혼인신고 전 두 사람의 대출+예금으로 아파트 매매하려는 경우 증여세?

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.토지거래허가를 받거나,부동산 계약을 하게 되면자금조달계획서를 작성하라고 안내를 받는데요.증여나 차용이 있는 경우,부부 공동명의로 하는데 보유 금액이 안맞는 경우소득 신고를 안 한 현금이 있는 경우 등다양한 경우에 있어,이 자금조달계획서가단순한 서류 한 장이 아니라실제로 국세청 조사까지 연결되는경우가 상당히 많습니다.자금조달계획에 대한 상담을 하다 보면어떤 부분이 문제가 되고,금액적으로 용인이 가능한 부분과 상황인지를안내드리는데요.오늘은 자금조달계획시주의하셔야 할 사항과,실제 조사 등이 어떻게 진행이 되는지안내 드리도록 하겠습니다.자금조달계획서는 무엇인가요?자금조달계획서란,부동산 매수 시 거래 대금을 마련한 출처와 입주 계획을 신고하는 서류 입니다.규제지역 (투기과열지구, 조정대상지역) 은주택 금액과 상관없이 무조건 제출해야 하며비규제지역은 거래 가액이6억원 이상인 경우 제출합니다.토지거래허가구역의 경우,토지거래허가를 받을 때 1회부동산 계약을 하는 경우,매매계약일로부터 30일 이내 계약 내용에 대해부동산 거래 신고를 진행 합니다.자금조달계획서는 아래와 같은 양식이며,중요한 부분은'자금 조달 계획'에 있습니다.첨부파일[별지 제10호서식] 토지취득자금 조달계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).pdf파일 다운로드첨부파일[별지 제1호의3서식] 주택취득자금 조달 및 입주계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙).pdf파일 다운로드자금조달계획서를 제출할 때에는나의 자금 성격에 따라 증빙서류가 달라지게 됩니다.증빙서류 제출 여부는 투기과열지구인 경우 제출하셔야 하며비규제지역이더라도 자금출처조사에 대비해 미리 준비하시는 것이 좋습니다.예금의 경우,잔고증명서 또는 예금잔액증명서대출의 경우,부채증명서 또는 금융거래확인서부동산 처분 대금은,기존 매매계약서 또는 임대차계약서증여 및 차용은,증여계약서 또는 차용증, 증여세 신고서 사본을 준비해주시면 됩니다.자금조달계획서를 작성할 때 세법상 유의해야 할 사항은 무엇일까요?자금조달계획서를 작성하면부동산원에 그 내역이 들어가게 됩니다.구청에서 1차적으로 검토 하는 내용은저가거래나 고가거래 등부동산 계약의 실질 등을 검토하게 됩니다.특이사항이 있는 경우국세청으로 해당 서류가 연동이 되게 되는데요.국세청에서는 자기자금과 차입금 각각의 항목에서특이사항이 있는지를 확인하게 됩니다.어떤 부분을 주의깊게 볼까요?크게 두 가지로 볼 수 있습니다.소득 대비 자기자금이 과다한 경우특수관계인 간 차용을 한 경우자기자금이 많은 사람이 참 많습니다.기존 소득이 매우 크거나,주식으로 큰 돈을 벌었거나,기존 부동산을 매각하여 매각한 대금을 통해새로운 부동산을 사는 것은큰 문제가 되지 않습니다.하지만, 사업자이면서 소득 신고는 많지 않았는데자기자금을 갑자기 과다하게 작성하여 쓴다던지직장인이면서 원천신고된 소득 대비자기자금액이 많다면합리적 의심을 할 수 있습니다.가족 간 신고 안한 증여 등이 있었거나,사업 신고시 매출을 누락하거나, 등의 이슈죠.