안녕하세요, 오회계사입니다.
이번에 살펴볼 내용은 양도차익의 계산시, 공제되는 필요경비 항목 중 부동산 중개수수료, 취득세, 등록세, 세무사/법무사 수수료 등에 대한 것입니다.
세부적으로 살펴보면,
중개수수료는 취득시 취득가액에 포함되고, 양도시 양도비로 필요경비 인정됩니다.
부동산 중개수수료의 경우, 부동산을 살때와 팔때 모두 필요경비로 인정됩니다. 다만, 취득시 중개수수료는 취득부대비용으로 양도시 중개수수료는 양도비라는 법적 구분 차이는 있으나 결과적으로 양도차익에서 공제되는건 동일합니다.
양도, 서면인터넷방문상담4팀-501 , 2005.04.01 [ 제 목 ] 취득 및 양도시 지급한 중개수수료의 필요경비 해당 여부 [ 요 지 ] 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것임 [ 회 신 ] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것입니다. |
법무사 수수료 및 신고대리업무를 하는 세무사 수수료와 기타 컨설팅비는 필요경비에 포함됩니다.
과거 2009년 개정 이전에는 세무신고 수수료는 필요경비로 인정을 해주지 않았으나, 2009.2.4일 시행령 개정으로 세무대리인의 신고서 작성비용도 필요경비로 인정됩니다.
등기 등의 대행에 소요되는 법무사 수수료도 당연히 취득부대비용으로 인정이 됩니다.
간혹, 토지 등 매매가 어려운 물건에 대해서는 브로커 등과 컨설팅 계약을 통해 파는 경우가 있는데 이런 경우에도 실제 매매에 소요된 것이 확인되고, 증빙이 있으면 인정됩니다.
소득세법 시행령 제163 조 【양도자산의 필요경비 】 ⑤ 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 |
양도, 심사양도2009-0099 , 2009.06.08 , 일부인용 , 완료 [ 제 목 ] 법무사수수료 등이 양도가액에 대응하는 필요경비인지 여부 [ 요 지 ] 법무사수수료는 법무사가 작성한 영수증에 의하여 보수액 등의 대금지급사실이 확인되므로 필요경비로 인정함이 타당함 |
양도, 서일46014-11200 , 2003.09.02 [ 제 목 ] 토지 양도를 위한 컨설팅 비용의 양도소득금액 계산시 필요경비 인정 여부 [ 요 지 ] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 필요경비에는 자산을 양도하기 위하여 양도자가 지출한 컨설팅 비용을 포함하는 것임 |
현금영수증, 세금계산서 등을 수취보관 하여야 하나, 분실하고 재발행도 어려운 경우에는 금융거래내역이 확인되어야 합니다.
필요경비는 원칙적으로 적격증빙인 현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서/계산서를 수취/보관하여 확인되어야 하나, 오래되어서 해당 서류들을 분실했을 경우 은행 이체 내역과 이를 뒷받침할 거래 증빙(계약서)등으로 확인이 되면 필요경비 인정을 받을 수 있습니다.
예를 들어, 중개사수수료 현금영수증을 분실했다면, 중개로 인한 거래임이 매매계약서에 확인이 되고 확인설명에서 중개보수율과 금액이 적혀있고 이에 따라 동일한 금액이 송금 이체된 내역이 있다면 필요경비로 인정이 됩니다.
소득세법 시행령 제163 조 【양도자산의 필요경비 】 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. |
물론, 거래된지 오래되지 않아 홈택스 등에서 과거 현금영수증을 발행받은 내역이 조회가능하면 이를 갈음하여 제출할 수도 있겠습니다.
하지만 과거 발행내역 조회도 되지 않고 이체 내역도 없는 경우에는 현금영수증 분실시 필요경비를 인정받기 어려우므로 수수료는 현금 지급이 아닌 송금방식으로 진행이 안전합니다.
양도, 심사양도2009-0311 , 2010.02.09 , 기각 , 완료 [ 제 목 ] 청구주장의 부동산중개수수료를 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부 [ 요 지 ] 쟁점중개수수료가 실제 지급되었음을 입증할만한 금융거래증빙이 없고, 쟁점영수증의 작성명의인인 공인중개사가 쟁점영수증의 작성 사실을 부인하는 등 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점부동산의 양도 관련 중개수수료가 실제로 지급된 것으로 인정하기 어려우므로 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당함 |
취득세와 등록세의 경우는 납부영수증을 분실한 경우에도 공제가 가능합니다.
