보증금을 낮춰 받았을때 증여문제가 되나요

소득이 없는 자가 주택을 부담부(전세보증금)증여받은 경우유상취득 여부(불가, 무상증여취득세가 적용)서울세제-1426(20180130)[답변요지]소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가)).「지방세법」제7조제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는「지방세법」제7조제11항 제4호의 각 목에 따라 그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.

대출과 세금 이야기에서 부담부증 관련 내용 볼게요.이번에는 대출이 있는 아파트를 증여받는 경우와 관련된 내용입니다.(10억원 아파트 증여세)매매사례가액 10억원인 아파트를 아버지께 증여받으면,5천만원 증여공제를 차감하고, 30% 세율구간을 적용하면증여세가 2억원이 넘게 계산됩니다.(은행대출과 세금)증여받는 아파트에 은행대출이 있다면, 어떤 세금을 생각해야 할까요?대출을 부담하며 아파트를 증여받으면, 부담부증여에 해당합니다.이 부담부증여의 경우에는 증여세와 양도세를 생각해야 합니다. (물론 취득세 부담도 있습니다)(대출 부분에 대한 양도세)양도세는 양도행위에 대해 납부해야 하는 세금이며,여기에서 양도란 아파트를 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다.부담부증여의 경우, 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도로 보게 되어 있습니다.(대출 제외한 부분에 대한 증여세)전체 아파트 증여금액에서 수증자가 인수한 대출을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 합니다.여기에서는 10억원의 총 아파트 평가금액에서 5억원의 채무를 차감한 나머지 금액을 기준으로 증여세를 계산합니다.(5억원 아파트 증여세)대출차감 후 순수 증여재산가액인 5억원을 기준으로5천만원 증여공제를 차감하고, 20% 세율구간을 적용하면증여세는 대략 8천만원으로 계산됩니다.(부담부증여 양도세)부담부증여에서 채무 부분은 유상이전된 것으로 보아 양도세를 부담해야 합니다.이때 해당아파트의 양도세 요건에 따라 비과세/일반과세/중과세가 적용될 수 있습니다.참고로 24년 5월 9일까지는 다주택자에 대해서도 한시적으로 중과세 적용을 배제하고 있습니다.(가족 증여 추정)배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는증여자의 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정합니다.(채무인수 입증방법)가족간 부담부증여에서 채무액은 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정하지만,채무부담계약서, 이자지급 증빙 등에 의해 채무인수 사실을 확인할 수 있으면 부담부증여로 인정받을 수 있습니다.(부담부증여계약서)부담부증여를 하는 경우 일반적으로 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재합니다.만약에 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재하지 않았다면?증여계약서에 채무인수내용을 기재하지 않았어도 사실상 수증자가 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정받아 증여세와 양도세를 계산할 수 있습니다.(대출 채무자 명의변경)대출이 있는 아파트를 증여받으면 대출명의자도 수증받은 자녀의 명의로 바뀌어 아파트등본에 표시가 됩니다.만약 채무자의 명의가 바뀌지 않았다면 어떨까요?채무자의 명의 변경 여부와 관계없이, 아파트를 증여받은 후 관련 은행대출금을 수증자가 부담하고 있다면 부담부증여에 해당할 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.지난 글에서상속 vs 증여를 비교해봤었습니다.상속세 18억→5억, 상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법안녕하세요, 부동산 양도·증여·상속 전문 ‘세로움’입니다. 상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심...blog.naver.com사례마다 유불리는 달라질 수 밖에 없지만, 미리 대비할수록'증여'절세플랜이 훨씬 유리하다는 것은 공통적인 결론이었습니다.