😮 1221 저도 궁금해요!
02-16
가로주택입주권과 재개발입주권
A주택 :
2003년 매수
2020년 9월 가로주택 정비사업 사업시행,관리처분 동시인가
2023년 현재 보유중
B주택 :
2005년 매수
2023년 현재 보유중
2023년 2월말 관리처분인가 예정
B주택 매도시 비과세 관련 국세청126에 수차례 상담 받았으나 국세청 직원들의 답변이 모두 상이하여 질문드립니다.
가로주택특례법에 따라 A입주권은 주택수에 포함되지않아 A주택 입주전에만 B주택을 매도하면 비과세 받을수있나요?
이후 A주택 완공후 A주택을 매도하면 입주권이전 보유기간 인정받아 A주택도 비과세 받을수있나요?
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안녕하세요? 유니택스 윤국녕 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
01.
가로주택정비사업에 따른 조합원입주권의 주택수 포함 여부
과거에는 가로주택정비사업에 따른 조합원입주권은
세법상 조합원입주권에 해당하지 않았으나 개정되어
현행법령에 따르면 가로주택정비사업에 따른 조합원입주권도
주택수에 포함됩니다.
세법의 개정은 21.12.08.에 이루어졌는데
개정되었을 때 부칙에는
'이 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용한다.'
고 되어있습니다.
따라서 질의자님 상황처럼 21.12.08. 이전에 취득한
가로주택정비사업 조합원입주권은 위 개정규정이 적용되지 않아서
세법상 조합원입주권에 해당하지 않아 주택수에 포함되지 않습니다.
02.
A주택 입주전에 B주택을 매도하면 비과세 받을 수 있을까?
A가 완공되기전에는 주택수에 포함되지 않으므로
완공 전에 B주택을 매도하면 비과세를 받으실 수 있습니다.
03.
A주택 완공 후 입주권 이전 보유기간을 인정받을 수 있을까?
일반적인 원조합원입주권은 입주권이었던 기간도
보유기간으로 인정하나 질의자님의 상황과 같이
세법상 조합원입주권이 아닌 경우에 대해서는
명확한 유권해석은 없습니다.
다만 과거 예규 중에 개인이 스스로 건물을 허물고
다시 재건축한 경우에도 비과세를 판단할 때
허물기 전 주택에대한 보유기간을 인정해준 예규가 있으므로,
* 재산세과-1087(09.06.0.1)
권리로 변환하기 전에 보유했던 주택에 대한 보유기간은
인정받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.
그밖에 궁금하신 점이 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. A주택이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해 ’20.12.31. 이전에 취득한 입주권에 해당한다면 「소득세법」에 따른 조합원입주권에 해당하지 않습니다. 따라서 A입주권이 이에 해당한다면, A주택 완공 전에 B주택 양도시 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 보여집니다.
양도, 서면-2021-법규재산-5050, 2022.06.13
[ 제 목 ]
가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등
[ 요 지 ]
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해 ’20.12.31. 이전에 취득한 입주권*은 「소득세법」에 따른 조합원입주권에 해당하지 않음
[ 회 신 ]
귀 서면질의의 (질의1)의 경우 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 본 건의 입주자로 선정된 지위는「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제89조제2항에서 규정하는“조합원입주권”에 해당하지 아니하는 것입니다.
또한, (질의2)의 경우 우리 청의 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.)를 참고하시기 바랍니다.
※ 서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.
2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사용검사 전 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외) 되는 것이나, 재건축으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임
관련된 국세청 질의회신이니 참고하시면 됩니다.
https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/case/qna_new_view.jsp?log_main_kind=%EC%B5%9C%EC%8B%A0%EC%82%AC%EC%A0%84%EB%8B%B5%EB%B3%80.%EC%A7%88%EC%9D%98%ED%9A%8C%EC%8B%A0&gubun=51&docu_no=554740&andSearchWord=&docu_kind=%EC%A7%88%EC%9D%98&textItem=null&textItemNm=%EC%A0%84%EC%B2%B4&cpage=3&keytype=taxitem_cd&keyword=null&where_str&&body=1&juje_law_id=null&Sorttype=
2. B주택 양도 이후, A주택은 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다. 기존에 취득하던 주택이 재개발이 되었을 경우, 보유기간은 최초 주택 취득일~양도일까지입니다. 따라서 이미 2년이상을 보유하였으므로 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
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모두보기양도소득세
상가 재개발 입주권 주택수 포함 여부
1. 상가가 재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획 인가로 인하여 조합원입주권을 취득하는 경우 조합원입주권 취득일부터 주택수에 포함이 되는 것입니다. 따라서 21년 3월에 입주권을 취득한 것으로 봅니다.
