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03-29
재개발 예정 부동산 상속에 대하여
아버지가 돌아가셔서 상속자인 어머니와 자녀 둘, 3인이 상속세 신고를 앞두고 있습니다.현금자산은 1억미만이고, 부동산은 20년전에 아버지가 증여받으신 어머니, 성인자녀 1명과 거주중인 개별공시지가 5.5억 상가주택이 있습니다. (1명은 해외거주)
상가주택이 올해말 재개발 관리처분인가를 예정중입니다. 주택 2채로 입주권 신청이 되어있는경우, 미래 자산처분 등을 고려했을때 현재 상속주택은 공시지가가 아닌 감정평가를 통해 상속취득세를 납부해야할까요?
상속등기시 어머니 단독 등기와 3인 공동소유등기 어느쪽이 나을까요? (3인모두무주택자)
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윤국녕 세무사
일비 세무그룹 서울특별시 강남구
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안녕하세요? 유니택스 윤국녕 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
주택을 차후에 상속받았을 때 주택 2채에 대한 입주권을
신청하셨다면 해당 2채 중에 한 채에 대해선
비과세를 받으실 수 있는 반면에 다른 한채에 대해서는
아마도 과세양도를 해야할 것으로 사료됩니다.
그런데 상속에 대한 취득세는 어차피 23년 이후로도
시가인정액이 아닌 공시가액을 기준으로 과세하기 때문에
감정평가 받더라도 받지 않는 경우와 동일하게 납부할 수 있으며,
공시가액 기준의 상속재산가액이 10억원 이하로 낮은 편이기 때문에
감정평가를 받더라도 상속세가 나오지 않거나 거의 나오지 않을 상황이기
때문에 감정평가를 받아서 신고하는 것이 차후에 양도소득세 측면에서
더 나을 것으로 판단됩니다.
한편 어머니 단독등기가 나은지, 아니면 공동소유등기가 나은지는
차후에 어머니와 자녀들의 주택 등 취득 관련 계획에 따라 달라질 것이므로
일률적으로 말씀드리기 어렵습니다.
다만 만일 차후에 다른 주택을 취득할 생각이 없으시다면 양도소득세는
여럿이 소유할 수록 적게 나오므로, 공동소유등기가 더 나을 것으로
사료됩니다.
더 궁금하신 사항이 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
현 상속인 현황으로 보면 상속공제가액이 최소 10억이어서 상속공제가액 정도까지는 상속재산 가액을 높여 놓는 것이 차후의 양도세 절세측면에서 유리합니다.
탁감을 받아서 검토후 감정받아서 갈지 여부를 결정하시면 됩니다.
상속재산 분배는 보통은 금융재산은 어머님이 받으시고 자녀들은 부동산을 받는 쪽으로 진행하십니다.
저렇게 하면 어머님께 등기후 재상속 됐을 경우에 취득세를 한번더 부담하게 되고 어머님 재산이 있으신 경우 저 상속재산이 다시 상속세 부담을 지우게 되기 때문 등의 이유와 금융재산을 상속받으신 후 상속세를 어머님이 자녀분들 것까지 다 납부해주시는 방법(연대납세의무 활용)으로 자녀에게 증여세 부담없는 증여의 효과를 가져다 주기도 합니다.
잘 의논하시어 결정하시기 바랍니다.
신고대행의뢰가 필요하시면 연락주시기 바랍니다. 010-2613-9907 입니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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모두보기상속∙증여세
상속으로 인한 보유주택에 대한 문의
안녕하세요.
소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내의 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조의 제1항(1세대 1주택의 범위)을 적용합니다.
다만, 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 1세대를 구성하는 지 여부, 피상속인이 상속당시 2이상의 주택을 소유하고 있었는 지 여부 등 추가 고려해야 할 상황들이 있으므로 양도세 신고 전에 반드시 전문가와 상담 후 업무를 진행하시기를 권고 드립니다.
[소득세법 시행령 제155조]
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의 2 제7항 제1호 및 제156조의 3 제5항 제1호에서 같다). (2021. 2. 17. 개정)
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정)
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)
양도소득세
[양도소득세] 재개발 주택 보유기간 합산에 대한 문의
1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.
