비규제지역 다주택자 매도 전략? 잔금대출?

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​주택 매매·임대사업자 주택담보대출 금지 (법인·개인 모두에게 적용)(1) 현행▶ 규제지역내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 20% ~ 50% ▶ 비규제지역내 주택 매매·임대사업자 주담대는 LTV 규제 없음​(2) 변경내용▶ 모든 지역 (규제지역 비규제지역 모두 포함) 주택 매매·임대 사업자에 대하여 주담대 금지 ​(3) 시행시기2020.07.01 이후 부터 시행​ 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제 (6억원) 폐지(1) 현행▶ 납세자 (개인·법인)별로 종부세 공제 (6억원, 1세대 1주택 9억원) 를 허용하였음.​▶ 가능했던 절세전략3주택을 개인이 단독 보유하는 경우에는 6억원만 공제가 가능하였으나, 아래와 같은 경우에는 21억원을 공제 받을 수 있었음.​법인 2개 설립하여 3주택을 분산으로 보유하는 경우에는 21억원이 공제가 가능. (개인 1주택 9억원 + 법인A 6억 원+ 법인B 6억 원)​(2) 변경내용법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지​(3) 시행시기2021년 종합부동산세 부과분부터 적용​법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세(1) 현행법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택 (수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세​(2) 변경내용조정대상지역에 8년 장기 임대등록하더라도 종부세 과세​(3) 시행시기2020.06.18 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택부터 적용​법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등(1) 현행▶ 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10% ~ 25%)에 + 10%를 추가세율 과세▶ 단, 8년 장기 임대등록 주택 (수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에게는 추가세율 과세 제외​(2) 변경내용▶ 추가세율을 + 10% 에서 + 20% 로 상향▶ 법인이 ㅣ2020.6.18 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 (+20%) 적용​(3) 시행시기2021.1.1 이후 양도하는 분부터 적용​

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예는 그동안 “또 연장될 수 있다”는 기대 속에 논의되어 왔지만,이번에는정부 보도자료를 통해 중과 유예 종료가 공식화되었습니다.연장 여부를 검토하는 단계가 아니라,2026년 5월 9일 종료를 전제로 한 보완 방안이 함께 발표된 상황입니다.문제는 제도가 단순하지 않다는 점입니다.보유 주택이 어느 지역에 있는지, 언제 계약하는지, 임대 중인지에 따라적용 결과가 크게 달라집니다.이제는 “되는지 안 되는지”를 단순히 묻기보다,내 상황이 어디에 해당하는지 점검하고, 그에 맞는 판단해야 하는 시점입니다.조정대상지역별 중과 제외 요건기존 조정대상지역서울 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고,계약일로부터4개월 이내에양도가 완료되면다주택자 양도세 중과가 적용되지 않습니다.신규 조정대상지역(서울) 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구,양천구, 영등포구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구(경기) 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시2025년 10월 16일 이후 새로 조정대상지역으로 지정된 지역은기존 지역보다 2개월 더 긴 기간이 주어집니다.해당 지역의 주택은2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고,계약일로부터6개월 이내에양도하면 중과가 제외됩니다.계약 관련 유의사항중과 제외를 받기 위해서는계약의 형식과 시점이 매우 중요합니다.가계약은 인정되지 않습니다.정식 매매계약서가 작성되어야 합니다.계약금이 실제로 수령되어야 합니다.문자 합의, 구두 약속, 가계약금은중과 제외 요건으로 인정되지 않습니다.임대 중인 주택에 대한 보완 방안이번 보완 방안에서 가장 헷갈리는 부분이 바로 임대 중인 주택입니다.토지거래허가구역 내 주택은 원칙적으로매수인이 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 실거주를 해야 합니다.즉, 매수인은 바로 전입해서 살아야 합니다.하지만 문제는,매도하려는 주택이 이미 임대 중인 상태라면매수인이 4개월 내에 전입하는 것이 현실적으로 불가능한 경우가 많다는 점입니다.