부동산 공동상속시 단독명의 가능여부

별도세대와 장기임대주택을 공동소유하는 경우거주주택 비과세 적용여부(거주주택 비과세 가능함)서면-2024-법규재산-2512 [법규과-1207]생산일자 : 2025.06.10.요 지별도세대와 함께 장기임대주택 임대하는 경우에도 장기임대주택에 해당함회 신귀 서면질의의 사실관계와 같이, 별도세대와 공동명의로 보유한 장기임대주택(B)과 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주주택(A)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 2016. 3.17. A주택 취득○ 2016. 4.15. A주택에 대한 A임대차계약○ 2018. 4.15. A임대차계약 갱신(계약기간 2년)○ 2018.10.26. B주택 취득(별도세대와 공동소유)○ 2018.12.31. B주택에 대한 임대개시(’18.9.12. 임대등록)○ 2022. 4.15. A임대차계약 갱신(계약기간 2년)○ 예정 상생임대특례 요건*충족 후 A주택 양도 *｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항각 호의 요건을 모두 갖추어 A주택을 양도하는 경우로 전제2. 질의요지○ 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유한 경우 장기임대주택 외 일반주택을 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례 요건을 충족하여 양도하는 경우 거주주택 비과세 적용 여부★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

공동상속주택의 소수지분자가 나머지 지분 재상속 후일반주택 양도시 비과세 여부(비과세 가능함)서면-2019-법령해석재산-3032 [법령해석과-3028]생산일자 : 2021.08.31요 지무주택자인 상속인이 주택의 소수지분을 상속받은 후 그 주택의 나머지 지분을 재상속받은 경우 나머지 지분을 상속받은 날 현재 보유하고 있는 일반주택을 양도시 소득령§155②을 적용회 신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 무주택자인 상속인이 별도세대원인 피상속인으로부터 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 이후에 일반주택을 취득하고, 다른 상속인의 공동상속주택 나머지 지분을 재상속받아 단독소유하게 된 경우로써, 나머지 지분을 상속받은 날 현재 보유하고 있는 그 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제2항에 따라 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 적용여부를 판단하는 것입니다.상세내용○ ’09.8월 병(丙)은 피상속인 갑(父)으로부터 A주택(서울소재)을 병(丙)의 어머니(乙)와 공동상속＊ ＊ 상속인 병(丙) , 병(丙)의 어머니(乙) (다수지분자) ⇒ 상속개시 당시 피상속인 甲과 乙은 동일세대, 丙은 별도세대 -’14.8월丙은 ‘경기 성남’ 소재 B주택 취득 -’17.3월丙은 어머니 乙이 사망하여 A주택의 지분(1/2)을 재상속 ⇒상속개시 당시 피상속인 乙과 별도세대2. 질의내용○ 공동상속주택의 소수지분자가 다른 공동상속인의 상속지분을 재상속 후 보유하고 있던 일반주택을 양도시 1세대1주택 비과세 여부★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