관리처분전에 취득한 주택의 보유기간은 최초주택 취득일~양도일까지의 보유기간을 모두 합산합니다. 따라서 해당 주택의 보유기간은 2019.07.15 ~ 2024.11월까지로 2년이상 보유하셨기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다. 또한, 최초 주택 취득시점인 2019.07.15에 대전은 비조정지역이었으므로 거주요건은 없습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
양도소득세
상속주택이 아닌 주택에 대한 양도소득세 문의
시골집이 선순위 상속주택에 해당되는 경우와 아닌 경우와 조특법상 농어촌주택에 해당하는 경우로 구분하여 말씀드리겠습니다.
선순위 상속주택이란 보유기간이 긴주택을 의미합니다.
사례1) 시골집이 선순위 상속주택에 해당하는 경우
1) 누나가 상속받으면 1주택이 되어 비과세가 가능합니다. (양도당시 독립세대인 경우)
2) 형님이 상속받는 경우도 상속주택은 기존 보유주택을 양도할때 주택수에 포함되지 아니하여 기존주택이 비과세가 가능합니다.
3) 본인이 상속시에는 분양권의 취득시기에 따라 달라집니다.
분양권이 21년 이전 취득분인 경우에는 분양권으로 취득하는 주택이 완공된후 3년이내에 상속주택을 양도하면 상속주택이 양도당시 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세가 가능합니다.
분양권이 21년 이후 취득분인 경우 어느 주택을 양도하여도 먼저 양도하는 주택은 과세됩니다.
사례2) 선순위 상속주택에 해당되지 아니하는 경우
누나는 세대분리한 경우 비과세가 가능하고 형님은 상속주택 취득후 3년이내에 기존주택양도시 비과세가 가능하고 본인의 경우 사례1과 마찬가지로 처음 양도주택(분양권이 주택으로 완성된 후)은 과세됩니다.
사례3) 조특법상 농어촌 주택에 해당하는 경우 (사례의 경우 소득세법상 농어촌주택에는 해당되지 아니함)
읍면지역에 소재하는 기준시가 3억이하에 해당하는 주택인 경우 조특법상 농어촌주택에 해당될 수 있습니다.
위 농어촌주택에 해당하는 경우는 사례1)과 동일한 결과가 됩니다. 즉 선순위 상속주택에 해당되지 아니하여도 사례1)과 같은 결과가 됩니다.
종합부동산세
상속주택에 대한 종부세 문의입니다.
1. 상속주택은 상속일로부터 3년(수도권, 광역시, 세종시 : 2년)동안 상속세 세율적용시에만 주택수에서 제외가 됩니다. 따라서 1세대 1주택자만 적용받을 수 있는 연령별 세액공제와 보유기간별 세액공제는 적용받을 수는 없습니다. 다만, 조정2주택자의 중과세율이 아닌 일반세율로 종합부동산세가 과세가 됩니다.
2. 두분 각각의 주택의 공시가격에서 6억 공제 후, 상속일로부터 3년(수도권, 광역시, 세종시 : 2년)간은 일반주택의 종합부동산세율이 적용됩니다. 그 이후에는 조정2주택자의 중과세율이 적용됩니다.
3. 양도소득세를 구체적으로 계산한 이후에 의사결정을 하는 것이 적절해보입니다. 주택을 계속 보유하고 있을 경우의 종합부동산세와 주택을 양도할 경우 양도소득세, 주택을 양도한 이후의 종합부동산세를 구체적으로 파악 후 의사결정을 하는 것이 좋습니다. 구체적인 세금계산을 원하시면 저를 포함하여 가까운 세무사에게 문의를 해보시는 것도 좋습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
자녀 부동산 상속지분 포기 대가로 해당 금액에 대해 어머니와 채무계약
1. 계약자유의 원칙 상 말씀하신 방법대로 상속분할협의하실 수는 있습니다.
그러나 부동산 지분을 드리고 대가를 받는 것이므로 유상양도에 해당하여 어머님께 양도소득세가 부과되실 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
아래의 예규를 참고하시기 바랍니다.
