재개발 시 주택과 입주권의 세금 차이

일시적 2주택 상태에서 새로 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우,비과세 적용 시기(차이없음, 신규주택 취득일로부터 3년 이내)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 일시적 2주택 양도세 비과세 규정은 아래와 같습니다.1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것만약, 두번째 주택이 입주권으로 변경된 경우에는 어떻게 될까요? 결론은 차이 없습니다. 신규주택이 입주권으로 변경이 되어도 반드시 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하셔야 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.가끔 1주택 + 1입주권 보유시, 비과세 요건과 헷갈리시는 분들이 있습니다. 이는 1주택을 보유한 상태에서 입주권을 승계취득한 경우에만 해당하는 것이며, 신규주택이 입주권으로 변경된 경우에는 적용되지 않습니다.1주택+1입주권(분양권) 보유시, 주택 양도세 비과세 규정에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.양도, 서면-2019-부동산-1050 [부동산납세과-540] , 2019.05.27[ 제 목 ]일시적 2주택 상태에서 새로 취득한 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부[ 요 지 ]국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다[ 회 신 ]국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다1. 질의내용 요약○ 사실관계-2004.05.00.甲은 “성남시 분당구” 소재 A주택 취득하여 거주중-2016.10.00.甲은 “수원시 팔달구” 소재 B주택 취득 -2017.08.00. B주택이 재개발지구로 지정되어 관리처분계획인가에 따라 조합원 입주권으로 전환됨○ 질의내용거주중인 A주택을 B주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 적용 여부나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 부동산거래관리과-171, 2010.02.03.국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B 주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에는「소득세법 시행령」 제156조의2제4항에 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되지 않는 것이나, B주택을 취득한 날부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 같은 령 제155조제1항 및 제156조의2제3항에 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.○ 부동산거래관리과-455, 2010.03.24.국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B”주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획인가로조합원입주권을 취득한 경우로서 B주택을 취득한 날부터 2년이지나 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제156조의2제4항에 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되지 않는 것입니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

부동산 투자에서 시세차익을 누리는 것 만큼 세금으로 나가는 비용을 줄이는 것도 매우 중요하다. 이 가운데 큰 비중을 차지하는 양도소득세 비과세 규정을 잘 활용하여야 한다. [사진 pxhere]소득세법에서는 도시정비법 상의 재건축·재개발사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업으로 얻은 입주자 지위를 ‘조합원입주권’으로 정의한다.해당 조합원입주권은 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리지만 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세 판단 시 주택 수에 포함하고 있으며, 입주권과 관련한 양도소득세 비과세 규정을 별도로 두고 있다.