아파트구매후.1년지난시점.자금출처소명연락받았네요

세무컨설팅 세로움최근코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수익이 발생하신 분들의 자금출처 입증에 대한 용역 의뢰가 많이 들어오고 있습니다. 투자 수익으로 부동산을 취득하기 전, 부동산을 취득한 후 소명 요청에 대한 대응, 부동산 취득 후 세무조사 대응 요청 등 사안에 따라 그 시기와 내용은 다양합니다.해당 내용들의 용역을 수행하면서가장 안타까운 것은 비과세니 아무 문제 없다고 대수롭지 않게 생각하여 사전에 대비하지 않아 세무조사로 수천, 수억의 세금이 추징되는 경우들입니다.보통 부동산을 취득하기 전 관련 커뮤니티 또는 주변 지인들에게 물어보면“비과세인데 무슨 걱정 하냐”, “세무조사 안나오고, 나와도 그때 소명하면 문제 없다”, “수백억은 돼야 나오지, 몇억 가지고는 나오지 않는다, 우리나라 국세청 한가하지 않다”라는 답변을 듣고 대비하지 않게 됩니다.하지만 위의 답변들은 사실관계에 따라 모두 달라집니다.[사례]예를 들어 이미 자산이 수십억대이고, 코인 외 지금까지 신고된 소득도 충분한 40, 50대 이상 분들에게 5억 정도의 코인 수익이 발생한 것과,소득이 전혀 없던 20대가 5억 정도의 코인 수익이 발생하여 그것으로 아파트를 사는 것은 확연히 다릅니다.후자의 경우 당연히 세무조사의 대상이 될 가능성이 높으며, 자금출처에 대한 입증 자료를 미리 준비해놓지 않는다면 억울한 세금이 추징될 수 있습니다.또한 자금출처조사는부동산을 취득하고 몇 년 뒤 개시되는 것이 일반적이기 때문에 문제 없다고 답변한 주변 지인들 역시 세무조사 대상자가 될 수 있는 것입니다. 주변에 조언을 듣는 것도 좋지만,부담되지 않는 선에서 미리 대응한다면 그 효과는 엄청난 결과로 다가올 것입니다.아래에서는 세무조사가 진행되는 이유와 대응 방안에 대해서 자세하게 안내해 드리겠습니다.1. 가상화폐 투자수익에 대한소명 요청 및 세무조사현재 코인, 가상화폐의 매매, 양도수익의 과세시기는 당초 23년 1월 1일에서 25년 1월 1일부터 과세하는 것으로 2년 유예되었습니다. 따라서코인을 투자하여 매매수익이 발생하더라도 세금을 걱정하지 않아도 됩니다.하지만,뉴스에서 주변에서 코인 투자에 성공해서 아파트를 구입했는데 세무조사로 수억의 세금이 추징된 사례를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.코인 투자로 인한 매매차익에 대해 세금을 부과하지는 않지만, 해당 매매차익으로 부동산을 취득하거나 주식투자, 신용·체크카드를 사용하는 경우 세무조사의 대상이 되어 세금이 추징될 수 있습니다.다시말해 코인 매매차익에 대해서는 세금을 부과하지 않지만, 해당 매매수익으로 부동산을 사는 것은 달리 봐야합니다.[세무조사 추징사례]20대 A씨는 암호화폐 투자로 8억원 이상의 수익이 발생하여 전세를 껴 12억원의 아파트를 2년 전에 구매하였습니다. A씨는 매매차익이 비과세 대상인 것을 알고 있었으므로 아파트를 취득하면서 제출한 자금조달계획서에는 암호화폐 투자수익으로 기재하여 제출하였습니다. 하지만이후 세무조사가 진행되었고 국세청은 결국 A씨에게 약 2.5억원의 증여세를 부과했습니다.세무조사 및 세액추징에 대해 의아하실 수 있는데요, 아래에서 그 이유를 알아보겠습니다.2. 