개별주택 사업자등록후 증여시

공부상 건물이 주택일지라도 고시원 사업자등록후실제 영업을 하였다면 주택으로 볼 수 없어1세대1주택 비과세가 될 수 없음요 지공부상 건물이 주택일지라도 고시원 사업자등록후 실제 영업을 하여 사업용 건물로 사용하였다면 양도시 주택으로 볼 수 없어 1세대1주택 비과세가 될 수 없음판결내용판결 내용은 붙임과 같습니다.상세내용사 건2016구단5337 양도소득세부과처분취소원 고오AA피 고OO세무서장변 론 종 결국승판 결 선 고2016. 8. 19.주 문1. 원고의 청구를 기각한다.2. 소송비용은 원고가 부담한다.청 구 취 지피고가 2015. 9. 1. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 부과처분을 취소한다.이 유1. 처분의 경위가. 원고는 2006. 12. 18. 서울 OO구 OO동 OOO 지상 다가구주택(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 취득하여 2012. 3. 16. 양도한 다음, 피고에게 이 사건 건물이 1세대 1주택에 해당함을 이유로 비과세로 양도소득세 예정신고를 하였다.나. 피고는 2015. 9. 1. 원고에게, 이 사건 건물이 고시원용도(기타건물)로 사용되어 주택으로 볼 수 없음을 이유로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 부인하여 2012년 귀속 양도소득세 6,266,770원을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2015. 11. 5. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 위 청구는 2016. 1. 22. 기각되었다.[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증(가지번호 포함), 을 제4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지2. 이 사건 처분의 적법 여부가. 원고의 주장이 사건 건물은 공부상 다가구주택 용도로 등재되어 있고, 원고 역시 이 사건 건물 내 개개의 방을 원룸주택으로 임대하였으므로, 이 사건 건물은 주택에 해당한다고 볼 수 있으므로, 이에 반하는 이 사건 처분은 위법하다.나. 판단1) 건물이 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결, 대법원 2014. 3. 27. 선고2013두24945 판결 등 참조). 또한 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2001. 3. 15. 선고 2000두7131 전원합의체 판결 등 참조).2) 위 인정사실, 갑 제3호증, 을 제2, 3, 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 지하 1층, 지상 3층으로 되어 있는 이 사건 건물을 취득한 이후 소위 고시원을 운영하기 위하여 2006.1.경 약 1억 7,000만 원의 비용을 들여 위 건물에 관하여 리모델링 공사를 시행한 점,② 위 리모델링 공사로 인하여 공부상과 같이 각 층마다 1가구가 거주할 수 있도록 되어 있던 내부구조가 여러 개의 방과 1개의 공동화장실 겸 세면실로 변경된 점, ③ 위 각 방은 한 평 남짓에 불과하여 책상과 침대 이외에 장기간 거주에 필요한 시설이나 설비 등이 특별히 확인되지 않는 점, ④ 이 사건 건물은 OO 학원가 인근에 위치하고 있는데, OO 학원가 인근의 여러 건물에서는 이 사건 건물에서의 경우와 마찬가지로 고시원 등이 성업 중인 점, ⑤ 원고는 2008. 1. 1. 이 사건 건물에서의 고시원 영업으로 사업자등록을 한 후 이 사건 건물을 양도한 2012년 1기분까지의 부가가치세를 신고하여 온 점, ⑥ 원고가 이 사건 건물을 매도할 당시 작성한 매매계약서의 특약사항에도 “등기부와 건축물대장상 다가구주택이나 현재 고시원 운영중임. 방 개수는 21개이며, 현재 20개 임대중임.”이라고 기재한 점 등을 종합하면, 이 사건 건물이 주택에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다(한편 과거 실제 하나의 다가구주택을 소유한 자가 건물 전체를 한 사람에게 양도할 경우 다가구주택내의 구획별로각각의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없었던 불합리를 해결하기 위하여 2012. 2. 2.소득세법시행령이 개정되면서 제155조 제15항 단서 규정이 신설된 것이기 때문에, 이 사건 건물과 같이 용도 자체가 주택에 해당하지 않는 경우에 있어서는 원고 주장과는 달리 제155조 제15항 자체가 적용될 여지가 없다).4) 따라서 원고의 주장은 이유 없고, 이 사건 처분은 적법하다.3. 결론원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.★주요 경력- 약 56,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 51,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

