주택 1년미만 매도시 양도세

[양도,주택임대사업자]종전 임대차 계약기간이 1년 미만인 경우임대료 증액 청구가 제한되는지 여부(종전임대차계약일로부터 1년 이상 지나면 가능)[법제처 21-0203, 2021. 5. 27., 민원인]【질의요지】「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제44조제2항에서는 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있는바,임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 후, 종전 임대차계약 개시일부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있는지?＜ 질의 배경 ＞민원인은 위 질의요지에 대하여 국토교통부가 증액할 수 있다고 회신하자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.【회답】이 사안의 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있습니다.【이유】민간임대주택법 제44조제2항 및 제3항에서는 임대사업자가 임대기간 동안 임대료 증액을 청구할 때의 증액 비율 한도를 규정하면서 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료 증액 청구를 하지 못한다고 규정하고 있는데, 같은 조 제2항의 임대기간은 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간(각주: 법제처 2020. 2. 13.회신 19-0410 해석례참조 )을 의미하는바, 문언상임대기간 동안 임대료 증액 청구가 가능한 날은 종전 임대차계약이 개시된 날 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 날부터 1년이 경과한 날이고, 종전 임대차계약의 기간이 1년 미만인지 여부는 임대료 증액의 제한 요건으로 규정되어 있지 않습니다.또한민간임대주택법은 임대사업자의 과도한 임대료 증액을 방지하여 적정한 임대료 수준을 유지하고 임차인의 권익을 보호함으로써 서민들의 주거 안정에 실질적으로 도움이 될 수 있도록 임대료 증액 제한(제44조제2항) 및 임대료 증액기간 제한(제44조제3항)에 관한 규정을 두고 있는 한편, 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하려는 목적(제1조)의 법률이라는 점에 비추어 볼 때,같은 법은 주택임대사업자의 재산권 행사와 임차인의 권익 보호가 조화를 이루는 방향으로 해석할 필요가 있습니다.그런데 만약 민간임대주택법 제44조제3항에 따라 임대료의 증액이 제한되는지 여부를 판단할 때, 종전 임대차계약의 기간이 1년 미만인 경우에는 종전 계약의 개시일부터 1년이 경과한 후에 새로운 계약을 체결하더라도 임대료 증액 청구가 금지된다고 해석한다면, 연속하여 1년 미만의 기간으로 임대차계약을 체결하는 민간임대주택사업자는 계속해서 임대료 증액을 할 수 없게 되는 불합리한 결과를 초래할 수도 있으므로 같은 법의 취지에 반한다고 할 것입니다.따라서임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 후,종전 임대차계약 개시일부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있습니다.도움이 되셨길 바랍니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

거주주택, 감면주택, 임대주택을 보유한 1세대가임대주택 최초 말소일로부터 5년 이내거주주택 양도시 비과세 적용 여부(비과세 가능)서면-2022-부동산-2571(2023.07.03)[제 목]거주주택, 감면주택, 임대주택을 보유한 1세대가 임대주택 최초 말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도시 비과세 적용 여부[요 지]1세대가 A주택(거주주택), B주택(감면주택), C·D·E주택(장기임대주택)을 순차로 취득한 경우로서 C주택의 등록이 최초 말소된 경우 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것임[답변내용]귀 질의의 경우, 1세대가 A주택(거주주택), B주택(「조세특례제한법」제99조의2에 따른 감면주택), C·D·E주택[「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택]을 순차로 취득한 경우로서 C주택이 「소득세법 시행령」제155조제23항제2호에 따라 해당 등록이 최초 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용- 거주주택(A), 감면주택(B), 자동말소된 단기임대주택(C), 추가 등록한 장기일반민간임대주택(D,E)을 보유한 1세대가 거주주택(A)을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 사전-2021-법령해석재산-0283, 2021.05.31.