세금이 추징되는 이유국세청은PCI분석시스템(소득-지출 분석시스템)을 통해 납세자의신고된 소득을 기준으로 납세자의 부동산 취득 능력을 가늠합니다.신고된 소득과 취득한 자산가액의 차이가 발생하면세무조사를 통하여 부족액에 대한 세금과 가산세를 부과하게 됩니다.상속세및증여세법 제45조 [ 재산 취득자금 등의 증여 추정 ]① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)② 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)중요한 점은부족액에 대해서는 납세자가 입증해야 하며, 해당 부족액의자금출처가 가상화폐 매매차익이라는 것을 입증하지 못하는 경우 그 자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세와 가산세를 부과하는 것입니다.납세자는 충분히 억울할 수 있지만, 과세당국 입장에서는 근로, 사업소득, 증여·상속 등 소득이 신고되지 않았음에도 불구하고 고액의 부동산을 취득하는 것에 대해 자금출처를 입증할 수 있는 자료가 없음에도 이를 용인한다면 공평과세 실현이 어려워지기 때문에 세법 규정에 따라 세금을 추징할 수밖에 없는 것입니다.암호화폐가 국내에서 제도권 금융자산으로 인정되지 않고 있어 암호화폐 매매차익 등의 수익에 대한 입증은 쉽지 않습니다. 암호화폐 관련 수익은 국세청 취합 대상 정보에 포함되지 않는 만큼 해당 수익으로 부동산을 취득하는 경우 자금출처조사 대상이 될 가능성이 높으며, 자금출처에 대해 얼마나 구체적으로 소명하는지에 따라 세금 추징 여부가 달라질 수 있습니다.가상자산은 주식과 비교하여 과세체계가 정립되지 않은 만큼 거래소에서 제공하는 자료 역시 표준화되어 있지 않습니다. 또한 내부거래, 외부거래, 외국거래소 이용 등의 거래가 섞여 있다면 더욱 입증이 어려워질 수 있습니다. 가상자산의 존재 이유가 탈중앙화인 만큼 국세청 역시 자세한 내용을 파악하기 어려워 가상자산 투자수익에 대한 자금출처 입증의 중요성은 더욱 커질 것입니다.현재 실제로 거래소마다 제공하는 자료가 다르며, 시간이 지나면 이용자가 원하는 자료를 제공받기 어려울 수 있습니다.따라서 가상자산 투자를 통해 충분한 수익이 발생한 경우 사전에 세무사와 검토를 통하여 필요한 자료를 준비하고, 입증자료를 만드는 것이 필요합니다.3. 입증 방법자금출처의 입증은 부동산 취득단계, 소명대응 단계, 세무조사대응 단계로 나누어 볼 수 있습니다.1. 부동산 취득단계부동산을 취득하기 전에 미리 관련 자료를 취합하여 출처 입증 자료를 만들어 제출하는 것입니다. 취득 전 미리 자금출처를 파악하는 것이므로문제 없이 취득 가능한 부동산 가액을 확인하여 취득할 수 있으며, 시간이 한참지난 소명대응, 세무조사대응 단계와 다르게 사전에 준비하는 것이므로 필요한 자료를 취합하기에 용이합니다.[실제 입증 사례]입증자료를 만드는 방식은 사안별로 거래방식이 다르며, 준비 가능한 서류가 다르기 때문에 사실관계에 따라 달라집니다.[사례]예를 들어 거래소 매매가 아닌 개인 간 거래를 통해 거래소에 코인을 옮긴 경우 거래내역이 남는 거래소도 있지만, 거래내역이 남지 않는 거래소도 있습니다. 거래내역이 남지 않는다면 수량과 당시의 코인가액을 파악할 수 없으므로 투자수익의 입증이 어려울 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 코인 수량을 기준으로 하는 것이 아닌 전용계좌 원화 입출금 내역을 기준으로 하여 투자수익 입증이 가능합니다.