2. 만약, 양도하시려는 주택이 조합원 입주권 취득일(21년 3월)이후에 취득한 것이라면 해당 주택은 2주택자의 양도에 해당하여 1세대 1주택 양도세 비과세 불가능합니다. 이 경우에 해당한다면 두개의 주택 중 양도차익이 큰 주택을 나중에 팔아서 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받는 것이 절세에 도움이 됩니다.
3. 만약, 양도하시려는 주택이 조합원 입주권 취득일 이전이라면, 아래 요건을 충족하셔야 기존주택의 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.
1)분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우
▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우
a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득
b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도
c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것
2) 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우
▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우
a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)
b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것
c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도
d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
양도소득세
신규주택 구입시의 세금 질문드립니다 / 재개발입주권 보유중
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅세무사입니다.
1. 보유하신 입주권의 매매계약일이 20.8.11 이전이시라면 이후 추가로 주택을 취득하실때 주택수에서 제외하고 판단하게 됩니다.
따라서 1주택 취득세 적용이 가능하십니다.
또한 보유하신 입주권이 신축될때 취득세는 원시취득에 해당하므로 중과세 대상에 해당하지 않습니다.
2. 구리시 입주권을 취득당시 조정대상지역에 해당하므로 이후 신축된 아파트를 비과세 받기 위해서는 2년을 거주해주셔야 합니다.
만약 입주권 보유상태에서 이후 주택을 새롭게 취득하시는 경우에는 비과세를 적용 받을 수 없으므로 유의하시길 바랍니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax
양도소득세
재개발 입주권 양도소득세 질문합니다
1. B주택을 2026년 양도할 경우, 양도소득세 비과세는 불가능합니다. 2026년 양도당시의 양도가액, 취득가액, 조정지역여부, 공시가격 등을 기준으로 양도소득세가 기본세율이 적용될 수 있고, 중과세율이 적용될 수도 있습니다. 현재 세법 기준으로는 양도소득세 중과배제 기간을 제외할 경우, 중과대상주택이 2채라면 기본세율+20%로 양도소득세가 중과됩니다.
2. 2018년 3월 입주권 취득당시, 무주택자일 경우 거주요건은 없습니다. 배우자는 동일세대이기 때문에 19년도 7월에 배우자의 A입주권1/2 지분을 상속받아도 거주요건은 없는 것입니다. 이와 관련된 예규는 아래를 참고하시면 됩니다. 예규는 증여와 관련된 내용이지만 상속도 동일합니다.
조정분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-858, '18.10.10)
'17.8.2 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, '17.8.3 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
취득세
재개발 구역 입주권 취득의 시기
상가를 제공하고 주택입주권을 부여받은 경우에도 소득령 156조의2 3항과 4항이 적용되는 것으로 유권해석이 있습니다.
따라서 소득령 156조의2 에 해당하게 양도하는 경우 비과세가 가능합니다.
다음의 유권해석을 참조하시기 바랍니다.
서면부동산2019-4470(2020.03.23) 조합원입주권 분양권 소유시 특례 관련 쟁점별 사례 더보기
[제목] 상가를 재건축조합에 제공하는 경우 종전주택 양도 시 비과세 적용
[요약] 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득하여 1주택 1조합원입주권을 보유한 경우 「소득세법시행령」제156의2제3항 및 제4항에 따라 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임
상속∙증여세
재개발 입주권 명의 문제ㅡ증여세 문의
1) 부친께서 재개발조합원으로서 1+1을 신청하여 현재 조합원입주권을 2개 보유하신 상태입니다.
입주 전에는 입주권 중 1개만 이동하는 방법 같은 것은 안되고, 50%씩 자녀들에게 넘기면 새 아파트도 둘 다 50% 공동명의가 되어 곤란합니다. 또한 입주 이후에도 1+1 중 59제곱미터 물건은 소유권이전고시일 다음날부터 3년간 전매가 제한되어 증여가 불가능합니다.