위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 A주택(거주주택), B주택(｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 농어촌주택), C․D주택[｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택]을 순차로 취득한 경우로서 C주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제23항제2호에 따라 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항을 적용하는 것이며, 해당 1세대가 3년 이상 보유한 B주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4제1항에 따라 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.○ 사전-2022-법규재산-0384, 2022.05.31.귀 사전답변 신청의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정함)이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하고, 같은 항 제2호에 따른 요건은 사후관리하지 않는 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 9억원이상 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.17년 8.2대책의 결과로조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 위해서는 2년의 거주기간 요건이 추가로 적용됩니다. 어떤 의미이고 어느 경우에는 예외로 적용되는지 등을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.실거주 요건 적용 및 예외2017.9.19일 이후 양도시, 취득 당시 조정지역인 경우 2년 거주 요건이 추가됩니다. 단, 예외되는 상황은 있습니다.2017.9.19일에 공표된 시행령에 따라, 조정지역의 주택 양도시에는 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다.이러한 실거주 요건은 언제나 있는 것이 아니고, 부동산이 과열이라고 생각될 때 생기고 침체라고 판단되면 없어집니다.아래 보유/거주 요건의 연혁을 보면 집값 급등기인 노무현 정부와 문재인 정부에 실거주 요건이 생겼다가, 이명박 시절에 없어지고 박근혜 정부시절에도 없었던 것을 알 수 있습니다.[1세대 1주택 보유/거주 요건 연혁]소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.8.2대책 발표 이전과 조정지역 공고 이전에 계약한 경우 등은 조건 충족시 예외가 됩니다.17.9.19 이후에 조정 지역내에 양도하는 경우에도 다음의 경우는 예외로 하고 있습니다.예외 1] 조정지역 이지만 8.2 대책 이전 잔금 or 계약한 경우해당 대책이 17.8.2일 발표되어,㉠8.2일 이전에 주택을 이미 취득(잔금) :무조건거주 요건 제외㉡8.2일 이전에 계약금 지급 :계약금 지급일 당시 무주택 세대인 경우에만 제외㉢ 8.3일 이후 취득하여, 법 시행일인 9.19일 이전에 처분 완료한 경우는 제외됩니다.소득세법 시행령부 칙 <대통령령 제28293호, 2017. 9. 19.> 부칙보기제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택법시행 이전 취득한 주택을 부부공동명의 전환시에는 거주 요건을 적용하지 않습니다.양도, 서면-2018-부동산-3454 [부동산납세과-1099] , 2018.11.28[ 제 목 ]조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 이후에 지분 1/2을 배우자에게 증여하는 경우 거주요건 적용여부[ 요 지 ]조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2.이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의 신청의 경우 우리 청 회신사례(서면-2017-법령해석재산-2863, 2018.10.16)를 참고하시기 바랍니다○ 서면-2017-법령해석재산-2863, 2018.10.16.조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음예외 2] 조정지역 공고일 이전에 잔금 or 공고일 이전에 계약한 무주택인 경우조정지역이 되기전에 이미 취득을 완료(잔금지급)한 경우에는 거주요건은 없습니다.다만, 잔금일은 조정지역 이었으나 조정지역 공고일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 추가적으로계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우거주기간 제한을 받지 않습니다.