조특법 제6조 질문 드립니다.

벤처기업은 법인세, 소득세 감면 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. ​그중 #주식매수선택권 관련 특례에 대해 설명드립니다. ​​일반적으로 주식매수선택권은 다음과 같이 과세됩니다.​​① 법인의 임원 또는 종업원이 해당 법인으로부터 부여받은 주식매수선택권(스톡옵션)을 해당 법인에서근무하는 기간 중 행사함으로써 얻은 이익(주식매수선택권 행사 당시의 시가와 실제 매수가액과의 차액)은근로소득.​② 법인으로부터 퇴직 전에 주식매수선택권을 부여받은 거주자가 해당 법인과고용관계가 없는 상태인 퇴직 후에 해당 주식매수선택권을 행사함으로써 얻는 이익은기타소득.​③ 피상속인이 부여받은 주식매수선택권을상속인이 행사하는 경우해당 주식매수선택권을 행사함으로써 얻는 이익(「상속세 및 증여세법」에 따라 상속세가 과세된 금액을 차감한 것을 말한다)은기타소득.​그러나 벤처기업 임직원이 벤처기업으로부터 부여받은 주식매수선택권을 행사시 일정 요건을 충족하는 경우​조특법제16조의 2 [벤처기업 주식매수선택권 행사이익 비과세 특례] 에 따라​연간 3천만원 이내 금액에 대해서는 소득세가 과세되지 않습니다​​.​(비과세 금액은 다음에 따라 달라집니다. )​그 조건은벤처기업육성에 관한 특별조치법 제 16조의 3에 따라 주식매수선택권을 부여해야 합니다.​벤처기업육성에 관한 특별조치법 제16조의 3 【벤처기업의 주식매수선택권】① 주식회사인 벤처기업은 「상법」 제340조의 2부터 제340조의 5까지의 규정에도 불구하고 정관으로 정하는 바에 따라 주주총회의 결의가 있으면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 중 해당 기업의 설립 또는 기술ㆍ경영의 혁신 등에 기여하였거나 기여할 능력을 갖춘 자에게 특별히 유리한 가격으로 신주를 매수할 수 있는 권리나 그 밖에 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 기업의 주식을 매수할 수 있는 권리(이하 이 조에서 “주식매수선택권”이라 한다)를 부여할 수 있다. 이 경우 주주총회의 결의는 「상법」 제434조를 준용한다. (2007. 8. 3. 개정)1. 벤처기업의 임직원(대통령령으로 정하는 자는 제외한다) (2007. 8. 3. 개정)2. 기술이나 경영능력을 갖춘 자로서 대통령령으로 정하는 자 (2007. 8. 3. 개정)3. 대학 또는 대통령령으로 정하는 연구기관 (2007. 8. 3. 개정)4. 벤처기업이 인수한 기업(발행주식 총수의 100분의 30 이상을 인수한 경우만 해당한다)의 임직원 (2013. 8. 6. 신설)② 제1항의 주식매수선택권에 관한 정관의 규정에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다. (2007. 8. 3. 개정)1. 일정한 경우 주식매수선택권을 부여할 수 있다는 뜻 (2007. 8. 3. 개정)2. 주식매수선택권의 행사로 내줄 주식의 종류와 수 (2007. 8. 3. 개정)3. 주식매수선택권을 부여받을 자의 자격 요건 (2007. 8. 3. 개정)4. 주식매수선택권의 행사 기간 (2007. 8. 3. 개정)5. 일정한 경우 주식매수선택권의 부여를 이사회의 결의에 의하여 취소할 수 있다는 뜻 (2007. 8. 3. 개정)③ 제1항에 따른 주주총회의 특별결의에서는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다. (2007. 8. 3. 개정)1. 주식매수선택권을 부여받을 자의 성명이나 명칭 (2007. 8. 3. 개정)2. 주식매수선택권의 부여 방법 (2007. 8. 3. 개정)3. 주식매수선택권의 행사 가격과 행사 기간 (2007. 8. 3. 개정)4. 주식매수선택권을 부여받을 자 각각에 대하여 주식매수선택권의 행사로 내줄 주식의 종류와 수 (2007. 8. 3. 개정)④ 제3항에도 불구하고 제2항 제2호에 따른 주식 총수의 100분의 20 이내에 해당하는 주식을 해당 벤처기업의 임직원 외의 자에게 주식매수선택권으로 부여하는 경우에는 주주총회의 특별결의로 제3항 제1호 및 제4호의 사항을 그 벤처기업의 이사회에서 정하게 할 수 있다. 이 경우 주식매수선택권을 부여한 후 처음으로 소집되는 주주총회의 승인을 받아야 한다. (2014. 12. 30. 후단신설)⑤ 주식매수선택권을 부여하려는 벤처기업은 제3항과 제4항에 따른 결의를 한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 중소벤처기업부장관에게 그 내용을 신고하여야 한다. (2017. 7. 26. 