집 주소로 사업자등록을 할 경우,월세와 관리비 등을 비용에 넣을 수 있을까안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.개인사업자 또는 법입사업자분들 중에서 집주소로 사업자등록을 하신 분들이 많으실텐데요. 집주소로 사업자등록을 한 경우, 집월세, 전기료, 가스료, 수도비 등의 관리비와 공과금 등을 사업상 경비로 공제를 받을 수 있을까요?원칙적으로 불가능합니다. 집주소로 사업자등록을 하더라도 사실상 집에서 발생된 월세나 관리비는 가사경비로 보는 것이 타당하고, 사업과 관련된 것이 명백하지 않기 때문입니다.소득세법 집행기준 33-61-2 【사업과 가사에 공통으로 관련되는 비용의 구분】사업과 가사에 공통으로 관련되어 지급하는 금액에 대하여 사업과 관련된 필요경비의 계산은 다음과 같이 한다.1. 지급금액이 주로 업무수행상 통상 필요로 하는 것이고, 그 필요로 하는 부분이 명확히 구분될 때에는 그 구분되는 금액에 한하여 필요경비로 산입한다.2. 사업에 관련되는 것이 명백하지 아니하거나 주로 가사에 관련되는 것으로 인정되는 때에는 필요경비로 산입하지 않는다.이를 무시하고 종합소득세나 법인세 신고시, 가사경비를 장부에 반영하여 신고를 하여 그동안 세무서에서 별도의 연락을 받지 않으신 분들도 많을 것입니다.사실상 세무공무원들이 수백만명의 납세자를 상대로 이러한 부분을 하나하나 체크하는 것은 어렵기 때문에 문제없이 지나갈 수도 있지만, 세무공무원이 이 사실을 알게 된다면 사실관계 확인 후, 세금을 과소납부한 것으로 판단을 하면 과소신고가산세와 납부지연가산세 등도 부과할 수 있으니 의사결정에 참고하시면 됩니다.저의 포스팅이 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 발표된 취득세 중과세율 인하에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,현재매매는 조정지역 2주택, 비조정 3주택 및증여는 다주택자의조정지역시가표준액 3억원 이상 주택은 12%를 적용합니다윤석열 정부 출범할 때, 양도세 중과세율 한시적 유예와 일시적 2주택 조건 완화 등은 즉시 시행되었으나 취득세 중과는 개정을 할 것이라는 발표는 있었지만 구체적인 내용이 발표되지 않고 있었습니다.현행 취득세 세율 구조는 아래와 같습니다.유상승계시 조정지역 여부와 주택수에 따라 8% or 12%의 중과세율이 적용되고, 증여로 취득시 조정대상지역이면 조건에 따라 12%가 적용되기도 합니다.매매의 경우, 조정대상지역 2주택 or 비조정대상지역 3주택부터 중과세율이 적용됩니다.2주택 중과세율은 폐지하고, 3주택 중과세율은 절반으로 인하합니다최근 부동산 시장이 침체이고 거래 자체가 안되다보니, 이번 개정안은 다주택자들의 취득세 부담을 줄여서라도 거래를 활성화 하겠다는 것입니다.① 2주택은 중과세율을 전면 폐지② 3주택 이상은 종전 중과세율의 절반으로 조정합니다.③법인의 주택 취득세율도 종전 12%에서 6%로 하향 조정합니다.조정지역의 시가표준액 3억원 이상인 주택증여로 인한 취득세도 인하됩니다조정대상 지역의 시가표준액 3억원인 주택을 증여하는 경우에 12%의 세율을 적용하였는데, 이도 절반인 6%로 하향 조정합니다.그리고 현재는 1세대 1주택자가 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외를 하였는데 이번 개정안에는1세대 2주택자까지 증여로 인한 취득세 중과세율 적용을 폐지합니다.12월 21일부터소급적용할 계획이나,법 개정은 민주당 협조가 필요한 사항입니다현재 정부의 개정 방향만 발표가 된 것이지, 시행이 확정된 것이 아닙니다. 취득세 중과세율 개정은 국회의 법률 개정사항으로 내년에 국회를 통과해야 가능합니다.아시는 바와 같이, 당초 종부세 개정도 중과세율 폐지 등으로 정부가 발표하였으나 민주당의 반대로 전면 폐지가 아닌 중과세율 적용 대상을 축소하는 수준으로 합의된 바가 있습니다.따라서, 현재 발표된 내용대로 시행되지 않고 중과세율 인하폭을 조정하게 될 수 있으나, 뉴스 보도 등에 따르면 민주당도 크게 반대하고 있지 않다고 하니 통과될 가능성은 높아 보입니다.아파트 임대등록이 재개되는 경우, 취득세 재산세 감면도 적용되게 됩니다현재는 아파트는 등록임대주택을 할 수 없지만, 정부 개정안은 국민주택규모 아파트는 임대등록을 다시 허용할 계획입니다. 이에 따라, 기존에 등록임대주택에 대한 취득세와 재산세 감면 혜택도 받을 수 있게 됩니다.