일반적인 조정지역 공고일 이전에 계약한 경우, 비조정지역일때 취득한 것으로 해주는 규정들과 달리 무주택 세대라는 조건이 추가되는 것에 주의해야합니다.예외 3] 보유기간도 제한 받지 않는 일부 경우다음의 경우는, 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간의 2년의 제한을 받지 않고 비과세가 되는 경우로 이러한 경우는 당연히 거주기간도 2년으로 제한받지 않습니다.㉠건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)㉡법률에 의한 협의매수, 수용㉢해외이민㉣1년이상 해외 거주 필요한 경우㉤취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.3.1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우4. 삭제5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우2.거주 요건의 세부 의미①주민 등본 vs 실거주거주 기간 2년은 주민등록상의 전입/전출일이 아닌, 실제 거주한 날을 기준으로 합니다.거주 기간 2년은 전입일과 전출일을 기준으로 하지만,실제로 거주 여부가 등본일과 다르다면 실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다. 결국, 실제 거주하지 않고 위장 전입만 한 경우에는 거주 기간으로 인정하지 않는다는 것입니다.당연해 보이는 것이나, 실제 거주 요건이 도입된 이후 집 주인이 실거주 요건을 충족하기 위해 세입자와 같이 전입하거나 세입자에게 전입하지 않고 집주인이 전입하는 조건으로 전월세를 깍아주는 경우가 있습니다.하지만, 엄연히 불법이고 탈세인바 추후 위장 전입으로 밝혀지면 가산세 까지 추징당할 수 있습니다.②세대원 전원 거주 여부양도일 시점의 세대원 전원이 거주한 기간만을 계산하나, 취학, 근무, 질병, 사업상 형편 등 부득이한 경우는 예외로 인정원칙적으로 세대 전원이 거주하는 기간을 대상으로 하지만, 97년 대법원 판례와 같이 1세대 1주택을 위해 세대원 전원이 무조건 거주해야하는 것은 거주 이전 자유를 보장하는 취지에 어긋난다고 보아 일부부득이한 경우 세대원이 전출해도 전원이 거주한 것으로 인정해줍니다.대법원 1997. 12. 26. 선고 97누7479 판결 [양도소득세부과처분취소][공1998.2.15.(52),542][판시사항]양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 거주요건을 갖추기 위하여는 세대 전원이 거주하여야 하는지 여부(소극)[판결요지]1세대 1주택의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니하는 취지가 국민의주거생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있는 점에 비추어 보면, 1세대 1주택에 해당하기 위하여는 '세대원 전원'이 당해 주택에서 거주하여야 하는 것은 아니다.그러나, 부득이하게 세대 전원이 거주하지 못하는 것으로 인정되는 경우는 매우 제한적으로만 인정하고 있습니다. 다음이 경우는 세대원 일부가 전출하여도 거주 기간에 포함해주는 것입니다.① 취학 : 고등학교, 대학교 (초등, 중등 제외)② 근무 : 이직, 전근 등③ 질병 : 1년 이상 치료 요양이 필요한 경우④ 사업상 형편 등조세심판원[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 조심2012서5022 [ 생산일자 ] 2013.06.27[ 제 목 ]세대원의 일부가 거주기간을 충족하지 못하였으나 부득이한 사유인 경우 충족한 것으로 보는 것임[ 요 지 ]거주요건을 판단함에 있어서 세대원전원이 거주요건을 충족하여야 함이 원칙이나, 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 거주하지 못한 사실이 확인되는 경우에는 예외적으로 거주요건을 충족한 것으로 보는 것임질의 회신[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면-2019-부동산-2009 [ 생산일자 ] 2019.11.25[ 제 목 ]세대원 중 일부가 당초부터 함께 거주하지 못한 경우 거주요건[ 요 지 ]세대원 중 일부가부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한경우에는 1세대가 거주한 것으로 보는 것임그리고, 1주택자가혼인으로 인해 양도시점의 1세대와 다른 경우는 혼인 이전의 1주택 거주 기간과 혼인 후에 거주한 기간을 통산 합니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-512 , 2007.02.08[ 제 목 ]1세대 1주택 비과세 요건중 거주기간 통산 여부[ 요 지 ]“1세대 1주택”의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼전의 거주자의 거주기간과 결혼후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것임.