직제개정 ; 정부조직법 부칙)⑥ 제1항 또는 제4항에 따라 주식매수선택권을 부여받은 자는 중소벤처기업부령으로 정하는 경우를 제외하고는 제1항에 따른 결의가 있는 날 또는 제4항에 따라 이사회에서 정한 날부터 2년 이상 재임하거나 재직하여야 이를 행사할 수 있다. (2017. 7. 26. 직제개정 ; 정부조직법 부칙)⑦ 주식매수선택권은 타인에게 양도할 수 없다. 다만, 주식매수선택권을 부여받은 자가 사망한 때에는 그 상속인이 이를 부여받은 것으로 본다. (2014. 12. 30. 신설)⑧ 주식매수선택권의 행사로 신주를 발행하는 경우에는 「상법」 제350조 제2항, 제351조, 제516조의 9 제1항ㆍ제3항ㆍ제4항 및 제516조의10 전단을 준용한다. (2020. 12. 29. 개정 ; 상법 부칙)⑨ 주식매수선택권을 부여한 벤처기업이 주식매수선택권을 부여받은 자에게 내줄 목적으로 자기주식을 취득하는 경우에는 「상법」 제341조의 2 제1항 본문에도 불구하고 발행주식 총수의 100분의 10을 초과할 수 있다. (2014. 12. 30. 항번개정)⑩ 주식매수선택권의 부여 한도 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2014. 12. 30. 항번개정)​제16조의 2 【벤처기업 주식매수선택권 행사이익 비과세 특례】① 벤처기업의 임원 또는 종업원(이하 이 조 및 제16조의 3에서 “벤처기업 임원 등”이라 한다)이 해당 벤처기업으로부터 2021년 12월 31일 이전에 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제16조의 3에 따라 부여받은 주식매수선택권 및 「상법」 제340조의 2 또는 제542조의 3에 따라 부여받은 주식매수선택권(코넥스상장기업으로부터 부여받은 경우로 한정한다)을 행사(벤처기업 임원 등으로서 부여받은 주식매수선택권을 퇴직 후 행사하는 경우를 포함한다)함으로써 얻은 이익(주식매수선택권 행사 당시의 시가와 실제 매수가액과의 차액을 말하며, 주식에는 신주인수권을 포함한다. 이하 이 조부터 제16조의 4까지 “벤처기업 주식매수선택권 행사이익”이라 한다) 중연간 3천만원 이내의 금액에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. (2019. 12. 31. 개정)법 16조의 2의 개정규정은 2020. 1. 1. 이후 주식매수선택권을 부여받은 분부터 적용함. (법 부칙(2019. 12. 31.) 10조)② 제1항을 적용하는 경우 특례 신청절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2018. 12. 24. 신설)​​​​​​​​과세특례를 적용받고자 한다면 원천징수의무자는 비과세특례적용명세서(시행규칙 별지 제6호의 2 서식)를 ​첨부파일별지 제6호의 2 벤처기업 주식매수 선택권 비과세 특례적용명세서.hwp파일 다운로드​​#벤처기업 주식매수선택권 행사일이 속하는 연도의 다음 연도 2월 말일까지 원천징수 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. ​​​​

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 많은 분들이 잘 모르고 계시지만 굉장히 파워풀한 혜택인 조특법 99조의2 규정에 대해서 알아보겠습니다.​이 혜택을 알고 받시는 경우와 모르고 안받으신 경우 세금이 많게는 수억원이 차이가 날 수 있으니 꼭 숙지하시기 바랍니다.​​■ 개요조특법 99조2에서는 일정 기간 동안 신축주택 등을 취득하는 경우 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득세 대해서 100% 세액을 감면해주는 규정을 두고 있습니다.​해당 규정이 중요한 이유는 5년간 양도소득세를 감면해주는 것 이외에 1세대 1주택 비과세 적용시와, 다주택자 중과세 적용시 주택수에서 제외해주는 점이 정말 큰 혜택입니다.​​■ 요건다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.​(1) 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받은 주택이어야 합니다.​날인 받지 못한 경우에는 조특법 99조의2 4항에 따라 해당 혜택을 받지 못합니다.​(2) 신축주택 등실지거래가액(취득가액)이 6억원 이하이거나 연면적(전용면적)이 85㎡ 이하인 신축주택, 미분양주택, 1세대 1주택자의 주택​기획재정부재산-303(2014.04.07.)