입니다. 세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다. 11월은 사업...blog.naver.com현재 간이사업자로 있지만종합소득세가 걱정되어연락주시는 분들도 참 많습니다.'간이과세자도 무조건 기장서비스를해야한다고 하던데 그런가요?'이는 오해입니다. 그럴 필요는 없습니다.다만! 아래 3가지에 해당된다면세무기장서비스를 고민해보시길 바랍니다.판단근거 3가지위 답변 드렸던 것처럼간이과세자도수수료를 주면서 세무사에게기장을 맡겨야 할 상황이 있습니다.① 월 매출이1천만원이 넘어가는 사업자월 매출이 1천만원이 넘어가는 간이과세자는보통 비용이 많이 부족합니다.5월이 되고, 종합소득세 신고를진행해야하는 상황에서 그 비용을 채우려고 하면이미 너무 늦습니다.물론, 월 매출이 1천만원이넘어가더라도 비용이 많아 세금이 안나오는 경우도있습니다.하지만 대부분은월 매출이 1천만원이넘어가고 간이과세자면 매입자료가 없는 경우가 많기에반드시!! 내 비용이 얼마나 있는지를한번 체크해보시는 것이 좋습니다.상반기 중간결산 반기결산안녕하세요 :) 구름세무회계입니다. 세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다. 7월 부가세 ...blog.naver.com② 인건비 신고가필요한 사업자알바가 있거나 매니저가 있거나심지어 가족과 함께 일하는 경우 등인건비 신고가 필요한 경우에는세무사에게 기장을 맡기시는 것이 좋습니다.셀프신고하는 방법은 잘못되는 경우가너무 많으며,4대보험이나 일용, 프리랜서어떤 근로형태로 취득할지 의사결정도 어렵습니다.따라서 인건비 신고가 발생한 시점부터는세무사에게 맡기세요!③ 초기투자비용에 대한세금계산서를 안받은 경우간이과세자는 부가세 부분에서 혜택이많지만 반대로 환급이 안됩니다.따라서 초기투자비용(인테리어, 권리금 등)을부가세 없이 진행하는 경우가 많습니다.부가세 없이 진행했다는 것은세금계산서 처리를 안했다는 의미이며이 경우 내가 쓴 지출이지만세법 상 비용처리가 어렵습니다.따라서 이걸 해결하기위해서는세무사를 통해 비용처리를 받으셔야 합니다.구름세무회계는 현재 400개 정도의기장업체를 보유하고 있습니다.저희는 당연히 이윤을 추구하지만사업장 대표님들께이득이 없다면기장을 수임하지 않습니다.내 사업장이 기장이 필요한지가궁금하시다면 언제든지 편하게문의주시길 바랍니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 많이 기장하고 있는 음식점 세무와 절세방법에 대해서 설명해 드리겠습니다.음식점업 절세 방법은?▶의제매입세액공제를 받는 방법.-음식점 운영하는 사업자는면세로 공급받은 농산물 등을 원재료로 하여 과세하는 재화 또는 용역을 공급하는 경우, 면세로 공급받은 농산물등에 10% 부가가치세를 부담하지 않았음에도 아래의 일정금액을 의제하여 부가가치세를 공제해 주는 제도입니다. 구분공제율음식점업개인과세표준 2억 원 이하9/109과세표준 2억 원 초과8/108법인6/106-음식점 업은의제 매입세액공제를 받을 수 있으므로 면세 계산서, 신용카드, 현금영수증으로결제한 면세 농산물 등의 증빙을 반드시 갖추어 공제받는 것이 유리합니다.▶신용카드 발행 세액공제받는 방법.-음식점같이영수증 발급대상 사업을 영위하는 개인사업자가 발행한 신용카드, 현금영수증 금액(부가가치세 포함한 금액)의 1.3%를 부가가치세 납부세액에서 연간 최대 1천만 원 한도로 세액공제가 가능합니다.-음식점 중에법인이나 개인사업자 중 직전연도 공급가액이 10억 원을 초과하는 개인사업자(신규 사업자12개월 환산 규정 없음)는 공제가 안됩니다.▶사업 초기에 인테리어 비용을 부가가치세 환급받는 방법-음식점은 초기 창업 시 부가가치세를 아끼기 위해서 간이과세로 사업자등록을 내는 경우가 많습니다.간이과세는 부가가치세가 환급이 되지 않기 때문에, 초기에 인테리어 비용이 많이 들어가는 음식점의 경 우에 1년간 절세할 수 있는 매출 관련 부가가치세와 일반과세자로 등록 후 인테리어 비용 관련 부가가치세 환급받는 부가가치세를 비교하여 일반사업자로 할지 간이과세로 할지 결정해야 합니다.음식점 인건비 신고는?▶불법체류자, 신용불량자 인건비 신고.-법적으로 인건비 신고를 하기 어려운 대상이 존재하는 경우가 많습니다. 불법체류자, 신용불량자 등은 근로계약서와 금융이 체내 역을 증빙으로 보관하고 있어야 하며, 금융 이체 내역도 없다면 수령증에 본인 신분증과 함께 사인을 받아 보관하셔야 합니다.▶프리랜서(사업소득자) or 근로자 신고.-음식점의 경우에는 직원 고용 시 4대보험 부담 때문에 근로자 성격임에도 사업소득자로 신고하는 경우가 많이 있습니다.-사업주의 감독, 지휘를 받지 않고 고정급 여가 없는 배당 기사나 전문 주방 자은 사업소득신고가 가능하나, 그 이외에 자는 월 8일 이상 또는 월 60시간 이상의 근무요건을 충족한다면 정규직 근로자로 신고하고, 그 미마이라면 일용직 근로자로 신고해야 합니다.▶근로자로 신고 시 장점.-프리랜서로 신고된 종업원이 실질적으로근로자에 더 가까운 경우 퇴직 시 퇴직금을 요구하는 등 분쟁이 발생할 수 있으므로 이를 사전에 예방할 수 있습니다.·통합 고용 세액공제를받을 수 있으므로사업주가 4대보험이나 퇴직금을 주는 것보다 더 큰 금액을 절세할 수 있습니다.·근로자에 식대를 지급 시 한도 없이 종합소득세 신고 시 복리후생비로 비용 인정 가능하며 부가세 신고 시 매입세액공제가 가능합니다.음식점업 중소기업 특별세액감면과 창업 중소기업 감면은?