미분양주택 감면(조특법 §98의3)은 한 번 요건을 충족하면 전체 양도차익에 대해 전면적 감면이 가능하다는 점에서 매우 강력한 특례입니다. 하지만,취득 단계에서의 ‘실질적 취득자’가 누구였는지, 그리고그 지분이 이후 증여로 이동했는지는 감면 범위를 판단할 때 핵심 요소입니다.이번 사례는 부부가 공동으로 취득한 미분양주택을 나중에 한 명이 전부 증여받아 단독명의로 양도한 경우,증여받은 지분까지 감면 적용이 가능한지가 쟁점입니다. 결론은 명확합니다.감면은 본래 취득자인 지분에 대해서만 인정되며, 증여로 이전된 지분은 감면 대상이 아닙니다.아래에서는 그 이유와 실무상 주의점을 정리합니다.1. 사실관계 요약2009.10.13.부부 공동명의로 미분양주택 취득(각 1/2 지분)2012.03.05.배우자 1/2 지분을 증여받아 신청인 단독소유가 됨2025.06.02.전체 주택을 양도기타 감면 요건(취득 시기, 미분양주택 확인, 취득 후 5년 내 양도 등)은 모두 충족한 것으로 전제쟁점은증여로 취득한 1/2 지분이 감면 대상이 될 수 있는가입니다.2. 감면 적용의 핵심 논리미분양주택 감면 규정(조특법 §98의3)은 ‘해당 미분양주택을취득한 자’의 양도차익을 감면하는 구조입니다.즉, 원시적 취득자(최초 계약자)를 기준으로 감면 여부를 판단합니다.따라서 요건 충족의 출발점은 단순히 “그 주택을 보유했습니다”가 아니라 “감면 요건을 갖춘 방식으로 직접 취득했습니다”입니다.이 구조를 감안하면 다음 논리가 자연스럽게 도출됩니다.① 감면권은 ‘최초 취득자’의 지분에 귀속된다부부가 공동으로 미분양주택을 취득했다면, 감면 요건을 충족한 취득자는 남편 1/2, 아내 1/2입니다.② 이후 증여는 감면권을 창설하지 않는다증여는 취득자의 교체일 뿐, 감면요건을 충족한 원시적 취득행위가 아닙니다.감면 규정은 ‘취득’ 자체에 특례를 부여하는 것이지, 이후의 권리 변동에 감면 혜택을 따라가도록 규정한 바 없습니다.③ 따라서 증여로 이전된 지분은 감면을 받지 못한다증여받은 지분에 대해 감면을 확대해 인정한다면, 감면제도의 본질을 벗어나고 조세형평에도 반하므로 불가하다는 것이 과세실무와 유권해석의 일관된 입장입니다.3. 국세청 답변 요지(핵심 정리)부부 공동명의로 취득한 미분양주택을 한 명이 증여받아 단독명의가 된 경우, 증여로 취득한 1/2 지분은 미분양주택 감면 대상이 아니다.즉, 감면은 최초 공동취득 당시 본인 명의였던 지분(1/2)에만 적용된다.이는 감면 규정의 입법취지와 ‘취득행위 중심의 특례’라는 구조에 따른 필연적인 결론입니다.4. 세무 리스크 및 해석 포인트1) 부부 증여 후 양도의 경우 감면이 줄어드는 효과많은 납세자가 “어차피 같은 세대원인데 감면이 전체에 적용되겠지”라고 오해합니다.하지만 감면은‘취득자’ 기준이라는 점이 절대 변하지 않습니다.2) 증여세 과세 및 취득세까지 연동 가능증여 당시 시가가 높았다면 별도의 증여세 부담도 발생합니다.이는 감면 불가로 인해 절세효과가 크게 저감되는 대표적 사례입니다.3) ‘공동명의 → 단독명의’는 감면 축소로 이어질 수 있음특히 미분양주택 감면, 신축주택 감면, 장기일반민간임대주택 감면 등취득 단계에서 요건을 충족해야 하는 특례에서는 명의변경이 감면 범위를 결정적으로 바꾸는 경우가 많습니다.5. 결론미분양주택 감면은 강력한 절세수단이지만,‘취득자 기준’이라는 대원칙을 벗어나지 않습니다.따라서 부부 공동명의로 취득한 뒤 일방에게 증여하여 양도하는 구조에서는,증여받은 지분에 대해서는 감면이 적용될 수 없습니다.양도세 실무에서는 이러한 지분 변동의 결과가 매우 크기 때문에, 양도 전 반드시 구조를 진단하고 최적의 매도 전략을 설계해야 합니다.

