A주택 : 2003년 매수 2020년 9월 가로주택 정비사업 사업시행,관리처분 동시인가 2023년 현재 보유중 B주택 : 2005년 매수 2023년 현재 보유중 2023년 2월말 관리처분인가 예정 B주택 매도시 비과세 관련 국세청126에 수차례 상담 받았으나 국세청 직원들의 답변이 모두 상이하여 질문드립니다. 가로주택특례법에 따라 A입주권은 주택수에 포함되지않아 A주택 입주전에만 B주택을 매도하면 비과세 받을수있나요? 이후 A주택 완공후 A주택을 매도하면 입주권이전 보유기간 인정받아 A주택도 비과세 받을수있나요?

가로주택입주권과 재개발입주권

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답변

안녕하세요? 유니택스 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 01. 가로주택정비사업에 따른 조합원입주권의 주택수 포함 여부 과거에는 가로주택정비사업에 따른 조합원입주권은 세법상 조합원입주권에 해당하지 않았으나 개정되어 현행법령에 따르면 가로주택정비사업에 따른 조합원입주권도 주택수에 포함됩니다. 세법의 개정은 21.12.08.에 이루어졌는데 개정되었을 때 부칙에는 '이 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용한다.' 고 되어있습니다. 따라서 질의자님 상황처럼 21.12.08. 이전에 취득한 가로주택정비사업 조합원입주권은 위 개정규정이 적용되지 않아서 세법상 조합원입주권에 해당하지 않아 주택수에 포함되지 않습니다. 02. A주택 입주전에 B주택을 매도하면 비과세 받을 수 있을까? A가 완공되기전에는 주택수에 포함되지 않으므로 완공 전에 B주택을 매도하면 비과세를 받으실 수 있습니다. 03. A주택 완공 후 입주권 이전 보유기간을 인정받을 수 있을까? 일반적인 원조합원입주권은 입주권이었던 기간도 보유기간으로 인정하나 질의자님의 상황과 같이 세법상 조합원입주권이 아닌 경우에 대해서는 명확한 유권해석은 없습니다. 다만 과거 예규 중에 개인이 스스로 건물을 허물고 다시 재건축한 경우에도 비과세를 판단할 때 허물기 전 주택에대한 보유기간을 인정해준 예규가 있으므로, * 재산세과-1087(09.06.0.1) 권리로 변환하기 전에 보유했던 주택에 대한 보유기간은 인정받으실 수 있을 것으로 판단됩니다. 그밖에 궁금하신 점이 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. A주택이 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해 ’20.12.31. 이전에 취득한 입주권에 해당한다면 ｢소득세법｣에 따른 조합원입주권에 해당하지 않습니다. 따라서 A입주권이 이에 해당한다면, A주택 완공 전에 B주택 양도시 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 보여집니다. 양도, 서면-2021-법규재산-5050, 2022.06.13 [ 제 목 ] 가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등 [ 요 지 ] ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해 ’20.12.31. 이전에 취득한 입주권*은 ｢소득세법｣에 따른 조합원입주권에 해당하지 않음 [ 회 신 ] 귀 서면질의의 (질의1)의 경우 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 본 건의 입주자로 선정된 지위는「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제89조제2항에서 규정하는“조합원입주권”에 해당하지 아니하는 것입니다. 또한, (질의2)의 경우 우리 청의 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사용검사 전 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외) 되는 것이나, 재건축으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임 관련된 국세청 질의회신이니 참고하시면 됩니다. https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/case/qna_new_view.jsp?log_main_kind=%EC%B5%9C%EC%8B%A0%EC%82%AC%EC%A0%84%EB%8B%B5%EB%B3%80.%EC%A7%88%EC%9D%98%ED%9A%8C%EC%8B%A0&gubun=51&docu_no=554740&andSearchWord=&docu_kind=%EC%A7%88%EC%9D%98&textItem=null&textItemNm=%EC%A0%84%EC%B2%B4&cpage=3&keytype=taxitem_cd&keyword=null&where_str&&body=1&juje_law_id=null&Sorttype= 2. B주택 양도 이후, A주택은 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다. 기존에 취득하던 주택이 재개발이 되었을 경우, 보유기간은 최초 주택 취득일~양도일까지입니다. 따라서 이미 2년이상을 보유하였으므로 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.