상생 임대차 관련 질문 드려요

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 내용 요약1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하“상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다)대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것4. 제1호에 따른직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.<신설 2023.2.28>기존 상생임대주택 요건을 보면,상생임대차계약을 체결한 임차인이 2년 이상 임차기간을 채우지 못하고 퇴거할 경우에도 상생임대요건을 충족할 수 있는지 여부에 대한 내용이 있지 않아, 임대인들 사이에 혼란이 있었습니다. 이처럼 임차인이 사정상 퇴거를 할 수도 있는데, 2년을 채우지 못했다고 하여 상생임대주택 요건을 충족하지 못한다면 임대인 입장에서는 너무 억울할 것입니다.이에 대한 세법이 개정되었고, 내용은 아래와 같습니다.즉, 기존 임차인이 퇴거했을 경우, 기존 계약과 동일한 조건 또는 더 낮은 조건으로 신규 임차인을 받아 임대를 할 경우 기존+신규임차인의 임대기간을 합산하여 2년 이상이라면 상생임대주택 요건을 충족할 수 있습니다.[서면-2022-부동산-2241] (2022.12.14.)임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 제 목 ]임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 요 지 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.○서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서,임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우,종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

상생임대주택의 임대차계약기간과실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법(실제로 판정한다)주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대주택 내용 요약1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월(18개월) 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용양도, 서면-2022-부동산-5462 [부동산납세과-1662] , 2023.06.27[ 제 목 ]상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법[ 요 지 ]임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우,임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】1.사실관계2. 질의내용-계약기간 14개월의 임대차계약을 체결하였으나 임대인과 임차인간 상호 합의하에 4개월 연장하여 임대한 경우 연장된 기간을 포함하여 18개월을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다)대비임대보증금 또는 임대료의 증가율이100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.4. 관련사례○ 서면-2022-부동산-3860, 2023.01.25.귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다.귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 6.21 대책에서 발표되어 8.2일에 시행령 개정이 확정된 상생임대주택에 대해 개정된 조문 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,임대개시 시점에다주택자, 9억원 초과 주택을 보유한 경우에도2년 거주요건을 인정함이 핵심입니다당초 상생임대차계약 조건은, 임대 개시시점에 1주택자이고 9억원 이하주택인 경우에만 적용되며 실거주도 1년만 인정을 해주었는데, 이를 폐지 개정함이 핵심입니다.개정 요약은 아래 6.21 대책 발표자료 참고바랍니다.이는 시행령 개정사항이라 국회의 동의가 필요없기 때문에, 대책 발표 이후 지난 8.2일에 확정 공표되었습니다.개정된소득세법 시행령 155조의3의 조문 위주로 살펴보면,거주요건을 적용하지 않고, 그 대상은 1세대 1주택 비과세와 등록임대주택의 거주주택 및 장특공에도 적용이 됩니다.종전에는 1년의 거주를 인정하고 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등 포함)에만 적용을 하였는데, 개정으로① 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등도 포함)②등록임대주택의 거주주택 비과세③ 1세대 1주택 장기보유특별공제로 확대 적용됩니다.21.12.20 ~ 24.12.31기간 중 체결된 상생임대차계약이어야 하고,임대인 지위를 승계한 경우는 직전임대차 계약에서 제외됩니다.