사실상실제 자기 자금이 맞고, 그 자금에 대해증여를 받았으면 증여세상속을 받았으면 상속세소득이 있었으면 소득세부동산, 주식을 팔았으면 양도세 (국내주식 제외)를 낸 기록이 있으면그리고 그 기록 상 실질적 문제가 없으면자금조달계획서로 큰 문제가 발생하지 않습니다.차용 도 마찬가지입니다.실질적인 차용이라면차용증 잘 작성하셔서 채무를 상환하시면 문제 없습니다.문제는 형식은 차용이지만 실질은 증여의 경우세법적으로 문제가 됩니다.이런 아무런 문제가 없더라도,자금조달계획서 작성을 제대로 하지 않았을 때과세관청의 눈에 띄어 불필요한 조사 등을 받을 수 있습니다.그런 부분을 자금조달계획 상담으로바로 잡아 드리고 있습니다.어떤 금액을 어떤 항목에 기재하는 것이 좋은지부부 공동명의 일 때 금액을 어떻게 안분하는 것이 좋은지차용을 불가피하게 해야 할 때 차용 대비는 어떻게 하는 것이 좋은지자금조달계획서를 직접 같이 작성하면서,세법적으로 문제가 안되도록 도와드리고 있습니다.자금조달계획서는가족 간 증여 및 차용,사업자의 매출 및 소득 신고,주식 및 예금, 예탁금, 현금의 차이,부부 공동명의 등에 따른 세제 차이,등을 짚고 넘어가서적정 금액을 적정 란에 기재하여야 합니다.더 나아가 취득세, 보유세, 추후 양도세까지종합 상담이 가능하니취득 관련 상담은 적극 추천 드립니다.이런 부분은다양한 자금조달계획서 작성 경험으로도와드릴 수 있으니,언제든 연락주세요 : )

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다!이번 시간엔 많은 분들이 궁금해하시는 자금조달계획서 작성방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​편법 증여나 대출 규제 위반 등 불법행위를 근절하기 위한 목적으로 부동산 거래시 일정금액을 초과하는 경우 자금조달계획서를 제출할 의무를 부여했습니다.​종전에는 투기과열지구 내에 실거래가 3억원 이상의 주택 거래시에만 자금조달계획서를 제출할 의무가 있엇으나 2020.03.13 이후 계약분부터는 조정대상지역내 3억원 이상의 주택 및 비규제지역의 6억원 이상 주택 거래시에도 자금조달계획서를 제출하도록 시행령 개정이 있었습니다.​투기과열지구 및 조정대상지역 현황은 다음과 같습니다. ​자금조달계획서 작성방법부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제1호의2서식] 자금조달계획서< 자기자금>① 금융기관 예금액 : 금융기관에 예치되어 있는 본인명의의 예금(적금 등)을 통해 조달하려는 자금② 주식 · 채권 매각대금 : 본인 명의 주식ㆍ채권 및 각종 유가증권 매각 등을 통해 조달하려는 자금③ 증여 · 상속 : 가족 등으로부터 증여 받거나 상속받아 조달하는 자금 ※해당 자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시④ 현금 등 그 밖의 자금 : 현금으로 보유하고 있는 자금 및 자기자금 중 다른 항목에 포함되지 않는 그 밖의 본인 자산을 통해 조달하려는 자금(금융기관 예금액 외의 각종 금융상품 및 간접투자상품을 통해 조달하려는 자금 포함) ※ 해당 자금이 보유하고 있는 현금일 경우 보유 현금 에 √표시를 하고, 현금이 아닌 경우 그 밖의 자산 에 √표시⑤ 부동산 처분대금 : 본인 소유 부동산의 매도, 기존 임대보증금 회수 등을 통해 조달하려는 자금 또는 재건축, 재개발시 발생한 종전 부동산 권리가액​<차입금>①금융기관 대출액:금융기관으로부터 