부모자녀 각2주택자 주택교환매매

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 요즘 부동산 거래 절벽인 시기라 일시적 2주택 등 처분기한 내에 주택을 팔아야 비과세를 받는데 매수 문의가 없어 걱정인 분들이 많습니다. 급매로 팔기는 싫고, 그래서 나온 대안이 교환 거래입니다. 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,일시적 2주택, 1주택+1조합원입주권/분양권, 혼인합가 등은처분기한이 있습니다1세대 2주택임에도 비과세가 적용되는 경우가 있는데, 대표적인 것이 일시적 2주택입니다.비과세를 위해서는 종전주택을 2년, 3년 이내에 양도해야 하는데 요즘 거래가 잘 안되고 시세도 내려 급매로 팔아야 하나 고민인 경우가 많습니다.그래서 나온 대안이 기한내에 팔아야 되는 2주택자들끼리 상호 교환거래를 하는 것입니다.관련 신문 기사 참고바랍니다.https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0004974328?sid=101 아파트 교환 도와주는 곳 있나요 …매매 힘든 다주택자 '돌파구' 광교 이편한세상아파트, 11년차, 47평, 고층, 실거래 17억원, KB시세 18억원. 비과세 목적 교환매매합니다. 비슷한 매물 가지고 계신 분, 채팅 주세요. 거래절벽 현상이 심화하면서 아파트 매매가 어려워지자n.news.naver.com1주택 1분양권/조합원입주권의 경우에도 종전 주택을 기한내에 처분하면 비과세가 되며, 혼인합가로 인한 2주택도 합가일 기준 5년이내 양도하면 비과세가 됩니다.1주택 1분양권 비과세 특례는 아래 포스팅 참고하세요https://blog.naver.com/riverodw/222528962464[양도세 - 1주택 1분양권] 1주택 1분양권 비과세 (by 부산회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 21년 개정사항 중 분양권을 주택으로 보게 되...blog.naver.com교환거래도 양도에 해당하고, 조건 충족시 비과세 됩니다부동산을 교환 거래를 하는 경우도 양도에 해당하고, 비과세 조건이 충족된다면 비과세가 됩니다.소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이매도,교환,법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.문제는 해당 거래의 양도가액을 얼마로 볼 것인지인데, 만약 교환하는 쌍방간에 비과세라면 당장은 문제가 되지 않을지라도 추후 해당 자산을 과세로 양도할 때 취득가액이 얼마인지에 대해 세무서와 분쟁이 있을 수 있으니 중요한 부분입니다.등가 교환인 경우, 계약서의 금액으로 하되 인정하지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 적용합니다동일한 가치를 가진 부동산을 교환한 경우에는 매매 계약서의 금액을 양도가액으로 합니다. 그러나, 해당 금액을 인정할 수 없는 경우에는 매매사례, 감정가액, 기준시가를 적용합니다.예를 들어, 10억원의 A,B 아파트를 상호간에 교환하고 매매계약서에도 10억원이라 되어있으면 이를 인정하나, 만약 A 아파트의 유사매매사례가 7억이 있다면 이는 등가매매가 아닌게 되어 10억이 매매가로 인정되지 않고 저가매매로 인정됩니다.양도, 부동산거래관리과-797 , 2010.06.09[ 제 목 ]부동산을교환으로 양도하는 경우 양도가액[ 요 지 ]실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하여실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용함등가 교환이 아닌 경우, 차액을 정산해야 하고 안하면 부당행위계산 부인과 증여세 문제가 발생합니다동일한 가치가 아닌 부동산을 교환하면, 당연히 차액을 정산하여 주고 받는 것이 일반적입니다. 이 경우, 양도가액은 정산금액을 가산/차감하여 산정하게 됩니다.양도, 국심2007중5191 , 2008.04.25[ 제 목 ]교환으로 취득한 부동산의 실지양도가액 산정[ 요 지 ]실지양도가액은 거래당시 지급받은 가액으로서, 교환거래의 경우에는 실지양도가액은 인수한 자산의 가액이 되고, 금전의 수수가 수반되는 거래의 경우 실지 양도가액은인수한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감하여야 함.하지만, 가족간의 거래라면 가치가 동일하지 않아도 교환되는 경우가 있는데 예를 들어, 부친의 10억원 아파트와 자녀의 6억원 아파트를 별도로 차액정산 없이 교환한 경우① 저가 양도로 인한 증여세가 발생할 수 있습니다.② 부당행위계산 부인 규정에 따라 부친은 10억원에 양도한 것으로 봅니다.실무적으로는감정평가를 하여 차액을 정산하고 거래함이 안전합니다설명드린 바 같이, 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않다고 판정되는 경우는 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 실무적으로는 감정평가를 하고 차액을 정산하여 거래하는 것이 안전합니다.특히, 해당 자산이 유사매매사례도 없는 단독주택이나 빌라 같은 경우라면 향후에 해당 자산을 양도할 때 취득가액이 기준시가가 적용될 수도 있기 때문에 감정평가를 먼저 합니다.취득세도 고려해야 합니다교환거래로 부동산을 취득하는 경우, 당연히 취득세를 납부해야 합니다. 유상거래로 인한 취득이므로 아래의 취득세율이 적용됩니다.조정지역 2주택인 경우, 중과세율이 적용되나 일시적 2주택 기한 내에 양도시 중과배제 됩니다.취득세가 발생하더라도, 양도세 비과세로 절감되는 금액이 크기 때문에 일반적으로 교환거래가 유리하나 양도차익이 적은 경우에는 비교를 잘 해봐야 합니다.결국, 일시적 2주택 비과세를 받기 위해 교환 거래에 성공했다고 하더라도 다시 일시적 2주택이라면 양도세 비과세, 취득세 중과배제를 위해서는 다시 주택을 기한내에 양도해야 합니다.정리하면,최근 부동산 거래 절벽으로 인해, 일시적 2주택자 등 처분기한 내에 1주택을 양도해야 하는 분들 간의 교환 거래가 늘고 있습니다. 교환도 양도에 해당하고, 비과세 조건 충족시 비과세 됩니다.교환 거래시, 주의할 점은 교환하는 두 주택의 가치를 측정하는 것이며 가치가 다르다면 차액을 정산해야 합니다.실무적으로는 감정평가를 받아 차액을 정산함이 일반적이며,감정평가를 받지 않고 거래했다가 나중에 계약서상의 금액이 유사매매사례와 차이가 나면 증여세나 양도세 부당행위계산 부인이 적용될 수도 있으니 유의햐야 합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 양도세신고/양도세상담/부산세무사