[ 회 신 ]1세대 1주택에 해당하는 거주자가 결혼으로 인하여 배우자와 세대를 합친 경우로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 “1세대 1주택”의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼전의 거주자의 거주기간과 결혼후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것입니다.재개발, 재건축(도시정비법에 의한)을 하는 경우㉠ 보유기간은 「종전 주택 보유 기간 + 재개발 공사 기간 + 신축 주택 보유 기간」이고㉡거주기간은 「종전 주택 실제 거주기간 + 신축 주택 거주 기간」 입니다.3.계약 당시 무주택 판단 사례17.8.2 이전 또는 조정지역 공고일 전에 계약한 경우, 무주택자이면 거주요건 적용을 배제하고 있습니다만, 여기서의 무주택의 범위가 양도세 중과시 주택수나, 비과세 판정 등에서 주택수 산정시의 개념과는 차이가 있습니다.①분양권, 입주권을 보유 ⇒ 거주요건 미적용함양도, 기획재정부 재산세제과-735 , 2019.10.30[ 제 목 ]2017.8.2.이전 매매계약하고 계약금 지급한 주택분양권으로 완공된 주택 양도 시 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 하지 않음[ 회 신 ]【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부(제1안) 거주요건을 적용함(제2안) 거주요건을 적용하지 않음【회신】 제2안이 타당함.<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급②상속받은 농어촌주택으로 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-부동산-1956 [부동산납세과-1164] , 2018.12.06[ 제 목 ]상속받은 농어촌주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 겨주요건(2년) 적용여부 판정 시「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다③공동상속주택 소수지분 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-부동산-0935 [부동산납세과-1102] , 2018.11.29[ 제 목 ]공동상속주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 겨주요건(2년) 적용여부 판정 시공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다.④조특법상 감면, 주택수 제외되는 주택 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-법령해석재산-240 [법령해석과-1219] , 2018.05.03[ 제 목 ]조세특례제한법§99의2 적용주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용여부 판정 시조세특례제한법§99의2 적용 주택을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「조세특례제한법」제99조의2를 적용받는 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우로 보지 않는 것입니다.정리하면,17.9.19일 이후 조정지역 주택 양도시에는, 취득(잔금) 당시 조정지역이면 1세대 1주택 비과세를 적용받을려면 2년 거주 요건이 추가됩니다. 다만 아래의 경우는 예외입니다.①조정지역이지만 17.8.2일 이전 주택을 취득(잔금)잔금일은 조정지역이지만 거주요건이 안 붙는 경우는,② 17.8.2일 이전에 계약한 경우로, 계약금 지급 당시 무주택자인 경우③조정 공고일 이전에 계약한 경우로, 계약금 지급 당시 무주택자인 경우④특수한 경우 보유기간 2년도 적용되지 않는 경우 (건설임대, 수용, 이민, 1년이상 해외거주, 취학, 근무, 질병, 학교폭력)거주 기간은 양도 당시의 세대원 전원이 거주한 경우를 계산하는 것이며, 주민등본 전입/전출과 차이가 있는 경우실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다.그리고취학, 근무, 질병, 사업상형편 등으로 부득이하게 세대원 일부가 전출하는 경우는 거주 기간 산정의 예외로 인정하고 있습니다.혼인으로 세대가 변경되는 경우 혼인전 1주택 기간을 통산하고 도정법 재개발/재건축의 경우 종전 주택과 신규 주택 거주 기간을 통산한다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