피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 공동상속인 중 일방이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 일방으로부터 현금을 지급받은 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전됨으로써 양도소득세 과세대상임(법규 재산 2012-237, 2012.07.28.)
2. 이 때의 양도시기는 귀하의 경우처럼 10년간 매년마다 일정한 이자와 원금을 지급한 경우라면 장기할부조건으로 양도한 경우에 해당되어, 소유권이전등기일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날입니다.
더 궁금하신 사항 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
관련 전문가
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소수지분 상속주택에 대한 주택수 판단
상속주택소수지분 1채만 존재할 경우에만 주택수 제외 규정을 적용받을 수 있으며 그 외의 상속주택소수지분이 존재한다면 다주택자로 보게 됩니다.안녕하세요 김현우 세무사입니다.어제는 증여소수지분, 상속 소수지분의 양도소득세 주택수 계산 원칙에 대해 알았는데요.소수지분 상속주택에 관한 아주 중요한 개정을 제가 언급하는 것을 깜빡하여..!추가로 말씀드리려 합니다.기존에는 상속주택소수지분에 대하여 모두 주택으로 보지 않았습니다. 하지만 법개정을 통하여 2017년 2월 4일 이후 양도하는 상속주택소수지분에 대해서는 1주택만 특례를 적용하는 것으로 바뀌었습니다.소득세법 시형령 제155조 3항③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] (후략)따라서 상속주택소수지분이 여러채인경우 상속주택소수지분 1채만 존재할 경우에만 주택수 제외 규정을 적용받을 수 있으며 그 외의 상속주택소수지분이 존재한다면 다주택자로 보게 됩니다.양도, 조심-2018-중-0793, 2018.05.02[ 제 목 ]소수지분의 공동상속주택을 3채 보유하는 1세대가 일반주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 적용할 수 없음[ 요 지 ]소수지분 보유자의 경우 선순위 우선주택(1주택)에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외하고 나머지 공동상속주택(소수지분)에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없음 법 개정 이전의 규정으로 알고 계신 분들이 많아 포스팅 합니다. 인터넷에서 자료를 찾아보시는 경우 반드시 작성일을 주의하셔야 합니다. 인터넷 글 작성일이 최근이 아니면 한번쯤 다시 찾아보시길 당부드립니다.(물론, 저를 찾아주시는 게 가장 좋습니다 ^^)
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사업시행인가일 이후 오피스텔을 주택으로 용도변경 시 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 해당 여부 등
사업시행인가일 이후 오피스텔을 주택으로 용도변경 시 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 해당 여부 등★대체주택 양도소득세 비과세★1세대가 소유한 1주택이 재개발 · 재건축시행으로 사업기간 중에 다른주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발 · 재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 보유기간의 제한을 받지 않고 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주2) 재개발 · 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도3) 완공 후 3년 이내에 재개발 · 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주요 지혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 대체주택)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 소득령§156의2⑤ 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임회 신귀 서면질의의 경우, 1주택(A)을 보유하는 자가 1주택(B)을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 상태에서 추가로 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(A 또는 B)은 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.또한, 혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고 업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 이하 “대체주택”이라 함)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계’18.1월’21.1월’21.5월’22.9월’24.1월예정예정---▴-------▴--------▴-------▴-------▴--------▴-------▴---A주택취득(남)B주택취득(여)혼인신고(남, 여)C오피스텔취득A주택사업시행인가B주택양도C오피스텔전입○ 2018.1월 甲(男) A주택 취득○2021.1월 乙(女) B주택 취득(조정대상지역)○2021.5월 甲과 乙 혼인신고 및 B주택에 전입하여 거주○2022.9월 甲(男) 오피스텔(C) 취득하여 업무용으로 사용○2024.1월 A주택 재건축 사업시행인가○2024.2월 이후 B주택 양도 예정(2년 이상 보유 및 거주요건 충족)○2024.3월 이후 C오피스텔 전입(주거용으로 사용)하여 거주하다 양도 예정2. 