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세로움입니다.​부모님으로부터 부동산을 이전 받을 때 가장 쉽고 흔하게 생각하는 방법은 단순증여, 조금 더 고민해보신 분들은 부담부증여로 받는 것이 일반적입니다.​하지만 정말 유의미한 절세효과를 원하는 분들이라면 증여와 부담부증여만 비교해서는 부족합니다. 어차피 내 명의로 가져올 부동산이라면, 같은 재산 이전 효과를 얻으면서도 세금을 훨씬 줄일 수 있는 ‘저가양도’나 ‘가족간 부동산 교환’ 방식까지 함께 검토해야 합니다.​물론 단순증여보다 절차가 복잡하고 충족해야하는 요건도 많습니다. 하지만 절세는 귀찮고 복잡함에 비례합니다. 지금 당장 요건을 충족하지 못하더라도, 시간을 두고 준비해서 진행할 만큼 절세효과는 차이가 큽니다.​오늘 설명드릴 내용 중 하나인 '저가양도' 사례입니다. 저가양도의 실익이 있을 수 있는 몇 가지 요건이 충족되도록 설계한다면 세금은 2.6억원에서 4백만원으로 증여 대비 세금을 약 '98%' 줄일 수 있습니다.물론 모든 사람에게 저가양도가 가장 유리한 것은 아닙니다. 누군가는 부담부증여가 더 유리할 수 있고, 부동산을 소유한 자녀라면 가족간 부동산 맞교환이 절세에서 더 좋은 선택지가 될 수도 있습니다.​오늘은 부모님의 부동산을 이전받을 때 활용할 수 있는 여러 가지 방법을 비교해보고, 어떤 상황에서 유리한지 자세하게 살펴보겠습니다.부동산을 증여하는 방법은 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환의 방식입니다.​​​​​​증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환(세법상 시가)4가지를 비교하기 전에 가장 먼저 이해해야 하는 개념이 있는데 바로, ‘세법상 시가’입니다. 부모님의 부동산을 얼마로 볼 것인지, 세법에서 그 기준을 정하고 있습니다.​세법상 시가로 산정된 금액이 모든 세금의 기준이 되고, 앞으로 설명드릴 4가지 방식과 부동산 교환 절세에도 공통적으로 적용됩니다.1순위 : 해당 부동산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등 보충적 평가금액아파트는 보통 같은 평형의 거래사례(2순위)가 있기 때문에 공시가격(3순위)을 사용할 수 없습니다. 따라서 만약 최근 거래가격이 높게 형성되어 있다면, 감정평가(1순위)로 낮춰서 증여를 하는 것이 더 유리합니다.​아파트가 아니라 단독주택이나 상가라면 유사한 부동산이 없기 때문에 공시가격(3순위)로 증여할 수도 있습니다. 공시가격은 시세보다 훨씬 낮게 형성되기 때문에, 같은 가치의 아파트에 비해 적은 세금으로 증여가 가능합니다.​아파트라도 나홀로 아파트거나 최근 거래가 거의 없다면, 실제로 운 좋게 공시가격으로 증여가 가능한 상황도 있습니다.​따라서 부모님이 여러 종류의 자산이 있다면, 평가방법을 검토해서 증여 우선순위를 정하는 것은 절세플랜에 매우 중요합니다. 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세가 2.2억이지만, 공시가로 증여할 수 있는 아파트거나 상가라면 증여세는 8천만원 수준까지 줄어듭니다.​​​​​​1. 증여(자녀 증여세, 취득세)첫 번째는 가장 간단한 방법인 증여입니다. 단순증여는 자녀의 증여세와 취득세만 발생합니다.​[1] 자녀의 증여세① 시세 10억원짜리 아파트를 증여한다고 가정해보겠습니다. 최근 시세로 증여하면 자녀의 증여세는 ​약 2.2억원입니다.​② 여기서 증여세를 조금이라도 줄이기 위해 감정평가를 9억원에 받아서 증여한다면 증여세는 1.9억원으로 줄어듭니다. 여기에 자녀 부부에게 50%씩 나눠서 증여하면 1.6억원까지 줄어들 수 있습니다.​③ 만약 자녀의 혼인과 출산시기에 맞춰 추가 공제까지 활용한다면 1.4억원까지 더 줄일 수 있습니다.​​[2] 자녀의 취득세자녀의 취득세는 부모님의 주택 수와 상황에 따라 중과세율과 기본세율이 달리 적용됩니다.증여하는 부모님이 다주택자이면서 증여물건이 조정지역의 공시가 3억원 이상이라면 취득세는 중과세율이 적용됩니다.​10억 아파트를 증여받을 때 기본세율이 적용되면 4천만원이지만, 중과세율이 적용되면 1.2억으로 4배 가량 늘어납니다.​많은 분들이 주택을 매수할 때는 매수자의 주택 수에 따라 취득세율이 달라진다는 것은 잘 알고 계십니다. 하지만 증여는 받는 사람이 아닌 증여자인 부모님을 기준으로 판단한다는 점을 꼭 유의해야 합니다.​따라서 부모님이 다주택자이고 조정지역 주택이라면, 차라리 현금을 증여해서 자녀명의로 새로운 주택을 취득하는 것이 더 유리할 수 있습니다.결국 오늘 글의 핵심은 증여를 결정하시기 전에, 증여만 고려하는 것이 아니라본인에게 가장 유리한 방법이 무엇인지 충분히 검토하고 찾는 것입니다.​​​​​​2. 부담부증여(부모님 양도세, 자녀 증여세와 취득세)두 번째는 부담부증여입니다. 부담부증여는 부동산에 설정된 임대보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다.부담부증여는 자녀의 증여세, 취득세 외에도 부모님의 양도세가 추가됩니다.​[1] 부모님의 양도세, 자녀의 증여세10억원짜리 부동산과 대출 6억을 함께 넘기는 경우, 세법은 6억원은 양도로 보고, 나머지 4억원만 증여한 것으로 봅니다. 부모님이 갚아야할 6억원을 자녀가 대신 부담하기 때문에, 6억만큼은 대가를 받고 판 것으로 보는 것이죠.​부담부증여 양도세 계산은 일반 양도세와 같습니다. 1세대 1주택자면 비과세, 다주택자면 중과세나 일반과세가 적용됩니다.​보통 부담부증여가 단순증여보다 세금이 줄어든다고 하는 이유는 '세율'입니다. 금액이 클수록 높은 세율이 적용되는데, 10억원 전체를 증여세로 내는 것이 아니라 양도세와 증여로 나누기 때문에 낮은 세율이 적용됩니다.​10년 전에 5억원에 샀던 아파트라면, 6억원에 대한 양도세는 8천만원, 나머지 4억원에 대한 증여세는 약 7천원입니다. 10억원을 단순하게 증여하는 경우 발생하는 증여세 약 2.2억원과 비교하면 7천만원의 절세효과를 얻을 수 있습니다.하지만 부모님이 양도세 중과세가 적용된다면 유불리가 달라집니다. 양도세는 1.7억까지 늘어나고, 증여세 7천만원을 합치면 총 2.4억원이기 때문에, 오히려 단순증여보다 더 많은 세금이 발생합니다. 반대로 부모님이 1세대 1주택 비과세라면 증여세 7천만원만 내면되니 무려 1.5억원의 절세효과가 발생합니다.​따라서 부담부증여가 누구에게나 항상 유리한 것은 아닙니다. 부모님의 주택 수에 따라 유불리를 정확하게 따져봐야 합니다.​[2] 자녀의 취득세부담부증여의 취득세는 조금 더 복잡합니다.양도로 보는 6억원은 매매취득세, 증여로 보는 4억원은 증여취득세로 구분되어 적용됩니다.​여기서 중요한 점은 매매취득세와 증여취득세의 판단 기준이 서로 다르다는 것입니다.매매취득세는 매수자를 기준으로 주택 수를 판단하지만, 증여취득세는 증여자를 기준으로 판단합니다.​[사례1]부모님이 1주택자인데 자녀가 다주택자로 가정해보겠습니다. 단순증여시 취득세는 4천만원 이지만, 부담부증여시엔 9천만원으로 늘어납니다. 