원글출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224367865212원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금을 전문으로 하는세무컨설팅 세로움입니다.8월 3일 정부가「2026년 세제개편안」 「2026년 세법개정안」을 발표했습니다.이번 개편안에는장기보유특별공제, 다주택자 양도소득세 중과, 일시적 2주택 특례, 상생임대주택 특례 등 부동산 양도소득세와 관련된 중요한 변화가 다수 포함되어 있습니다.개정안이 원안대로 시행될 경우 주택의 보유·거주 형태에 따라 양도소득세 부담이 크게 달라질 수 있으며, 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.오늘은 2026년 부동산 세제개편안 가운데 양도소득세 관련 주요 개정 내용을 사례별 예상 세액과 함께 살펴보겠습니다. 개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 될 것 같습니다.[2026년 세제개편안]첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드※ 이번 세제개편안은 정부 발표 및 입법예고 단계의 개정안입니다. 향후 국회 심의와 시행령 개정 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있으므로 실제 의사결정 전에는 확정된 법령을 다시 확인해야 합니다.2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편에서 따로 설명드리겠습니다.1. 장기보유특별공제 개편(56~59페이지)정부는 주택에 대한 장기보유특별공제를실거주 중심으로 전면 개편할 예정입니다.명칭 변경 및 부동산 종류에 따른 제도 이원화(56페이지)1세대 1주택자주택 공제방식 및 공제율 변경(57페이지)다주택자공제방식 및 공제율 변경(58페이지)장기거주 소득공제공제한도신설(59페이지)제도의 명칭이 변경하고, 주택과 주택 외 부동산의 공제제도를 이원화하고, 주택의 경우 보유기간에 따른 공제는 단계적으로 축소하고 거주기간에 따른 공제를 확대합니다.<1> 명칭 변경 및 부동산 종류에 따른 제도 이원화(56페이지)- 현행 : 부동산 종류와 관계없이 모두 ‘장기보유특별공제’- 개정 후 : 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’ / 토지와 주택 외 건물은 ‘장기보유 소득공제’현재는 부동산의 종류와 무관하게 모두 장기보유특별공제라고 부르고 있지만, 개정 후에는 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’, 그 외 부동산은 ‘장기보유 소득공제’라는 명칭으로 이원화됩니다. 주택에 대해서는 단순히 오래 보유했다는 사실보다 실제로 거주한 기간을 중심으로 세제 혜택을 부여하겠다는 취지입니다.부동산 중 주택과 조합원입주권은 보유기간이 아닌 실제거주기간을 기준으로 공제받을 수 있고, 그 밖의 부동산은보유기간을 기준으로 공제받습니다. 그동안에는 공제 기준이 달랐음에도 모두 ‘장기보유특별공제’라는 동일한 명칭을 사용해 왔는데, 이번 이원화를 통해 명칭이 직관적으로 변경된 것 같습니다.<2> 1세대 1주택자 주택 공제방식 및 공제율 변경(57페이지)1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 경우 적용받는 장기보유특별공제율은 다음과 같이 변경될 예정입니다.- 현행 : 보유기간*4%(최대40%) + 거주기간*4%(최대40%)- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경현재는 보유기간 1년당 4%(최대10년) + 거주기간 1년당 4%(최대10년)로 10년 이상 보유 및 거주한 경우 최대 80%의 공제를 적용받습니다.이번 개정안은 1세대 1주택자의 최대 공제율 80%는 유지하되,보유기간에 대한 공제를 단계적으로 축소하고 거주기간에 대한 공제를 확대하는 방식입니다.2027년에는 현행 제도를 그대로 유지하지만, 2028년에는 보유기간 공제율이 연 2%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%로 높아집니다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 폐지되고, 실제 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%의 공제를 적용합니다.따라서 주택을장기간 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 2029년 이후 양도소득세 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 반대로 장기간 실제로 거주한 1세대 1주택자는 현재와 동일하게 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.