「조세특례제한법」 제99조의2 규정을 적용함에 있어서 귀 질의와 같이 사업주체로부터 신축주택 등을 취득하면서 매매계약서상 조건에 따라계약금과 잔금을 함께 납부함으로써분양대금에서할인받는 금액이 있는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하는 것임​서면법규-692(2013.06.17)2013.4.1. 부동산대책으로 시행된 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 시 거래가액 6억원 초과 여부는분양가격에 포함된 부가가치세를 포함하여 판단하며, 추후 양도 시 해당 부가가치세 부담액은 취득가액에 포함함​(3) 신축주택 등의 취득기간2013.4.1 ~ 2013.12.31해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하여야 합니다.​​​■ 적용 혜택​(1) 해당 주택을 양도시 취득일부터5년간의 양도차익을 100% 감면(농특세 20% 납부)(2) 해당 주택을 양도시중과배제(3) 해당 주택 외의 주택을 양도시1세대 1주택 비과세 적용시 주택 수에서 제외(4) 해당 주택 외의 주택을 양도시 해당 주택만 있는 경우다주택자 중과배제​​■ 해당 주택이도정법에 따른 재개발, 재건축 등이 된 경우에도 감면규정은 그대로 적용 되지만,노후 등으로 인해 멸실 후 재건축한 경우에는 제외됩니다.​기획재정부재산-135(2014.02.21.)조특법§99의2에 따른 감면대상기존주택을 취득 후 도정법에 따른 재개발·재건축 등으로 신축주택으로 전환되는 경우 감면대상기존주택의 양도소득 범위내에서 과세특례가 적용되며, 감면대상기존주택의 평가액 범위 내에서 2채의 신축주택을 공급받는 경우 2주택 모두 과세특례가 적용되는 것임​부동산납세-61(2013.09.26)과세특례 취득기간 중에 감면대상 기존주택을 취득한 후 소실·붕괴·노후 등으로 인해 동 주택을 멸실하고 신축하여 양도한 경우 재건축한 신축주택은 조특법 제99조의2에 따른 감면주택에 해당하지 않음​​​■ 마치며주택과 관련하여 조특법에서 규정하고 특례는 다양하게 있습니다.다만, 이에 해당하는지 모르시는 분들과 해당하더라도 어떤 혜택이 적용되는지 명확하게 모르시는 경우가 너무 많습니다.​해당 규정을 잘 이용한다고 하면 정말 많은 세금을 줄일 수 있습니다.다만, 세액차이가 많이 나는 만큼 검토해야 할 사항도 많으며 전문가를 통하여 신중하게 검토하여 진행하시는 것을 추천드립니다.​

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 강서구 마곡 엠밸리 아파트 양도하시는 분들이 궁금해 하시는 신축주택 ,미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법99조의2)에 대해서 설명드리겠습니다신축주택,미분양주택 감면 요건은 ?1.대상주택-거주자 또는 비거주자가 신축주택 , 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하 이거나 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 취득한경우.-과세특례기간·2013.04.01~2013.12.31 까지 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우포함)한 주택·감면대상주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서자에게 제출한경우.과세특례 적용대상 주택은?1.사업주체등으로부터 취득한 경우①법 제99조의 2 제1항 전단에서 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 신축주택등 이라 한다)을 말한다. (2013.5.10. 신설)1.「주택법」제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 사업주체 라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2016.8.11. 개정)2.「주택법」제15조에 따른 사업계획승인(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과「주택법」제54조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정한다) (2016.8.11. 개정)3. 주택건설사업자(30호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(「주택법」에 따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다) (2014.2.21. 개정)4.