에어드롭이나 디파이, 해외 거래소 이용 등의 경우에는 자료를 취합하는 것이 더욱 어렵기 때문에 무엇보다 입증을 위한 전략 수립이 필요합니다.2. 소명대응 단계부동산 취득 후 일정 시간이 지난 뒤 과세관청에서는 자금조달계획서와 PCI시스템 등을 활용하여 납세자의 분명한 자금출처가 부족하다는 것을 파악하게 됩니다. 과세관청은 편법증여나 대출규제 위반의 사례를 색출하기 위해 자금조달계획서 등의 제도를 계속해서 도입하고 있으며부동산을 취득하는 경우 자금의 출처가 가상화폐 매매수익이라고 하더라도 예외가 되지 않습니다.따라서 취득 후 과세관청으로부터 받은 소명 요청에 대해 대응하는 것이며, 요청서류는 사안에 따라 다르지만 입증의 방식은 1의 부동산취득 단계와 크게 다르지 않습니다.다만,취득하고 시간이 지났으므로 충분한 자료를 준비하지 못할 수 있으며, 입증이 가능한 자금을 파악하지 않은 상태로 부동산을 취득했기 때문에 추징되는 세액이 발생할 수 있습니다. 또한소명에 제대로 된 대응을 하지 못한다면 세무조사가 진행될 가능성이 높아지게됩니다.3. 세무조사대응 단계마지막 세무조사대응 단계입니다. 소명에 대한 제대로 된 대응을 하지 못했거나, 사안에 따라 소명 요청 없이 바로 세무조사가 진행되는 경우도 있습니다. 한달 이상의 정식 세무조사가 진행되는 만큼몇 년간의 계좌를 열어보는 것은 물론 관련 자료를 모두 조사관과 함께 살펴보게 됩니다.따라서1번과 2번과 비교했을 때 보다 높은 수준의 구체적인 입증이 요구되며, 불분명 자금은 모두 증여세와 가산세, 사안에 따라서는 종합소득세로 추징될 수 있습니다.마치며통상세무조사단계는 앞선 단계에서의 입증과 비교하여 시간과 비용, 추징되는 세금의 부담이 가장 높아집니다.따라서 코인 투자수익으로 부동산을 취득하는 경우앞선 단계에서 미리 전문세무사와 함께 사실관계에 맞는 대응 전략을 마련한다면 추징되는 세금을 최소화할 수 있습니다.초기의 적절한 대응이 큰 결과의 차이를 만들 수 있습니다.가상화폐와 관련한 자금출처입증은 자금출처조사에 대한 경험뿐만 아니라 코인에 대한 이해도가 반드시 필요하므로 세무사를 선택하실 때 반드시 함께 고려하시길 바랍니다.50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움[읽어보시면 도움되는 관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222913268682[코인전문세무사] 코인(가상자산)과 관련하여 발생하는 모든 세금(코인 양도세, 증여세, 디파이, 스테이킹, 채굴, 대리매매, 대리투자, 투자상담)1. 개요 암호화폐가 생긴 지 13년이 지났지만, 여전히 암호화폐에 대한 제도적 확립이 충분하지 않습니다. ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 - 사업소득 매출누락 및 현금 우회 증여를 통한 고가의 부동산 취득사례(현금영수증 미발행 가산세)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.com