[세액비교]- 양도가 : 20억원- 취득가 : 10억원- 보유기간 10년 / 거주기간 3년- 1세대 1주택자구분26년27년28년29년양도차익10억원10억원10억원10억원공제율52%52%38%24%양도소득세약 5,500만원약 5,500만원약 8,000만원약 1억원10년 동안 보유하고 3년 동안 거주한 1세대 1주택자가 10억원에 취득한 주택을 20억원에 양도하는 경우를 가정해 보겠습니다.예상 양도소득세는 2027년까지 약 5,500만원이지만, 2028년에는 약 8,000만원, 2029년에는 약 1억원으로 증가합니다.거주기간이 짧은 1주택자는 현행과 비교해 양도소득세가 최대 두 배 가까이 늘어날 수 있는 것입니다. 현재 1주택을 장기간 보유하고 있으나 거주기간이 짧고, 앞으로도 추가로 거주할 계획이 없다면 2027년과 2028년의 예상 세액을 비교해 양도 시기를 검토할 필요가 있습니다.특히양도차익이 크거나 향후 보유가치가 높지 않다고 판단되는 주택이라면 세법이 다시 개정될 가능성만을 기대하기보다는, 확정된 세액 차이를 기준으로 의사결정하는 것이 좋을 수 있습니다.<3> 다주택자 공제방식 및 공제율 변경(58페이지)다주택자에게 적용되는 일반 장기보유특별공제도 보유 중심에서 거주 중심으로 변경됩니다.- 현행 : 보유기간*2%(최대30%)- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경*28년은 거주공제와 보유공제 중 큰 것을 적용현재는 거주하지 않았어도 보유기간 1년당 2%(최대15년)을 공제하지만, 27년,28년 유예를 거쳐 29년부터는 보유기간에 대한 공제가 폐지되고, 거주기간 1년당 2%(최대15년)의 공제만 적용합니다.다주택자는 주된거주주택 외의 주택에 실제로 거주하기가 현실적으로 쉽지 않습니다.또한 해당 주택에 거주하더라도 1세대 1주택비과세를 받지 못하기 때문에 거주에 따른 세무상 실익이 매우 작습니다.개정안은 2년 이상 거주한 주택에 대해서 거주 기간에 대해서만 공제를 적용하기 때문에 다주택자 분들은주된 주택 외 '장기간 보유'한 주택이 있다면 28년 내 양도하는 것이 좋을 것 같습니다.조정대상지역 소재 다주택자 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 자체가 배제되므로, 해당 주택은 이번 공제방식 변경으로 인한 직접적인 영향이 없습니다.보유 중인 주택이 다주택자 양도소득세 중과 대상인지 여부는 아래 글에 자세하게 설명되어 있으니 참고해주세요https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762[부동산전문 세무사]다주택자 양도세 중과, '4가지'만 체크하면 피할 수 있습니다. 5월 10일부터 시작되는 세금폭탄을 똑똑하게 피하는 방법안녕하세요, 부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 26년 5월 10일 다주택자 ...blog.naver.com[세액비교]- 양도가 : 10억원- 취득가 : 5억원- 보유기간 10년 / 거주기간 3년- 양도소득세 중과가 적용되지 않는 다주택자구분26년27년28년29년양도차익5억원5억원5억원5억원공제율20%20%10%6%양도소득세약 1.5억원약 1.5억원약 1.7억원약 1.8억원다주택자의 일반 장기보유공제는 지방주택처럼 양도세 중과 대상이 아닌 주택을 의미합니다. 이런 주택은 조정대상지역 소재 주택과 비교해서 양도차익이 크지 않은 경우가 많습니다. 그리고일반세율이 적용되며, 거주기간이 짧은 경우에도 기본 공제율이 자체가 높지 않기 때문에개정에 따른 양도세 차이는 그리 크지 않습니다.따라서비수도권이나 지방에 주택을 보유한 다주택자 분들은 개정되는 종합부동산세를 함께 검토해보시고 양도시기를 결정하는 것이 좋을 것 같습니다.<4> 장기거주 소득공제 공제한도 신설(59페이지)- 현행 : 공제한도 없음- 개정 후 : 28년20억원 한도, 29년10억원 한도현재 1세대 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 양도차익의 최대 80%를 별도의 금액 한도 없이 공제받을 수 있습니다.양도차익이 큰 초고가주택일수록 매우 큰 혜택이라고 볼 수 있는데, 80%의 공제를 적용받는 경우 양도소득세의 실효세율은 보통 약 5%정도로 계산됩니다.10억에 샀던 아파트를 50억원에 양도하는 경우 양도세는 약 2.4억원으로 양도차익 40억원에 대한 실효세율이 약 6% 수준입니다. 정부는 이런 혜택이 과도하다고 판단해공제한도를 신설했습니다. 공제한도는 28년 20억원, 29년 이후에는 10억원이 적용됩니다.[세액비교]- 양도가 : 50억원- 취득가 : 10억원- 10년 이상 거주- 1세대 1주택자구분26년27년28년29년양도차익40억원40억원40억원40억원공제한도없음없음20억원10억원양도소득세약 2.4억원약 2.4억원약 4.4억원약 9.4억원실효 양도세율6%6%9%19%10억원에 취득한 주택을 10년이상 보유 및 거주한 후 50억원에 양도하는 경우 현재 양도세는 약 2.4억원으로 실효세율은 6%수준입니다.