「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(이하 이 조에서 “주택도시보증공사”라 한다)가같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호 가목에따라 매입한 주택으로서 주택도시보증공사가 공급하는 주택 (2015.6.30. 개정)5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택6.「법인세법 시행령」제92조의 2 제2항 제1호의 5, 제1호의 8 및 제1호의10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택7.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가「법인세법 시행령」제92조의 2 제2항 제1호의 7, 제1호의 9 및 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 과세특례 취득기간 이라 한다) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다만, 다음 각 목의 주택은 제외한다.가.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다)에 따라 취득하는 주택 (2018.2.9. 개정)나. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ붕괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택9.「주택법 시행령」제4조 제4호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 오피스텔 이라 한다) 중「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아「건축물의 분양에 관한 법률」제6조에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함한다)하거나「건축법」제22조에따른 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔을 포함한다) (2016.8.11. 개정)2. 위 1번을 적용할때 다음각호의 신축주택은 제외합니다.1. 제6항 제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 사업주체등 이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택등3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택등4. 제1항 제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다. (2014.2.21. 개정)나.「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자(취득 후「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우 (2015.12.28. 개정)3.감면대상기존주택 양도자로부터 취득한 경우③법 제99조의 2 제1항 전단에서 1세대 1주택자의 주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 감면대상기존주택 이라 한다)을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2013.5.10. 신설)1. 2013년 4월 1일 현재「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 1세대 라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은「주택법」에 따른 주택을 말하며,「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 1주택 이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다. (2014.2.21. 개정)④ 제3항 각 호 외의 부분에서 지역별로 정하는 배율 이란 다음의 각 호의 구분에 따른 배율을 말한다. (2013.5.10. 신설)1. 도시지역 안의 토지: 5배2. 도시지역 밖의 토지: 10배⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외한다. (2013.5.10. 신설)1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항 제4호 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔4.