이상웅 세무사1. 개요암호화폐가 생긴 지 13년이 지났지만, 여전히 암호화폐에 대한 제도적 확립이 충분하지 않습니다. 암호화폐 실체에 대해서는 계속해서 논란이 되고 있으며 이를 부르는 용어 역시‘암호화폐’, ‘가상화폐’, ‘가상자산’, ‘디지털자산’, ‘디지털 통화’등 다양합니다.각국 정부, 국제기관이나 사람마다 사용하는 용어는 조금씩 다르지만, 이해를 위해 편의상‘코인’이라 명칭 하겠습니다.2017년 본격적으로 코인 열풍이 불었고 이에 따라'채굴, 매매, 알선, 투자자문, 스테이킹, 디파이, 에어 드롭, etf 등'코인과 관련한 다양한 소득들이 발생하고 있습니다.소득이 있는 곳에는 세금이 있지만 관련하여 구체적인 과세체계가 마련되어 있지 않아 코인 관련 사업을 하고 있는 사업자분들은 혼란을 겪고 있으며, 과세관청이 세무서 조차 정확한 답변을 내놓지 못하고 있습니다.이런 상황 속에서코인에 대한 세금 탈루에 대한 강력한 규제 및 세무조사를 강행한다는 보도가 계속되고 있습니다.[국감현장] 코인 업계서 세금 탈루 난무, 강력한 규제 필요해 김지현 박소은 박현영 기자 = 국회가 국내 가상자산 업계의 '세금 탈루' '자금세탁' '해외 페이퍼컴퍼니' '은둔형 오너' 등 각종 의혹을 두고 강력한 규제가 필요하다고 꼬집었다. 최승재 국민의힘 의원은 24일 여의n.news.naver.com2020년 코인 가격이 크게 오르고 시장이 성장하면서 코인과 관련된 사업으로 큰 소득이 발생한 분들이소득으로 부동산을 취득하는 등 자금을 사용함으로써 문제가 많이 발생하고 있습니다.따라서 오늘은억울하게 세무조사로 세액 추징 및 불이익이 발생하지 않도록 알아야 할 코인과 관련된 전반적인 세금과 이행해야 할 절차들에 대해서 안내해 드리겠습니다.2. 코인 매매, 양도 세금<1> 21년 10월 1일 과세처음 코인 매매, 양도수익에 대한 과세는‘기타 소득’으로 분류하여20%(지방소득세 포함 22%)의 세율로 분리하여 부과하겠다는 내용이었습니다.당초에는 21년 10월 1일부터 과세하기로 했으며, 연간 코인매매, 양도수익이 250만원 이하인 경우에는 비과세하기로 하였습니다.이때 매매, 양도소득의 계산은‘양도가 – 취득가 – 부대비용’으로 계산하는 것으로 매매, 양도를 통해 발생한거래소 수수료 등은 부대비용으로 보아 공제가 가능했습니다.<2> 22년 1월 1일 과세하지만 코인은 주식과 달리 국내거래소 거래 외 해외 거래소 거래, 개인 간 거래, 탈중앙 플랫폼 거래 등 방식이 다양하고 복잡하여 취득가액 산정부터 매매, 양도소득을 계산하기에 있어과세체계가 부족함을 파악하고 22년 1월 1일부터 과세하는 것으로 3개월 유예됩니다.주식의 과세체계를 차용하면 될 것이라 판단 했겠지만 국내 거래소를 통하지 않고 취득한 코인들의 취득가액 산정방법과 이후 매매, 양도거래시 양도가액 산정 등 전반적인 제도 수립이 필요하기 때문입니다.<3> 25년 1월 1일 과세논의 도중 23년 1월 1일부터 과세하기로 개정됐지만 새정부 수립 후 코인 매매, 양도수익의 과세시기를2년 유예하여 25년 1월 1일부터로 과세하기로 발표하고 현재는 과세체계를 정비하고 있습니다.만약 과세가 2년 유예되어 25년 1월 1일부터 과세한다면 기존 개정사항에 따라양도차익은 25년 1월 1일 기준가격와 당초 취득했던 취득가액중 큰 금액을 기준으로 과세할 것으로 보입니다.코인 과세 기준 취득가액 = Max(25년 1월 1일 기준 가격, 해당 코인 취득가액)사례)예를 들어 비트코인을 20.12.1에 2천만원에 샀다고 하더라도 25년 1월 1일 기준가격이 8천만원이라면, 비트코인은 8천만원에 취득한 것으로 보아 이후 양도시8천만원 초과부분에 대해서만 세금을 부과하게 됩니다.