당초 22년까지의 기한을 24년까지로 2년 연장하였습니다. 이때 직전임대차계약기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 상생임대주택 적용을 위한 직전임대차계약은 1년 6개월 이상이 되어야 하므로, 늦어도 23년 7월 이전에 체결되고 24년말까지 갱신계약이 되어야 합니다. 상생임대차 계약은 잔금일이 아닌, 계약일이 24.12.31일 이전이면 됩니다.시작일은 21.12.20일 이후 체결된 것으로 소급적용이 됩니다.부 칙제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(상생임대주택에 관한 적용례) 제155조의3제1항, 제3항 및 제4항의 개정규정은 2021년 12월 20일부터 이 영 시행일 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용한다.중요한 것은,직전임대차계약은 임대인지위를 승계한 갭투자계약은 인정하지 않습니다.물론, 종전 갭투자 임대차 종료후 새롭게 임대차계약을 맺은 것은 인정이 되겠습니다.종전에 있던, 임대개시일에 1세대 1주택과 9억이하 조항은 삭제되었습니다.직전임대차계약, 임대차기간 관련된 사항은 10문 10답의 자료를 참고바랍니다□직전임대차 계약이 갭투자로 임대인 지위를 승계한 경우는 불인정□ 임대인은 동일해야 하나, 임차인은 달라도 무방함□ 직전임대차계약은 1년6개월 이상 + 상생임대차계약은 2년 이상으로 실제 임대기간으로 판단전월세 전환시는 민특법의 전환율을 따르고,임대기간 1월 미만은 1월로 봅니다그 외, 갱신이나 종전의 임대차계약 기간이 1개월 미만이면 1개월로 적용하는 것으로 개정되었습니다.개정된 내용은 아니지만,갱신 계약시에 전월세를 전환시는 인상율 5% 준수여부는 주택임대차 보호법을 따릅니다.① ②둘 중에 낮은 비율①대통령령으로 정한 비율 (현재 10%)②기준금리 + 대통령령으로 정한 이자율(현재 2%)주택임대차 보호법제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율7.13일 이후 기준금리가 2.25%로 유지되고 있으므로,10%와 4.25%(2.25%+2%) 중 낮은 4.25%가 적용됩니다.예시) 보증금 2천 + 월세 50 ⇒ 2천만원 + (50만원x12개월)/4.25% = 161,176,471원이므로 5% 인상으로 전세 전환시 169,235,294원 이내로 해야합니다.정리하면,이상 8.2일 공포된 소득세법 시행령 개정사항인 상생임대차계약에 대해 개정된 조문과 함께 살펴보았습니다.21.12.20 ~ 24.12.31일 기간에 직전임대차 계약 대비 5%이내 임대료를 인상하는 경우에 1세대 1주택 비과세, 등록임대주택의 거주주택, 1세대 1주택 장특공에 거주요건을 면제하니 해당하시는 경우 잘 활용하시길 바랍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy양도세신고/양도세상담/김해,양산,부산세무사

임대차계약 기간 중 월세에서 전세로 전환하는 경우상생임대주택 특례 적용 여부(상생임대주택 적용 가능)★상생임대요건★1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20~'24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용서면-2023-법규재산-3396 생산일자 : 2024.01.11.요 지임대차계약기간 중 전월세를 전환하는 경우로서, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 전월세 전환율과 같거나 낮은 조건으로 전환하는 경우, 상생임대주택에 해당함회 신직전임대차계약 기간(월세, 2년) 만료 후에 동일 임차인과 2년의 갱신계약(월세)을 체결하고 갱신계약 기간 중 임차인의 요청으로 월세에서 전세로 전환하는 경우로서 전환된 임대보증금이 전환 전 임대료에 대한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 환산한 임대보증금 대비 동일하거나 낮은 경우, 해당 갱신계약을 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제1호에 따른 상생임대차계약으로 보아 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하는 것입니다.1. 사실관계’19.1.’20.12.’22.12.’23.10.’24.12.예정 ▴---------------▴----------------------------▴-------------------▴--------------▴---------------▴취득전세전환양도직전임대차계약(2년, 월세)갱신계약(2년, 월세)동일임차인○ ’19.01. 주택 취득(조정대상지역)○ ’20.12. 직전임대차계약(월세, 2년 : ’20.12.~’22.12.)○ ’22.12. 동일 임차인과 갱신계약(월세, 2년 : ’22.12.~’24.12.) * 직전임대차계약 대비 임대료 등 인하○ ’23.10. 임차인 요청으로 월세 → 전세 전환 *｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에 따른 전월세 전환율과 같거나 낮은 조건으로 전환하는 경우를 전제○ 예정 주택 양도2. 