단순증여는 10억원 모두 증여취득세가 적용되지만, 부담부증여 6억원에 대해서는 매매취득세로 중과되기 때문입니다.[사례2]부모님이 다주택자고 자녀가 무주택자라면 부담부증여가 취득세에서 오히려 더 유리합니다. 단순증여는 10억에 대해 모두 중과세율이지만, 부담부증여는 6억에 대해서는 기본세율이 적용되기 때문입니다.앞서 양도세와 증여세를 비교했을 때는 부담부증여가 유리하더라도, 취득세까지 포함한 전체세액은 오히려 불리해지는 경우도 있습니다.이렇게 보면 흔히 “부담부증여를 하지 왜 증여를 했어?” 라는 말이 항상 맞지는 않다는 것을 알 수 있습니다.만약 부담부증여를 진행하신다면 채무의 일부만 가지고 오거나, 반대로 없던 채무를 더 만들어서, 더 유리한 방향으로 조절하는 디테일도 있으니 같이 검토해보세요.​​​​​​3. 저가양도(부모님 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)세 번째는 저가양도입니다. 세금에 관심이 많고, 난 최대한 절세를 해보겠다 하시는분들이 많이 활용하는 방법입니다. 내용이 어렵고 절차가 복잡하지만, 그만큼 가치가 크고 다양한 기법으로 활용 가능한 방식입니다.​저가양도를 간단하게 말하면 자녀에게 시세보다 저렴하게 돈을 받고 파는 행위입니다. 부모님에게는 양도세, 자녀에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.​[1] 부모님의 양도세자녀에게 저렴하게 파는 것이므로, 당연히 부모님에게는 양도세가 발생합니다. 특히 가족간 거래는 양도세 계산 구조가 특이합니다.​10억원짜리 아파트를 제3자에게 급매로 7억원에 팔면 양도세는 당연히 7억원으로 계산합니다.하지만, 자녀에게 팔았을 때는 7억이 아니라 시세대로 10억원에 판 것으로 계산합니다.소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.(2012.01.01 개정)​따라서 다주택자인 부모님은 주택 수를 줄인 뒤에 진행하는 것이 유리하고, 양도세 비과세인 부모님에게는 최고의 절세컨설팅이 될 수 있습니다.​[2] 자녀의 증여세10억짜리 아파트를 자녀가 7억원에 사온다면 3억원의 재산상 이득을 얻게됩니다.세법은 이것을 증여받았다고 보지만, 저가양도에서는 추가공제 혜택을 부여합니다.[저가양도 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액따라서 10억원의 아파트를 7억원에 양도했을 때 차액 3억원이, 공제금액인 시가의 30%와 3억원 이내기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다.​세금을 더 줄이기 위해서 감정평가를 9억원에 받는다면, 30% 저렴한 6.3억원까지 더 저렴하게 양도할 수 있습니다. 여기에 더 나아가서 자녀의 기본공제 5천만원까지 활용한다면 5.8억원까지도 증여세 없이 저렴하게 양도할 수 있게됩니다.10억원짜리 아파트를 5.8억원에 주는데 증여세를 하나도 안내는 엄청난 절세효과인 것입니다.​또 매수자를 자녀부부 공동명의로 하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여하는 방식 등을 함께 활용한다면 여기서 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[3] 자녀의 취득세저가양도는 매매기 때문에 그동안은 당연히 매매취득세가 적용되었습니다. 하지만 너무 많은 분들이 저가양도를 활용하다보니, 정부는 올해 초부터 취득세를 강화했습니다.​시가의 30% 또는 3억원 이상 저렴하게 양도하는 경우에는 매매취득세가 아니라 증여취득세를 적용하도록 개정했습니다.매매취득세(1~3%)는 자녀 기준이지만, 증여취득세는 부모님 기준이기 때문에 부모님이 다주택자라면 취득세가 4배(12%)가량 늘어납니다.​하지만, 1주택인 부모님이라면 증여취득세도 기본세율이 적용되며, 이때는 자녀가 주택이 있더라도 불리함이 없습니다.​만약 부모님이 다주택자라면, 주택 수를 먼저 줄이는 방법이 가장 좋지만, 30% 내로 매매금액을 딱 맞추는 방식으로 매매취득세를 적용받을 수 있습니다. 10억원짜리 부동산을 7억이 아니라 7억 100만원에 저가양도 한다면 똑같이 매매취득세를 적용받을 수 있습니다.​그럼 저가양도가 실제로 얼마나 큰 절세효과를 낼 수 있는지, 간단한 사례를 통해 비교해보겠습니다.​[사례]- 시세 : 10억원- 취득가 : 5억원- 취득시기 : 10년 전- 자녀에게 7억원에 양도- 부모님 1세대 1주택 가정① 1세대 1주택자의 경우 양도세를 10억원으로 계산하더라도 12억원 이하기 때문에 양도세는 0원입니다.② 자녀는 3억원의 이득을 얻었지만 추가 공제금액(시가의 30%와 3억원 중 작은금액) 이내이므로 증여세는 없습니다.③ 취득세는 증여취득세가 적용되지만 부모님이 1주택이므로 기본세율(3.5%)입니다.증여하는 방법만 바꿨을 뿐인데, 2억 6천만원이던 세금이 400만원으로 줄어들었습니다.세금의 '98%'가 사라지는 것입니다.​[4] 기타사항저가양도는 활용가치가 매우 높지만, 몇 가지 단점과 주의할 점도 존재합니다.​① 우선 증여와 다르게 매매는 토지거래허가를 받아야 하는 거래입니다. 또한 매매 이후에도 적정한 거래였는지를 확인하기 위해 국세청의 사후관리와 소명절차가 진행됩니다. 저가매매는 사진 같이 실제 거래가격이 국토부에 신고되기 때문에 의심거래로 보일 수 있습니다.​하지만 적법하게 계획하여 진행된 저가양도라면 문제될 것은 없습니다.​② 또한 자녀가 매매대금을 지급할 수 있는 자금력이 있어야하고, 자금의 출처를 입증할 수 있어야 합니다.​하지만, 자녀의 현재 자금력이 부족한 경우에도 방법은 있습니다. 앞서 설명드린 것처럼 감정평가를 받거나 부부 공동명의로 진행해서 매매대금 자체를 더 낮출 수 있습니다. 또 일부 지분만 먼저 매매하고, 자금이 마련됐을 때 나머지 지분을 추가로 매매하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여로 가지고 올 수도 있습니다.​만약 부모님애개 자금여력이 있다면, 부모님의 자금을 활용해서 저가양도가 가능한 조건을 만들 수도 있습니다.​단점과 주의할 점이 있지만, 조건을 잘 맞춰 계획한다면 충분히 해소할 수 있으니, 증여를 고민하고 계시다면 꼭 검토해보시길 바랍니다.저가양도에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에서 설명드리고 있으니 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com​​​​​​4. 가족간 부동산 교환(부모님과 자녀 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)마지막 방법은 부모 자녀 부동산 교환입니다.​교환은 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 서로에게 부동산을 양도한 것으로 보기 때문에 당사자 모두에게 양도세와 취득세가 발생합니다. 