이번 보완 방안은 이 지점을 제한적으로 풀어준 것입니다.①적용 대상은 ‘2026.2.12. 현재 임대 중인 주택’발표일 기준으로 이미 임대차계약이 체결되어 있고,실제로 임차인이 거주 중인 주택만 해당됩니다.발표 이후 새로 임대한 주택은 대상이 아닙니다.②매수인은 반드시 ‘무주택자’여야 함실거주 의무 유예는매수인이 무주택자인 경우에만 적용됩니다.다주택자나 1주택자가 매수하는 경우에는 이 완화 규정이 적용되지 않습니다.무주택자 판단 기준은토지거래허가 신청일 기준주택담보대출이 있는 경우에는 대출 신청일 기준③유예되는 것은 ‘실거주 의무’이지, ‘양도 시점’이 아님가장 많이 착각하는 부분입니다.이 규정으로 유예되는 것은매수인의 전입 시점(실거주 개시 시점)뿐입니다.매도인 입장에서 중요한 매도 계약 기한 4개월 또는 6개월 내양도 요건은 전혀 바뀌지 않습니다.즉,무주택자에게 매도한다고 해서매도인이 양도 기한을 더 확보하는 것은 아닙니다.주요 질의응답 요약 정리1. ‘양도 완료’의 기준계약일로부터 4개월(기존 조정대상지역) 또는 6개월(신규 조정대상지역) 이내에잔금을 수령하거나이전등기 접수를 완료하면둘 중 하나만 충족해도 ‘양도 완료’로 인정됩니다.2. 잔여 임대기간이 4개월 미만인 경우 (기존 조정대상지역)토지거래허가 신청일 시점에 잔여 임대기간이 4개월 미만이라면,임대차계약 종료 후 4개월 내에 매수인이 입주하면 되므로실거주 의무를 추가로 유예할 필요가 없습니다.이 경우에는 매수인이 반드시 무주택자일 필요는 없습니다.3. 잔여 임대기간이 6개월 미만인 경우 (신규 조정대상지역)신규 지정된 조정대상지역 주택 중토지거래허가 신청일 시점에 잔여 임대기간이 6개월 미만이라면,기본 실거주 기한인 6개월 내 입주가 가능합니다.따라서 이 경우에도 매수인을 무주택자로 제한할 필요는 없습니다.다만,신규 조정대상지역 주택이면서 계약 당시 임대 중이고,잔여 임대기간이 6개월을 초과하는 경우에는매수인이 무주택자인 경우에 한해임대차계약 종료일까지 실거주 의무가 유예됩니다.4. 매도인이 1주택자인 경우이번 실거주 의무 유예 규정은다주택자의 양도세 중과 유예 종료에 따른 매도 애로를 해소하기 위한 규정으로,매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않습니다.이 경우에는 기존 토지거래허가 및 실거주 규정을 그대로 적용받게 됩니다.5. 전세대출 이용 중인 무주택자의 경우전세대출을 이용 중인 무주택자가3억 원 초과 아파트를 매수하더라도,임대차계약 종료일까지전세대출이 즉시 회수되지 않도록제도가 보완됩니다.이번 보도자료는다주택자에게 새로운 혜택을 주기 위한 정책이라기보다는,정리할 시간을 한정적으로 부여한 조치에 가깝습니다.보유 주택의 지역, 임대 여부, 계약 시점에 따라 적용 결과는 크게 달라질 수 있습니다.따라서, 현재 보유 구조를 기준으로 한 점검이 먼저 이루어져야 합니다.본인 상황을 기준으로 정리해 줄 수 있는 세무대리인과의 상담이 사실상 필수적인 시점이라고 보셔야 합니다.

1. 기본 이론​사람이 살다보면 새 집으로 이사를 가야할 때가 옵니다. 주택을 소유하는 사람이라면 원래 가지고 있던 주택(이하 “종전주택”)에서 빠져나와 새로운 주택(이하 “신규주택”)으로 움직이게 됩니다. 만약 종전주택 전출일부터 신규주택 전입일까지 그 사이에 간격이 있으면 어떻게 될까요? 이삿짐을 끌어안고 한두 달 짜리 깔세를 살아야 될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 현실적으로는 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 됩니다.​그런데 신규주택으로 이사를 마치고 나서 종전주택을 팔려고 하니, 종전주택 양도일 현재 세대 내에 종전주택과 신규주택, 이상 2채가 있는 상황입니다. 이러면 종전주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세도 못 받고, 다주택자가 되는 걸까요? 그렇게 하면 국민더러 이사를 가지 말든지 깔세를 살라는 소리 밖에 안 됩니다. 그리하여, 이렇게 이사를 가면서 주택이 겹치는 경우에는 이 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 배려하고 있습니다. 이것이 소득세법 시행령 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세]입니다.​일시적이라고 말하려면 기간이 제한되어 있어야 합니다. 신규주택을 사고 나서 종전주택이 기한 내에 양도되어야 합니다. 그런데 신규주택으로 가는데 시간이 좀 걸릴 수도 있고, 종전주택 매수인이 나타나기까지도 시간이 좀 걸릴 수 있습니다. 그래서, 신규주택을 취득하고 나서 3년 내에 종전주택을 매도하는 경우에 [일시적]이라고 말할 수 있다고 합니다.​이때 3년을 판단하는 기준은 종전주택이든 신규주택이든 [취득일/양도일]입니다. 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택의 양도일이 도래해야 합니다. 양도소득세의 세계에서 취득시기/양도시기란 [대금청산일]을 말하고, 현실적으로는 계약서상 잔금을 치른 날이 됩니다. 