따라서 과세 직전인24년 연말에 세금 때문에 코인을 팔아야 한다는 말은 잘못된 말입니다.세무상 이슈가 여전히 많지만 윤석열 정부가 발표한 '2022년 세제개편안'에 따라 코인 과세가 2년 유예되는 경우 매매, 양도로 발생하는 투자수익에 대해서는 당분간은 걱정하지 않으셔도 될 듯 합니다.3. 자금출처조사 – 매매, 양도소득의 사용그렇다면 현재 코인 매매, 양도소득에 대해 현재 과세를 하고 있지 않으니코인 매매, 양도로 수익이 발생하신 분들은 아무 걱정 없이 부동산 등을 매수해도 괜찮을까요 ? 코인 팔아 집 샀더니 증여세 폭탄 …거래내역 등 꼼꼼히 증빙해야 코인 팔아 집 샀더니 증여세 폭탄 …거래내역 등 꼼꼼히 증빙해야, 암호화폐 관련 수익 자금출처 소명 전략 국세청 분석 시스템 암호화폐는 포함안돼 투자수익으로 집 사면 세무조사 받을 가능성 국내 거래소서 샀다면 암호화페 구입·매각 등 데이터 증빙 가능 해외 거래소는 까다로워 에어드롭·디파이 등은 별도 내역 필요www.hankyung.com부동산을 취득하는 등 자금의 원천이 적법하게 형성된 것인지에 대해 국세청이 조사하는 것을‘자금출처조사’라고 합니다.‘자금출처조사’는 소득·지출 분석시스템(PCI시스템) 등을 통해 국세청이 개인의 부동산 등 자산취득액, 부채상환내역, 해외 여행경비 및 카드 사용액 등을 파악하여 신고된 자금출처인 종합소득 신고액, 증여 및 상속재산 신고액, 은행 채무내역보다 과다한 경우자금출처조사 대상자로 선정하여 증여세를 추징할 수 있습니다.따라서국세청에 잡히지 않는 코인 매매, 양도수익에 대해서는 소명 요청 및 자금출처조사가 진행되고 있으며 입증을 하지 못하는 경우 증여 등으로 추정하여 세금을 추징 당할 수 있습니다.이렇게 억울하게 세금을 납부하는 상황이 방지하기 위해서는거래형식에 따라 코인수익을 입증할 수 있는 자료들을 준비해놓아야 하며 디파이, 스테이킹, 스왑거래 등 다양한 거래 형식에 따라 각각 입증자료는 달라집니다.따라서자금출처조사에 대한 경험과 더불어 코인(가상화폐) 거래의 전반적인 이해와 필요한 입증자료의 마련 등에 대한 경험이 많은 전문 세무사와 소명 요청 및 세무조사 대응을 하는 것이 필요하며, 세무조사 사전통지서를 받지 못한 분이라도 사실관계에 따라 입증에 필요한 자료들을 미리 준비해둘 필요가 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글에 자세하게 설명되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139[코인·가상화폐·암호화화폐 전문세무사] 코인수익 자금출처 소명, 자금출처 사례 및 대응방안(코인으로 집사면 세무조사 받는다?)1. 코인(가상화폐)의 자금출처 세무조사 최근 비트코인으로 대변되는 가상자산, 코인(가상화폐) 투자를 통...blog.naver.com4. 매매, 양도 외의 수익(채굴, 대리매매, 구매대행, 투자상담 등)코인과 관련된 수익은 매매, 양도 외채굴, 대리매매, 양도, 투자상담 등 다양한 방식으로 이루어질 수 있습니다.<1> 코인 채굴 세금코인 채굴 세금의 경우 코인을 채굴하여 거래소에서 매매, 양도한다면 위에서 말씀드린 것처럼 현재는 비과세 대상에 해당합니다. 다만, 유예이간 이후에 매매, 양도한다면 매매, 양도차익에 대하여 22%의 세금이 부과될 수 있으며 이때 채굴한 코인의 취득가액 산정이 이슈가 될 수 있습니다.