주택 1년미만 매도시 양도세

[양도,주택임대사업자]종전 임대차 계약기간이 1년 미만인 경우임대료 증액 청구가 제한되는지 여부(종전임대차계약일로부터 1년 이상 지나면 가능)[법제처 21-0203, 2021. 5. 27., 민원인]【질의요지】「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제44조제2항에서는 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있는바,임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 후, 종전 임대차계약 개시일부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있는지?＜ 질의 배경 ＞민원인은 위 질의요지에 대하여 국토교통부가 증액할 수 있다고 회신하자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.【회답】이 사안의 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있습니다.【이유】민간임대주택법 제44조제2항 및 제3항에서는 임대사업자가 임대기간 동안 임대료 증액을 청구할 때의 증액 비율 한도를 규정하면서 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료 증액 청구를 하지 못한다고 규정하고 있는데, 같은 조 제2항의 임대기간은 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간(각주: 법제처 2020. 2. 13.회신 19-0410 해석례참조 )을 의미하는바, 문언상임대기간 동안 임대료 증액 청구가 가능한 날은 종전 임대차계약이 개시된 날 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 날부터 1년이 경과한 날이고, 종전 임대차계약의 기간이 1년 미만인지 여부는 임대료 증액의 제한 요건으로 규정되어 있지 않습니다.또한민간임대주택법은 임대사업자의 과도한 임대료 증액을 방지하여 적정한 임대료 수준을 유지하고 임차인의 권익을 보호함으로써 서민들의 주거 안정에 실질적으로 도움이 될 수 있도록 임대료 증액 제한(제44조제2항) 및 임대료 증액기간 제한(제44조제3항)에 관한 규정을 두고 있는 한편, 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하려는 목적(제1조)의 법률이라는 점에 비추어 볼 때,같은 법은 주택임대사업자의 재산권 행사와 임차인의 권익 보호가 조화를 이루는 방향으로 해석할 필요가 있습니다.그런데 만약 민간임대주택법 제44조제3항에 따라 임대료의 증액이 제한되는지 여부를 판단할 때, 종전 임대차계약의 기간이 1년 미만인 경우에는 종전 계약의 개시일부터 1년이 경과한 후에 새로운 계약을 체결하더라도 임대료 증액 청구가 금지된다고 해석한다면, 연속하여 1년 미만의 기간으로 임대차계약을 체결하는 민간임대주택사업자는 계속해서 임대료 증액을 할 수 없게 되는 불합리한 결과를 초래할 수도 있으므로 같은 법의 취지에 반한다고 할 것입니다.따라서임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 후,종전 임대차계약 개시일부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있습니다.도움이 되셨길 바랍니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세]근무상 형편으로 1년 이상 계속 국외거주를 위하여 출국하기 전 양도시 비과세 특례 여부(비과세 불가능. 반드시 출국일~2년 내 양도)★참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도사전-2022-법규재산-0748 [법규과-147(2023.1.18.)]귀속년도 : 2023등록일자 : 2024.02.29.생산일자 : 2023.01.18.요지근무상 형편으로 1년 이상 계속하여 국외거주를 위하여출국하기 전국내 1주택을 양도하는 경우 소득법§154①(2)다목이 적용되지 아니함답변내용｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제2호 다목을 적용함에 있어 “1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하기 전에 국내에 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우”에 대해서는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-995, 2009.06.08.)를 참조하시기 바랍니다○ 기획재정부 재산세제과-995, 2009.06.08.1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취득 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하기 전에 국내에 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목이 적용되지 아니하는 것임을 알려드립니다.상세내용1. 사실관계○ ’21.2월 서울 소재 A주택을 매수하여 거주 중 ＊ 건축물 대장상 오피스텔이나 신청인 본인은 주택으로 사용한 것으로 전제하여 질의○ 신청인이 재직중인 회사의 독일 본사에 주재원 발령- 근무시작일은 22.8.1.이며 계약기간은 2년○’22.5.16. A주택 매도계약을 체결하고 ’22.8.12. 잔금청산○독일대사관의 비자발급이 지연되어 실제 출국일은 8월말 또는 9월초로 예정2. 질의내용○ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하기 전 주택을 양도하는 경우 - 소득령§154①(2)다목에 따라 보유․거주기간 제한을 받지 않는지 여부3. 관련법령□소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만,1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1호 생략2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우□ 기재부 재산세제과-995, 2009.06.08. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취득 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하기 전에 국내에 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목이 적용되지 아니하는 것임을 알려드립니다.(사실관계) 거주기간 (2006.2월∼2006.9월)(2005.12월)┌───────┐ (2008.5월) (2008.7월) (2008.8월) (2008.12월)──▲──△───────△───▲──────▲─────▲─────▲───아파트구매 영국□□□대 남편 출국 아파트 나머지 세대원 파견명령 양도 출국(질의요지)◇ 1주택 소유자가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원이 전원 출국시 세대원 전원이 출국하기 전에 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 여부□ 부동산거래관리과-90, 2010.01.19. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하기 전에 국내에 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호다목이 적용되지 아니하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을매도하는 경우 해당 주택이 어떤 상황인지에 따라비과세 / 일반과세 / 중과세 / 감면 적용 여부 가달라질 수 있습니다.특히나 민특법상 폐지되는 유형인 아파트 의 경우,자동말소 이후 양도시 양도세가 어떻게 될지그 요건을 잘 따져보아야 합니다.임대주택이 최종적으로 남은 주택이 아니라고 가정했을 때(거주주택 이나 및 타 임대주택이 있는 경우)1세대 1주택 비과세가 안된다면해당 임대주택은1) 조특법 97조의3 장특공제2) 소득령 167조의3 중과 배제 요건을충족하는지 따져보아야 합니다.장특공제 요건을 충족한다면임대의무기간에 대해서 50% 공제를 받을 수 있으며,중과 배제 요건을 충족한다면조정지역에서 2채 이상 있는 경우에도장특공을 배제하지 않고, 세율도 일반세율로 적용됩니다.두 요건은 미세히 다르기 때문에하나만 충족되고 하나는 요건이 안 맞을수도 있습니다.이번 개정안을 통해 자동말소된 임대주택의장특공 특례와 중과 배제를 27년, 28년, 29년에 걸쳐서서히 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다.개정안에 따르면 27년까지는현재의 장특공제 및 중과 배제 우대를 유지하는 방향으로 해석되는데,27년까지 매도를 하는 경우어떤 요건을 충족해야지 장특공제 및 중과 배제 를 받을 수 있는지확인해보도록 하겠습니다.임대주택 양도시 양도소득세 계산 방법Ⅰ. 중과배제 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건만 충족한 경우,해당 임대주택은 <기본세율> 및 장기보유특별공제 <표1, 최대30%> 을 적용받아양도세가 과세됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간 8년, 보유기간 10년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(100,000,000원)표1, 연간 2% (10년 X 2%)양도소득금액400,000,000원세율40% - 25,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액134,060,000원Ⅱ. 중과배제 및 장특공 특례 적용 요건을 모두 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건과 50% (8년) 특례 적용을 모두 충족한 경우를 살펴보겠습니다.50% 적용은임대주택으로 등록한 기간에만 적용되기 때문에 기준시가를 기준으로안분하여 계산하게 됩니다. 아래 내용은 편의상 임대기간과 보유기간을 같다고 설정하겠습니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율38% - 19,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액75,060,000원Ⅲ. 장특공 특례 적용 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로50% (8년) 특례 적용은 충족이 되었는데중과 배제 요건을 충족하지 못한 경우도 있을 수 있습니다.원래 중과가 되면, 세율 할증 뿐만 아니라장기보유특별공제가 배제됩니다.그럼 50% 특례 적용은 불가능한걸까요?중과 배제 요건은 소득세법에 따르고장특공 특례 적용은 조특법을 따르기 때문에특별법 우선 적용 원칙에 따라 양도소득세가 중과되더라도다행히 50% 장특공 특례는 적용이 가능합니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율58% - 19,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액125,060,000원Ⅳ. 모든 요건을 불충족한 경우 임대주택의 양도세임대주택을 양도하는 경우,위의 특례는 모두 요건을 충족했을 때가능한 부분입니다.만약 요건에서 위배가 되었는데조정지역 다주택자인 경우라면 세액이 굉장히 커지게 됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제-중과시 장기보유특별공제 불가양도소득금액500,000,000원세율60% - 25,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액274,060,000원개정안에 따르면위의 특례 적용은 27년까지 100% 적용이 가능하며28년에 반으로 축소, 29년에 사라지게 됩니다.(조정대상지역 소재 매입임대아파트 기준*)* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대아파트구분27년28년29년장기보유특별공제 특례50%30%장특공제우대 배제중과세율 적용중과 배제중과세율 1/2 적용중과임대주택 특례 적용 요건각 요건을 살펴보겠습니다.장기보유특별공제 특례 적용이 가능한 요건입니다.조특법 97조의 3 장기보유특별공제 특례 50% (70%)장기임대주택 (구 준공공임대주택) 을 8년 이상 임대하고 양도하면임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 50%의 장기보유특별공제를 적용합니다.10년 으로 등록한 경우 70% 의 특례율을 적용합니다.