안녕하세요 김현우 세무사입니다.증여나 상속을 여러명에게 실시할 경우 소수지분자가 양도소득세 법에서(종합부동산세는 다릅니다!)주택수에 산정되는지 질의가 들어와 오늘은 이에 대해 설명드리고자 합니다.​우선 증여세의 경우부터 살펴보겠습니다. 증여 등으로 주택의 소수지분을 취득한 경우 해당 지분을 주택수에서 제외하는 규정이 존재하지 않습니다. 따라서 증여를 받은 자들 모두의 주택수에 기산됩니다. 소득세법 시행령 154조의 21주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.​양도, 부동산거래관리과-628 , 2010.04.30​[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 1주택을 별도 세대인 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임.[ 회 신 ]「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 1주택을 별도 세대인 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.따라서 A, B, C가 부모로부터 주택을 증여받은 경우 양도소득세법 상 A, B, C 각자에게 1주택씩 추가하게됩니다.상속주택의 경우는 어떨까요?상속주택을 공동상속하는 경우에는 법령에서 정한 자의 주택수만 증가하게 되며, 나머지 자에게는 주택수가 가산되지 않습니다. 소득세법 시행령 155조를 보면 다음과 같이 나와있습니다.소득세법 시행령 155조​③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 3. 최연장자 해당 규정을 해석하면 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택수에는 추가되며, 상속지분이 동일한 경우에는 1. 당해 주택에 거주하는자, 2. 최연장자 순으로 주택수를 가산하게 되어있습니다. 따라서 상속주택의 경우, 소수지분자는 중과세 등을 판단할 때 본인의 주택수에서 제외됩니다.(1. 상속지분이 큰자 2. 주택에 거주하는 자 3. 최연장자 순서)​​ 일반적으로는 주택을 증여하는 것보다 상속하는 것이 증여하는 것보다 유리한 측면이 많습니다. 하지만 지역이나 조건에 따라 증여도 이익을 볼 수 있는 측면이 있을 수 있습니다. 따라서 다소의 상담료가 발생하더라도 세무대리인과 상의 하시기를 당부드립니다.

1세대가 일시적 2주택 상태에서상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[문서번호] 양도, 사전-2023-법규재산-0209[납세자회신번호] 법규과-1092[제 목]1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[요 지]1세대가 소득령§155①의 요건을 충족하는 일시적 2주택 상태에서 상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①, 소득령§155②, 소득령§155③을 중첩 적용하여 비과세 특례를 적용할 수 없음[답변내용]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 일반주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)을 취득하고 다른 주택 취득 후 3년 이내에 상속주택(C)과 공동상속주택의 소수지분(D)을 취득하고 일반주택(A)을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제1항, 제2항, 및 제3항을 중첩 적용하여 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용○1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다) 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다)1.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22.>3. 최연장자

동일세대원에게 상속받은 공동상속주택 소수지분의소득령§155③특례 및 중과세율 적용여부양도, 서면-2021-법규재산-0843 [법규과-2325] , 2023.09.08[ 제 목 ]동일세대원에게 상속받은 공동상속주택 소수지분의 소득령§155③특례 및 중과세율 적용여부[ 요 지 ]동일세대원에게 상속받은 공동상속주택 소수지분은 소득령§155②의 단서에 해당하는 경우에만 소득령§155③의 공동상속주택 특례를 적용하는 것이며, 동일세대원에게 상속받은 상속받은 공동상속주택 소수지분 양도시에는중과세율을 적용하지 않는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 (질의1) 경우, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택의 소수지분을 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우로서, 당해 공동상속주택이「소득세법 시행령」제155조제2항 각 호 외의 단서에 해당하지 않을 경우,「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따른 특례가 적용되지 아니합니다.(질의2)의 경우, 「기획재정부 재산세제과 -1035, 2023.9.4.」를 참고하시기 바라며,「소득세법」제104조제7항의 중과세율 적용대상에서 배제되는 경우, 같은 법 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것입니다.□ 기획재정부 재산세제과-1035, 2023.9.4.【질의】동일세대 세대원에게 상속받은 공동상속주택의 소수지분을 양도하는 경우, 다주택자 중과세율이 배제되는지 여부(제1안) 다주택자 중과세율 적용이 배제됨(제2안) 다주택자 중과세율 적용이 배제되지 않음【회신】귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다. 끝.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제167의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】1. 사실관계○’90년 甲 A주택 취득○’91년 乙(갑의 자녀) A주택 소수지분＊ 상속(동일세대)＊ 모 3/9, 자녀 3명 2/9씩 상속○’17년 乙 B주택 취득○을(단독세대인 상태) A주택 또는 B주택 양도 예정2. 질의내용○(질의1) 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 소수지분과 일반주택을 보유한 1세대가 일반주택 양도시 공동상속주택의 소수지분을 소득령§155③에 따라 주택수에서 제외하여 1세대1주택 비과세가 가능한지 여부○ (질의2) 동일세대원으로부터 상속받은 공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 중과배제 및 장기보유특별공제 적용이 가능한지