질의내용○ (질의1) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우, B주택 양도 시 소득령§155⑤에 따른 혼인 합가 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부○ (질의2) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도한 경우로서 C오피스텔에 전입하여 주거용으로 사용하는 경우, 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 대체주택 이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등
양도소득세
일시적 2주택 비과세 특례 ④ - 그 밖에 주의사항
3. 이사 및 전입신고가 불가한 재개발 구역 내 신규주택신규 주택 갭투자 이슈는 특히 재개발 구역에서 많이 일어납니다. 재개발 투자의 핵심은 적은 투자금액으로 레버리지를 일으켜 큰 수익을 보는 데 있습니다. 취득 단계에서는 전세보증금으로, 공사중에는 중도금 대출로, 준공 단계에서는 새로운 세입자 전세보증금으로 레버리지를 일으킵니다.이때 관리처분계획인가 전 재개발구역에 진입하는 경우, 투자자는 초기 투자금을 줄일 수 있어 구역 내에 임차인이 있는 물건을 선호합니다. 그런 물건이 귀하여 프리미엄이 더 붙습니다. 이때 재개발 구역으로 지정되었다는 건 주택이 노후/불량하다는 뜻인데, 그런 곳에 신규로 들어와 전세를 살 사람은 아무도 없고, 기존 임차인은 대부분 재개발구역의 토박이인 경우가 많아서, 멸실 전까지 전출할 가능성이 거의 없습니다. 기존 임차인은 관리처분계획이 인가되고 멸실이 닥쳐야 거주이전비를 받아 이사를 나가는 경우가 많습니다. 그러니 이 신규주택은 매수인이 거주할 일은 거의 없다고 보아야겠습니다.그런데, 기존에 조정대상지역 내 1주택을 가진 자가, 일시적 2주택 비과세 특례를 이용하여, 재개발 구역 내 물건을 투자하는 경우가 있습니다. 투자 대상이 비조정대상지역의 물건이라면 괜찮은데, 조정대상지역 내 신규 주택을 매수하게 되면, 1년 내에 재개발 구역의 물건으로 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다. 요건을 미리 알고서 멸실이 되기 전에 잠깐 전입하면 괜찮은데, 임차인이 있는 상황에서 덜컥 멸실이 개시되는 경우가 있습니다.신규 주택이 조합원입주권으로 변했기 때문에 문제인 것은 아닙니다. 원래 종전주택 취득일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하는 때, 신규주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에도, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 지켰을 때는 일시적 2주택 비과세는 가능합니다. 전입을 못한다는 사실이 문제입니다. 종전주택 신규주택 둘 다 조정대상지역에 위치하여, 1년 내에 신규주택에 전입까지 해야 하는 경우에, 전입을 마치지 못하면 요건을 충족하지 못한 것이 됩니다. 서면부동산2019-715(2019.09.06)국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.신규 주택이 도정법상 관리처분계획인가로 인하여 멸실되어 전입할 수 없는 경우에, 일시적 2주택 비과세 특례는 어떻게 되는지, 현재로써는 해석이 나온 것이 없습니다. 그러니 법문을 엄격하게 해석하여, 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 합니다. 1주택 보유자가 재개발 구역에 갭투자를 하는 경우에는 주의하셔야 겠습니다.4. 전입 후 거주기간법문을 자세히 보면 1년 이내에 이사하여 전입하여야 한다고는 했는데, 전입 후 얼마 동안 살아야 하는지는 말하지 않고 있습니다. 만약 전입하고 나서 다음 날 바로 전출하는 경우에도 일단 전입은 한 것이니 괜찮을까요? 이와 관련한 최신 해석이 나왔습니다. 해석에 의하면, 30일 정도는 거주를 해주어야 한다고 합니다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받고자 하시는 분들은 주의하셔야겠습니다.양도, 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06[ 제 목 ]조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 소득령§155 특례 적용 가능여부[ 요 지 ]소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임[ 질 의 ]1. 사실관계 ○’09.8월 甲은 조정대상지역 소재 A아파트 취득○’20.7월 甲은 조정대상지역 소재 B아파트 취득(‘20.6.3. 매매계약, B아파트에는 전세입자가 ’21.10.31. 임대차 계약 만료 예정으로 거주 중에 있음)○’20.9월 A아파트 양도 예정○’21.10월 B아파트에 이사 및 전입신고 후 즉시 퇴거 예정* 소득령§155에 따른 나머지 요건은 모두 충족한 것을 전제함2. 질의내용○ 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부[ 회 신 ]소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 끝.