하지만, 28년에는 공제한도가 20억원, 29년에는 공제한도 10억원이 적용되면서예상 양도세는 '4배 수준'까지 증가하고,실효세율도 약 '20% 수준'까지 높아질 수 있습니다.제가 재개발·재건축을 전문세무사로 서울 주요 정비사업 단지를 담당하면서 그동안 많은 조합원분들을 상담했었는데요, 대부분의 조합원분들이 이와 비슷한 사례였습니다.60세 이상의 고령이시면서 아주 오래전에 낮은 가격으로 주택을 취득하고, 현재는 시세가 40~50억원에 육박하는 경우가 많습니다.이런 경우 구체적으로는향후 상속이 나을지, 일부 증여가 나을지, 양도 후 증여 또는 상속이 나을지를 개별 사실관계에 따라 정확히 비교해봐야겠지만, 양도소득세만 놓고 본다면 27년 이내에 양도하는 것이 좋겠습니다.단계적으로 상속세를 줄여나가는 컨설팅에 대해서 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224137465440상속세 43억→4.5억(90%절감), 상속세 절세·계산·공제·신고 총정리1. 이번에도 무산된 상속세 개정, 상속세는 10배 증가! 안녕하세요. 세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨...blog.naver.com2. 다주택자 양도세 중과 한시적 완화(72페이지)- 현행① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 20%② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 30%- 개정 후① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 5%(27년), 10%(28년)② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 10%(27년) 15%(28년)다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었습니다. 이에 따라 26년 5월 10일부터 다주택자 + 조정대상지역 주택을 양도하면장기보유특별공제를 적용받지 못하고, 기본세율에 20%(30%)가 추가되는 양도세 중과세가 적용되고 있습니다.정부는 다주택자의 양도를 유도하기 위해 2027년과 2028년의 중과세율을 한시적으로 완화할 예정입니다.현재 주택 수에 따라 20%, 30% 추가 세율에서 27년은 5%, 10%, 28년은 10%, 15%의 추가 세율이 적용되고, 29년부터는 다시 지금과 같은 20%, 30% 추가 세율이 적용됩니다.[세액비교]- 양도가 : 10억원- 취득가 : 5억원- 다주택자 양도세 중과 적용2주택 보유자구분26년27년28년29년양도차익5억원５억원５억원５억원중과세율기본 ＋ 20%기본 ＋ 5%기본 ＋ 10%기본 ＋ 20%양도소득세약 3억원약2.2억원약 2.5억원약 3억원3주택 보유자구분26년27년28년29년양도차익5억원５억원５억원５억원중과세율기본 ＋ 30%기본 ＋ 10%기본 ＋ 15%기본 ＋ 30%양도소득세약 3.5억원약 2.5억원약 2.7억원약 3.5억원조정대상지역 소재 주택을 보유한 다주택자가 중과세율을 적용받으면서 먼저 처분하는 주택은 통상 주된 거주주택이 아니기 때문에 규모는 그리 크지 않은 경우가 많습니다.양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정하면 2주택자는 최대 8천만원원, 3주택자는 최대 1억원 정도 세액차이가 발생할 수 있습니다.개별 주택의 양도차익이 크지 않다면 세액차이 역시 크지는 않지만, 이번종합부동산세 개정으로 종부세 부담까지 증가하는 경우에는 완화기간을 활용해 양도하는 것도 좋을 것 같습니다.[추가 절세방안]중과 완화기간 내에 주택을 처분할 계획이 있다면 단순한 제3자 매매 외에 다음과 같은 방안도 함께 검토할 수 있습니다.자녀에게 시가보다 낮은 금액으로 양도하는 저가양도자녀에게 직접 증여채무를 함께 이전하는 부담부증여일부 지분을 먼저 증여한 후 나머지 지분 양도배우자 증여 후 장기적인 양도계획 수립(1) 저가양도는 양도소득세 부당행위계산부인, 증여세 과세, 실제 대금지급 여부, 자녀의 자금출처와 토지거래허가구역 규제를 함께 검토해야 합니다.(2) 부담부증여는 채무에 해당하는 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 발생하고, 수증자에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.(3) 일반 증여 역시 양도소득세 중과는 적용되지 않지만, 조정대상지역 주택의 증여취득세 중과 여부를 함께 확인해야 합니다.따라서 양도소득세 한 가지만 비교하지 말고 가족 전체의 양도소득세, 증여세 및 취득세를 합산해 가장 유리한 방안을 선택해야 합니다.저가양도와 부담부증여 등을 활용한 절세컨설팅의 자세한 내용은 아래 글을 참고해 주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com3. 