현재는 통합된 취득세와 등록세의 경우는 납부영수증을 분실해도 취득가액으로 인정이 됩니다. 이는 취득과 등기에 필요한 필수적으로 발생하는 비용이기 때문입니다.
양도, 서면인터넷방문상담4팀-3906 , 2006.11.30 [ 제 목 ] 취득세 및 등록세의 필요경비 산입여부 [ 요 지 ] 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것임 [ 회 신 ] 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것이나, 취득세ㆍ등록세의 납부한 금액이 확인되지 아니하는 경우에는 필요경비로 공제되지 아니하는 것입니다. |
무자격 개인에게 지급한 중개료, 소개료 등의 비용도 필요경비로 인정이 되나, 고액의 수수료의 경우 보다 강화된 입증이 요구됩니다.
간혹 정식 등록된 중개업자가 아닌, 개인 브로커 등을 통해 중개나 소개가 이루어져 거래가 되는 경우가 있습니다.
이러한 무자격 개인에게 지급하는 수수료도 필요경비로 인정이 됩니다. 물른 수수료에 대한 계약서와 송금증빙 등은 필수적입니다.
양도, 심사양도2006-0217 , 2007.03.30 , 인용 , 완료 [ 제 목 ] 무등록 중개업자에게 지급한 거액의 중개수수료를 양도소득 필요경비로 산입여부 [ 요 지 ] 부동산을 양도하면서 무등록 중개업자에게 중개수수료를 지급한 사실이 확인되므로 중개업자의 사업소득으로 과세함은 별론으로 하더라도, 양도소득 계산시 필요경비에 산입함이 타당함. |
일반적으로 개인 브로커에게 지급하는 경우, 양도차익을 줄이기 위한 탈세 수단으로 허위 계약서와 허위지급(송금후에 다시 인출하여 돌려받기)인 경우가 있기 때문에 해당 수수료가 통상의 수준을 벗어나는 고액인 경우에는 과세 당국도 이를 인정하지 않을려는 경향이 많아 입증자료를 충분히 함이 좋습니다.
소득, 심사-소득-2017-0048 , 2017.11.27 , 기각 [ 제 목 ] 금융증빙없는 토지 중개수수료의 필요경비 인정 여부 [ 요 지 ] 객관적 금융증빙없이 사인간 임의 작성이 가능한 확인서만 제출하였으며, 수수료율이 토지 매매가액 대비 상당히 높아 필요경비로 인정하지 않음 양도, 심사양도2011-0031 , 2011.04.29 , 기각 , 완료 [ 제 목 ] 지급사실 확인안되는 중개수수료는 필요경비로 인정키 어려움 [ 요 지 ] 개인의 부동산 거래시 통상 수수하는 중개수수료에 비해 상당히 고액임에도 객관적으로 지급사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등이 없어 지급사실도 인정하기 어렵다. |
정리하면,
부동산 중개수수료의 경우, 취득시는 취득부대비용 양도시는 양도비로 모두 필요경비로 인정이 되는 것입니다. 그리고 법무사 수수료와 세무회계사무소의 세무대리비용도 필요경비로 인정되며 기타 컨설팅 비용도 실제 소요된 것이 맞고 취득 처분에 관련성에 따라 인정됩니다.
현금영수증의 분실시, 최근 거래는 홈택스로 발행내역 확인과 계약서 등으로 갈음 가능하겠으나 확인이 안되는 경우, 은행 이체내역이 있고 해당 금액이 수수료임을 확인하는 서류등이 있으면 필요경비로 인정 가능합니다.
다만, 취득세와 등록세는 납부영수증을 분실했어도 취득원가로 인정됩니다.
간혹 개인 브로커에게 수수료나 소개비를 지급하는 경우가 있는데 실제 업무를 하였고 지급된게 입증된다면 필요경비로 인정됩다만, 가공 비용이 아님을 입증할 추가 증빙이 필요하겠습니다.
**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크
네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.
https://blog.naver.com/riverodw
by 오회계사/부산세무사