따라서 오늘은 증여를 결정했다면 가장 절세되는 증여의 방식은 무엇인지 자세히 비교해보겠습니다.1. 증여, 부담부증여증여는 크게 일반증여와 부담부증여 2가지로 구분할 수 있습니다.구분내용일반증여부동산을 증여하면서 담보된 채무는 유지하는 것부담부증여부동산을 증여하면서 담보된 채무를 함께 넘기는 방법일반증여는 부동산 자체만 증여하는 것이고, 부담부증여란 부동산에 담보되어 있는 전세보증금, 은행채무를 함께 넘기는 것입니다.예를들어 전세보증금 3억원이 있는 아파트를 자녀에게 증여할 때, 임차인에게 3억원을 부모님이 상환하는 것을 일반증여, 자녀가 상환하는 것을 부담부증여라고 합니다.2. 저가양도, 교환그리고 증여와 마찬가지로 증여효과는 내지만 훨씬 더 많은 세금을 줄일 수 있는 2가지 방법으로'저가양도'와'교환'이 있습니다.증여보다 훨씬 더 복잡하고 어렵지만, 적절한 계획을 세워 진행한다면많게는 90% 이상 세금이 줄어들기 때문에가계의 총 자산을 고스란히 지켜줄 고마운 방식입니다.구분내용저가양도부동산을 시세보다 저렴하게 양도하는 방법교환시세가 다른 서로의 부동산을 맞바꾸는 방법저가양도는 부모님(특수관계인) 소유 부동산을 자녀에게 시세보다 저렴하게 매도하여 증여효과를 내는 방법입니다. 역으로 자녀 소유 부동산을 부모님이 시세보다 비싸게 사오는 고가양도의 형식을 취할수도 있습니다.교환은 부모님과 자녀 각자 소유의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 자녀의 5억짜리 부동산을 넘기면서 부모님의 10억짜리 부동산을 가지고오는 형식입니다.내용이 많기 때문에 오늘은 저가양도를 위주로 증여, 부담부증여와 비교해보겠습니다.혹시 교환컨설팅이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고부탁드립니다. 특수관계인간 부동산 맞교환 역시 자금 없이도 증여효과를 낼 수 있는 유용한 절세컨설팅입니다.가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 저가양도는 안전할까?우선, 가족간 매매를 하더라도 실거래신고는 해야합니다.아래 사진은 국토교통부 실거래가 조회사이트에서 검색하면 확인할 수 있는 거래내역입니다.출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템33억, 38억원으로 거래되던 부동산을 가족간'21억원'에 거래한 내역입니다. 이렇게 버젓이 낮은 거래금액이 신고되고 조회가 되는데, 과연 괜찮은지 의문이 생길 수 밖에 없습니다.특수관계인 저가양도, 가족간 저가양도는한국부동산원 및 국세청에서 별도로 관리하고 있으며,거래의 적정성과 자금출처와 같은 전반적인 내용에 대해 소명을 하도록 합니다.매매금액이 적정하지 않거나, 부모님에게 돈을 차용해서 매매하거나, 기타 이슈들이 있다면세무조사가 진행될 수 있고,세무조사 과정에서 저가양도거래 뿐만 아니라 지금까지의 탈세정황이 있다면 함께 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 검토해야하는 사항은 케이스마다 달라집니다. 부동산 시세, 매매대금의 규모, 자금조달의 방식, 매수자의 소득현황 등에 따라 쟁점 역시 다르기 떄문에 어떤 거래보다도 해당 컨설팅에 많은 경험을 가지고 있는 세무전문가와 진행하시는 것을 추천드립니다.4. 증여vs부담부증여vs저가양도 세액비교그럼에도 불구하고 저가양도를 하는 이유는잘 준비된 저가양도라면 증여보다 훨씬 많은 세금이 줄어들기 때문입니다.[사례]부모님 소유 A아파트를 자녀에게 소유권 이전(증여, 부담부증여, 저가양도)- 부모님 1세대 1주택- A아파트 시세 10억원 / 전세보증금 5억원- 최근 10년간 자녀에게 증여한 재산 없음세목일반증여부담부증여(보증금 5억원 승계)저가양도(양도가 7억원)양도세없음없음없음증여세약 2.2억원약 8,000만원없음취득세약 4,000만원약 3,800만원약 3,500만원합계약 2.6억원약 1.15억원약 0.35억원절세가능액약 2.25억원(약 85%절감)부모님 소유 10억원짜리 아파트를 자녀에게 넘길 때, 부담부증여와 저가양도의 방식을 비교해보면 위와 같습니다.저가양도를 위한 조건을 미리 만들어놓고 저가양도를 한다면2.6억원의 세금이 3,500만원으로 약 85%를 절감할 수도 있습니다.