상속주택 or 공동상속주택을 보유하는 경우 비과세 요건 (동일세대. 보유시점. 선순위주택)
안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택을 상속을 받게 되면,전체 지분 혹은 가장 큰 지분을 받은 '상속주택'과주택의 소수지분을 받은 '공동상속주택' 으로 나뉘게 됩니다.상속주택과 공동상속주택은기존 보유주택의① 1세대 1주택 비과세 이슈와상속주택을 매도하였을 때② 중과 배제 이슈가 있습니다.상속주택이 있는 경우위의 혜택을 받을 수 있는지 여부를확인해 보아야 합니다.오늘은 상속주택을 받게 되는 경우로서동일세대의 주택을 받을 때와별도세대로 주택을 받을 때,상속주택을 받을 때기존 주택을 보유하고 있는 경우와상속주택이 있는 상황에서새로운 주택을 매수해서 보유하고 있는 경우어떻게 달라질 수 있는지 확인해보도록 하겠습니다.동일세대 VS 별도세대소득세법시행령 155조 2항상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다), 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만,상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).(2022.02.15 개정)(1) 기존에 보유하고 있는 주택을 있는 상태에서(2) 주택을 상속받는 경우 (선순위주택)기존 보유 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례가 되는 것입니다.해당 비과세 특례는별도 세대인 경우에만 적용이 가능합니다.1세대 1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로,동일세대원 간이라면상속으로 소유권만 변동되는 것이지세대 기준으로 주택 수 자체가 변동되는 것이 아니기 때문입니다.다만, 동일세대원이라도 가능한 경우가 있는데양도세 동거봉양 합가를 적용해서 가능한 경우입니다.합가 전부터 보유하던 주택을 합가 이후상속을 받은 다음에 매도하게 되면 비과세가 가능한 경우입니다.동일세대라면 분가 후 다시 봉양을 위해 합가한 케이스인지,아니면 쭉 같이 살았던 1세대 인지를 확인해야 합니다.소득세법시행령 155조 3항공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.소수지분을 받는 경우는 어떻게 될까요?소수지분이란 하나의 주택을 여러 상속인이 공동으로 소유하는 것으로,그 중 가장 지분이 많은 자나, 가장 연장자가 '주된 상속인' 이 되어 ▲ 위 규정을 적용받게 되고,그 외의 소수지분을 가진 자가공동상속주택 소수지분권자가 되게 됩니다.(1) 공동상속주택의 소수지분권자는(2) 다른 일반 주택을 양도하는 경우에공동상속주택 을 주택으로 보지 않습니다.따라서 일반 주택을 비과세로 매도할 수 있게 되는데요.이때도 동일 세대 기준에 확인이 필요합니다.별도 세대라면 문제 없이 주택 수에서 제외하면 되지만,동일 세대의 경우 국세청에서 동일세대원으로부터상속받은 공동상속주택 소수지분에 대해국세청 유권해석과조세심판원의 결정내역이 충돌하기 때문입니다.국세청 유권해석에 따르면 상속개시 당시 동일세대원이었다면소수지분을 받더라도 단서조항 (동거봉양 합가) 가 아니라면상속주택에 해당하지 않기 때문에비과세가 불가능하다고 판단합니다.한편 조세심판원의 결정례는단서조항은 주된상속인에게만 적용할 뿐소수지분권자는 주택 수로 보지 않는다고 명확히 규정한 이상소수지분권자에게 단서조항을 적용하지 않아 비과세가 가능하다고 판단하게 됩니다.국세청 유권해석이 명확히 나와있는 경우는,이에 대해 비과세를 받기 위해서는불복을 통해 조세심판원으로 가야 합니다.이런 경우 불확실성이 높아지고, 비용도 증가할 수 있습니다.따라서 동일세대원인 경우 상속을 받는 경우에는이에 대한 대비를 하고 진행하시는 것을 추천드립니다.피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우에는'선순위 주택'이라고 하여 상속주택 특례를 받을 수 있는세법에 의해 주택이 정해지게 됩니다.1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택4) 기준시가가 가장 높은 1주택여러 주택 중 선순위 상속주택이 위 순서에 따라 정해지게 되면선순위 상속주택을 받게 되는 상속인에 한하여155조 2항 상속주택 취득자의 일반주택 양도세 비과세가 가능하게 됩니다.또한 공동상속주택도 마찬가지입니다.선순위 상속주택에 한하여 155조 3항에 따른주택 수로 보지 않는 공동상속주택으로 보게 됩니다.공동상속주택을 여러 채 소유한 경우선순위 주택 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택 수에 포함하게 됩니다.즉, 돌아가신 분이 주택이 여러 채 있다면선순위 주택 A 를 제외하고 그 외의 주택은상속으로 인한 특례를 받을 수 없기 때문에무주택자가 받아서 1주택자가 되거나,상속주택을 받은 이후 즉시 매도하셔서일반주택에 대한 양도세 이슈가 없게끔 하셔야 합니다.상속 전 일반 주택 보유 vs 상속 이후 일반 주택 취득155조 2항, 상속주택 특례는 요건 자체가상속 당시 기존에 보유하고 있었던 일반 주택에 대한 비과세 입니다.상속받는 시점에 상속인이 보유하고 있는 일반주택에는아래의 주택이 모두 포함됩니다.1) 상속개시 당시 보유한 주택2) 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 신축주택3) 상속개시 당시 보유한 분양권에 의해 취득한 신축주택다만 기존 보유 주택이 피상속인으로부터돌아가시기 2년 이내에 증여받은 주택인 경우라면 일반주택에서 제외됩니다.또한 무주택자가 선순위주택 + 그외상속주택 , 즉 상속주택 2채를 받은 경우라면그외상속주택을 일반주택으로 보지 않아 비과세 특례가 적용되지 않습니다.당연히 요건이 상속개시일 기준 보유하고 있는 주택이기 때문에상속 이후 새로이 취득한 주택에 대해서도 비과세가 적용되지 않습니다. 155조 3항 공동상속주택 소수지분권자가일반주택을 양도할 때 이 일반주택에 대한 요건은 별도로 없습니다.법령 자체가공동상속주택의 소수지분은 주택 수로 보지 않는다라고 되어있기 때문입니다.따라서 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 상태에서기존 주택을 1주택 1세대 비과세에 맞춰서 매도한 뒤새로이 주택을 취득하여 다시 매도한다 하더라도두번째 주택도 비과세가 가능한 것으로 보입니다.해당 지분이 피상속인의 선순위 주택이라면일반 주택의 취득 시기와 관계 없이소수지분은 주택으로 보지 않기 때문에주된 상속이에 비해 그 폭이 넓다고 보시면 됩니다.상속주택에 대해서는 아무래도일반 주택보다는 비과세 등의 혜택이 주어지기 때문에보다 검토해야 할 요건들이 많습니다.이러한 부분을 따지고 매수 및 매도 계획에 맞춰서상속에 따른 지분 분할 협의를 신중하게 하는 것이중요할 것으로 보입니다.상담이 필요하시면 아래 링크를 통해연락주시길 바랍니다.꼼꼼하게 검토하여 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림