질의내용○ 직전임대차계약 기간(월세, 2년) 만료 후에 동일 임차인과 2년의 갱신계약(월세)을 체결한 경우로서, 갱신계약기간 중 임차인의 요청으로 월세에서 전세로 전환*하는 경우 해당 갱신계약(’22.12.∼’24.12.)이 소득령§155의3에 따른 상생임대차계약에 해당하는지 여부★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요. 세무회계조예 정 현 세무사 입니다.러시아-우크라이나 전쟁으로 촉발된 세계적인 경제 위기, 급격한 인플레이션, 여전히 팽팽한 미-중간 패권 전쟁 등 세계 경제의 흐름은 어렵기만 합니다. 지난 6월 21일 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제가 발표되었습니다. 먼저, 임대차 시장 안정 방안은 '국민의 눈높이에 부합하는 부동산 정책 정상화'를 목표로 하여 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대로 나누어 볼 수 있습니다.3분기 추진 부동산 정상화 과제는 세제, 금융, 공급으로 나누어 진행 되는데 그 중에서 세제 부분을 써보려고 합니다. 1. 임대차 시장 안정 방안 (1) 임차인 부담 경감 (상생임대인 지원) 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편 급격한 임대료 인상(5% 이상) 자제를 유도하고 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거를 방지하기 위해 이른바 '상생임대인 지원'의 요건이 완화 되고 혜택 및 적용기한이 확대되었습니다!현행상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이2년 이상 임대한 주택에 대해1세대1주택양도세 비과세 2년 거주요건 중1년 인정개선상생임대주택 요건 완화, 혜택 확대 및 적용기한 연장ㅁ 상생임대인의 개념 -> 상.생.임.대.인. 이란 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인을 말합니다. ㅁ 상생임대주택 인정 요건-> 기존에는 임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택 이었으나 폐지되어 별도의 요건이 없습니다. -> 따라서 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용 됩니다. ㅁ 혜택(꽤나 강력합니다.) -> 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제-> 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제 ㅁ 적용 기한 -> 기존에 2022년 말까지 였는데 2024년말로 2년 연장되었습니다.(올해 취득하여 임대한 주택도 요건만 충족하면 혜택 적용이 가능합니다.)ㅁ 조치사항 -> 소득세법 시행령이 개정 되었으며, 2021년 12월 20일(상생임대인 제도 최초 시행일) 이후 임대하는분부터 적용 됩니다. 17.8.3일 이후 조정대상지역 소재 주택 취득 시 2년 거주요건이 필요하며, 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받기 위해서도 2년 거주요건이 필요하나, 상생임대인으로서 상생임대주택에 대해서는 2년 거주요건이 면제됩니다. (2) 임대주택 공급 확대 (임대주택 건설 지원) 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 강화 적극적 건설임대 착공 유도하기 위해 법인･개인 등 사업자 유형별로 건설임대 사업성 확보에 장애 요인이 되는 부동산 세제 중과 기준을 완화하였습니다. ㅁ 민간 건설임대(법인사업자) : 법인세 추가 과세 배제 요건 완화-> 현재는 주택가액(임대개시일 기준시가)이 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에 법인세 추가 과세가(+20%) 배제되나 주택가액이 9억원 이하로 완화되었습니다. ㅁ 민간 건설임대(개인사업자) : 양도세 장기보유특별공제 특례 연장 -> 10년 이상 임대한 건설임대주택을 2022.12.31까지 등록 시양도세 장기보유특별공제 70% 적용되는데 적용기한이 2024.12.31로 연장되었습니다. ㅁ 민간 건설임대(법인･개인) : 종부세 합산배제 혜택 확대 -> 민간건설임대주택의 경우 2021.2.17 이전에 임대등록한 민간건설임대주택에 대해서도 '공시가격 6억원 이하→9억원 이하'로 종합부동산세 합산배제 요건이 완화됩니다. -> 올 2022년 11월 종합부동산세 고지분부터 적용될 예정이며, 해당 안에 대해서는 추후 확정안을 통해 확인해보아야 할 듯 합니다. ㅁ 공공매입임대 건설 목적 토지 양도자 : 양도세･법인세 특례 연장 -> 공공매입임대건설사업자에게 2022.12.31까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 10%감면, 법인은 법인세 추가 과세(+20%)가 배제되는데 적용기한이 2024.12.31로 연장되었습니다.부동산 관련 대책은 법률 뿐만 아니라 시행령에서도 개정이 많이 이루어지며, 1년에도 4~5 번도 더 쏟아질 수 있으므로 반드시 조세전문가와 긴밀한 협의를 하는 것이 바람직합니다. 감사합니다^^