2) 부친께서 연세가 많으시면 자녀에게 증여하였다가 10년 이내에 다시 상속세가 부과되는 상황을 고려하여 판단하여야 합니다. 상속세로 다시 세금이 부과되는 경우 상속공제의 한도가 삭감되어 오히려 증여하지 않는 것보다 못한 결과가 될 수 있습니다.
3) 가장 세금도 적고 탈도 없는 방법은 상속까지 기다리시는 것입니다. 하지만 상속까지 기다리기 어려우시다면 다주택자 중과면제 기간을 이용하여 순차적으로 부담부증여로 접근하여야 합니다. 내용이 매우 복잡하여 여기서 전부 답변드리기 어렵습니다. 따로 연락주세요.
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가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등
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양도소득세
가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등
양도, 서면-2021-법규재산-5050, 2022.06.13[ 제 목 ]가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등[ 요 지 ]「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해’20.12.31. 이전에 취득한 입주권*은 「소득세법」에 따른 조합원입주권에 해당하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의의 (질의1)의 경우 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 본 건의 입주자로 선정된 지위는「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제89조제2항에서 규정하는“조합원입주권”에 해당하지 아니하는 것입니다. 또한, (질의2)의 경우 우리 청의 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.)를 참고하시기 바랍니다.※ 서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사용검사 전 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외) 되는 것이나, 재건축으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임[관련 참고자료】1. 사실관계○ ’97.11월 A주택 취득○ ’09.2월 B상가 취득○ ’19.11월 B상가, 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업 사업시행계획인가로 2주택과 1상가를 분양받을 권리(조합원입주권)로 전환됨○ ’21.12월 조합원입주권 분양계약○ ’22.00월 A주택 양도 예정2. 질의내용○(질의1)A주택과 B상가를 보유한 1세대가 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 인하여 B상가가 2주택과 1상가를 분양받을 권리로 전환됨에 따라- ’19.11월에 취득한 조합원입주권이 주택 수 계산에 포함되는 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지○(질의2)소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 ’19.11월에 취득한 조합원입주권을 분양 계약 후 사용승인일 전에 A주택 양도 시 1세대1주택에 해당되어 비과세가 가능한지
양도소득세
재개발 재건축 입주권 양도시 양도소득세 안내는 방법
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.오늘은 많은분들이 궁금해하시는 입주권 관련 양도소득세 비과세 규정에 대해서 알아보겠습니다.입주권을 취득한 경우 주택이었다가 입주권으로 변경된 경우, 기존 주택을 보유하다가 입주권을 추가로 취득한 경우 등 다양한 상황이 있을 수 있는데 그 상황에 맞게 본인이 어떤 비과세를 받을 수 있는지를 아는 것이 가장 중요합니다.■ 입주권 1개만 보유한 경우입주권 1개만 보유하고 있는 경우에는 소득세법 89조 1항 4호 가목에 따라 다음의 요건을 충족하는 경우에 비과세 대상이 됩니다.(1) 도정법 등에 따른 재개발, 재건축 입주권일 것(2) 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것- 2년 보유- 2년 거주(17.8.2 이후 조정대상지역내 취득한 물건)→ 관리처분인가일 현재 충족해야 하는 것이 원칙입니다.(3) 양도일 현재 다른 주택이 없을 것1+1 입주권의 경우에는 비과세를 받을 수 없는 것으로 판단됩니다.■ 입주권 1개(A)를 보유하던 중 주택 1개(B)를 추가로 취득하는 경우입주권 1개를 보유하던 중 주택 1개를 추가로 취득하는 경우에는 소득세법 89조 1항 4호 나목에 따라 다음의 요건을 충족하는 경우에 비과세 대상이 됩니다.(1) 양도하는 물건이 먼저 취득했던 조합원 입주권(2) 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것- 2년 보유- 2년 거주(17.8.2 이후 조정대상지역내 취득한 물건)→ 관리처분인가일 현재 충족해야 하는 것이 원칙입니다.(3) B주택을 취득한 날로부터 3년내에 A입주권을 양도이때, B주택이 입주권으로 변경된 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.■ 기존 입주권이 준공 된 후(A) 신규주택(B)을 보유한 상태에서 기존주택(A)을 양도하는 경우오늘은 입주권을 양도시 비과세 규정에 대해서 알아봤습니다.다음에는 입주권을 보유한 상태에서 주택을 양도하는 경우 적용되는 비과세에 대해서 알아보겠습니다.양도소득세 비과세는 굉장히 큰 혜택이지만 세액차이가 큰 만큼 변수가 많은 제도입니다.미처 생각지도 못한 이슈가 발생하여 가산세 폭탄을 맞을 수도 있으니 전문가와 최종 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.