투자를 하면서 시세차익을 누리는 것도 중요하지만 세금으로 나가는 비용이 큰 부분을 차지하므로 이를 줄이는 것도 중요하다. 다양한 세목 중에서 큰 비중을 차지하는 양도소득세 비과세 규정을 잘 활용해 최대 수익을 실현 해야 한다.조합원입주권 양도시 비과세조합원입주권 1개를 소유한 세대가 다음 중 하나의 요건을 충족하는 경우에는 조합원입주권을 양도해 발생하는 양도소득세를 비과세한다.[1] 소득세법 제89조 제1항 제4호 가목③관리처분계획 등 인가일 현재 비과세 요건을 갖추는 것이란 관리처분계획인가일 현재 2년 보유기간 및 거주기간 요건을 충족하는 것을 의미한다따라서 조합원입주권을 승계로 취득한 거주자는 비과세가 적용되지 않으며, 원조합원이라도 조합원입주권 양도일까지 기간이 아닌 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주를 해야 하는 것을 유의해야 한다.재개발·재건축 사업의 절차에 따라 관리처분계획인가 이후 건물이 멸실되는데 관리처분계획인가 이후 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 기간에 대해서는 보유기간 및 거주기간에 합산한다.[2] 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목소득세법시행령 제155조 제1항 1주택 소유자가 신규주택을 추가로 취득하고 일정 기간 이내 종전주택을 양도하는 경우 비과세를 적용하는 일시적 2주택 비과세 특례가 있다. 조합원입주권 보유자가 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 조합원입주권을 양도하는 경우에도 비과세를 적용하는 별도의 규정을 두었다.일시적2주택 비과세 규정은 신규주택 취득시기에 따라 종전주택을 3년, 2년, 1년 이내 양도하는 경과규정을 두고 있지만, 조합원입주권 비과세 규정은 신규주택 취득시기와 무관하게 3년 이내 양도하면 된다.조합원입주권 소유자가 주택 양도 시 비과세재개발·재건축 물건은 언제, 어떤 형태로, 어떤 순서로 취득하는지에 따라 비과세 규정이 달라진다. 주택 비과세 규정의 복잡한 요건들을 충족해야 하므로 양도 전 꼼꼼히 따져봐야 한다. [사진 pxhere]Q. [1] 소득세법시행령 제156조의2 제3항1주택 소유자가 조합원입주권을 추가로 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 위 요건을 충족한다면 비과세를 받을 수 있다.만약 종전주택을 취득하고 1년이 지나지 않은 시점에서 신규조합원입주권을 취득한 경우에는 해당 비과세 혜택을 적용받을 수 없으니 유의해야 한다.[2] 소득세법시행령 제156조의2 제4항조합원입주권을 종전주택 취득일부터 1년이 지나기 전에 취득하면 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 하지만 다른 요건들을 다 갖추었다고 하더라도 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 후에 종전주택을 양도해야 적용받을 수 있는 점을 유의해야 한다.[3] 소득세법시행령 제156조의2 제5항기존에 보유하던 주택이 재개발·재건축·소규모재건축사업 시행으로 거주할 수 없어 대체주택을 취득해 거주한 뒤 대체주택을 먼저 양도하는 경우 위의 요건을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있다.대체주택을 양도하는 경우 양도일 현재 2년 보유 및 거주기간 요건은 적용하지 않으며, 사업시행인가일 현재 주택을 소유하고 있었다면 해당 비과세 규정을 적용받을 수 없음을 유의해야 한다.재개발·재건축 물건은 언제, 어떤 형태로, 어떤 순서로 취득하는지에 따라 적용되는 비과세 규정이 달라진다. 또한 일반적인 주택 비과세 규정과 비교하여 복잡한 요건을 충족하여야 하므로 양도하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )요즘 재건축, 재개발 정비사업 교육을 듣고 있는데요.용어에 대해 익숙해지고, 얼핏 알고 있던 상식들을 확장할 수 있어서 만족하고 있습니다.틈틈히 재건축, 재개발시 논란이 되는 세법 이슈에 대한 내용도 공부해서 남기려고 합니다.오늘은 재건축, 재개발 단계를 살펴보고,각 단계별로 취득세 / 양도세 / 재산세 및 종부세 / 상증세 는 어떻게 되는지 확인해보도록 하겠습니다.일단 재건축, 재개발 즉 정비사업 단계는 크게 아래와 같이 진행됩니다.