따라서 각자의 상황에 가장 유리한 방법이 무엇인지 꼼꼼히 비교해보고, 안전한게 진행가능하도록 사전이 준비하는 것이 중요합니다.각 방식에 대해서 알아두셔야할 내용 중에서 중요한 부분들을 정리해보면 다음과 같습니다.1. 일반증여일반증여는 채무는 그대로 두고 부동산만 증여받는 것입니다. 보증금 5억은 증여자인 부모님이 돌려드리는 것으로 세금은 증여세와 취득세만 발생하는 가장 기본적인 소유권 이전방식입니다.① 장점장점은 가장 쉽고 간단하게 소유권 이전이 가능하고, 조건 없이언제든지 할 수 있다는 것입니다.② 단점- 가장 쉽고 간단하지만,10억원이 모두 증여로만 과세되기 때문에 높은 세율이 적용될 수 있습니다.- 최근 10년간 증여하신 재산이 있거나, 앞으로 증여해야하는 재산이 더 있으시다면 좋은 증여방식은 아닙니다.- 부모님이 다주택자로서 조정지역인 경우취득세가 3배 이상 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.2. 부담부증여부담부증여는 채무를 함께 승계하는 것입니다. 보증금 5억은 수증자인 자녀가 임차인에게 상환하는 것으로 세금은 양도세, 증여세, 취득세 3가지가 발생합니다.① 양도세부담부증여에서 양도세는 승계하는 채무 5억원에 대한 것입니다. 부모님이 돌려줘야할 보증금 5억을 자녀가 대신 상환한다면 결국 자녀는 부모님에게 5억원을 주고 부동산을 받는 것과 동일한 결과입니다.그러므로 전체 부동산 중 채무승계부분은 5억원을 대가로 받고 분할양도한 것으로 보는 것입니다. 부담부증여라도 양도세는1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세와 같은 일반적인 제3자 간 매매와 동일하게 적용됩니다.따라서부모님이 비과세라면 증여보다는 부담부증여가 훨씬 유리할 수 있습니다.② 증여세증여세는 아파트 10억 중 채무승계 5억원을 뺀 나머지 5억에 대해서만 부과됩니다. 증여세 과세금액이 적다보니 일반증여에 비해 적용되는 세율구간도 낮아지기 때문에 증여세에서도 절세효과가 발생하게 됩니다.③ 취득세부담부증여 취득세 역시 매매와 증여로 구분해야합니다.분할양도로 보는채무승계 5억에 대해서는 매매취득세가 적용되고, 나머지 5억에 대해서는 증여취득세가 적용됩니다.매매취득세와 증여취득세는 다주택자 중과세 적용 기준이 서로 다르기 때문에일반증여와 달리 자녀세대가 주택을 보유한 경우에도 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.3. 저가양도저가양도 상담을 할 때 많은 분들이 3억이나 30%까지는 싸게 매매해도 괜찮지 않나요? 라고 질문을 하십니다.가끔은 이 말만 들으시고 직접 매매까지 다했다가 세무서 연락을 받고 오시는 경우도 있습니다.저가양도는 특수거래인만큼 복잡하고 어려운 내용이 많습니다. 일반매매와는 다른 세법규정이 적용되며, 사례별로 예상하지 못한 세무상 이슈들이 지뢰처럼 도사리고 있습니다. 그리고 매매 후에도 관리 및 소명요청의 대상이 되기 때문에 충분한 검토가 필요합니다.오늘은 꼭 알아야할 내용을 세금부분과 세금 외 부분으로 나눠서 설명드리겠습니다.① 양도세첫 번째 가족간 저가양도시 양도세는 시세로 계산하는 점을 유의해야 합니다.10억원짜리 A아파트를 7억원에 팔아도 가족이면10억원에 판 것으로 양도세를 계산합니다.부당행위계산부인라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해서 자녀에게는 싸게 팔아도 무조건 시세로 양도세를 계산합니다.사례에서 부모님이 A아파트를 예전에 7억원에 구매했었다면, 이번에 7억원에 자녀에게 저가양도하면 양도세가 없겠구나하고 생각하시면 안됩니다. 세법에서는 10억에 양도한 것으로 보고3억에 대한 양도세가 추징됩니다.다만,1세대 1주택 비과세는 동일하게 적용받을 수 있습니다. 따라서 A아파트를 부모님이 2억에 샀던, 3억에 샀던,1세대 1주택이시면 비과세로 양도세가 없기 때문에 증여보다 훨씬 유리합니다.② 증여세자녀가 부모님 부동산을 싸게 사서 이득이 발생되면 그것을 증여로 보지만, 세법에서는 그 이익이'3억 또는 시세의 30%'보다 적다면 증여세를 부과하지 않습니다.사례에서 10억원의 A아파트를 7억원에 사올 때 이익 3억원을 증여로 보지만, 3억과 30% 이내기 때문에 증여세가 부과되지 않는 것입니다.더 나아가서 자녀 증여공제를 활용해서7억보다 더 저렴하게 매매하는 방식으로 추가 절세가 가능합니다. 