재개발 예정 부동산 상속에 대하여

아버지가 돌아가셔서 상속자인 어머니와 자녀 둘, 3인이 상속세 신고를 앞두고 있습니다.현금자산은 1억미만이고, 부동산은 20년전에 아버지가 증여받으신 어머니, 성인자녀 1명과 거주중인 개별공시지가 5.5억 상가주택이 있습니다. (1명은 해외거주) 상가주택이 올해말 재개발 관리처분인가를 예정중입니다. 주택 2채로 입주권 신청이 되어있는경우, 미래 자산처분 등을 고려했을때 현재 상속주택은 공시지가가 아닌 감정평가를 통해 상속취득세를 납부해야할까요? 상속등기시 어머니 단독 등기와 3인 공동소유등기 어느쪽이 나을까요? (3인모두무주택자)

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안녕하세요? 유니택스 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 주택을 차후에 상속받았을 때 주택 2채에 대한 입주권을 신청하셨다면 해당 2채 중에 한 채에 대해선 비과세를 받으실 수 있는 반면에 다른 한채에 대해서는 아마도 과세양도를 해야할 것으로 사료됩니다. 그런데 상속에 대한 취득세는 어차피 23년 이후로도 시가인정액이 아닌 공시가액을 기준으로 과세하기 때문에 감정평가 받더라도 받지 않는 경우와 동일하게 납부할 수 있으며, 공시가액 기준의 상속재산가액이 10억원 이하로 낮은 편이기 때문에 감정평가를 받더라도 상속세가 나오지 않거나 거의 나오지 않을 상황이기 때문에 감정평가를 받아서 신고하는 것이 차후에 양도소득세 측면에서 더 나을 것으로 판단됩니다. 한편 어머니 단독등기가 나은지, 아니면 공동소유등기가 나은지는 차후에 어머니와 자녀들의 주택 등 취득 관련 계획에 따라 달라질 것이므로 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 다만 만일 차후에 다른 주택을 취득할 생각이 없으시다면 양도소득세는 여럿이 소유할 수록 적게 나오므로, 공동소유등기가 더 나을 것으로 사료됩니다. 더 궁금하신 사항이 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.

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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 현 상속인 현황으로 보면 상속공제가액이 최소 10억이어서 상속공제가액 정도까지는 상속재산 가액을 높여 놓는 것이 차후의 양도세 절세측면에서 유리합니다. 탁감을 받아서 검토후 감정받아서 갈지 여부를 결정하시면 됩니다. 상속재산 분배는 보통은 금융재산은 어머님이 받으시고 자녀들은 부동산을 받는 쪽으로 진행하십니다. 저렇게 하면 어머님께 등기후 재상속 됐을 경우에 취득세를 한번더 부담하게 되고 어머님 재산이 있으신 경우 저 상속재산이 다시 상속세 부담을 지우게 되기 때문 등의 이유와 금융재산을 상속받으신 후 상속세를 어머님이 자녀분들 것까지 다 납부해주시는 방법(연대납세의무 활용)으로 자녀에게 증여세 부담없는 증여의 효과를 가져다 주기도 합니다. 잘 의논하시어 결정하시기 바랍니다. 신고대행의뢰가 필요하시면 연락주시기 바랍니다. 010-2613-9907 입니다.

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상속주택소수지분 1채만 존재할 경우에만 주택수 제외 규정을 적용받을 수 있으며 그 외의 상속주택소수지분이 존재한다면 다주택자로 보게 됩니다.안녕하세요 김현우 세무사입니다.어제는 증여소수지분, 상속 소수지분의 양도소득세 주택수 계산 원칙에 대해 알았는데요.소수지분 상속주택에 관한 아주 중요한 개정을 제가 언급하는 것을 깜빡하여..!추가로 말씀드리려 합니다.기존에는 상속주택소수지분에 대하여 모두 주택으로 보지 않았습니다. 하지만 법개정을 통하여 2017년 2월 4일 이후 양도하는 상속주택소수지분에 대해서는 1주택만 특례를 적용하는 것으로 바뀌었습니다.소득세법 시형령 제155조 3항③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] (후략)따라서 상속주택소수지분이 여러채인경우 상속주택소수지분 1채만 존재할 경우에만 주택수 제외 규정을 적용받을 수 있으며 그 외의 상속주택소수지분이 존재한다면 다주택자로 보게 됩니다.양도, 조심-2018-중-0793, 2018.05.02[ 제 목 ]소수지분의 공동상속주택을 3채 보유하는 1세대가 일반주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 적용할 수 없음[ 요 지 ]소수지분 보유자의 경우 선순위 우선주택(1주택)에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외하고 나머지 공동상속주택(소수지분)에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없음 법 개정 이전의 규정으로 알고 계신 분들이 많아 포스팅 합니다. 인터넷에서 자료를 찾아보시는 경우 반드시 작성일을 주의하셔야 합니다. 인터넷 글 작성일이 최근이 아니면 한번쯤 다시 찾아보시길 당부드립니다.(물론, 저를 찾아주시는 게 가장 좋습니다 ^^)