또한 자녀에게는 교환 내용에 따라 증여세가 발생할 수 있습니다.​교환은 교환만의 장점이 있습니다. 저가양도를 하기 위해서는 자녀에게 자금이 필요하지만, 교환은 자금이 없어도 진행 가능합니다.15억원짜리 A부동산을 가진 甲과 10억원짜리 B부동산을 가진 乙이 교환하는 경우 乙은 甲에게 5억원을 추가로 지급해야합니다.​하지만, 乙이 자녀라면 차액 정산 없이 교환이 가능합니다.따라서 가족간 부동산 교환은 자녀가 자금은 없지만 부동산을 가지고 있는 경우 매우 유용한 방법이 되고, 가족간 저가양도에 준하는 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[1] 부모님과 자녀의 양도세교환은 부모님과 자녀 모두에게 양도세가 발생합니다. 따라서 당사자 모두 1주택 비과세 대상이거나, 자녀의 부동산의 취득금액이 비교적 높은 경우 활용가치가 높습니다.​교환은 양도세 절세거 핵심이기 때문에 비과세가 안된다면, 공시가를 적용할 수 있는 부동산을 선택하거나, 감정평가액을 적절하게 조절하는 것이 핵심입니다.​​[2] 자녀의 증여세저가양도와 마찬가지로 자녀가 얻은 경제적 이득을 증여로 보지만, 추가공제 역시 동일하게 적용받을 수 있습니다.[교환 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액​부모님의 15억원짜리 아파트와 자녀의 10억원짜리 아파트를 차액 정산 없이 교환하는 경우, 자녀가 얻은 이익 5억에 대해서 증여로 봅니다. 5억원의 증여재산에 대해서는 추가공제를 받을 수 있는데, 이때도 감정평가액을 조절한다면 세금을 더욱 줄일 수 있습니다.​부모님의 부동산을 감정평가로 14억원으로 낮추고, 자녀의 부동산은 11억원으로 높힌다면 차액이 공제금액 이내이므로 증여세 없이 진행 가능합니다.​​[3] 부모님과 자녀의 취득세교환은 당사자 쌍방에게 취득세가 발생합니다. 따라서 교환은 거래당사자 중 한세대라도 다주택자라면 절세효과가 많이 줄어들 수 있습니다.​교환을 활용하기 좋은 상황은 비교적 명확합니다. 각각 1주택인 부모님과 자녀가 서로의 집에서 거주하는데 명의를 바꿀 필요가 있거나, 저가매매하고 싶지만 자금이 부족할 때 제한적으로 활용한다면 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.​또 교환은 바꾸는 부동산이 꼭 아파트가 아니어도 가능합니다. 부모님은 주택, 자녀는 아파트 또는 부모님은 아파트, 자녀는 상가나 토지의 경우에도 교환으로 절세할 수 있습니다.​실제로 저희가 진행해드렸던 교환 절세사례입니다.[교환 거래 실제사례]- 부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)- 자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)- 부모님과 자녀 세대는 각각 1세대 1주택부모님의 강남 소재 고가 단독주택과 자녀의 아파트를 교환한 사례입니다.​처음에는 단순증여를 계획하셨고, 예상세액은 약 9억원이었습니다. 하지만 증여 외에도 여러 가지 이전 방식을 검토한 결과, 최종적으로는 교환을 활용하여 약 8천만원의 세금만 납부할 수 있었습니다.​특히 해당 부동산이 아파트가 아닌 단독주택인 덕분에, 교환 시기를 조절해서 공시가로 적용할 수 있었던 것이 주요했고, 결과적으로 아파트 교환사례보다 더 많은 세금을 줄일 수 있었습니다.​가족간 부동산 교환은 앞서 설명드린 다른 방법들보다 더 많은 사실관계가 세금에 영향을 미치는 방식입니다. 그만큼 검토해야 할 요소가 많아 가장 복잡한 방법이기도 하지만, 반대로 생각하면 상황에 따라 훨씬 다양한 절세플랜을 설계할 수 있다는 장점도 있습니​다.​앞선 사례처럼 교환에 유리한 종류의 부동산을 선택해서 진행할 수도 있고, 보유하고 있는 여러 부동산을 함께 검토하여 두 개 이상의 부동산을 동시에 교환하는 방식도 가능합니다. 결국 교환은 정형화된 하나의 방법이라기보다, 종합적으로 고려해 가장 유리한 구조를 만들어가는 방식에 가깝습니다.​​​​​​마치며오늘은 단순증여보다 절차는 복잡하지만, 경우에 따라 훨씬 큰 절세효과를 얻을 수 있는 다양한 부동산 이전방식을 비교해봤습니다.결국 오늘 말씀드리고 싶은 핵심은 증여 외에도 증여보다 세금을 줄이면서 부동산을 이전할 수 있는 방법은 다양하고, 사람마다 가장 유리한 방법은 모두 다르다는 것입니다.누군가는 채무를 함께 넘기는 부담부증여가 유리할 수 있고, 누군가는 오히려 매매가 더 나을 수 있으며, 자녀가 이미 부동산을 보유하고 있다면 부모님과 부동산을 교환하는 것이 가장 좋은 방법이 될 수도 있습니다. 여러 종류의 세금들이 톱니바퀴처럼 맞물려 있기 때문에 작은 사실관계 하나로 유불리는 완전히 달라질 수 있습니다.​그리고 누군가에게는 절세보다 더 중요한 목표가 있을 수도 있습니다. 세금에서는 증여가 더 낫더라도, 부모님이 노후를 위해 일부 자금이 반드시 필요한 상황이라면 그때는 오히려 매매가 더 나은 선택지가 됩니다.​또 부모님이 여러 종류의 부동산을 보유하고 있다면, 아파트보다 증여하기 유리한 상가를 먼저 증여하고 아파트는 추후 상속으로 이전하는 방식이 전체 세금 측면에서 더 유리한 경우도 있습니다.​누구에게나 증여보다 더 나은 결과를 만들 수 있는 방법은 반드시 있습니다. 단순히 증여를 고민하기보다 같은 효과를 내면서 세금을 줄일 수 있는, 나에게 최선의 방법은 무엇일까를 고민해보시길 바랍니다.​오늘 내용이 부모님의 부동산 이전을 고민하고 계신 분들에게 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.​​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224400674047원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산 세금과 자금출처조사 전문세로움입니다.지난 8월 3일, 2026년 세제개편안이 발표됐습니다. 이번 정부에서 양도세, 종부세 등 부동산 관련된 세금은 전반적으로 오를 예정입니다.첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드양도세는 5월 10일부터 다주택자 중과세가 다시 적용되기 시작됐고, 이번 개편안에는 보유공제를 없애고 장기보유특별공제 한도를 신설하는 내용도 담겨있어, 다주택자 뿐만 아니라 1세대 1주택자들의 양도세 부담도 늘어날 전망입니다종부세는 과세비율(공정시장가액비율)이 인상되고, 현재 3주택 이상 다주택자에게만 적용되는 종부세 중과세율이 앞으로는 모두에게 적용되도록 바뀔 예정입니다.Previous imageNext image따라서 오늘은 세부담에 고민이 많으실 다주택자분들이양도소득세와 종합부동산세뿐만 아니라 향후 자녀가 부담하게 될증여세와 상속세까지 한번에줄어들 수 있는 방법인‘가족 간 저가매매’를 설명드리겠습니다.1. 