-음식점은 중소기업 특별세액감면은 안되지만, 주류 및 음료 전문점이 아니면 창업 중소기업 감면 업종에 해당합니다.음식점업 기타 주의사항은?▶영업신고증 발급-음식점 시작하려면보건소나 병원에서건강진단결과서(구 보건 중)을발급받고, 시·군·구청에 신고하여영업신고증을받은 후에 사업자등록을 해야 합니다. (단란 주점이나 유흥주점은 영업신고가 아니라 영업허가를 받아야 합니다 )▶15년간 이월결손금 공제 가능-음식점은 첫해에 인테리어 비용과 고정자산 때문에 손실인 경우가 많습니다.세무사에게 기장을 맡기시면 장부기장을 통해서 손실을 15년간 이월해서 공제 가능하여 절세가 가능합니다.이상입니다!법인 및 기장 기장 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.법인 및 개인 기장 관련 문의사항( : 네이버 엑스퍼트법인및개인 기장관련 문의사항(법인세,종합소득세,부가가치세,면세사업자현황신 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 친절하고 꼼꼼한 세무사, 풍부한 경험으로 대안 제시 자연세무회계컨설팅 대표 김주성세무사입니다. 수많은 세무 상담을 하다 보면 합법적인 절세 방법이 있음에도 방법을...m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#음식점전문세무사#한식음식점전문세무사#마곡기장전문세무사#강서구기장전문세무사#음식전문세무사#레스토랑세무사#배달전문세무사#강남기장전문세무사#개인전문세무사#개인종합소득세세무사#음식점세무사 태그수정

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 가장 많이 기장한하고 있는 학원업 사업자등록 및 세무신고 주의사항 대해서 설명드리겠습니다.학원 개원 절차는?-구청에 학원 건물 조건(건축물 대장에 2종 근린생활시설에 반드시 교습소,학원이라고 나와야 교육청 인허가가 가능합니다)에 맞는 장소에 임대차계약을 체결한 후, 인허가 요건(정수기설치필수,소방기구,남자 여자 화장실구분, 냉난방기 설치,소화기필수)에 맞게 인테리어를 진행하고, 소방법규에도 부합해야합니다.-학원 등록일 7일이내에 학원배상책임을 가입해야합니다. 가입후 14일이내에 보험증권을 교육청에 제출 해야합니다.인테리어비용 처리는?-면세사업자는 인테리어 비용을 지출해도 부가세를 공제 받지 못하므로 , 부가세없이 비용을 할인 받으시려는 분이 많습니다.그러나 부가세를 부담하더라도 종합소득세 신고시 비용인정 받으려면 반드시 적격증빙을 받아야 하므로 부가세 내고 세금계산서를 받는것이 유리합니다.신규사업자는 부가세없이 거래후 일반 영수증으로도 종합소득세신고시 비용을 넣고 증빙불비가산세를 피할수 있으나 학원사업자가 비용을 넣으면 인테리어 사업자의 매출 누락한것이 걸릴수 있으므로 반드시 세금계산서 같은 적격증빙을 받으셔야 합니다.인건비 처리는?-업종 특성상 프리랜서 강사가 많지만, 프리랜서라 하더라도원장의 지휘 감독하에 고정된 장소와 시간에 업무를 수행하고 자기의 계산하에 사업을 영위하지 않는 등 근로자의 성격이 맞다면 정규직 근로자로 신고해야 합니다.-근로자로 신고시 장점은 아래와 같습니다.·프리랜서로 신고된 강사가 실질적으로근로자에 더 가까운 경우 퇴직시 퇴직금을 요구하는등 분쟁이 발생할수 있으므로 이를 사전에 예방할수 있습니다.·통합고용세액공제를 받을 수 있으므로사업주가 4대보험이나 퇴직금을 주는것 보다 더 큰금액을 절세 할수 있습니다.·근로자에 식대를 지급시 한도없이 종합소득세 신고시 복리후생비로 비용인정가능하며 부가세 신고시 매입세액공제가 가능합니다.현금영수증 의무발급 업종?-학원업은 현금영수증 의무 발행업종에 해당 합니다. 거래 건당 10만원 이상인 경우 상대방이 요청하지 않더라도 반드시 현금영수증을 발행 해야합니다. 이를 위반시 20%의 가산세가 부과 됩니다.-학원업 특성상 고객들이 처음에는 현금영수증 발행을 요구하지 않다가 , 연말정산할때 뒤늦게 발행해 달라고 요구하는 경우가 많습니다. 만약 발급정보를 모를 경우에는 홈택스 대표번호(010-000-1234)로 미리 발급해 두고 요청시 고객이 발급 요청시 건별로 주민번호나 전화번로 변환 하시면 됩니다.학원업 기타 주의사항은?-일반적인 학원은 중소기업특별세액감면과 창업 중소기업세액감면을 받을수 없지만, 직업기술 분야를 교습하는 학원은 감면대상에 해당합니다.-장학금을 지급시 학원내 장학금 지급규정에 따라장학금을 판매부대비용으로 처리 할수 있습니다. 사회통념상 타당한 금액 범위내에서만 비용처리가 가능합니다.이 범위를 벗어난다면 해당 학생에 인건비를 지급한것으로 처리해야하며, 장학금 수령자는 기타소득으로 신고 해야합니다.-강사를 채용할때 발생하는이직료(스카우트 비용)은 해당 강사의 급여가 근로소득인지 사업소득인지에 따라 분류하고, 계약기간에 걸쳐 안분하여 비용처리 합니다.-학원이 단기간일반회사에 강사를 파견하여 교육용역을 제공하는 경우 부수용역으로 보아 부가가치세가 면세 됩니다.-부가가치세가 면세되는 전자출판물과 이와 함께 제공되는 단말기를 하나의 공급단위로 제공할때, 단말기를 독립적으로 활용 할수 있는 경우는 (ex:아이패드) 전자 출판물은 면세이지만,단말기는 독립적으로 활용이 가능하므로 별도 과세 대상입니다.-부가가치세가 면세되는 학원을 운영하는 사업자가다른 학원 운영 사업자에게 상호, 상표 등의 사용및 교육 프로그램, 경영 노하우등을 제공하고 가맹비 및 사용료를 받는 경우, 이 수입은 부가가치세 과세 대상에 해당 합니다.