혹시나 잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 옮기는 경우에는 등기접수일이 취득일이 됩니다. 만약 주택을 개인 매도인한테 사는 것이 아니라 시행사한테 사는 경우(분양 아파트)에도 분양대금 잔금을 치른 날이 취득일이고, 그 전에 등기하면 등기접수일이 취득일입니다. 일반적인 경우랑 똑같습니다. (혹시나 분양대금을 다 줬는데도 공사가 안 끝나면 준공일) 앞으로는 이해의 편의를 위해 잔금 치른 날 동시에 등기를 옮긴다고 가정하겠습니다.​3년 내에 종전주택을 양도하는 것이 핵심이지만, 여기에 한 가지만 요건을 더 추가합니다. 바로 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년의 간격이 필요합니다. 즉, 헌 집 산지 1년도 안 되서 새 집을 사는 것은, 과연 이사 목적이 맞냐는 것입니다. 물론 이사를 자주 다닐 수도 있지만, 세법에서는 종전주택 취득 후 최소 1년은 지나서 신규주택을 취득해야 한다고 말합니다. 대부분의 납세자들이 충족하기가 쉬운 요건이므로, 결국 이 제도의 핵심은 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도했느냐가 핵심이라고 할 수 있겠습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. (생략)​​​2. 처분기한 요건 변화​원래는 3년이 처분 기한입니다. 지금도 원칙은 그렇습니다. 하지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우(하나라도 비규제지역이면 논외)에는 처분기한이 단축됩니다. 어째서일까요? 우선 얼른얼른 종전주택을 내놓게 하여 공급을 원활하게 하려는 측면도 있습니다. 또, 조정대상지역에서 3년이란 시간이면 비규제지역에서 30년의 시세차익이 발생하고도 남는 시간이기 때문에, 다주택자들이 시간을 질질 끌면서 시세차익과 비과세 혜택을 둘 다 누리는 상황이 많아졌습니다. 원래 이사의 편의를 봐주려고 만든 법률이, 취지와 다르게 활용된 것입니다.​처음으로 처분기한을 단축시킨 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년을 2년으로 단축시켰습니다. 그랬더니 억울한 사람이 생겼습니다. 9월 12일까지만 해도, 신규주택을 취득하고 나서 3년 안에 종전주택을 팔면 된다고 생각했을텐데요, 갑자기 종전주택을 1년이나 빠르게 팔아야 될 상황에 처하게 된 사람들이 있습니다. 어떤 사람들은 신규주택 취득하고 2년이 이미 지난 사람도 있습니다. 그래서 혼란을 피하기 위해 경과규정을 마련했습니다. 그 전부터 신규주택을 가지고 있던 사람과, 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 계약하고 계약금을 냈으면, 예전처럼 3년을 적용하기로 했습니다.​두 번째로 처분기한을 단축시킨 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고요, 진짜 취지에 맞도록 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이번에도 역시 억울한 사람이 생겼습니다. 갑자기 종전주택을 1년이나 빠르게 팔아야 될 상황이 되었거든요. 역시 경과규정을 마련했습니다. 그 전부터 신규주택을 가지고 있던 사람과, 2019년 12월 16일 이전에 신규주택을 계약하고 계약금을 냈으면, 예전처럼 2년이나 3년을 적용하기로 했습니다.​그리고 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있었습니다. 그러면 신규주택을 취득하고도 종전주택에서 세입자가 나갈 때까지 좀 더 기다렸다가 이동해야 겠죠? 그런데 세입자 임대차계약은 길면 2년(지금은 4년)까지도 이어집니다. 그러니, 신규주택 취득일에 세입자가 있으면 처분기한이 최대 2년까지도 늘어날 수 있도록 조치했습니다.​법률 변화 때문에 억울한 사람도 있지만, 조정대상지역 변경 때문에 억울한 사람도 있죠. 종전주택은 조정대상지역이지만 신규주택은 조금 외진 곳을 선택해서, 3년의 처분기한을 생각했던 사람이 있었겠지요. 그랬는데 갑자기 조정대상지역이 되는 바람에 1년 내에 종전주택을 처분해야 할 뿐만 아니라 이사까지 부랴부랴 가게 되면 난처합니다. 신규주택을 조정대상지역 지정 전에 취득한 사람이나, 지정 전에 계약하고 계약금을 넣은 사람은 3년의 처분기한이 적용됩니다.​바꿔 말하면, [신규주택을 (계약금은 당연히 넣었다 치고) 언제 계약했느냐?] 가 처분기한을 정하는 결정적인 요소라고 할 수 있겠습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​부 칙 <대통령령 제29242호, 2018. 10. 23.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제159조의3의 개정규정은 2020년 1월 1일부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​부 칙 <대통령령 제30395호, 2020. 2. 11.>제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우