직접 채굴한 것으로 취득가액이 없으므로 모든 매매, 양도차익에 대하여 과세하는 경우 과다한 세금이 발생하므로 정부는코인 채굴에 필요한 전기 요금을 경비로 빼주겠다는 방침입니다.다만, 채굴하여 매매, 양도한 특정 코인에 사용된 전기료를 구분하고 입증하는 과정에서 여러 세무상 이슈가 발생할 수 있어 보이며취득가액을 부정하게 높이는 탈세 행위도 충분히 일어날 수 있어 보입니다.<2> 대리매매, 대리구매, 구매대행, 투자상담코인이 탈루, 자금세탁 행위에 많이 이용되는 만큼 코인 대리매매, 양도로 많이 이루어지고 있습니다. 취득대금을 먼저 이체하고 코인을 대신 구입하여 매매, 양도하는 등 그 방식도 다양합니다.중요한 것은코인을 대리매매, 대리구매, 구매대행, 투자상담으로 받는 수수료는 현재 비과세 대상인 코인 매매, 양도수익에 해당하는 것으로 보기 어렵습니다.코인 양도 또는 대여에 대한 세금이 현재 비과세인 것을 오해하여 코인과 관련된 것이라면 모두 비과세인 것으로 생각하시는 분들이 많습니다.코인을 직접 매매 또는 대여하여 발생하는 수익이 아닌대리매매, 대리구매 등으로 받는 수수료, 알선수수료는 일반적인 사업소득 등으로 보아 종합소득세를 신고·납부해야 합니다.만약 이러한 수익에 대하여 신고하지 않고 이후 부동산 투자 등에 사용하는 경우 자금출처조사를 피하지 못하며, 세무조사가 이루어지는 시기에 따라 크게는 원래 내야 하는 세금의 100% 이상을 추가로 가산세로 납부하게 될 수 있습니다.사례)- 3년간 매년 2억원의 대리매매, 구매대행 수수료 및 알선수수료로 소득 발생- 위 자금을 원천으로 5억원의 주택을 취득- 주택 취득 후 2년 뒤 세무조사 진행구분적법하게 신고·납부한 경우 세액(3년 합계)세무조사로 추징되는 경우(3년 합계)종합소득세180,000,000원180,000,000원가산세0원220,000,000원합계180,000,000원400,000,000원만약 3년간 매년 2억원의 소득이 발생한 경우 적법하게 신고하지 않아 이후 세무조사가 진행된다면,원래 내야 하는 세금의 100%이상의 가산세가 추가로 발생될 수 있습니다.다시 말해 6억원의 소득이 발생했지만,소득의 2/3에 달하는 4억원이 세금으로 추징될 수 있으므로 말 그대로 세금폭탄을 받을 수 있습니다.최근 위와 같은 억울한 상황이 발생하신 분들이 많습니다.억울한 세금을 내지 않도록 가상자산 관련 전문 세무사와 논의하시어 사실관계에 맞는 적절한 신고·납부 진행하시는 것을 추천해 드립니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139[코인·가상화폐·암호화화폐 전문세무사] 코인수익 자금출처 소명, 자금출처 사례 및 대응방안(코인으로 집사면 세무조사 받는다?)1. 코인(가상화폐)의 자금출처 세무조사 최근 비트코인으로 대변되는 가상자산, 코인(가상화폐) 투자를 통...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869[세무조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 사례 - 부모님과 지인으로부터 차용, 사업 매출누락하여 고가 부동산을 취득한 경우1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는 이상웅...blog.naver.com