컨설팅∙자금조달
재개발·재건축 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 개념 및 양도세, 취득세, 증여세
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.대한민국 국민이라면 누구나 부동산 투자에 대해 관심이 많으실텐데요. 오늘은 재개발·재건축 물건 투자로 대박을 노리시는 분들이라면 기본적으로 반드시 알아야할 입주권·분양권 전반적인 내용에 대해서 한번 알아보겠습니다.■ 재개발 vs 재건축우리가 흔히 아는 재개발과 재건축은 여러가지 정비사업 중 도시 및 주거환경정비법 에 의한 사업을 말합니다.흔히들 도정법이라고 하는데요, 이 외에도 소규모주택정비법에 의한 사업 등 여러가지 사업들이 있지만 모든 것들을 설명드리기 보다는 최소한 알아야할 것들만 알려드리려고 합니다.■ 입주권 vs 분양권입주권과 분양권은 언뜻보기엔 비슷해 보이지만 아예 다른 물건이라고 생각하고 접근해야 합니다.특히 세법에서, 그중 양도소득세에 있어 엄청난 차이를 보입니다.따라서 실제로 투자를 할 것이라면 최소한 기본적인 차이정도는 알고 있어야 합니다.■ 취득단계에서 내는 취득세원칙적으로 입주권과 분양권에 대해서 취득세는 신축단계에서 발생합니다.다만, 입주권의 경우 원시취득에 해당하며 분양권의 경우 매매취득에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.※ 입주권 및 분양권의 승계취득시1. 입주권 : 건물이 멸실된 경우에는 토지에 대한 취득세 적용2. 분양권 : 취득세 과세대상이 아니므로 취득세 없음※ 다른주택을 취득시 취득세 중과세 주택수 산정 여부 20.08.12 이후 취득하는 입주권, 분양권은 주택 수에 포함한다.(2020.07.10 이전 분양계약 및 매매계약을 체결한 경우에는 제외)■ 양도시 발생하는 양도세1. 입주권 및 분양권 자체로 양도시※다만, 다주택자의 경우라도 입주권 및 분양권으로 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.2. 입주권 및 분양권을 가지고 있는 경우로서 다른 주택 양도시 주택수 포함 여부(1) 비과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함(2) 중과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함3. 양도소득세 비과세 규정(1) 입주권 : 소득세법 시행령 156조의2(2) 분양권 : 소득세법 시행령 156조의3※ 관련 내용에 대해서는 별도로 포스팅 하겠습니다.오늘은 재개발·재건축관련 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 기본적인 내용에 대해서 알아봤습니다.입주권과 분양권에 취득·양도·증여시 위의 내용 외에도 알아야하며 검토해야할 사항이 너무나 많습니다. 다만, 그만큼 알면 알수록 비과세 등 세법상 절세할 수 있는 부분도 분명히 많이 있습니다.따라서 입주권·분양권 투자 및 소유권 이전시 향후 절세플랜에 대해서 미리 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.
양도소득세
재개발·재건축 원조합원 입주권 양도세 계산방법 및 필요서류
강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.재개발·재건축 사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 조합원이 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위 (조합원입주권) 또는 관리처분계획 등에 따라 취득한 '신축주택 및 그 부수토지'를 양도하는 경우 양도차익은 다음의 계산방법으로 계산합니다. 분담금/청산금 을 납부한 경우①관리처분계획 등 인가 전 양도차익= 기존건물과 부수토지의 평가액 - 기존건물과 부수토지의 취득가액 - 기존건물과 관련된 필요경비②관리처분계획 등 인가 후 양도차익= 양도가액 - (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 신축아파트와 관련된 필요경비※ 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 ①,②양도차익에 적용됩니다.※ 양도세 계산시 청산금은 납부한 청산금입니다.입주권양도시 필요자료