이중 세법상 중요한 날은'관리처분계획 인가일'인데요.이 시점을 기준으로 그 부동산은주택 등에서조합원입주권으로 전환되기 때문입니다.각 세목 별로 어떤 차이가 있는지 확인해보도록 하겠습니다.양도소득세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택의 양도기본세율, 1세대1주택 비과세 가능, 다주택자 중과 (26.5 이후)관리처분계획인가고시일 후조합원입주권의 양도단기 세율 주의취득 후 1년 미만 보유시 70%취득 후 2년 미만 보유시 60%장기 보유시 기본세율1세대 다주택자로서 보유기간이 2년 이상 된 조정대상지역 주택의 경우,관리처분계획인가 고시 후 조합원입주권으로 양도하는 것이 중과세를 회피할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.(26년 5월 중과 이후)단, 종전부동산평가액이 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아장특공 측면에서 불리한 경우도 있으니 반드시 검토를 통해 진행하셔야 합니다.취득세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택1~3% (다주택자, 법인 중과세)관리처분 고시 후 멸실 전주택1~3% (다주택자, 법인 중과세)주택 건물 멸실 후토지4% (다주택자 등도 4%)취득세는 양도세와 달리 관처일 보다 멸실일이 더 중요합니다.건물이 멸실된 이후 조합원입주권을 유상승계 취득한 경우,취득가액이 ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 + ③분담금 납부액 이라면,취득세 과세표준은( ①종전부동산의 권리가액 + ②프리미엄 ) 만 적용됩니다.취득세는 과세표준에 X 4.6% (부가세 포함 세율) 를 납부하게 됩니다.이때 분담금 기 납부액은 토지의 취득세 과세표준에서는 제외되나,향후 건물 준공시 건물의 취득세 과세표준에는 포함되게 됩니다.재산세, 종부세시점구분세율관리처분계획인가고시일 전주택6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과관리처분 고시 후 멸실 전주택6월 1일 기준 주택 기준시가로 부과주택 건물 멸실 후토지정비사업조합 멸실 토지는분리과세 토지로 재산세 낮은 세율 부과종부세는 부과 X재산세 및 종부세 또한 취득세와 마찬가지로멸실 전까지 주택으로 간주되어 재산세 및 종부세 주택분으로 과세됩니다.멸실 이후 분리과세 토지로 보아 재산세는 낮은 세율이 부과되며종부세는 부과되지 않습니다.멸실신고가 되지 않은 경우에도 멸실목적으로 조합에서 취득한 주택의 경우취득 후 3년 이내 주택은 종합부동산세가 과세대상에서 제외됩니다.상속세, 증여세시점구분시가관리처분계획인가고시일 전주택주택에 대한 상증세법상 평가액1) 시가증여: 전 6개월 후3 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액상속: 전 6개월 후6 개월의 매매가액, 감정가액, 수용가액(유사매매사례가액)2) 주택의 보충적평가액 : 기준시가관리처분계획인가고시일 후조합원입주권조합원입주권의 상증세법상 평가액1) 시가 : 주택과 상동2) 조합원입주권의 보충적평가액 : 종전부동산의권리가액 + 청산금 납부액 + 프리미엄주택의 경우 특히 아파트는 기준시가보다 시가가 높은 경우가 대다수이기에유사매매사례가액으로 산정하는 것이 안전합니다.조합원입주권의 보충적 평가액은 객관적인 프리미엄 가액을 알아야 산정할 수 있으나,프리미엄 가액은 보통 유사매매가액이나 감정가액 등을 통해 확인할 수 있게 됩니다.따라서 시가인 유사매매가액을 확보하거나 감정평가를 받아 신고하는 것이 가장 합리적입니다.

재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 종전의 부동산을 보유하고 있는 조합원들의 형평성 문제를 보완하여 원만한 사업을 위한 동의를 끌어내기 위한 제도이다.도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 함)에 따른 재개발 및 재건축 사업의 조합원은 원칙적으로 하나의 입주권을 부여받는다. 다만, 도정법 제76조 제1항 제7호 다목에 따라 예외적으로 1+1 입주권을 부여할 수 있도록 규정하고 있다.