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택에 대한 양도세, 취득세, 종부세 상 특례 제도가 있습니다.상속주택은 예상하지 못한 주택에 대한 취득이기 때문인데요.상속주택에 대한 양도세 특례는 일반적으로상속주택 과 기존 주택을 보유하고 있을 때'기존 주택'에 대한 양도세 비과세 및 중과 배제 혜택을 주게 됩니다.일반적으로 상속주택을 즉시 매도하게 되면취득가 (상속가액) = 양도가 (매매가액) 이 동일하기 때문에1차적으로 양도소득세 상 과세금액이 없는 경우가 일반적이며일반 주택 매도 후 상속 주택이 남은 경우상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 가능하기 때문입니다.그렇다면, 상속주택 + 일반주택을 보유하는 경우,일반주택에 대한 양도소득세 특례 제도를 정확히 확인해보아야 하는데요.상속주택을 보유한다면 어떠한 매도 / 보유 플랜을 짜셔야 하는지그 전에 상속주택을 어느 정도의 지분으로 협의를 하셔야 하는지양도소득세 특례를 통해 같이 알아볼 수 있겠습니다.상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제2항)상속주택으로 인한 비과세 특례 요건을 살펴보겠습니다.일반 주택 + 상속 주택 → 일반 주택을 양도할 때일반 주택에 대한 비과세 혜택을 주는 제도입니다.이때 일반 주택은 상속 개시일 현재보유하고 있던 주택에 대해서 한정하는데요.요건을 살펴보도록 하겠습니다.상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것선순위 상속주택에 해당할 것일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것1번 요건 및 4번 요건주택은 상속이 일어난 뒤에 산 주택은 안됩니다.상속 당시 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때만비과세 혜택이 가능합니다.① 일반 주택을 보유한 상태에서② 상속 주택을 취득 한 뒤③ 일반 주택을 먼저 양도하시는 순서여야 합니다.2번 요건.별도세대여야 합니다.비과세는 1세대 1주택인 경우이며,동일세대라면 상속을 받았다 하더라도 상속 전/후 모두동일 세대 기준으로 양도세 비과세를 판단하기 때문에별도 세대가 상속받은 경우 해당 비과세가 가능합니다.3번 요건선순위상속주택에 해당하여야 합니다.선순위 상속주택이란,돌아가신 분이 주택이 2채 이상 있었다면그 중 아래 판단에 따라 선순위 1채만 비과세 혜택이 가능하다는 의미입니다.선순위 상속주택은 다음과 같이 판단합니다.① 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택③ 피상속인이 상속개시일 현재 거주한 주택④ 기준시가가 가장 높은 주택이 비과세 특례는,별도세대인 1주택자가 선순위상속주택을 상속받아1주택을 양도할 때 비과세 특례를 받는 경우가장 유리하게 작용됩니다.공동상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제3항)이 비과세 특례는<공동상속> 받은 경우 적용되는 특례인데요.상속주택을 형제 혹은 부모/자녀 간공동으로 지분을 상속받는 경우가 굉장히 많은데요.이 경우, 공동상속주택을 소수지분권자인 경우에 한하여소유하고 있는 일반주택을 양도할 때 1주택자로 보아 비과세가 가능합니다.별도세대인 피상속인으로부터 상속주택을 공동으로 취득할 것주된 상속인에 해당하지 않을 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것2번 요건.일단 주된 상속인에 해당되지 않아야 하는데요.상속 주택을 지분별로 받은 경우주된 상속인 - 소수지분권자로 나눠지게 됩니다.이 혜택은 소수지분권자에게만 가능한 특례입니다.주된 상속인 판단 기준은 아래와 같습니다.① 상속지분이 가장 큰 자② 상속주택에 거주하는 자③ 최연장자이 비과세 특례에 중요한 점은,위에 상속주택 특례처럼상속 주택을 취득할 때 보유하여야 함이라는 조건 자체가 없습니다.즉, 비과세를 받고자 하는 일반주택은추후 취득한 주택도 비과세가 가능하게 됩니다.① 공동상속주택 + ② 일반주택 취득 → 일반주택 양도시 비과세(소수지분권자)소수지분권자에대한 비과세 특례 또한선순위 주택에 한하여 적용하게 됩니다.만약 자녀 2분이 각각 1주택이 있는 상황에서부모님 1주택을 소유하고 있는 경우에지분을 51% : 49% 로 한다면,지분이 큰 주된 상속인은 상속주택으로 인한 비과세 특례를,소수지분권자인 상속인은 공동상속주택으로 인한 비과세 특례를받을 수 있을 여지가 있습니다.이 비과세 특례는가족간 공동 상속받은 경우 일부 지분을 가지고 있되,내가 보유한 주택에 대한 비과세 요건을 충족시키고자 할 때요긴하게 활용 될 수 있습니다.상속받은 주택 중과 배제 (167조의3 1항 7호 및 2항 2호)상속받은 주택을 보유한 경우중과 배제 혜택이 있는지 살펴볼까요?155조 2항, 즉 선순위 상속주택에 대한단독상속권자 혹은 공동상속 최대지분권자의 경우에해당하는 <상속 주택> 은상속받은 날부터 5년이 경과되지 않았다면주택 수에서 배제 됩니다.1세대 1주택 비과세가 된다는 것과중과가 배제된다는 것은 다른데요.예컨데 상속주택에 대한 비과세 특례가 불가능한 경우,상속주택 + 일반주택 -> 일반주택 매도시일반주택이 조정지역에 위치한다면비과세 or 중과세가 될텐데요.상속 후 5년 이내 양도한다면, 주택 수에서 제외시켜중과세가 아닌 일반과세로 적용할 수 있다는 내용입니다.또한 공동상속주택의 경우에도상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하게 됩니다.주된 상속인 - 주택 수 포함소수지분권자 - 주택 수 미포함즉 소수지분권자의 경우에도비과세가 불가능하다면,중과세가 아닌 일반과세로 양도세를 신고하는 것으로 보게 되는 것입니다.특히나 지금처럼 중과세가 확대되고 있는 상황에서는이 중과세 배제 또한 엄밀히 따져볼만한 규정입니다.상속받은 주택을 보유하고 있는 경우,요건에 잘 맞춘다면기존 보유 주택도,추후 상속 주택도,매도하실 때 전략을 잘 짜신다면각각 비과세를 받을 수 있는데요.요건이 까다롭기 때문에자세한 내용은 상담을 통해구체적으로 검토하시면 좋을 것 같습니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