감면대상주택 확인및 날인-사업주체등은 신축주택등의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 신축주택등임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 합니다.-감면대상기존주택 양도자는 2014년 3월 31일까지 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 합니다.과세특례 내용은?1.감면-case1. 취득일로부터 5년이내 양도시양도세 100%감면합니다-case2. 취득일로부터 5년이 지난후에 양도시취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 공제합니다. 5년간 발생한 양도소득금액은 아래와 같이 계산합니다.$양도소득금액 times frac{취득일로부터 5년이 되는날-취득당시 기준시가}{양도당시기준시가-취득당시 기준시가}$양도소득금액×취득일로부터5년이되는날−취득당시기준시가양도당시기준시가−취득당시기준시가-감면세액의 20% 농어촌특별세 과세 됩니다.2.양도세 1세대1주택 비과세 적용시, 신축주택은 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.주요 예규는?1.일반주택과 조특법99조2에 따른 특례주택을 보유하다 일반주택을 먼저 비과세 양도한 후 남은한후 남은 조특법99조의2 특례주택을 양도시 비과세 보유기간은특례주택 취득일부터 기산합니다[기획재정부재산-236(2023.0210)]2.조특법99조의2의 감면대상 기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환되어 양도시 관리처분계획인가전 양도차익 범위 내에서 감면함[기획재정부재산세과-483 (2019.07.08)]3.조특법 99조의2의 감면주택을 취득후 도정법에 따른 재개발,재건축 등으로 신축주택으로 전환되는 경우감면대상 기존주택의 양도소득 범위내에서 과세특례가 적용되며,감면대상기존주택의 평가액 범위내에서 2채의 신축주택을 공급받는경우 2주택 모두 과세특례가 적용가능합니다[기획재정부재산세과-135 (2014.02.21)]4.조특법 99조의 2에 따른 주택을 분양받은 거주자가분양권상태에서 해당 신축주택의 지분2분의1을 배우자에게 증여하여 신축주택을 공동으로 취득하는경우 배우자에게 증여한 지분2분의1은 과세특례 대상에 해당하지 않습니다.[서면-2016-법령해석재산-5311(2017.05.01)]5.조특법 99조의 2에 따른 주택을 재산분할로 취득한 경우에는 양도세 감면을 받을수 있습니다[사전-2017-법령해석재산-0756(2018.01.23)]6.계약금중 2014년 이후에일부를 분납하는경우에는 감면을 받을수 없습니다. 중도금 납부액을 계약금으로 대체할수 없고, 유예된 계약금을 건설회사가분양계좌에 대납하고 관련금액을 소비대차로 전환된 내역이 확인되는 경우감면이 가능합니다.[서면법규-1377(2013.12.18)]7.조특법 99조의 2에 따른 주택 규정을 적용할때 매매계약시 약정된 추가 할인금액을 취득가액에서 차감하지 아니하고 실지거래가액 6억 초과 여부를 판단합니다.[부동산납세-66(2014.02.04)]8. 2023년 03월31일 이전에사업주체등과 체결한 매매계야기 2013년 3월 31일 이전에 해제된 주택은 조특법 99조의 2에 따른 미분양주택에 해당합니다.[서면 법규과 -720(2013.06.24)]9. 거주자가 2013.04.01~2013.12.31 중에 갑과매매계약을 체결하였다가 해제하고 다시 을과 매매계약을 체결하는 경우 조특법 99조의2 적용이 가능합니다 [서면 법규과-1062 (2013.09.29)]10.당초 매매계약을 헤제하고 다시 종전의 매수자와 매매계약을 체결하는경우,해당 감면대상 기존주택은 조특법 99조의2에 따른과세특례를 적용받을수 없습니다. [서면법규과-39(2014.01.17)]11.임대주택법에 따라 분양전환된 건설임대주택과 분양전환후 잔여주택은 조특법 99조의2에 따른 과세특례에 해당하지 않습니다. [서면법규과-1024(2013.09.17)]12. 대물반환 예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기 경료후 가등기담보권 실행으로 취득한 주택의 조특법99조의 2를 적용하지 않습니다.[기획재정부 재산세과-778(2013.11.19)]13.보금자리주택이나 국민임대건설법에 따른 분양주택은조특법 99조의 2 양도소득세 과세특례 적용대상에 해당합니다. [서면법규과-1164(2013.10.24)]14.사업주체의 미분양주택을공매로 취득한 경우에는 조특법 99조의2에 따른 감면대상 미분양주택으로 보지 않습니다. [부동산 -납세 -69(2014.02.04)]15.