대출을 통해 조달하려는 자금 또는 매도인의 대출금 승계 자금※ 주택담보대출ㆍ신용대출인 경우 각 해당 난에 대출액을 적으며, 그 밖의 대출인 경우 대출액 및 대출 종류를 기재② 임대 보증금 : 취득 주택의 신규 임대차 계약 또는 매도인으로부터 승계한 임대차 계약의 임대보증금 등 임대를 통해 조달하는 자금 ③ 회사지원금 · 사채 : 금융기관 외의 법인, 개인사업자로부터 차입을 통해 조달하려는 자금 ④ 그 밖의 차입금 : ①~③에 포함되지 않는 차입금 ※자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시를 하고 부부 외의 경우 해당 관계를 기재​<조달자금방식>①계좌이체 금액:금융기관 계좌이체로 지급했거나 지급 예정인 금액 등 금융기관을 통해서 자금지급 확인이 가능한 금액 기재② 보증금 · 대출 승계 금액 : 종전 임대차계약 보증금 또는 대출금 승계 등 매도인으로부터 승계했거나 승계 예정인 자금의 금액 기재③ 현금 및 그 밖의 지급방식 : ①, ② 외의 방식으로 지급했거나 지급 예정인 금액을 적고 계좌이체가 아닌 현금(수표) 등의 방식으로 지급하는 구체적인 사유를 기재​<입주계획>ⓐ 본인입주 : 매수자 및 주민등록상 동일 세대원이 함께 입주하는 경우ⓑ 본인 외 가족입주 : 매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하는 경우ⓒ 임대 : 전세 또는 월세 여부 선택ⓓ 그 밖의 경우 : 재건축 추진 또는 멸실 후 신축 등 해당 주택에 입주 또는 임대하지 않는 경우​투기과열지구내 실거래가 9억 초과 주택주택 증빙서류 제출 의무투기과열지구내에서 9억을 초과하는 고가주택을 취득 하는 경우 자금조달계획서와 함께 증빙서류를 제출해야 하는데요.증빙서류는 다음과 같습니다.1. 금융기관 예금액 항목을 적은 경우: 예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류2. 주식ㆍ채권 매각대금 항목을 적은 경우: 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 주식ㆍ채권 매각 금액을 증명할 수 있는 서류3. 증여ㆍ상속 항목을 적은 경우: 증여세ㆍ상속세 신고서 또는 납세증명서 등 증여 또는 상속받은 금액을 증명할 수 있는 서류4. 현금 등 그 밖의 자금 항목을 적은 경우: 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등 소득을 증명할 수 있는 서류5. 부동산 처분대금 등 항목을 적은 경우: 부동산 매매계약서 또는 부동산 임대차계약서 등 부동산 처분 등에 따른 금액을 증명할 수 있는 서류6. 금융기관 대출액 합계 항목을 적은 경우: 금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등 금융기관으로부터 대출받은 금액을 증명할 수 있는 서류7. 임대보증금 항목을 적은 경우: 부동산 임대차계약서8. 회사지원금ㆍ사채 또는 그 밖의 차입금 항목을 적은 경우: 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류자금조달계획서와 증빙자료 제출 미비시 과태료가 부과될 수 있으니 공인중개사를 통해 신고하지 않고 직접 작성하시는 분들은 많은 유의가 필요하겠습니다.​이상으로 자금조달계획서에 대해서 알아봤습니다.감사합니다!