요건은 다음과 같습니다.① 국민주택규모 이하일 것② 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것(2018. 9. 14. 이후 취득하는 주택분부터 적용)③ 장기임대주택으로 등록하여 8년이상 계속 임대할 것④ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(장기임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약 분부터 적용)⑤ 2020.12.31.까지 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것소득령 167조의3 중과 배제주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족하여임대주택을 양도하면 양도일 현재 조정지역에 소재하는중과대상 주택에 해당하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.요건은 다음과 같습니다.① 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것② 의무임대기간을 준수할 것2018.3.31. 이전 등록 : 5년 이상2018.4.1 ~ 2020.8.17. 등록 : 8년 이상2020.8.18. ~ 2025.6.3. 등록 : 10년 이상2025.6.4 이후 등록 : 단기 6년 장기 10년③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신, 체결하는 분부터 적용)④ 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것얼핏보면 비슷한 요건으로 보이나평형(면적) 요건이 중과배제에는 따로 없으며,기준시가, 증액제한 요건도부수적으로 기준점이 되는 시점이나취득시기에 따라 달라질 수 있습니다.만약 임대주택이 최종 1채로 남은 경우라면1세대 1주택 비과세 요건을 따져봐야됩니다.거주주택 비과세를 받은 상황이라면그 이후의 차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.임대주택을 양도하는 경우,모든 부분을 다양하게 따져봐야 하니,이 부분을 고려하셔서 의사결정 하시길 바랍니다.상담이 필요하시면 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을매도하는 경우 해당 주택이 어떤 상황인지에 따라비과세 / 일반과세 / 중과세 / 감면 적용 여부 가달라질 수 있습니다.특히나 민특법상 폐지되는 유형인 아파트 의 경우,자동말소 이후 양도시 양도세가 어떻게 될지그 요건을 잘 따져보아야 합니다.임대주택이 최종적으로 남은 주택이 아니라고 가정했을 때(거주주택 이나 및 타 임대주택이 있는 경우)1세대 1주택 비과세가 안된다면해당 임대주택은1) 조특법 97조의3 장특공제2) 소득령 167조의3 중과 배제 요건을충족하는지 따져보아야 합니다.장특공제 요건을 충족한다면임대의무기간에 대해서 50% 공제를 받을 수 있으며,중과 배제 요건을 충족한다면조정지역에서 2채 이상 있는 경우에도장특공을 배제하지 않고, 세율도 일반세율로 적용됩니다.두 요건은 미세히 다르기 때문에하나만 충족되고 하나는 요건이 안 맞을수도 있습니다.이번 개정안을 통해 자동말소된 임대주택의장특공 특례와 중과 배제를 27년, 28년, 29년에 걸쳐서서히 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다.개정안에 따르면 27년까지는현재의 장특공제 및 중과 배제 우대를 유지하는 방향으로 해석되는데,27년까지 매도를 하는 경우어떤 요건을 충족해야지 장특공제 및 중과 배제 를 받을 수 있는지확인해보도록 하겠습니다.임대주택 양도시 양도소득세 계산 방법Ⅰ. 중과배제 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건만 충족한 경우,해당 임대주택은 <기본세율> 및 장기보유특별공제 <표1, 최대30%> 을 적용받아양도세가 과세됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간 8년, 보유기간 10년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(100,000,000원)표1, 연간 2% (10년 X 2%)양도소득금액400,000,000원세율40% - 25,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액134,060,000원Ⅱ. 중과배제 및 장특공 특례 적용 요건을 모두 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건과 50% (8년) 특례 적용을 모두 충족한 경우를 살펴보겠습니다.50% 적용은임대주택으로 등록한 기간에만 적용되기 때문에 기준시가를 기준으로안분하여 계산하게 됩니다. 아래 내용은 편의상 임대기간과 보유기간을 같다고 설정하겠습니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율38% - 19,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액75,060,000원Ⅲ. 장특공 특례 적용 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로50% (8년) 특례 적용은 충족이 되었는데중과 배제 요건을 충족하지 못한 경우도 있을 수 있습니다.원래 중과가 되면, 세율 할증 뿐만 아니라장기보유특별공제가 배제됩니다.그럼 50% 특례 적용은 불가능한걸까요?중과 배제 요건은 소득세법에 따르고장특공 특례 적용은 조특법을 따르기 때문에특별법 우선 적용 원칙에 따라 양도소득세가 중과되더라도다행히 50% 장특공 특례는 적용이 가능합니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율58% - 19,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액125,060,000원Ⅳ. 모든 요건을 불충족한 경우 임대주택의 양도세임대주택을 양도하는 경우,위의 특례는 모두 요건을 충족했을 때가능한 부분입니다.