재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 부동산을 보유하고 있는 조합원의 형평성 문제를 보완해 사업 동의를 끌어내기 위한 제도다. 1+1 입주권은 프리미엄이 어느 정도 보장되는 물건을 같은 단지 내 2개 가질 수 있어 시세차익을 많이 누릴 수 있다. [사진 flickr]다목에 따르면 가격 또는 면적이 큰 종전 물건을 가지고 있는 조합원의 경우 2개의 입주권 즉, 1+1 입주권을 공급할 수 있다고 명시하고 있으므로 강행규정이 아닌 임의규정의 성격으로 무조건 1+1을 받을 수 있는 것이 아닌 조합의 재량에 따라 받을 수 있는 것이다.이때, 1+1 입주권 중 한 개의 물건은 주거전용면적이 60㎡ 이하로 제한되며 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 큰 평수의 물건만 양도할 수 있다.1+1 입주권의 장점1+1 입주권의 장점은 명확하다. 프리미엄이 어느 정도 보장되는 입주권 물건을 같은 단지 내에서 2개를 가질 수 있으므로 시세차익을 많이 누릴 수 있다는 것이 장점이다. 또한 조합원들에게 부여하는 무료 옵션 계약 등의 혜택을 모두 받을 수 있다.과거 몇 년 전만 해도 이런 1+1 입주권을 통하여 큰 시세차익을 온전히 누릴 수 있었다. 하지만 각종 세금규제가 생기면서 1+1 입주권이 오히려 불리한 경우들이 많이 발생하고 있다.같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 큰 손해를 보게 할 수 있다. 따라, 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토해야 한다. [사진 piqsels]1+1 입주권의 단점① 양도소득세 중과세현행 소득세법에서는 일정 요건을 충족하는 2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하며, 기본세율에 20%(3주택자 30%)를 가산한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과하고 있다.입주권 역시 주택 수에 포함되므로 1+1 입주권을 보유한 다주택자가 다른 주택을 양도하는 경우 2주택 중과가 아닌 3주택 중과세율이 적용될 수 있다. 또한 1+1 입주권만 보유하고 있는 조합원이라고 하더라도 투기과열지구 내의 물건은 원칙적으로 신축아파트로 준공된 이후에 양도할 수 있어서 신축 이후 양도하는 주택은 2주택 중과를 받을 수밖에 없다.사실상 시세차익의 대부분을 양도소득세로 가져가게 되는 셈이다. 게다가 비교적 시세차익이 적은 작은 평수를 먼저 양도하여 중과세액을 줄이려고 하더라도 이전고시 후 3년을 보유해야 하니 종합부동산세도 부담이 된다.② 종합부동산세위에서 언급한 것처럼 60㎡ 이하의 작은 평수의 물건은 이전고시일로부터 3년간은 양도를 할 수 없으므로 양도소득세를 줄이기 위해서는 3년간 종합부동산세를 견뎌야 한다. 조정대상지역 내의 2주택 이상자는 종합부동산세 세율 역시 중과세율이 적용되는데 1주택자에 비하여 2배 이상의 종합부동산세를 부담하게 된다. 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금이기 때문에 결코 만만히 볼 세액이 아니다.③ 대출 제한, 추가 분담금1+1 입주권을 신청한 조합원은 집단대출에 있어서 대출 제한이 있을 수 있다. 또한 1+1 입주권의 경우 물건이 2개인 만큼 추가 분담금이 더 발생하게 된다.따라서 초기에 투입되어야 하는 자금이 많아지므로 자금력의 부담이 커지게 된다. 또한 신축 이후에 누릴 수 있는 시세차익 역시 중과세율로 인하여 온전히 다 누릴 수 없으므로 늘어나는 부담금과 실제 받을 수 있는 금액을 구체적으로 비교해봐야 한다.④ 처분의 제한투기과열지구의 입주권은 원칙적으로 준공 전까지는 매매, 증여 등의 소유권 이전이 불가하다. 입주권으로 양도하는 경우 다주택자라고 하더라도 양도소득세 중과세율이 적용되지 않기 때문에 유리하지만 여의치 않은 상황이다.만약 전매제한의 예외 대상으로서 입주권 상태로 전매가 가능한 상황이라고 하더라도 1+1 입주권은 원칙적으로 2개의 입주권을 모두 소유권 이전 해야만 한다. 1개의 물건만 분리하여 매매나 증여할 수 없다. 이같이 1+1 입주권은 처리하기가 까다로우며 그만큼 매수자를 찾기도 쉽지 않다.1+1 입주권을 고려 중이라면1+1 입주권의 단점에 대해서 여러 가지를 서술하였지만, 장점이 너무나도 큰 물건임에는 틀림없다. 조합원마다 보유한 주택 수, 해당 물건의 상황, 이후 부동산 계획, 취득가격 등 여러 가지 상황에 따라서 유불리는 크게 차이가 난다. 같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 오히려 큰 손해를 가지고 올 수 있다. 따라서 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토하여야 한다.