다주택자가 양도세 폭탄을 피하는 방법(가족 간 저가매매)누구나 알다시피 양도소득세는 보유하면서 오른 시세차익에 대해 부과하는 세금입니다. 판 금액(양도가)에서 산 금액(취득가)를 뺀 양도차익이 클수록 세금도 커집니다.양도소득세 과세대상 : 판 금액(양도가) - 산 금액(취득가)취득가는 바꿀 수 없는 금액이니 양도세를 줄이기 위해서는 파는 금액을 줄이는 방법밖에 없습니다. 하지만 파는 금액이 줄어들면 세금은 줄지만 오히려 재산적 손해가 생길 수 밖에 없습니다.그런데 딱 한가지파는 금액을 줄이면서 + 재산도 지킬 수 있는 방법이 있는데 바로‘가족에게 저렴하게 양도’하는 것입니다.[사례]·부모님 명의 분당소재 아파트·부모님은 2주택자·현재 시세 : 20억원·취득가 : 10억원구분다주택자 중과세 완화 적용다주택자 중과세 완화 미적용양도가20억원17.5억원20억원17.5억원취득가10억원10억원10억원10억원양도차익10억원7.5억원10억원7.5억원중과세율기본세율 + 5%기본세율 + 5%기본세율 + 20%기본세율 + 20%양도세약 4.8억원약 3.5억원약 6.4억원약 4.7억원줄어드는 세액약 1.3억원약1.7억원조정대상지역 2주택자가 시세 20억원의 아파트를 양도하는 경우양도세는(1) 개정안의 다주택자 중과 완화가 적용될 경우 : 약 4.8억원(2) 개정안의 완화를 적용하지 않는 경우 : 약 6.4억원입니다.만약 해당 아파트를 자녀에게 17.5억원에 양도한다면(1) 완화시 양도세는 약 3.5억원(2) 완화 미적용시 약 4.7억원 발생합니다.자녀에게 저렴하게 양도하는 경우 양도세는각각 1.3억원, 1.7억원정도 줄어듭니다.양도세 뿐만 아니라 내년부터 늘어나게 될 부모님의종부세 부담을 줄일 수 있으면서, 자녀에게 시세보다 3억원을 저렴하게 양도하기 때문에 증여세 없이3억원을 증여하는 효과도 얻을 수 있습니다.해당 컨설팅을‘가족 간 저가매매’ ‘가족 간 저가양도’라고 부르고, 많은 분들이 유용한 절세방안으로 활용하고 있습니다. 실제로 저희가 진행해드렸던 건들의 국토부 실거래신고된 내역입니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image하지만 가족 간 부동산 매매가 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 세법에서는별도로 규정을 두어 가족 간 매매가격을 조절해서 각종 세금을 과도하게 회피하는 것을 제한하고 있습니다.따라서 세법상 허용되는 범위 안에서 가장 절세될 수 있는 적정 매매가격을 설정해야 합니다. 그리고 가족 간 부동산 매매거래는거래적정성과 매수자의 자금출처에 대한 소명의 대상이 되므로 계약 전에 자금출처와 대금지급 구조에 대한 검토와 토지거래허가 대상 여부까지 함께 확인되어야 합니다.2. 특수관계인 간 거래시 양도세 부당행위계산부인(가족 간 저가매매에서 양도소득세 계산 방법)자녀에게 20억원짜리 아파트를 10억원에 팔수도 있고, 1억원에 팔수도 있습니다. 집값이 아무리 올라도 취득했던 금액만 받고 자녀에게 판다면 양도세를 안낼 수 있겠죠. 이렇게 양도세를 회피하는 행위를 막기 위해 가족 간 매매에서는실제로 거래한 가격이 아니라 '시세로 판 것'으로 보고 양도세를 다시 계산합니다.부당행위계산부인이라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해가족에게는 싸게 팔아도 '무조건 시세로 판 것'으로 보고 양도세를 계산하는 것입니다.그럼에도 불구하고 가족 간 저가매매에서 양도소득세를 줄일 수 있는 2가지 방법이 있습니다.<1> 감정평가첫 번째는 해당 부동산에 대해 시세보다 조금 낮은 금액으로 감정평가를 받는 것입니다. 시세로 판 것으로 본다에서 '시세'란 단순히 부동산 플랫폼에서 확인되는 호가가 아니라‘세법상 인정되는 시가’입니다. 세법상 시가는 다음에 해당하는 금액을 의미합니다.1순위 : 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등매매하려는 주택에 대해 적정하게 감정평가를 받으면 최근 같은 평형이 높은 금액으로 거래된 사례가 있더라도 감정평가액을 기준으로 양도세를 계산합니다. 같은 평형의 최근 거래가는 세법상 시가로 사용되는 2순위 금액이지만, 감정평가액은 1순위 금액이기 때문입니다.따라서 시중 거래시세가 20억원 수준이라도 적법한 감정평가를 통해 18억원이 시가로 인정된다면, 가족간 저가매매에서 세법상 ‘시가’가 감정평가액인 18억원이 되기 때문에 양도세를 줄일 수 있습니다.<2> 시가보다 5% 저렴하게 양도특수관계인 간 저가양도에서 적용되는 부당행위계산부인은 시가와 실제 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 적용됩니다. 시가의 5% 이상 차이나게 저렴하게 양도하면 시가로 재계산하지만,5% 미만의 금액으로 저렴하게 양도한다면 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산(1999.12.31 제목개정) ]③ 법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.(2017.02.03 개정)1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(2012.02.02 개정)시세 20억원 아파트를 18억원에 감정평가를 받는다면 시가는 18억원이 되고, 18억원의 95%는 17.1억원입니다. 예컨대17.2억원에 가족 간 저가양도한다면 양도세 계산에서 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.앞서 계산해드린 사례처럼 17.5억원에 양도한다고 가정하면 적게는 약 1.3억원, 많게는 약 1.7억원의 양도세가 줄어들 수 있고, 업무과정에서 금액을 조금 더 정교하게 조절한다면 절세액은 더욱 늘어날 수 있습니다.다주택자 양도세 중과가 한시적으로 완화되는 26~27년에 활용한다면 더 적은 세금으로 진행할 수 있기 때문에 다주택자 분들에게는 좋은 기회로 활용할 수 있습니다.3. 종부세와 증여세 절세<1> 종부세이번 개정안에 따르면 종합부동산세 단순비교가 매우 어려워졌습니다. 현재는 보유한 주택의 공시가격만으로 계산이 가능하지만, 앞으로 어느 주택에서 거주하는지에 따라 공제금액이 달라지기 때문입니다.반면대부분의 주택 보유자들의 종부세는 늘어날 것으로 예상됩니다.(1) 현재 종부세는 공시가격에 공정시장가액비율60%를 곱해서 계산하지만, 앞으로는 최소70%, 최대80%까지 오를 예정이며,(2) 현재 3주택자에게 적용되는'중과세율'이 앞으로는 누구에게나 적용되는'기본세율'로 적용됩니다.따라서 종부세는 주택 수와 주택 규모에 따라 최대 2~3배까지 늘어날 수 있기 때문에, 부모님의 주택 수를 줄이는 것은 종부세 절세에서 매우 효과적일 수 있습니다.[사례]· 2주택 부모님· 무주택 자녀(또는 1주택 자녀)· 부모님의 주택 1채를 자녀에게 저가양도2주택 부모님이 자녀에게 주택을 저가양도 하는 경우 부모님의 종부세에서 3가지 절세효과가 발생합니다.