이상입니다!법인및 기장 기장 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.법인및개인 기장관련 문의사항( : 네이버 엑스퍼트법인및개인 기장관련 문의사항(법인세,종합소득세,부가가치세,면세사업자현황신 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 친절하고 꼼꼼한 세무사, 풍부한 경험으로 대안 제시 자연세무회계컨설팅 대표 김주성세무사입니다. 수많은 세무 상담을 하다 보면 합법적인 절세 방법이 있음에도 방법을...m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구학원전문세무사#마곡학원전문세무사#학원전문세무사#학원전문기장세무사#개인사업자전문세무사#종합소득세학원강사신고세무사#학원강사전문세무사#프리랜서세금신고#학원개원절차#학원사업자등록#강서구마곡양도세증여세무사 태그수정

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다.관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 정 의2. 자주하는 질문1. 정 의자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 자본적 지출 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한다음 두 가지입니다.(1)내용연수를 연장시키거나(2)해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.< 양도소득세 집행기준 >지출내용필요경비 인정여부베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비O벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용X옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비X오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비X임대용 건물의 내장공사비X건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용O주유소오염검사비, 토지복원공사비X묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비O토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비O위와 같은 비용을 지출하고현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.정리하자면,내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.2. 자주하는 질문<사례 1> 토지와 건물(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다) 세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요? --->아닙니다.대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.이말은자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.이렇게 될 경우,양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고건물의 비중은 매우 낮습니다.그러면, 애써 지출한 비용이더라도건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.그러나, 건물,토지의양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.<사례 2> 상가점포의 인테리어비용 세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다.사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다.인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠? --->아닙니다.위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.그러나앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.결론부터 말씀드리면,해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.상가점포의 인테리어 공사등은본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는최악의 상황을 맞을 수 있습니다.간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.운좋게 지금 넘어갔다하더라도,언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.꼭, 장성일 필요는 없습니다.그러나해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은장성일 것입니다.기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지세무사가 직접 도와드리겠습니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.