안녕하세요 자금조달계획 전문 고유빈 세무사입니다.자금조달계획서를 제출함에 있어투기과열지구(강남, 서초, 용산, 송파) 소재 주택은 부속서류를 제출해야 합니다.물론 비규제지역의 주택이라도 거래가격이 6억 원을 초과하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 하지만, 증빙서류를 당장 제출하지는 않습니다.참고로 주택을 구입하는 시점에서는 증빙서류를 제출하지 않지만, 추후 자금출처조사, 부동산원실거래소명 등을 받게되면 자금을 증빙하기 위한 서류를 제출해야 합니다.자금조달계획서 양식은 자금조달계획과 조달자금 지급방식, 입주계획으로 이루어져있습니다. 이 중, 가장 중요한 것은 자금조달계획입니다.자금조달계획은 구체적으로 아래 항목으로 구성됩니다.1. 금융기관 예금액2. 주식·채권 매각대금3. 증여·상속4. 현금 등 그 밖의 자금5. 부동산 처분대금 등6. 금융기관 대출액7.회사지원금·사채8. 그 밖의 차입금각각의 항목에 대해 투기과열지구는 아래의 증빙서류를 준비하셔야 합니다.1. 금융기관 예금액 : 예금잔액증명서2. 주식·채권 매각대금 : 주식 등 거래내역서3. 증여·상속 : 증여세 및 상속세 신고서, 접수증, 납부증명서4. 현금 등 그 밖의 자금 : 소득금액증명원 및 근로소득원천징수영수증5. 부동산 처분대금 등 : 부동산 매매계약서, 임대차계약서(전,월세)6. 금융기관 대출액(주택담보대출, 신용대출 등) : 금융거래확인서, 대출신청서, 부채증명원7. 임대보증금 : 부동산 임대차계약서(갭투자)8. 회사지원금·사채 : 사내확인서류9. 그 밖의 차입금 : 차용증, 원리금상환내역, 가족관계증명서 등아직 자금증빙서류를 준비하지 못했다면 어떻게 할까요?자금조달계획서는 계약체결일로부터 30일 이내에 제출해야 하기에, 주택담보대출 증빙 등 잔금일에 가서야 준비가 가능한 서류를 제출하지 못하게 되는 경우가 많습니다.이 경우에는 자금에 대해 증빙이 없는 사유를 기재한 미제출 사유서를 제출해야 합니다.미제출 사유서 양식은 프로필 내 블로그 링크를 통해 들어오신 후 확인 가능하신[자금조달계획서 Q&A] 자금조달계획서 증빙서류?포스팅 내에서 다운로드 가능합니다.(예시로 미제출사유 비고란에 작성할 내용을 작성해두었으니 참고하여 작성하시면 됩니다.)

이상웅 세무사22년 2월 3일국세청은'부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 주택을 취득하는 등 편법증여 혐의자 227명에 대해서 세무조사에 착수'했다고 보도하였습니다.또한 부모의 사업장에 직원으로 등재하여 가공급여를 지급하는 등의 탈루 혐의에 대해서도 세무조사에 착수하였습니다.상담을 진행하다보면자녀가 부모의 카드로 생활비를 부담하거나, 부모가 현금으로 인출하여 자녀에게 주는 형식의 편법증여에 대해서 문의하시는 경우가 많습니다.그렇다면위 같은 경우'탈루 혐의를 포착하여 세무조사 대상자로 선정되는 이유'와'자금출처조사 대응방안'에 대해서 알아보겠습니다.1. 소득·지출 분석시스템(PCI시스템)과세관청이 부모의 카드사용 및 현금 지급 등의 탈루 혐의에 대해서 과세하기란 쉽지 않습니다.과세관청은 증여자와 수증자, 증여시기, 증여액 등의 사실관계를 입증하여야 하는데 현금으로 지급하는 등의 경우 입증하기란 불가능하기 때문입니다.따라서 국세청은2009년 12월부터 「소득·지출 분석시스템」 PCI(Property Consumption and Incom Analysis System)을 개발하여 업무에 활용하고 있습니다.