① 공제금액의 증가2주택 부모님이 자녀에게 1주택을 저가양도하는 경우 부모님의 종부세 공제금액은 9억원에서 12억원으로 증가합니다. 또한 이번 개정안에 따르면 거주용 1주택의 공제금액은'14억원'까지 증가합니다.공제금액 5억원이 늘어난다면 매년 1천만원 내외의 종부세가 줄어드는 효과가 있습니다.② 세액공제 적용1세대 1주택자가 되면 연령과 보유 및 거주기간에 따라최대 '80%'의 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.종부세 세액공제 역시 보유공제에서 거주공제로 전환되기 때문에, 실거주하는 1주택자 분들이 기본공제와 세액공제 혜택을 많이 받을 수 있습니다.③ 과세대상 제외종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택에 대해 공시가격을 기준으로 과세합니다. 현재는 2주택자까지 기본 세율이 적용되지만, 28년부터는 금액을 기준으로 세율이 결정되기 때문에 1주택자라도 고가주택을 보유하고 있다면 현재의 중과세율이 적용됩니다.부모·자식 간 부동산 매매를 통해 자녀에게 20억원의 주택을 양도한다면 공시가격과 공정시장가액을 고려했을 때 약 10억원이 종부세 과세대상에서 사라지는 효과가 발생합니다. 남은 주택의 규모에 따라적게는 약 1천만원, 많게는 3~4천만원의 종부세가 매년 줄어들게 됩니다.<2> 상속세·증여세 절세우리나라 상속세 최고 세율은 50%입니다. 자산이 많은 분일수록 자녀가 절반에 가까운 상속세를 내야 하며, 우리나라 특성상 자산 대부분이 부동산이므로 상속이 개시될 시점에는 지금보다 상속재산의 가치가 커져 있을 가능성이 높습니다.상속세 절세에는 특별한 묘안이 없습니다. 모든 세무사님들이 공통적으로 말씀드리는'최고의 상속세 절세방법은 미리미리 증여'하는 것입니다.상속이 개시되기 10년 이전에 미리 일부재산을 증여한다면 상속세 과세대상에서 제외되므로, 10년마다 적정한 금액을 나눠서 증여하는 것이 최선의 절세방안입니다. 70세부터 시작해도 늦지 않는 구체적인 사전증여 컨설팅 내용은 아래 글을 참고부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223469665364'70세'부터 증여해도 상속세 '절반'이상 줄일 수 있습니다 - 세무사가 알려드리는 사전증여 절세컨설팅안녕하세요, 양도·증여·상속 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 상속세 절세를 위한 사전증여 컨설팅 전문세무...blog.naver.com자녀에게 주택을 저가양도하는 경우 2가지 상속세·증여세 절세효과가 있습니다.① 3억원과 시가의 30% 공제자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 사온다면 자녀는 차액만큼 경제적 이득을 얻게 되는데, 세법은 경제적 이득을 증여받은 것으로 봅니다.하지만, 가족간 부동산 매매에서는 3억원과 시가의 30%보다 작은 금액을 공제해주기 때문에 증여세가 발생하지 않습니다. 흔히 “30%까지 싸게 팔아도 괜찮다”는 표현이 여기에서 나온 것입니다.상속세및증여세법 제35조 [ 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여(2015.12.15 제목개정) ]① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)따라서 20억원의 아파트를 18억원에 감정평가 받는 경우 시가보다 3억원 싼 15억원에 매도해도 증여세가 발생하지 않습니다. 결과적으로증여세 없이 5억원을 증여한 것이고, 평범한 증여를 고려했을 때 증여세 약 1억원을 아낀 것입니다.특히 증여할 재산이 많은 분들은 5% 이내로 저렴하게 양도(약 17.1억원)하는 것보다 3억원 저렴한 15억원에 양도하는 것이 더 많은 절세효과를 얻는 경우도 있습니다. 부당행위계산부인에 따라 양도세는 조금 늘어나지만 오히려 더 많은 증여세가 줄어들 수 있기 때문입니다.② 증여세 10년 합산배제동일인에게 증여하는 경우 10년 내 증여재산을 합산해서 증여세를 계산합니다. 자녀에게 10년 내 증여한 재산이 있다면 추가 증여 시 높은 세율이 적용되기 때문에, 10년이 지나기를 기다렸다가 증여해야합니다.하지만 저가양도로 자녀가 얻은 경제적 이득이 ‘3억원과 시가의 30%’ 중 적은 금액 이내인 경우증여재산에 합산되지 않습니다.자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 매수한 뒤에 현금 유동성에 부담을 느낄 수 있습니다. 이때부모님이 현금을 추가로 증여하더라도 합산되는 증여재산은 없습니다.자녀에게 현금으로 3억원을 증여한 상황이라면 추가 증여시 세율은 20%에서 시작하지만, 3억원 저렴하게 저가양도 후 추가로 증여하는 경우 10%로 시작됩니다. 또한 최근 10년간 증여한 적이 없고, 자녀가 혼인이나 출산한지 2년이 지나지 않았다면 저가양도 후 세금없이 추가로 1.5억원을 더 증여할 수 있습니다.4. 가족 간 저가양도는 안전할까?가족간 부동산 매매는 제3자 간 매매와 비교하여 훨씬 더 복잡하고 어려운 절차가 수반됩니다.<1> 실거래소명과 세무조사아래 사진은 국토교통부 실거래가 공개자료에서 확인할 수 있는 가족 간 저가양도 거래내역입니다. 저희가 진행해드렸던 사례 중 하나인데, 누가 보더라도 첫 눈에 의심스러운 거래로 보입니다.가족간 직거래도 당연히 부동산 실거래 신고 대상입니다. 위와 같이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면의심거래로 보아 한국부동산원과 국세청으로부터 소명요청을 받게 됩니다.하지만 가족 간 부동산 매매 자체가 불법인 것은 아닙니다. 자녀가 출처 입증이 가능한 자금으로 대금을 지급하고, 거래가격에 합리적인 근거가 있으며, 양도소득세·증여세·취득세를 정확하게 신고했다면 정상적인 매매로 인정받을 수 있습니다.실제로가족간 거래를 잘못 진행하시고 세무조사가 나와서 찾아오시는 분들이 있습니다. 실무에서 문제가 자주 발생하는 사례는 부모님으로부터 차용해서 매매대금으로 사용하거나, 매매대금 중 일부를 차용으로 처리하는 경우입니다. 그리고 거래를 마친 뒤에 매매대금을 몰래 돌려받는 분들도 있습니다.가족 간 부동산 거래를 너무 쉽게 생각하시고 주변 말만 믿고 진행하는 분들이 적지 않습니다. 계약 체결 전부터 자금출처, 지금 흐름, 거래 내용, 실제 이행까지 함께 설계해야 합니다.<2> 취득세 개정26년 1월 1일부터 배우자 또는 직계존비속 간 특정 부동산 거래에 대해서'증여'로 보아 증여취득세를 적용합니다.종전에는 매매대금을 지급한 사실이 입증된다면 모두 매매취득세가 적용됐지만, 가족 간 지나치게 낮은 금액으로 거래하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다.증여취득세가 적용되는 경우 매매취득세보다 많게는 약 4배까지 늘어나게 됩니다.