컨설팅∙자금조달
[부동산]①자금조달계획서 작성방법
안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다!이번 시간엔 많은 분들이 궁금해하시는 자금조달계획서 작성방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.편법 증여나 대출 규제 위반 등 불법행위를 근절하기 위한 목적으로 부동산 거래시 일정금액을 초과하는 경우 자금조달계획서를 제출할 의무를 부여했습니다.종전에는 투기과열지구 내에 실거래가 3억원 이상의 주택 거래시에만 자금조달계획서를 제출할 의무가 있엇으나 2020.03.13 이후 계약분부터는 조정대상지역내 3억원 이상의 주택 및 비규제지역의 6억원 이상 주택 거래시에도 자금조달계획서를 제출하도록 시행령 개정이 있었습니다.투기과열지구 및 조정대상지역 현황은 다음과 같습니다. 자금조달계획서 작성방법부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제1호의2서식] 자금조달계획서< 자기자금>① 금융기관 예금액 : 금융기관에 예치되어 있는 본인명의의 예금(적금 등)을 통해 조달하려는 자금② 주식 · 채권 매각대금 : 본인 명의 주식ㆍ채권 및 각종 유가증권 매각 등을 통해 조달하려는 자금③ 증여 · 상속 : 가족 등으로부터 증여 받거나 상속받아 조달하는 자금 ※해당 자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시④ 현금 등 그 밖의 자금 : 현금으로 보유하고 있는 자금 및 자기자금 중 다른 항목에 포함되지 않는 그 밖의 본인 자산을 통해 조달하려는 자금(금융기관 예금액 외의 각종 금융상품 및 간접투자상품을 통해 조달하려는 자금 포함) ※ 해당 자금이 보유하고 있는 현금일 경우 보유 현금 에 √표시를 하고, 현금이 아닌 경우 그 밖의 자산 에 √표시⑤ 부동산 처분대금 : 본인 소유 부동산의 매도, 기존 임대보증금 회수 등을 통해 조달하려는 자금 또는 재건축, 재개발시 발생한 종전 부동산 권리가액<차입금>①금융기관 대출액:금융기관으로부터 대출을 통해 조달하려는 자금 또는 매도인의 대출금 승계 자금※ 주택담보대출ㆍ신용대출인 경우 각 해당 난에 대출액을 적으며, 그 밖의 대출인 경우 대출액 및 대출 종류를 기재② 임대 보증금 : 취득 주택의 신규 임대차 계약 또는 매도인으로부터 승계한 임대차 계약의 임대보증금 등 임대를 통해 조달하는 자금 ③ 회사지원금 · 사채 : 금융기관 외의 법인, 개인사업자로부터 차입을 통해 조달하려는 자금 ④ 그 밖의 차입금 : ①~③에 포함되지 않는 차입금 ※자금을 제공한 자와의 관계를 해당 난에 √표시를 하고 부부 외의 경우 해당 관계를 기재<조달자금방식>①계좌이체 금액:금융기관 계좌이체로 지급했거나 지급 예정인 금액 등 금융기관을 통해서 자금지급 확인이 가능한 금액 기재② 보증금 · 대출 승계 금액 : 종전 임대차계약 보증금 또는 대출금 승계 등 매도인으로부터 승계했거나 승계 예정인 자금의 금액 기재③ 현금 및 그 밖의 지급방식 : ①, ② 외의 방식으로 지급했거나 지급 예정인 금액을 적고 계좌이체가 아닌 현금(수표) 등의 방식으로 지급하는 구체적인 사유를 기재<입주계획>ⓐ 본인입주 : 매수자 및 주민등록상 동일 세대원이 함께 입주하는 경우ⓑ 본인 외 가족입주 : 매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하는 경우ⓒ 임대 : 전세 또는 월세 여부 선택ⓓ 그 밖의 경우 : 재건축 추진 또는 멸실 후 신축 등 해당 주택에 입주 또는 임대하지 않는 경우투기과열지구내 실거래가 9억 초과 주택주택 증빙서류 제출 의무투기과열지구내에서 9억을 초과하는 고가주택을 취득 하는 경우 자금조달계획서와 함께 증빙서류를 제출해야 하는데요.증빙서류는 다음과 같습니다.1. 금융기관 예금액 항목을 적은 경우: 예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류2. 