도정법에 따라 주거환경개산사업을 시행하는 사업시행자가 사업지구 내 건물등을수용하고 도정법의 절차에 따라 그 건물등 소유자에게 공급하는 주택은 조특법 99조의 2의 혜택을 받을수 없습니다.[서면법규과 -147(2014.02.18)]16.재개발아파트의보류지 해당 아파트 주택법 38조에 따른 입주자 모집공고 등의 절차에 의하지 않고 분양시 조특법 99조의 2 적용하지 못합니다. [서면법규과 -153(2014.02.18)]17.미등기 또는 무허가주택은조특법 99조의 2에 따른 감면주택에 해당하지 않습니다.[ 서면법규과-1247(2013.11.12)18.단지 필지 내의 건물2동중 1동은 겸용주택이고 다른 1동은 근린생활시설인 토지와 건물을 양도하는 경우주택에 해당 하는 부분만 조특법 99조의2를 적용 받을수 있습니다.[서면법규과 -1297(2013.11.29)]19.조특법 99조의2 적용대상 주택을 상속받은 경우상속인은 양도해도 감면을 받을수 없습니다.[사전 -2015-법령해석재산 -0240(2015.07.28)20.조특법 99조의2 감면대상 기존주택의 5년이 되는날 현재 재건축사업이 진행중이어서 기준시가가 없는경우에는,멸실전 최종고시된 주택의 기준시가로 감면소득금액을 계산합니다. [기획재정부 재산세제과-1550(2022.12.22)]21.조특법 99조의2 제 1항의 특례대상 주택에분양권을 상속하여 취득한 주택도 감면이 가능합니다 [기획재정부 조세법령운용과-1105(2021.12.23)22.신축주택 등의 매매계약서 날인을사후적으로 받는 경우에는 감면이 안됩니다[서면 -2022-부동산-3387(2022.08.10)23.조특법 99조의2에 따른 감면대상 기존주택이 재건축되어신축주택의 부수토지 면적이 증가한 경우에도 감면이 가능합니다 [서면 -2022-법규재산 -3103(2023.08.09)24.감면대상 기존주택이 도정법에 따라 신축된이후 양도시,관리처분계획인가전 ·후의 감면대상기존주택에 양도소득 범위내에서 감면특례를 적용합니다. [서전법규재산 2021-795(2022.08.01)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 제가 진행한 컨설팅 사례에 대해서 간략하게 소개해드리려고 합니다.각자의 상황에 따라 적절한 절세 컨설팅 방안들은 다양하게 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.​​■ 사실관계​1. 매도자는 부모님 세대로서 세대 기준 2개의 아파트 A, B를 보유A : 16년에 취득한 물건으로서 조특법 99조 2에 해당하는 특례 주택(수도권 소재, 거주한 적 없음)B : 19년에 취득한 물건(수도권 소재)​2. 매수자는 자녀 부부로서 무주택자이며 별도로 부모님 세대와 별도로 거주 중​3. A 주택의 시세는 15억이며, 공시가는 9억, 취득가는 5억​​■ 컨설팅 방안​<1안>- 부모님이 A 주택을 제3자에게 양도 후 현금을 자녀 부부에게 증여 후 부부세대가 15억의 주택을 취득:제3자에게 시세인 15억에 양도 후 남은 현금을 자녀에게 증여후 부부세대가 주택을 취득​<2안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 증여:아파트 형태로 자녀 부부에게 증여​<3안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 저가로 매매:아파트 형태로 자녀 부부에게 시세보다 저가로 양도※ 조특법 99조 2 해당 여부는 아랫글을 참고하시면 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/222335107797[재산전문세무사]조세특례제한법 99조의2, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(양도세 안내는 방법)​​■ 세액 비교​<1안>(1) 양도소득세1안의 경우 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.→ 고가주택이 조특법상 양도소득세 감면 주택이 소득세법상 비과세에 해당하는 경우비과세를 우선 적용한 뒤 과세대상 소득에 대하여 감면을 추가로 적용합니다.이때 감면세액에 대하여20% 농특세가 과세됩니다.​(2) 증여세양도세를 내고 남은 금액을 자녀 부부에게 증여 시현금 증여에 대하여 증여세가 발생됩니다.​​(3) 취득세무주택자가 국민주택규모 초과 + 9억 초과 주택을 취득 시3.5%의 취득세율이 적용됩니다.​​<2안>(1) 증여세아파트의 경우 상증법상실무상 유사매매사례가로 평가됩니다.