[사례]· 부모님 명의 서울 소재 아파트· 부모님은 2주택자 / 자녀는 무주택자· 시가 : 20억원· 가족 간 실제거래가 : 17.1억원구분가족 간 매매가족 간 증여주택 수 판단 기준매수자(자녀)매도자(부모님)취득세율3%12%취득세약 6천만원약 2.5억원취득세는 주택 수에 따라 기본세율과 중과세율이 구분되어 적용됩니다. 매매취득세는매수자를 기준으로 판단하지만, 증여취득세는증여자를 기준으로 판단합니다.무주택 자녀가 20억원 아파트를 일반적인 매매로 취득하면 약 6천만원의 취득세만 내면 됩니다. 하지만 가족 간 저가양도에서 증여취득세가 적용되는 경우부모님이 다주택자이므로 약 2.5억원의 취득세가 발생합니다. 양도세 아끼려다 오히려 취득세를 더 내게 되는 경우가 발생하는 것입니다.취득세도 다른 세목과 마찬가지로 가족 간 거래에 대해 별도 규정을 두고 있습니다. 시가와 매매거래의 차이가 5% 미만인지, 30% 미만인지에 따라 취득세 크게 달라집니다.위 사례에서는 시가의 30%와 3억원 미만의 금액인17.1억원에 맞춰 거래한다면 매매취득세 6천만원으로 인정받을 수 있습니다. 하지만, 시가의 30%와 3억원을 초과하는 15억원에 매매한다면 증여취득세 2.5억원이 발생하므로, 적절한 거래가격을 설정이 반드시 필요합니다.5. 마무리가족간 저가양도는 적절하게 활용하면양도세, 종부세, 증여세와 향후 상속세까지 함께 줄일 수 있는 어떤 컨설팅보다도 효과적인 방법이 될 수 있습니다. 반대로 잘못 활용한다면 단순 증여·상속보다 더 많은 세금이 추징될 수도 있습니다.다주택자분들에게는양도세가 완화되는 26년, 27년은 저가양도를 검토하기에 상대적으로 유리한 시기가 될 수 있습니다.가족간 저가양도를 활용하실 분들은 세금뿐만 아니라 토지거래허가 여부부터 거래 후 소명대응 사후관리까지 함께 고려하셔서 절세되고 안전한 거래하시길 바랍니다.저희 글이 많은 분들에게 실질적인 도움이 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 거래절벽으로 인해 가족간에 증여나 가족간에 매매를 하는 경우가 늘고 있는데 가족간 매매를 증여로 보고 세무조사결과 추징하였으나, 조세불복을 통해 매매로 인정된 조세심판 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는 증여로 추정합니다요즘 매매가 잘 안되니, 일시적 2주택 비과세 처분기한이 있는 경우 또는 순수증여보다는 매매방식이 절세가 되어 가족간에 매매를 하는 경우가 많이 있습니다.중요한 것은, 가족간의 매매는 증여를 한 것으로 추정합니다. 즉, 단순히 부동산 매매계약서 쓰고 대금을 수수했다고 하여 매매로 보지 않고 이를 일단 증여한 것으로 추정합니다.증여가 아니라는명백한 반증이 있으면, 증여로 보지 않으나 저가매매로 다시 증여세 대상이 될 수 있습니다물론, 증여 추정이기 때문에 증여가 아니라는 반증이 있다면 매매로 인정이 됩니다. 이때는 매매로는 인정하되 거래 금액에 따라 저가양도시 증여세가 발생할 수 있음은 앞에 언급하였습니다.부친과 자녀가 아파트 매매계약을 하였으나, 국세청은 이를 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한 사례를 살펴보겠습니다.구체적인 상황은[상황]①자녀가 제3자로부터 아파트를 취득함②부친명의로 대출을 받아 자녀와 차용증을 쓰고 아파트 매매 대금으로 빌려줌③차용증에 따라 자녀가 이자를 부친에게 송금하여 부친이 은행이자 상환④자녀의 아파트를 부친에게 양도함⑤부친이 자녀에게 받아야할 지원금(학원개업비, 인테리어비 등)을 상계한 나머지 금액을 부친에게 송금함세무서는 세무조사 결과 자녀가 부친에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징하였으나, 이에 불복하여 조세심판원에서 증여가 아닌 매매로 인정됨상증, 조심2012구5041 , 2013.09.26 , 인용 , 완료[ 제 목 ]증여할 만한 합리적인 이유가 없으므로 증여추정으로 볼 수 없음.[ 요 지 ]청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로 피청구인의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 피청구인이 직계존비속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 피청구인으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.자녀의 소득과 재산으로 볼 때,사회통념상부친에게 증여할 이유가 없다고 판단조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①담보대출의 명의는 부친이나 실질은 자녀임②자녀는 부친의 이자를 계속 상환하였음③아파트 처분하고, 대출을 상환한 점을 볼때 이자부담으로 부친에게 양도한 것은 합리적④기존 자녀의 채무를 차감한 매매대금의 일부만 정산한 것으로 보이는 점⑤사회통념상, 자녀의 재산과 소득을 볼때 부친에게 증여를 할 만한 이유를 찾기 어려움 점등을 고려하여, 해당 부친-자녀의 매매거래는 증여가 아니라고 판단하였습니다.결국, 자녀가 대출이자 납부가 부담되어 부친에게 양도했다는 주장이 인정되고, 자녀의 재산이나 소득 수준이 낮은 편인데 아파트를 부친에게 증여를 한다는 것은 상식적이지 않다는 판단에 따른 것입니다.3. 심리 및 판단살피건대, 청구인이 계좌로 OOO을 문OOO에게 지급한 것으로 나타나고, 문OOO이 당초 쟁점아파트를 취득할 당시 OOO 채무의 채무자가 부친인 청구인으로 되어 있으나 문OOO은 OOO 채무를 쟁점아파트의 취득자금으로 사용하였고, 문OOO 소유의 아파트를 담보물건으로 제공한 점과 대출금 이자를 문OOO이 계속하여 상환한 점에 비추어 볼 때 대출편의상 채무자 명의를 청구인으로 하였을 뿐 실질 채무자는 문OOO이었을 것으로 보이고 청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로, OOO 채무는 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 인수하였다고 볼 수 있으며, 문OOO이 쟁점아파트를 취득할 당시인 2007년에는 문OOO이 결혼후 자녀를 두고 부친과 별도세대를 구성하면서 바이올린학원을 운영하고 있었던 점에 비추어 문OOO이 부친인 청구인으로부터 지원받은 금액 OOO과 OOO 채무와의 차액 OOO을 정산하였다고 볼 수 있는 점, 청구인의 딸 문OOO의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 문OOO이 직계존속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 문OOO으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다정리하면,이상 가족간의 거래시 유의할 점에 대해 살펴보았습니다.중요한 것은 가족간의 매매는 매매로 보지 않고 증여로 추정합니다.