다만,매매금액이 더 낮아진다면 거래에 대한 적정성 여부에 따라 매매자체가 인정되지 않을 수 있기 때문에 이부분은 사례별로 구체적인 검토가 필요합니다.③ 취득세취득세는 양도세와 동일하게 7억이 아닌 10억에 대해서 모두 취득세가 부과됩니다.여기서 10억을 모두 매매취득세를 적용할지, 7억은 증여, 3억은 매매취득세를 적용할지에 대해서는 해석의 차이는 있지만, 이부분은저희가 실무적으로 유리한 방식으로 처리해드리고 있습니다.5. 저가양도, 세무조사 받는 이유저가양도를 잘못 처리해서 세무조사를 받으시는 이유는 크게 3가지로 구분해볼 수 있습니다.1. ‘시가’산정의 어려움가족간 거래는 반드시 세법에서 정해놓은 기준인‘시가’에 따라 진행해야 합니다. 가족이기 때문에 임의로 부동산 가격을 설정할 수 있고, 그에따른 조세회피가 가능하기 때문에 법에서 기준을 마련해뒀습니다.① 시가란 유사한 물건의 최근 거래가, 경매가, 감정평가액 등을 말하는데, 가장 많이하시는 실수가 'KB시세'로 거래하시는 것입니다.KB시세는 법에서 규정하지 않기 때문에 어떠한 근거도 될 수 없습니다.② 유사한 물건의 최근 거래가는 일정 기간 이내에 들어와야하며, 기간 내 거래된 물건이 여러개라면 기준시가차이가 가장 적고, 매매일과 가장 가까운 거래가격을 적용해야하기 때문에 적법한 시가를 산정하는 것은 쉽지 않습니다.국세청은 가족간 저가양도에 대해 거래가격이 적법한 기준으로 산정됐는지를 검토하고, 만약 적법한 시가가 아닌 금액으로 거래했다면 세무조사를 통해서 양도세, 증여세, 취득세를 추징하고 있습니다.2. 증여추정상증법 제44조에서는배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정하고 있습니다. 가족간 매매는 조세회피가 쉽게 이루어지기 때문에 국세청은 일단 증여한 것으로 보겠다는 것입니다.증여추정규정에 따라 납세자가 정상적인 매매라는 사실을 입증할 때 비로소 증여가 아닌 매매로 인정받을 수 있습니다.상담을 하다보면 우선 매매는 해놓고, 돈은 나중에 천천히 지급하겠다는 약정서를 쓰면 되지 않냐 라는 말씀을 많이 하시는데, 이런 경우 증여로 보아 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 납세자는 불리한 위치라는 것을 기억하고, 정상적인 매매로 인정받을 수 있는 거래내용을 계획해야 합니다.3. 자금출처와 거래적정성가족간 매매는 자금출처와 거래의 적정성에 대한 사후관리를 받게됩니다.① 자금출처우선 매매대금의 출처는 매수자의 자금이어야 합니다.- 예를 들어부모님에게 돈을 빌려서 차용증을 쓰고 부모님 집을 사온다거나-세금신고하지 않은 소득으로 취득하는 경우 세무조사를 받게될 수 있습니다.또한 자금소명을 할때는일정기간의 통장거래내역을 제출하게 되므로, 이번 부동산 거래와 상관 없는 이체내역으로도 문제가 커지는 경우도 있기 떄문에 사전에 관리한다면 세무조사 가능성을 낮출 수 있습니다.② 거래적정성세법의 기본원칙에는'실질과세원칙'이 있습니다. 거래의 형식과 실질이 다를때는 실질에 따라서 과세한다는 것입니다.우리가 아무리 매매계약서를 작성하고, 매매로 부동산 등기를 한다고 하더라도실질이 매매가 아니라면, 또는 거래내용이 적정하지 않다면 매매거래는 언제든지 부인되고 추징될 수 있습니다.10억원짜리 아파트를 1원에 판다고 정상적인 매매로 인정되진 않겠지요. 복잡한 사례일수록 예상하지 못한 부분에서 문제가 발생할 수 있으므로 꼼꼼히 확인해보시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억,상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796'자금출처조사'주요 실제사례Top10대응모음https://blog.naver.com/highyes_tax/22361975579650m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