상속세 과세표준 신고기한 전 재협의분할하여공동상속주택의 소수지분만을 상속받은 경우상속개시 전 보유하던 일반주택 양도시 비과세 적용 여부(비과세 가능)서면-2024-법규재산-2074생산일자 : 2024.07.21.요 지1세대가 일반주택(C)과 2개의 공동상속주택(A, B)을 보유하였다가, 공동상속인들이 상속세 및 증여세법 제4조제3항에 따라 상속세 과세표준 신고기한까지 재협의 분할하여 일반주택(C)과 1개의 공동상속주택(A)을 보유한 상태에서 일반주택(C)을 양도하는 경우로서, A주택이 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 거주자의 주택으로 보지 아니하는 공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것임회 신1세대가 일반주택(C)과 2개의 공동상속주택(A, B)을 보유하였다가, 공동상속인들이 상속세 및 증여세법 제4조제3항에 따라 상속세 과세표준 신고기한까지 재협의 분할하여 일반주택(C)과 1개의 공동상속주택(A)을 보유한 상태에서 일반주택(C)을 양도하는 경우로서, A주택이 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따라 거주자의 주택으로 보지 아니하는 공동상속주택 소수지분에 해당하는 경우에는 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계- ’19.3.22.丙 일반주택 취득(거주) *1세대1주택 비과세 요건 충족 전제- ’21.5.20.부친 사망- ’21.7.9.상속재산 상속등기* A상속주택(선순위) : 자녀(甲) 3/13, 모친과 자녀(乙丙丁戊) 2/13 B상속주택(후순위) : 모친 3/13, 자녀(甲乙丙丁戊) 2/13- ’21.9.24.상속재산 소유권경정등기(재협의분할)* B상속주택 명의 변경(공동소유→자녀 乙 단독소유)- ’21.11.30.상속세 신고- 예정丙 일반주택 양도2. 질의내용○ 2주택(A주택, B주택)을 보유하던 부친의 사망으로 모친과 자녀들이 2주택을 공동상속받아 소유권이전등기하였다가 상속세 과세표준 신고기한 전에 B주택을 상속인 乙의 단독명의로 재협의분할하여 경정등기한 경우 - 상속인 丙이 1공동상속주택(A주택, 소수지분) 외 보유하던 일반주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​상속주택 관련 1세대1주택 특례는 선순위 상속주택에만 적용되지만소수지분에 대한 중과배제는 선순위 후순위 불문하고 적용됩니다.​다주택자인 피상속인이 돌아가셔서 상속을 받으실때 차후 매도하시는 부분까지 고려하여 지분을 결정하셔야 한다 봅니다.​아래는 소수지분은 다주택 중과시 주택수에 포함하지 않으며, 양도시 중과세율 적용되지 않는 것에 대한 사례입니다.감사합니다. 유지사례 - [서면]기획재정부 재산세제과-290 2008.02.19​[ 제 목 ]소수지분 공동상속주택 양도시 1세대3주택 중과 여부[ 요 지 ]공동상속주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령 제155조제3 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임[ 회 신 ]소득세법 제104조제1항 제2호의3 및 같은 법 시행령 제167조의3제1항을 적용함에 있어 공동상속주택을 양도하는 때에는 같은 법 시행령 제167조의3제2항제2호에 따라 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령 제155조제3 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】​사전-2020-법령해석재산-1118 1세대가 양도하는 조정대상지역 내 일반주택이 기준시가 1억원 이하인 경우 소득령§167의10①(9)에 의해 .​[ 요 지 ]양도하는 주택이 양도 당시 「소득세법」제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 경우에는 「소득세법 시행령」제167조의10제1항제9호에 따라 중과세율을 적용하지 아니하는 것임[ 답변내용 ]귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 양도하는 주택이 양도 당시 「소득세법」제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 경우에는 「소득세법 시행령」제167조의10제1항제9호에 따라 중과세율을 적용하지 아니하는 것입니다.다만, 양도하는 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)인 경우에는 중과세율을 적용하는 것입니다[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】​