물론, 민간임대주택 특별법에 국민주택규모 아파트의 등록을 재개하는 개정안이 통과되어야 가능한 것입니다.예상 질의와 쟁점에 대해서는 아래 참고바랍니다정리하면,12.21일에 발표된 취득세 중과세율 인하 방안에 대한 정부 발표를 살펴보았습니다.3주택부터 중과세율을 적용하고, 중과세율도 인하하고, 증여 취득세도 대상을 축소하고 세율을 조정하는 것이 주요 내용입니다. 다주택자의 주택 취득을 활성화시켜 주택 거래를 살려보겠다는 취지입니다.지방세 개정내용은 12.21일부터 소급 적용 계획입니다. 물론, 국회의 다수당인 민주당의 협조가 필요한 부분입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부동산세무상담/부동산세무사/김해,양산,부산세무사

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 많이들 혼동하시는 아파트, 토지 등 부동산의 시가입니다.가장 많이 물어보시는 것이시가를 실거래가를 적용하는 건지, KB/네이버 부동산시세를 적용하는건지, 공시가격을 적용하면 되는지 입니다.이와 관련하여, 법의 내용을 살펴보고 체계를 명확히 하시면 헷갈리지 않으시리라 봅니다.세부적으로 살펴보면,부동산 증여의 경우,증여일전 6개월부터 후 3개월이내의매매가격, 수용/공매가격, 감정가격을 시가로 봅니다.시가의 정의를 살펴보면,① 불특정 다수의 거래가격⇒ 현실적으로 부동산에는 적용이 안됩니다.다음으로,②해당자산 매매가격③수용/공매가격④감정가격을 시가로 인정하고 있습니다.매매/수용/공매/감정가액은 평가기간이 증여의 경우증여일 전 6개월 ~ 후 3개월임에 주의해야 합니다.(평가심의위원회를 통하는 경우, 증여일 전 2년 ~ 신고기한후 6개월 까지 확대 가능)우선, 증여받는 자산 그 자체가 평가기간 중에 매매(취득/처분)된 경우가 있다면 딴거 볼거 없이 그 매매가격이 증여가액 입니다. 물른, 매매가 제 3자간의 거래가액이어야 하겠습니다.실무적으로 일반적인1순위 시가 적용은 감정가액으로 볼 수 있겠습니다.이 경우둘 이상의 감정평가기관에 의뢰를 해야하고, 둘의 평균가액을 적용하게 됩니다. 그러나, 평가대상 재산이기준시가 10억 이하인 경우에는 1개의 업체에만 의뢰한 결과를 적용합니다.단, 그 재산에 대해 감정가액을 받을려면 감정평가사에 평가를 의뢰해야하고 돈이 들어갑니다. 이를 강제할 수는 없는 것이니, 그 다음으로 적용되는 것이유사매매사례가액입니다.상증세법제60조(평가의 원칙 등)① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등)①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다.증여 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 '동일하거나 유사한' 다른 재산의 매매/감정/수용/공매등 가액(유사매매사례가액)이 있는 경우, 이를 시가로 본다.유사매매사례의 대상은면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 '동일하거나 유사한'다른 재산입니다. 이러한 동일 or 유사한 재산의 매매, 감정, 수용, 공매가 증여일 6개월 전 ~ 신고일의 기간에 있는 경우에는 이를 적용합니다.여기서 중요한 것은, 유사매매사례의 경우증여일 후 3개월이 아닌 신고일까지로적용기간이 단축된다는 것입니다. 따라서, 유사매매사례를 보고 증여했으면 가급적 빨리 증여 신고를 하라는 것이 여기서 나오는 말입니다.그리고, 유사매매사례가액의 선정방식은1. 공동주택(아파트 등)가격이 공시되는 경우① 동일한 단지내② 전용면적의 차이가 5%이내③ 공동주택가격(공시가액)이 5%이내인 경우에, 유사매매사례로 보겠다는 것입니다.그리고해당 유사사례가액이 둘 이상인 경우에는, 공시가액이 더 비슷한 것을 적용하겠다는 것입니다.2. 그 외 (공동주택 가격 공시대상 아닌 부동산)면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등) ④제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.상속증여세법 시행규칙제15조(평가의 원칙등)③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는공동주택의 경우:다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2.제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산유사매매사례 가액도 없는 경우, 공시지가or 개별/공동주택가격 등의 보충적 평가방식을 적용합니다.평가 대상기간 중에그 재산의 매매/감정/공매/경매도 없고, 유사매매사례가액 등도 없는 경우에는보충적 평가방법인 공시지가, 기준시가, 개별/공동주택가격 등을 적용합니다.