최근에 집값이 상승하면서 부모나 친척 집에 무상으로 거주하는 경우가 늘어나고 있다. 적정한 전세나 월세를 지불하면서 거주하고 있지 않다면 증여세에 대한 문제가 생길 수 있다. 그중에 특히 무상으로 거주하는 경우에 대해서는 주의를 필요로 한다. 바로 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여라는 증여세 규정 때문이다.집값이 상승하면서 부모님이나 친척의 집에 무상으로 거주하는 경우가 늘고 있다. 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여라는 증여세 규정으로 무상으로 거주하는 경우에 주의를 요한다. [사진 pxhere]증여 과세요건- 타인의 부동산을 무상으로 사용할 것- 무상사용하는 부동산이 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지가 아닐 것- 증여이익이 1억원 이상일 것주의할 점은 임차인, 임대인 간의 관계가 특수관계가 아니어도 증여세 과세대상으로 적용된다는 것이다. ‘타인’이라고 규정하고 있기 때문이다. 과거에는 특수관계에 있는 부동산이 대상이었으나, 개정되면서 범위가 늘어났다고 보면 된다. 그러나 모든 거래가 증여세 대상이 되는 것은 아니고, 특수관계인 외의 거래에서 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정해 적용한다.정당한 사유는 두 가지 기준으로 판명된다. 거래 당사자들이 각기 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계인지, 거래 당사자들이 거래와 관련된 사실에 대해 합리적인 지식이 있는지, 강요에 의하지 않고 자유로운 상태에서 거래를 하였는지 등 전체적인 상황을 기준으로 판별하게 된다. 예를 들면, 토지와 지상 건물의 소유자가 구분되어 있고 소유권 행사가 상당한 제약을 받고 있어 저가 양수한 경우 등으로 볼 수 있다. 이는 납세자의 입증책임이므로 조심스럽게 고려해야 할 부분이기도 하다. 또한 부동산의 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 증여세 과세대상이 아니다. 따라서 부모와 함께 거주하는 경우 해당 부동산은 증여세 대상이 아니라는 얘기다.증여이익을 계산하는 방법은 다음과 같다.각 연도의 부동산 무상사용이익은 부동산가액의 2%로 계산하게 되며, 부동산가액은 상속·증여세법상 재산의 평가액이라고 생각하면 된다. 또한 n(경과연수)는 5년 기준으로 나눠 생각하면 쉽다. 무상사용 기간이 5년 이하라면 그대로 경과연수를 사용하면 되고, 5년을 초과하는 경우 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상 사용을 개시한 것으로 보면 된다. 만약에 부동산 무상사용을 중단하게 되는 경우에는 이미 과세한 증여세를 정산해 경정청구 또한 가능하다.증여시기증여시기는 사실상 부동산의 무상사용을 개시한 날로 본다. 다만 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우 무상사용을 개시한 날로부터 5년이 되는 날의 다음 날 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보면 된다.증여세 납세의무자부동산을 무상 사용하거나 수익하는 자가 납세의무를 지게 된다. 다만 여러 명이 부동산을 무상사용하고, 각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 분명하지 않은 경우 해당 부동산사용자들이 각각 동일한 면적을 사용한 것으로 봐야 한다. 이런 경우에는 대표 사용자가 지정되는데, 이는 해당 부동산 사용자들 중 부동산 소유자와 최근친인 사람이다.타 세법과의 관계-부가세: 임대인의 경우 부가세 대상일지 헷갈릴 수 있다. 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하게 되면 공급으로 보지 않아 부가세가 과세되지 않는다. 그러나 특수관계인에게 사업자가 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 것은 공급으로 보아 부가세가 과세되니 주의해야 한다.-소득세: 임대인의 소득세에는 어떤 영향을 미칠까. 우선 부당행위계산 부인규정에 따라서 소득세가 과세된다. 즉, 부동산 소유자가 사업자라면 특수관계인에게 부동산을 무상으로 사용하게 해 조세의 부담을 낮춘 것으로 보게 되고, 따라서 해당 소득을 사업소득으로 과세 소득세를 부과하게 된다.-법인세: 만약에 임대인이 법인이라면 법인세가 과세되게 된다. 판례를 보면, 내국법인이 특수관계자인 주주에게 부동산을 무상 제공했다면, 이는 부당행위계산 부인규정이 적용돼 해당 자산의 시가에 50%에서 보증금을 뺀 값에 정기예금이자율을 곱한 만큼 소득으로 잡고 있다.