주식ㆍ채권 매각대금 항목을 적은 경우: 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 주식ㆍ채권 매각 금액을 증명할 수 있는 서류3. 증여ㆍ상속 항목을 적은 경우: 증여세ㆍ상속세 신고서 또는 납세증명서 등 증여 또는 상속받은 금액을 증명할 수 있는 서류4. 현금 등 그 밖의 자금 항목을 적은 경우: 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등 소득을 증명할 수 있는 서류5. 부동산 처분대금 등 항목을 적은 경우: 부동산 매매계약서 또는 부동산 임대차계약서 등 부동산 처분 등에 따른 금액을 증명할 수 있는 서류6. 금융기관 대출액 합계 항목을 적은 경우: 금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등 금융기관으로부터 대출받은 금액을 증명할 수 있는 서류7. 임대보증금 항목을 적은 경우: 부동산 임대차계약서8. 회사지원금ㆍ사채 또는 그 밖의 차입금 항목을 적은 경우: 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류자금조달계획서와 증빙자료 제출 미비시 과태료가 부과될 수 있으니 공인중개사를 통해 신고하지 않고 직접 작성하시는 분들은 많은 유의가 필요하겠습니다.이상으로 자금조달계획서에 대해서 알아봤습니다.감사합니다!
종합소득세
[취득세]④일시적 2주택 요건
안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 취득세 관련한 일시적 2주택 규정에 대하여 알아보도록 하겠습니다.일시적 2주택지방세법 시행령 제28조의5다주택자가 주택을 취득하게 되는 경우에 중과 취득세율을 적용하는데요. 중과 취득세율은 다음과 같습니다.다만 직장, 취학 등의 사유로 거주지를 이전하기 위하여 새로운 주택을 취득하고 종전주택을 기간내에 처분하게 되는 경우 신규주택을 1주택으로 보아 기본세율로 취득세를 과세합니다.신규주택(종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택)을 취득한 날부터 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년)이내에 종전주택을 처분하면 됩니다. 처분은 양도 뿐만 아니라 증여, 명의변경 등도 포함하는 것으로서 기간내 양도가 힘든 경우 별도세대원에게 증여 등의 방법을 사용하는 것도 한가지 방법이라 하겠습니다.재개발·재건축으로 멸실 예정인 주택이 있는 상태에서 새로운 주택을 취득하게 되는 경우 기간내에 멸실 예정 주택을 처분하지 못하게 되면 중과세율을 적용받게 됩니다. 취득세는 재개발·재건축에 의하여 주택에서 조합원입주권으로 권리가 변환된 경우라도 해당 주택이 멸실되지 않았다면 주택으로 보기 때문인데요.관리처분계획이 인가되어 이주를 하였으나, 사업 일정 차질 등으로 주택이 처분기한 내 멸실되지 않은 경우 취득세가 중과되는 불합리함을 해소하고자 조문이 신설되었습니다. 멸실 예정 주택에서 신규 주택으로 이주하는 경우에 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 보아 일시적 2주택 규정을 적용한다는 내용입니다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다. <신설 2020. 12. 31.>일시적 2주택에 해당하는 경우 취득세 신고시에 1주택에 해당하는 세율을 적용하여 신고 및 납부를 하게 됩니다. 이후 일시적 2주택 기간 내에 종전 주택등을 처분하지 못하면 중과세율(8%)을 적용하여 추징하게 됩니다. 이 때에는 산출세액에서 가산세(무신고, 납부지연)를 더하고 기납부세액을 공제한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수합니다.※ 보통징수 : 과세관청에서 지방세의 과세표준액과 세액 등을 기재한 “납세고지서”를 납세자에게 교부 또는 송달함으로써 징수하는 방식이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.