「소득·지출 분석시스템」이란 국세청에서 보유하고 있는 과세 정보자료를 체계적으로 통합관리해서 일정 기간 신고소득(Income), 재산증가(Porperty), 소비지출액(Consumption)을 비교·분석하여개인에 대한 자금출처 및 세무신고의 적정성을 검토하고, 특이사항이 확인 되는 경우 세무조사 대상자를 선정하는데 활용하고 있습니다.[활용사례]국세청은개인의 부동산 등 자산취득액, 부채상환내역, 해외여행경비 및 카드 사용액 등을 파악하여신고된 자금출처인 종합소득 신고액, 증여 및 상속재산 신고액, 은행 채무내역보다과다한 경우 자금출처조사 대상자로 선정하여 증여세를 추징할 수 있습니다.따라서소액의 생활비를 부담하거나 소액의 현금을 받아 소비에 사용하는 경우는 탈루 혐의가 포착되지 않을 수 있으나,해당 행위들이 축적되어 유의미한 자금이 된다면 언제든지 세무조사 대상자로 선정될 수 있습니다.2. 금융정보분석원(FIU)특정금융거래보고법에 의하여금융기관은 현금을 인출하거나 예금, 송금하는 경우 금융정보분석원에 보고해야 합니다.금융정보분석원은 금융기관 등으로부터 자금세탁, 불법거래 등 혐의거래를 수집 및 분석하여국세청 등의 기관에 제공하고 있으며,세무당국은 금융정보분석원으로부터'고액현금거래보고 제도(CTR)'또는'혐의거래보고 제도(STR)'을 통해 탈루 혐의를 포착하고 있습니다.<1> 고액현금거래보고 제도(CTR)1일 거래일 동안 1천만원 이상의 현금을 입금하거나 출금한 경우거래자의 신원과 거래일시, 거래금액 등 객관적 사실을 전산으로 자동 보고토록 하고 있습니다.이때1천만원이란 동일인 명의로 1거래일 동안 금융거래에 따라 입출금한 금액을 합산한 금액을 기준으로 합니다. 따라서다른 은행에서 입출금한 금액은 제외됩니다.만약,위에 해당하는 사실을 피하기 위해 금액을 분할하여 1천만원 이하의 금액을 여러번 나누어서 입금하거나 출금하는 경우에도 보고하도록 하고 있습니다.<2> 의심거래보고제도(STR)금융거래와 관련하여 수수한 재산이 불법재산이라고 의심되는 합당한 근거가 있거나 금융거래의 상대방이 자금세탁행위를 하고 있다고 의심되는 합당한 근거가 있는 경우 이를 금융정보분석원장에게 보고토록 한 제도입니다.[사례]자녀가 주택을 취득하면서 발생한 대출을 부모가 현금으로 일부를 대신 상환하는 경우(1) 고액현금거래보고 제도에 의하여 현금인출시FIU에 보고(2) 자녀의대출 감소액은 과세당국에서 파악이 가능(3) 부모의현금 출금일자와 금액 및 시기 비교(4) PCI시스템을 통하여자녀의 소득과 대출 감소액 비교3. 증여세가 추징될 수 있는 사례내용생활비 등을 부모의카드로 부담 및 부모로부터현금을 받아 부담부모에게신혼집 전세보증금을 지원받아 계약부모에게자금을 빌려주택 등 부동산을 취득부모의사업체에 직원으로 등록하여 급여를 수령경제적으로 독립한 자녀에게용돈, 축의금, 혼수용품등을 지급부모의 재산을 담보로 대출을 받아 자녀에게 차용부모가자녀의 채무를 대신하여 상환자녀명의의 증권계좌를 통하여 주식 등 투자수익 창출자녀명의의 부동산을 임차하여고가의 임대료를 지급부모명의의부동산을 자녀에게 시세보다 낮은 가액으로 증여 및 양도이외에도자녀에게 수억의 전세보증금을 지원해주는 경우에도 전·월세 신고를 의무화하여 소득대비 고액의 전세임차인에 대해서 기획조사 등으로 탈루혐의에 대해 증여세를 추징하고 있습니다.국세청은 위와 같이일반적으로 생각할 수 있는 탈세행위에 대해 각종 행정기관과의 협력 및 시스템 도입으로 탈세혐의자를 선정하여 증여세를 추징하고 있습니다.자금출처조사 중에 배우자 또한 직계존비속으로부터 증여받은 혐의가 포착되는 경우로서그 배우자나 직계존비속도 조사대상자로 선정해 조사할 수 있습니다. 