만약 요건에서 위배가 되었는데조정지역 다주택자인 경우라면 세액이 굉장히 커지게 됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제-중과시 장기보유특별공제 불가양도소득금액500,000,000원세율60% - 25,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액274,060,000원개정안에 따르면위의 특례 적용은 27년까지 100% 적용이 가능하며28년에 반으로 축소, 29년에 사라지게 됩니다.(조정대상지역 소재 매입임대아파트 기준*)* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대아파트구분27년28년29년장기보유특별공제 특례50%30%장특공제우대 배제중과세율 적용중과 배제중과세율 1/2 적용중과임대주택 특례 적용 요건각 요건을 살펴보겠습니다.장기보유특별공제 특례 적용이 가능한 요건입니다.조특법 97조의 3 장기보유특별공제 특례 50% (70%)장기임대주택 (구 준공공임대주택) 을 8년 이상 임대하고 양도하면임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 50%의 장기보유특별공제를 적용합니다.10년 으로 등록한 경우 70% 의 특례율을 적용합니다.요건은 다음과 같습니다.① 국민주택규모 이하일 것② 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것(2018. 9. 14. 이후 취득하는 주택분부터 적용)③ 장기임대주택으로 등록하여 8년이상 계속 임대할 것④ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(장기임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약 분부터 적용)⑤ 2020.12.31.까지 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것소득령 167조의3 중과 배제주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족하여임대주택을 양도하면 양도일 현재 조정지역에 소재하는중과대상 주택에 해당하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.요건은 다음과 같습니다.① 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것② 의무임대기간을 준수할 것2018.3.31. 이전 등록 : 5년 이상2018.4.1 ~ 2020.8.17. 등록 : 8년 이상2020.8.18. ~ 2025.6.3. 등록 : 10년 이상2025.6.4 이후 등록 : 단기 6년 장기 10년③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신, 체결하는 분부터 적용)④ 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것얼핏보면 비슷한 요건으로 보이나평형(면적) 요건이 중과배제에는 따로 없으며,기준시가, 증액제한 요건도부수적으로 기준점이 되는 시점이나취득시기에 따라 달라질 수 있습니다.만약 임대주택이 최종 1채로 남은 경우라면1세대 1주택 비과세 요건을 따져봐야됩니다.거주주택 비과세를 받은 상황이라면그 이후의 차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.임대주택을 양도하는 경우,모든 부분을 다양하게 따져봐야 하니,이 부분을 고려하셔서 의사결정 하시길 바랍니다.상담이 필요하시면 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

거주주택, 감면주택, 임대주택을 보유한 1세대가임대주택 최초 말소일로부터 5년 이내거주주택 양도시 비과세 적용 여부(비과세 가능)서면-2022-부동산-2571(2023.07.03)[제 목]거주주택, 감면주택, 임대주택을 보유한 1세대가 임대주택 최초 말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도시 비과세 적용 여부[요 지]1세대가 A주택(거주주택), B주택(감면주택), C·D·E주택(장기임대주택)을 순차로 취득한 경우로서 C주택의 등록이 최초 말소된 경우 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것임[답변내용]귀 질의의 경우, 1세대가 A주택(거주주택), B주택(「조세특례제한법」제99조의2에 따른 감면주택), C·D·E주택[「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택]을 순차로 취득한 경우로서 C주택이 「소득세법 시행령」제155조제23항제2호에 따라 해당 등록이 최초 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용- 거주주택(A), 감면주택(B), 자동말소된 단기임대주택(C), 추가 등록한 장기일반민간임대주택(D,E)을 보유한 1세대가 거주주택(A)을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 사전-2021-법령해석재산-0283, 2021.05.31.위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 A주택(거주주택), B주택(｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 농어촌주택), C․D주택[｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택]을 순차로 취득한 경우로서 C주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제23항제2호에 따라 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항을 적용하는 것이며, 해당 1세대가 3년 이상 보유한 B주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4제1항에 따라 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.○ 사전-2022-법규재산-0384, 2022.05.31.귀 사전답변 신청의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정함)이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하고, 같은 항 제2호에 따른 요건은 사후관리하지 않는 것입니다.