😮 49 저도 궁금해요!
1일전
상생임대 직전임대차계약 해당 문의
안녕하세요 상생임대주택 요건 관련 질문드립니다.
1) 주택 취득
2) a와 임대차:
1-1계약: 2018. 9.~ 2020. 9. (2년)
1-2계약: 2020.9.~2022.9. (2년)
1-3계약: 한번 더 연장해서 살던 중 임차인 사정으로 1년만 살고 2024. 9. 경 나갔음 (각 갱신 시마다 5%씩 증액)
3) 공실 2개월
4) b와 임대차: 2024. 9.~2026. 11. (1-3계약 기준으로 5% 증액)
중간에 공실이 있는 것은 상관없는 것으로 알고 있는데, a와의 임대차가 직전임대차계약으로 인정받을 수 있는지 궁금합니다.
(1-3계약만으로는 1년 6개월을 채울 수 없는데, 1-2계약에서 5% 증액을 했음에도 동일 임차인이라면 임대기간 합산되어 직전임대차로 인정받을 수 있는지...)
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1.
직전 : 1-1, 상생 : 1-2로 상생임대요건을 충족한 것으로 볼 수 있습니다.
이렇게 하실 경우에는 현재 세법 개정안에 따르면 27년 말까지 파셔야만 상생임대 비과세가 가능합니다.
2. 1번처럼 하지 않을 경우, 상생임대는 불가능합니다.
1-3만으로는 1년 6개월이 안되기 때문에 직전임대차계약에 해당하지 않습니다.
만약, 1-2과 1-3을 직전임대차계약으로 보려면 임대료 변경이 없어야 하는데, 1-3 체결시 5%를 올렸으므로 직전임대차계약 요건 자체를 충족하지 못하는 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
일단, 동일 임차인과 2년 계약 후 임대료를 올려 1년 재계약한 경우, 두 기간을 합쳐 ‘직전 임대차계약’으로 볼 수 없다고 명시한 국세청 해석이 있습니다.
따라서 안타깝지만 1-3계약은 직전임대차계약이 되기 어려워보입니다.
감사합니다.
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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
동일 임차인과 계약을 갱신했더라도 매번 임대료를 5%씩 증액했다면 각 계약의 임대기간을 단순 합산하여 직전임대차계약의 1년 6개월 요건을 충족하기는 어렵습니다. 다만 질문에 기재된 계약기간과 실제 거주기간이 일부 일치하지 않아 정확한 날짜를 확인할 필요가 있습니다.
상생임대주택 특례를 적용받으려면 직전임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대하고, 이후 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대해야 합니다. 직전 계약과 상생임대차계약 사이에 공실이 있거나 임차인이 변경되는 것은 문제가 되지 않습니다.
질문하신 사례에서 1-3계약의 실제 임대기간이 1년이라면, 그 계약만으로는 직전임대차계약의 기간 요건을 충족하지 못합니다. 앞선 1-2계약과 합산하는 것도 계약 갱신 시 임대료를 5% 인상했다는 점에서 신중하게 판단해야 합니다. 임차인이 동일하다는 이유만으로 별도의 증액 계약기간을 합산할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 1-2계약 자체는 2년간 임대했으므로 직전임대차계약의 기간 요건을 충족할 수 있습니다. 문제는 이후 1-3계약과 B계약 중 어느 계약을 상생임대차계약으로 인정받을 수 있는지입니다. 임차인의 사정으로 조기 퇴거한 경우에는 일정한 요건을 충족하면 새로운 임차인의 임대기간을 합산할 수 있지만, 새 계약의 임대료를 종전보다 인상하지 않아야 합니다. B계약에서 다시 5%를 인상했다면 이 합산 특례를 적용하기 어려울 수 있습니다.
그렇다면 가장 확실한 방법은 B계약을 직전임대차계약으로 활용하는 것입니다. B계약은 2024년 9월에 시작되어 현재 기준으로 이미 1년 6개월 이상 임대한 것으로 보이므로, 2026년 11월 만기 시 B와 직전 대비 5% 이내로 갱신계약을 체결하면 그 계약이 상생임대차계약이 될 수 있습니다. 다만 실제 임대기간은 계약서와 임대료 수령내역으로 확인해 두셔야 합니다. 현행 규정상 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 하므로 이번 만기 일정을 놓치지 않으시는 것이 중요하며, 갱신 당시 시행되는 법령도 최종 확인이 필요합니다. 이후 2년 이상 임대를 유지하시면 됩니다.
따라서 현재 내용만으로 상생임대주택 특례가 적용된다고 확정하기는 어렵습니다. 특히 1-3계약이 2022년 9월부터 2024년 9월까지라고 기재되어 있는데, 실제로는 1년만 거주했다고 하셨으므로 계약서상 기간과 실제 퇴거일을 확인해야 합니다. 각 계약의 정확한 체결일, 임대개시일, 종료일 및 보증금 변동내역을 확인한 뒤 특례 적용 여부를 판단하시는 것이 좋겠습니다.
저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다.
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진행하시길 바랍니다.
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