만약 증여자인 부모가 사업체를 운영하고 있다면, 자녀뿐만 아니라 증여자인 부모의 사업체에 대한 매출누락 등의 조사로 확장될 수 있으니 각별히 유의해야 합니다.4. 단계에 따른 자금출처조사 대응방안최근 아파트 등의 부동산 가격이 치솟아 아파트를 취득한 사람 또는 전세입자 등을 대상으로 하는 조사가 빈번하게 이루어지고 있습니다.자금출처를 조사하여 자금흐름을 찾다 보면 증여행위 뿐만 아니라 사업소득 또는 기타소득 등의 누락까지 파악할 수 있기 때문에 자금출처조사는 중요한 세무조사입니다.따라서 단계별로 자금출처조사에 대한 리스크를 미리 준비하는 것이 중요합니다.<1> 매매, 증여 등 처리 전인 상황편법증여가 아닌 상황에 따른 적법한 절세방안이 반드시 있으니 전문가의 상담을 통해 방안을 마련하여 진행해야 합니다.예를 들어 카드사용, 현금인출 등의 경우 세무당국은 카드사용장소, 카드사용내용, 자금을 사용할 만한 상황 등에 대해 충분히 합리적 의심을 가지고 판단하기 때문에 일반적으로 예상하는 것과 실제 출처조사시 완전히 다른 결과가 발생될 수 있음을 유의해야 합니다.<2> 세무상담 없이 편법 증여 등이 진행된 상황사례별로 소명요청 및 세무조사로 붉어질 수 있는중요 포인트들이 있습니다.세무조사를 대비하여현재 상황에 대한 리스크 파악 및 리스크 제거가 중요합니다. 중요 포인트들에 대하여 미리 대응 및 증빙자료 등을 미리 갖추어 놓음으로써 이후 추징세액을 줄이거나, 세무조사 대상자에서 벗어날 수 있습니다.<3> 편법 증여 등으로 세무조사가 착수된 경우자금출처조사에서 가장 중요한 부분은자금의 원천 입증입니다.부족한 금액에 대하여논리적인 사실관계를 구상하여 해당 사실관계를 뒷받침할 수 있는 증빙자료들을 수집하여 대응할 수 있습니다.쟁점사항을 파악하여발생 가능한 상황을 예측하여 주장하려는 내용에 맞게 계획을 세워 대응하는 것이 중요합니다.같은 서류라도 주장하는 논리에 따라 유리하다고 생각한 서류가 오히려 불리한 서류로 인정될 수 있습니다. 누가 어떤 스토리와 논리를 만들어 어떤 자료로 대응하냐에 따라 추징세액은 크게 달라질 수 있습니다.실제 자금출처조사 대응과정1. 조사대상 기간 중증감된 부동산, 예금 등 자산 및 대출 등의 채무 파악2. 조사관이 제시한 자금출처 부족금액 대비유리한 부분 파악3.과세관청의 입장에서 추징할 세액 및 근거 파악4. 과세관청의 주장에 대응할스토리와 논리를 구상5. 발생 가능한 상황에 대하여세액비교 및 최선의 대응계획 선정6. 근거를 뒷받침할증빙서류 추가 수집 및 작성7. 조사관과의협의를 통한 최선의 결과 도출[같이 읽으면 좋은 글]결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075[증여세 전문세무사] 결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비최근 자금출처 세무조사, 소명대응건들이 많이 들어오고 있습니다. 국세청의 전산화, 코로나 시국에 따른 ...blog.naver.com부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222635350162[자금소명, 자금출처조사] 부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안1. 개요(증여추정) 2020년 기준 국세청 세무조사 건수는 최근 5년간 최저를 기록했습니다. 코로나 위기로 ...blog.naver.com가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사)https://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com