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.오늘은 상속시 감정평가에 따른 대법원 판례를 소개시켜 드리고자 합니다.상속 신고시 가장 이슈가 되는건 부동산을 어떤 가액으로 진행하고자 하는건데요.상속의 경우보유하신 부동산은 굉장히 시가가 높은데,현금은 거의 없는 경우를 종종 보게 됩니다.부동산은 수십억 가량의 시가임에도실제 부모님이 보유한 현금 재산은 거의 없으셔서약 수억원에 달하는 상속세를 대출을 받아서 진행하시거나 부동산을 급처분하여 손해를 보고 팔게 되는 경우도 있습니다.정리해보자면상속재산 중 부동산이 있다면시가를 무엇으로 봐야할지 고민하게 됩니다.기준시가 (개별주택가격, 공동주택가격, 시가표준액, 개별공시지가) 로 진행할지,매매사례가액, 경공매가액, 혹은 감정가액을 시가로 신고할지에 대한 부분입니다.신고는 어떤 것을 선택하든문제없이 진행할 수 있지만문제는 상속세가 신고 후과세관청의 조사를 통해 결정된다는 사실입니다.이 과정에서 기준시가 등으로 신고된 부동산에 대해국세청이 감정평가사업을 통해재감정을 하여 시가를 올려 결정을 하게 되는경우가 있습니다.이러한 과세관청의 직권 재감정이,정당한가에 대한 이슈는 꾸준히 논란이 되고 있는데요.이에 대한 시가 산정은 계속 인용이 되어왔으나,이번엔 소급감정도 시가로 인정해주겠다는 대법원 판례가 나왔습니다.쟁점은 납세자가 상속세를 신고한 뒤 과세관청이 조사 과정에서 소급 감정을 실시하고, 그 감정가액을 기준으로 상속세를 부과할 수 있는지였는데요.이는 납세자의 법적 안정성과 예측 가능성을 벗어나는 일일 수 있습니다.세법에 대한 갑론을박이나, 계산에 대한 부분은 명확하나 시가라는 것은 언제든 변경 가능한 부분일 수 있기에 맞고 / 틀림이 없는 문제이며내가 신고한 시가에 대해 과세관청이 소급해 시가를 재산정할 수 있다는 불안함이 있다면 납세자의 예측을 벗어나서 과세하는 부분이 분명히 존재한다는 것이죠.이번 판례는상속개시일 전후 6개월 이내가 아닌6개월에서 하루 지난 날짜에 소급감정한 가액을 시가로 볼수 있는지에 대한 이슈였는데요.결론적으로 대법원은가격변동의 특별한 사정이 없다면과세 형평성을 위해기준시가와 감정가(시가)의 금액이 현저히 차이가 나고조사를 결정, 경정하는 기간에 진행하는 감정가액을소급 적용하는 것이 조세법률주의에 어긋나지 않는다고 보았습니다.상속세 신고시부동산이 있다면1) 감정가 vs 기준시가 어떤 금액으로 신고해야 하는지2) 감정가의 최저가 ~ 최고가로 신고해도 되는지3) 상속세와 양도세를 동시에 검토했을 때어떤 경우의 수가 세제적으로 더 유리한지는전반적인 세제 검토를 통해 고민해보셔야 합니다.상속재산 중 아파트가 아닌 감정의 대상이 될 수 있는토지, 상가, 단독 다가구 다세대 상가주택 등의물건이 있으시다면또한 해당 물건의 시가가 상속세가 과세될 정도의 금액이라면사전 상담을 받아보시는걸 추천드립니다.상담이 필요하시면 언제든 연락 남겨주세요.꼼꼼하고 정확하게 상세한 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다최혜경 세무사 드림010-4012-0152

상속세 과세표준 신고기한 전 재협의분할하여공동상속주택의 소수지분만을 상속받은 경우상속개시 전 보유하던 일반주택 양도시 비과세 적용 여부(비과세 가능)서면-2024-법규재산-2074생산일자 : 2024.07.21.요 지1세대가 일반주택(C)과 2개의 공동상속주택(A, B)을 보유하였다가, 공동상속인들이 상속세 및 증여세법 제4조제3항에 따라 상속세 과세표준 신고기한까지 재협의 분할하여 일반주택(C)과 1개의 공동상속주택(A)을 보유한 상태에서 일반주택(C)을 양도하는 경우로서, A주택이 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 거주자의 주택으로 보지 아니하는 공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것임회 신1세대가 일반주택(C)과 2개의 공동상속주택(A, B)을 보유하였다가, 공동상속인들이 상속세 및 증여세법 제4조제3항에 따라 상속세 과세표준 신고기한까지 재협의 분할하여 일반주택(C)과 1개의 공동상속주택(A)을 보유한 상태에서 일반주택(C)을 양도하는 경우로서, A주택이 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 거주자의 주택으로 보지 아니하는 공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계- ’19.3.22.丙 일반주택 취득(거주) *1세대1주택 비과세 요건 충족 전제- ’21.5.20.부친 사망- ’21.7.9.상속재산 상속등기* A상속주택(선순위) : 자녀(甲) 3/13, 모친과 자녀(乙丙丁戊) 2/13 B상속주택(후순위) : 모친 3/13, 자녀(甲乙丙丁戊) 2/13- ’21.9.24.상속재산 소유권경정등기(재협의분할)* B상속주택 명의 변경(공동소유→자녀 乙 단독소유)- ’21.11.30.상속세 신고- 예정丙 일반주택 양도2. 질의내용○ 2주택(A주택, B주택)을 보유하던 부친의 사망으로 모친과 자녀들이 2주택을 공동상속받아 소유권이전등기하였다가 상속세 과세표준 신고기한 전에 B주택을 상속인 乙의 단독명의로 재협의분할하여 경정등기한 경우 - 상속인 丙이 1공동상속주택(A주택, 소수지분) 외 보유하던 일반주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트