매매계약서도 쓰고 대금을 주고 받아도 사실관계에 따라 이를 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.따라서, 세무조사 등으로 추징되지 않을려면 가족간 매매할 경우에는 단순히 가격에만 신경쓸 것이 아니라, 이러한 점들을 고려하여 매우 신중하게 검토한 이후에 매매를 진행해야 할 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 일시적 2주택 비과세 요건 중 종전주택 처분하는 기한이 있는데 이때 처분을 가족에게 매매나 부담부증여하는 경우 비과세가 가능한지 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,종전주택을별도 세대인 가족에게 양도하거나 부담부증여하는 경우,종전주택의 처분으로 인정이 되어비과세 적용이 가능합니다.일시적 2주택이라, 종전주택을 3년이나 1년안에 처분해야겠는데 원하는 가격에 팔리지 않거나 남에게 파느니 가족에게 양도하거나 부담부증여를 한 경우인데별도 세대인 가족에게 종전주택을 양도하거나 부담부증여하는 경우, 종전주택의 처분으로 인정이 됩니다. 따라서, 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-1993 , 2004.12.07[ 제 목 ]일시적 1세대 2주택자가 1주택을 부담부증여하는 경우[ 요 지 ]일시적 2주택자가 다른 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부 증여하는 경우 1세대1주택 비과세 적용됨[ 회 신 ]소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 부담부증여시 인계하는 채무액은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 증여재산이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세 대상인 주택을 부담부증여하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다.따라서 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부증여한 귀 질의의 경우에도 같은법 시행령 제155조 제1항에 의하여 1세대 1주택의 비과세특례를 적용할 수 있는 것입니다.물른 여기서, 별도 세대인 가족에게 처분하더라도저가로 파는 경우와 부담부증여로 하는 경우는 부당행위계산부인 및 증여 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.종전주택을동일 세대원에게양도하거나 부담부증여를 하는 경우,비과세 적용이 되지 않습니다.별도 세대인 가족이 아니라, 동일 세대원에게 양도나 부담부증여를 한 경우는 일시적 2주택 비과세로 인정이 되지 않습니다.비과세를 적용하지 않는 이유는 일시적 2주택 비과세를 적용해주는 취지가 종전주택을 처분하여 1주택이 됨을 가정한 것인데, 양도를 한 이후에도 다시 1세대 2주택이 되기 때문입니다.○ 서면인터넷방문상담4팀-2249, 2006.07.13.[ 제 목 ]일시적 2주택으로 인한 1세대1주택 비과세 해당 여부[ 요 지 ]일시적 2주택을 보유하던 중 종전의 주택을 동일세대원에게 양도한 경우 1세대1주택의 특례규정을 적용받을 수 없는 것임[ 회 신 ]국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 질의 내용과 같이 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 상기의 1세대1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.○ 사실관계- 1996.10. 처가 A주택(수도권 아님) 취득ㆍ이전 및 이후 세대원 전체의 다른 주택은 없음- 2005. 7. 8. 장모로부터 처, 아들, 딸 명의로 1채를 증여받음. 따라서 A주택은 2006. 6월 현재 일시적인 2주택의 기간에 해당함- 2006. 6월 중 처로부터 A주택을 매매 취득하려함 (물론 대가관계는 있으며 이는 입증 가능하다고 가정)○ 질의A주택에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 일시적인 2주택에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되는 것인지종전주택의공동명의 일부 지분을 동일 세대원이 인수받아 처분한 경우, 인수 지분은 일시적 2주택 비과세 되지 않습니다.종전주택이 본인과 타인의 공동명의인 경우, 그 종전주택의 타인명의 일부 지분을 동일 세대원이 매입하고 이를 타인에게 처분하는 경우, 해당 지분은 일시적 2주택을 적용하지 않습니다.아래의 사례를 보면,① 종전주택: 본인과 별도세대 모친 공동지분 (38%)②모친의 지분(38%)을 배우자가 매입③해당 종전주택을 타인에게 처분기한내 양도⇒동일세대원이 인수한 지분(38%)만큼은 비과세를 적용하지 않고당초 본인 지분 (62%)만 비과세를 적용사전-2018-법령해석재산-0814[ 요 지 ]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고배우자가 별도 세대원인 모친으로부터 취득한 지분 상당액은 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없음[답변내용]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는「소득세법 시행령」제155조제1항 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.1. 사실관계○ 2014.9.30. 별도세대인 갑과 갑의 모친은 쟁점주택을 공동(갑62/100, 모친 38/100)으로 취득함○ 2017.9.1. 갑과 갑의 배우자는 대체주택을 공동(각각 지분 1/2)으로 취득함○ 2018.4.17. 갑의 배우자는 쟁점주택의 모친 지분을 매매로 취득함○ 2018.10.17. 쟁점주택 전체를 양도함2. 질의 내용○ 1주택을 별도세대인 모친과 공동소유하다모친지분을 배우자가 취득한 후 해당 주택을 양도하는 경우 배우자 지분에 대한 일시적 2주택 특례 적용 여부정리하면,일시적 2주택 비과세를 위해, 처분기한내 종전주택을 처분해야 하는데가족에게 매매나 부담부증여를 하는 경우에도 양도세 비과세 적용이 가능한지를 알아보았습니다.요지는, 별도 세대인 경우는 비과세 적용이 가능하고 동일 세대인 경우에는 비과세 적용이 안된다는 것입니다. 특수한 경우로, 종전주택의 일부지분을 동일 세대가 인수한 경우 그 지분 해당액은 비과세가 되지 않습니다.물른, 별도 세대인 가족에게 매매나 부담부증여시 저가 양도 등 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생하지 않도록 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사