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택 기간 단축(조정대상지역 소재 주택)(73페이지)- 현행 : 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용- 개정 후 : 신규주택 취득 후'3년 내' 양도 →'2년 내'양도로 단축*단, 조정대상지역 소재 주택인 경우에만 단축현재 종전주택A를 보유한 세대가 신규주택B를 취득한 후 3년 이내에 A주택을 양도한다면 2주택을 보유했더라도 1주택으로 보아 비과세 등의 혜택을 적용받을 수 있습니다.그러나 26년 10월 1일 양도분 부터는 B주택 취득일 현재 A주택과 B주택이 모두 조정대상지역에 소재하고 있다면 3년이 아닌2년 내에 양도해야 합니다.다만, 경과규정을 두어 26년 8월 3일 이전에 주택·입주권·분양권을 취득했거나, 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년을 적용합니다.[개정 후에도 3년이 적용되는 경우]- B주택 취득일 현재 A주택 또는 B주택이 비조정지역- B주택(입주권,분양권)을 26.8.3. 이전에 취득했거나 게약 체결 + 계약금을 지급한 경우- A주택을 26.9.30.까지 양도하는 경우4. 상생임대주택 양도기간 신설(78페이지)- 현행 : 양도기간 제한 없이 상생임대주택 특례 적용- 개정 후① 26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료 : 27.12.31.까지 양도② 27.1.1. 이후 상생임대차계약 종료 : 빠른 날(계약 종료 후 1년이 되는 날, 29.12.31.)까지 양도상생임대주택특례는 다음 요건을 충족한 임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 적용시 필요한 2년 거주요건을 면제하는 혜택입니다.직전 임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대직전 계약 대비 임대료 증가율 5% 이하상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대2026년 12월 31일까지 상생임대차계약 체결현재 상생임대주택은 요건만 충족했다면 양도기간의 제한 없이 혜택을 적용받을 수 있지만,26.10.1. 이후 양도분부터는 '양도기한'이 신설됩니다.상생임대차계약이 26.12.31.까지 종료되는 경우에는 27.12.31.까지 양도해야하고, 27.1.1. 이후 종료된다면 종료 후 1년 이내에 양도해야 합니다.예를 들어 2026년 12월 31일 상생임대차계약을 체결하고 2년 동안 임대했다면 계약 종료일은 2028년 12월 31일입니다. 계약 종료일부터 1년이 되는 날은 2029년 12월 31일이므로, 최대 2029년 12월 31일까지 주택을 양도해야 특례를 적용받을 수 있습니다.따라서 상생임대주택은 앞으로 단순히 임대요건만 확인할 것이 아니라, 계약 종료일과 예정 양도일을 함께 관리해야 합니다.5. 마무리이번 정부의 부동산 세제개편은대부분 혜택을 줄이고 세부담을 늘리는 방향으로 흘러가는 것 같습니다. 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴봐야겠습니다.특히 다음에 해당하는 분들은 개정 전후의 예상 세액을 반드시 비교해 볼 필요가 있습니다.장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자양도차익이 큰 초고가 1주택자실제로 거주하지 않은 주택을 보유한 다주택자조정대상지역에 여러 주택을 보유한 다주택자일시적 2주택 처분기한이 임박한 세대상생임대주택 특례를 적용받을 예정인 임대인개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 좋을 것 같습니다.양도소득세만 보면 빨리 양도하는 것이 유리해 보이더라도, 종합부동산세, 증여세, 상속세, 취득세와 향후 주택가격 전망까지 함께 고려하면 결론이 달라질 수 있습니다.양도세뿐만 아니라 여러 요인들을 함께 고려한다면 이번 부동산 세법 개정에도 현명하게 대처할 수 있을 것입니다.2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중 종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편으로 설명드리겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산 세금&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]취득세는 본점 소재지가 중요지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.취득에 따른 자금의 유동성 관리부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.