즉, 흔히들 혼동하는 국토부 실거래가와 공시가액 중에 어느 것이 우선되느냐는 것은 실거래가 우선이고 공시가액이 다음이라는 것을 알수 있습니다.제61조(부동산 등의 평가)① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액3.오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액4.주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우⑤사실상임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015. 12. 15.>단, 여기서 주의할 것이임대차계약이 체결된 부동산의 경우위의 공시지가등 보충적 평가액보다, 다음의 임차보증금 해당액이 더 큰 경우 이를 적용합니다.「 임대료 환산가액 = 보증금 + 연간임대료/12% 」즉, 아파트 공동주택가격이 5억이지만 임대차 계약이 있고 전세가 6억인 경우 6억이 평가액이고 5억에 월세 50이면 5억+600만원/0.12인 5억 5천만원이 보충적 평가액이라는 것입니다.상증세법 시행령제50조(부동산의 평가)⑦법 제61조제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금시행규칙제15조의2(임대가액의 계산) 영 제50조제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란100분의 12를 말한다.보충적 평가방식 특례로저당권 등이 설정된 경우에는 그 담보 채권액과 기존 보충적 평가액 중에 큰 금액을 적용합니다. 예를 들어, 공시가액은 5억이나 은행에서 6억원의 담보를 설정한 경우에는 6억으로 평가한다는 것입니다.상증세법 시행령제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산2. 양도담보재산3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산국세청 홈택스의상속증여재산 평가하기 메뉴에서, 증여 재산의 평가액을 조회해볼 수 있습니다. 그러나, 추후 다르게 결정될 수 있습니다.국토부 실거래가를 많이들 이용하시지만홈택스에 상속재산 평가하기 메뉴가 있는데,여기서 해당 재산의 증여재산을 평가해볼 수 있습니다.그러나, 이를 따라 했다고 해서 증여재산 평가액이 맞으니 추후 과세당국이 이를 인정하겠다는 의미는 아닙니다.참고 목적으로 봐라는 의미입니다.그리고, 간혹 KB나 네이버 시세로 증여재산 평가하면 되는지 묻는 분들이 있는데 이상의 법적용을 보면 알듯이 전혀 적용될 여지가 없습니다.유사매매사례가액 적용은 실거래 등록의 지연으로 한계가 있으며, 특수관계자간의 거래는 유사매매사례로 적용되지 않으니 주의가 필요합니다.유사매매사례의 경우, 증여일 전 6개월 ~ 신고일까지의 유사 재산매매 사례가 있으면 이를 적용하는데, 국토부 실거래가 및 홈택스 증여재산 평가도 기본적으로실거래가 늦게 반영됩니다.이에 따라, 현실적으로국토부 실거래가액이나 홈택스의 평가액을 보고 그 가액으로 보고 증여하고 평가/신고하였는데,나중 신고된 유사매매 건이 있는 경우에는 그 가격이 적용될 수도 있으므로 안심할 수는 없는 것입니다.특히, 간혹 매우 낮은 가격에 실거래가가 신고되는 경우가 있어 이때다 싶어 증여를 하는 경우가 있는데,급매라고 보기에도 낮은 가격의 경우 부모/자식 등의 특수관계자간의 저가 거래인 경우가 많습니다.이러한특수관계자간의 거래금액은 유사매매사례가액으로 보지 않으니, 이를 보고 증여하다 나중에 낭패를 당하지 않도록 주의해야합니다.문제는 이러한 거래가 특수관계자 거래인지, 진짜 급매인지는 알 수가 없다는 것입니다.정리하면,부동산의 증여시 증여재산 평가는① 1순위증여일 6개월 전 부터 3개월 후의 기간에해당자산 매매가격,수용/공매가격,감정가액② 2순위1순위가 없으면,유사매매사례가액을 적용③ 3순위유사매매사례가액도 없으면,공시가액등의 보충적평가액을 적용함따라서, 일반적으로는 감정가액 → 유사매매사례가액 → 공시가액 등 보충적 평가 순서이고감정가는 2개 업체의 평균값이나 기준시가 10억 이하면 1개 업체만 해도 인정되는 것입니다.유사매매사례는 아파트 등 공동주택가격이 공시되는 경우는㉠ 동일 단지 ㉡ 면적 차이 5%이내 ㉢ 공동주택가격 차이 5% 이내의 실거래가 이에 해당하며,여러 건일 경우 공동주택가격 차이가 가장 적은 것이 적용됩니다.보충적평가액 적용시, 임대차계약이 체결된 부동산이거나 담보가 설정된 경우에는 그 가액이 공시가액 등 보다 큰 경우 이를 적용합니다.그리고, 증여재산 평가를 위해 국토부 실거래가 홈택스 증여재산 평가등을 활용할 수 있으나 전적으로 믿고 해도 증여세 신고일 이전에 아직 등록되지 않은실거래가 뒤늦게 등록되는 경우가 있고 특수관계자간의 저가 거래 등은 적용 되지 않으니 주의가 필요하다는 것입니다.by 부산세무사/부산회계사