​​부동산 종류에 따라 증여 시 평가 방법과 가액 산정은 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)​(2) 취득세지방세법 13조의 2에 따라 조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우기본 취득세율이 12%로 중과됩니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에 세 증여하는 경우에는 제외합니다.)​농특세와 지방교육세를 포함하면총 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.​​<3안>(1) 양도소득세1안의 경우와 동일하게 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.​(2) 증여세부동산을 시세의 30%보다 저가로 매수하게 되는 경우일정 금액에 대하여 증여세가 과세됩니다.해당 내용에 대해서는 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)(3) 취득세→ 저가매매의 경우 취득세는매매분과 증여분으로 나눠서 판단해야 합니다.매매분: 매매 대가에 대한 부분은 매매로 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.증여분: 만약 공시가격이 매매가 액보다 큰 경우에는 초과분에 대해서는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.​이때,매수자가 배우자 및 직계존비속이 아닌 경우에는 초과분에 대해서도 매매 취득세율이 적용돼야 하는 것으로 판단됩니다.​※절세방안따라서매수자를 누구로 설정하느냐에 따라, 매수자의 지분비율과 매매가 액을 어떻게 설정하느냐에 따라 양도세·증여세·취득세에서 큰 절세가 가능합니다.​​■ 유의사항해당 컨설팅 건은 여러 가지 쟁점들이 존재합니다.구체적인 내용을 담지는 못하겠지만, 큰 맥락에서 말씀드리면 다음과 같습니다.​■ 정리고가의 부동산일수록 컨설팅의 방향은 다양해지며, 절세가능한 세액도 늘어나게 됩니다.다만,그만큼의 리스크가 발생할 수 있으니 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.각자의 상황에 맞는 절세 컨설팅 방안은 다를 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다^^오늘은 많은분들이 궁금해하셨지만 세무사들조차 잘 모르는 주택신축 판매사업자 세금관련 되어서설명 드리겠습니다.주택신축 판매사업자 세금 이슈는?종류 세무상 쟁점 비고취득세·기본적으로 일반 개인처럼 취득세를 부과함.·주택신축을 위한 멸실용 주택은 중과세 적용하지 않음(단, 유예기간있음)·국토부에 주택건설사업자로 등록해 주택취득일로 부터 3년내 멸실하거나, 7년이내에 주택신축 판매 해야함.·국토부에 미등록시 관할세무서에 주택신축판매업으로 사업자등록을 내고 주택 취득일로부터 1년이내멸실하거나 3년이내에 주택신축판매를 하면 일반세율을 적용받을수 있음.부가세·85제곱미터이상 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제가능함·토지,85제곱미터 이하 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제 불가능함.보유세·재산세:일반개인처럼 똑같이 과세함.·종합부동산세: 공사중인 기간동안은 과세 제외 가능함.·미분양 주택은 5년간 과세 하지 않음(합산배제를 매년9월에 신청해야함)종합소득세·양도세가 아닌 종합소득세로 과세함.·주택신축 판매업은 세법상 건설업으로 보아 중소기업특별세액감면 (조특법7조)이 가능함.·85제곱미터 초과 주택이나 상업용 건물은 분양에 따른 부가세가 발생함.·직접건설활동을 수행하지 않고, 전체 건물건설공사를 일괄도급해 주거용 건물을 건설하고 분양시에는 건설업이 아닌것으로봄. 중소기업특별세액감면도 적용되지 않음.주택신축판매사업자 자주묻는 질문은?Q:주택을 완공하고나서 미분양택을 일시 임대주려고 합니다 . 미분양주택은 개인이 보유한 다른주택에 합산되어 종합부동산세가 부과되나요?A:미분양주택은 9월에 종부세 합산배제 신청하시면 과세 제외 가능합니다 .Q: 미분양주택을 임대후 양도하면 양도세로 신고해야하나요? 아니면 종합소득세를 신고해야하나요?A:일시임대는 종합소득세로, 일시임대가 아닌 경우에는 양도세로 신고해야합니다.Q: 주택신축용 해서 멸실용주택으로 취득세 중과배제를 받고 나서, 중도에 설계변경을 해서 주상복합건물을 신축 했다면 당초 취득세 중과배제 받은것 추징 당하나요?A:case1. 주택의 면적이 주택외 면적보다 크거나 같을 경우:추징하지 않음.case2. 주택의 면적이 주택외 면적보다 작을을 경우 :추징함.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com