’20.12.31. 전 취득한 분양권에 의해 취득한 신축주택에 대해상속주택 특례 적용이 가능한지 여부(불가능함)서면-2022-법규재산-1803 [법규과-1244]생산일자 : 2025.06.12.요 지’20.12.31. 전 취득한 분양권에 의해 취득한 신축주택에 대해 소득령§155② 적용 불가함회 신귀 서면질의 신청의 경우 기획재정부의 해석(기획재정부 조세정책과-981, 2025.6.9.)을 참조하시기 바랍니다.○ 기획재정부 조세정책과-981, 2025.6.9.’21.1.1. 전에 분양권을 취득한 1세대가 다른 분양권을 상속받은 후에, 상속개시 당시 보유한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣제155조제2항에 따른 특례를 적용받을 수없는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’19.2월 甲 대구광역시 소재 A아파트 분양권 당첨○’20.5월 甲의 모친 대구광역시 소재 B아파트 분양권 취득 *甲의 모친은 B분양권 외 다른 주택․조합원입주권․분양권 없음○’21.1월 甲의 모친(별도세대) 사망으로 B아파트 분양권 상속○’22.8월 및 ’23.7월 A․B분양권 순차적으로 A․B주택으로 준공○甲은 A주택을 2년 이상 보유(거주요건 해당없음)하고 양도할 예정임2. 질의내용 ’20.12.31. 이전 A분양권을 취득한 甲이 별도세대 모친이 ’20.12.31. 이전 취득한 B분양권을 ’21.1월 상속받고 A주택과 B주택으로 순차 취득한 경우,A주택(거주요건 및 보유요건 충족)을 양도시 소득령§155②에 따른 1세대1 주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다), 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업(이하 소규모재건축사업 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2021.2.17>★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

사업시행인가일 이후 오피스텔을 주택으로 용도변경 시 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 해당 여부 등★대체주택 양도소득세 비과세★1세대가 소유한 1주택이 재개발 · 재건축시행으로 사업기간 중에 다른주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발 · 재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 보유기간의 제한을 받지 않고 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주2) 재개발 · 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도3) 완공 후 3년 이내에 재개발 · 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주요 지혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 대체주택)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 소득령§156의2⑤ 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임회 신귀 서면질의의 경우, 1주택(A)을 보유하는 자가 1주택(B)을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 상태에서 추가로 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(A 또는 B)은 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.또한, 혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고 업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 이하 “대체주택”이라 함)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계’18.1월’21.1월’21.5월’22.9월’24.1월예정예정---▴-------▴--------▴-------▴-------▴--------▴-------▴---A주택취득(남)B주택취득(여)혼인신고(남, 여)C오피스텔취득A주택사업시행인가B주택양도C오피스텔전입○ 2018.1월 甲(男) A주택 취득○2021.1월 乙(女) B주택 취득(조정대상지역)○2021.5월 甲과 乙 혼인신고 및 B주택에 전입하여 거주○2022.9월 甲(男) 오피스텔(C) 취득하여 업무용으로 사용○2024.1월 A주택 재건축 사업시행인가○2024.2월 이후 B주택 양도 예정(2년 이상 보유 및 거주요건 충족)○2024.3월 이후 C오피스텔 전입(주거용으로 사용)하여 거주하다 양도 예정2. 질의내용○ (질의1) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 오피스텔(C)을 취득하여 업무용으로 사용하는 경우, B주택 양도 시 소득령§155⑤에 따른 혼인 합가 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부○ (질의2) 혼인으로 일시적 2주택(A, B주택)을 보유한 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도한 경우로서 C오피스텔에 전입하여 주거용으로 사용하는 경우, 소득령§156의2⑤에 따른 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 대체주택 이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등