안녕하세요, 자금소명, 출처조사 전문 세무컨설팅 세로움입니다.글을 올리는 현재 25년이 2달밖에 안지났지만 올해도 무수히 많은 분들의 ‘한국부동산원 부동산실거래조사 소명’을 대행해드리고 있습니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image저희가 상담을 통해서 직접 대응하실 수 있도록 가이드 라인을 모두 제시해드리고 있고, 필요시 소명대응까지 모두 진행해드리고 있는데요, 실제 상담을 할때주변에서 잘못된 정보를 듣고 오시는 분들이 많이 계십니다.그래서 오늘은 거래신고소명과 관련하여 많이오해하시는 내용들에 대해 정정해드리고,실제 소명내용에 들어가야하는 중요한 것들이 무엇인지 자세히 설명드리겠습니다.잘못된 내용으로 소명을 하시거나 소명내용이 불충분하다면자금출처조사의 대상이 될 수 있기 때문에사례에 맞게 정확한 내용으로 소명하는 것이 매우 중요합니다. 소명 내용에 따라서는 속사정은 세무조사를 받아야 하시는분들이라도 안받게 될 수도 있지만, 안받아도 되는 분들이 받게될 수도 있으니 유의해주셔야 합니다.지난 글에서는 실제 소명대응사례를 위주로 자세히 설명드렸으니 참고해보시면 좋을 것 같습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com1. 자금조달계획서한국부동산원의 부동산실거래조사 소명에 대해서 설명드리기 전에 먼저자금조달계획서부터 간단하게 언급하고 넘어가겠습니다.부동산원과 구청에서 거래소명이 나온 분 대부분은 자금조달계획서를 쓰셨을거에요. 조달계획서를 잘 작성해주시는 것이 불필요한 소명이나 조사의 대상이 되지 않도록 하는 첫 번째 단추입니다.<1> 작성 방법자금조달계획서를 보시면 구체적인 작성방법이 친절하게 설명되어 있진 않습니다.예를들어 부동산 취득 직전에 원래 소유하던 부동산을 팔았다면6번에 처분대금을 써야하는 것으로 유추가 가능합니다.그럼 부동산을 10억원에 처분할때 남아있는 대출 5억원을 상환했다면, 처분대금에는 10억원을 기재할까요? 아니면 취득에 사용 가능한 5억원을 쓰는게 맞을까요?만약 기존 부동산의 처분이 취득 직전이 아니라 3달전에 처분됐고, 현재는 예금에 들어있는 경우라면 2번에 써야할까요? 아니면 6번에 써야하는걸까요? 3달이 아니라 1년 전이라면요?이런 구체적인 가이드라인이 없는 이유는 상황이 모두 다르기 떄문입니다. 자산이 많은 분들이라면 처분한 부동산의 매도계약서만 제출해도 되겠지만, 나이가 어리고 신고된 소득이 적은 경우라면 처분한 부동산을 취득했던 내용도 궁금해할 수 있겠죠.따라서자금조달계획서를 작성하실 때는 조사관님들이 어떤 것을 궁금해할지를 고민해보고,단편적인 내용이 아니라 전체적인 자금흐름을 파악할 수 있도록, 내 상황에 가장 적절한 내용으로 작성해야 소명이나 조사의 대상에서 제외될 수 있습니다.<2> 자주 오해하시는 내용자금조달계획서 작성 상담을 할 때 많은 분들이 오해하시는 내용이 있습니다.①첫 번째는자금조달계획서를 안쓰면 소명이나 조사의 대상에서 제외된다는 얘기를 주변에서 듣고 오세요. 그래서 경매로 취득하거나 자금조달계획서 작성 대상이 아닌 부동산을 취득하시려는 분들이 있는데 사실과 다릅니다.개인이 부동산을 취득하면 모두 국세청에서 파악할 수 있기 때문에자금조달계획서를 쓰지 않아도 충분히 소명이나 조사의 대상이 될 수 있습니다.②두 번째는통장 소유 명의에 큰 의미를 안두셨으면 좋겠습니다. 생각해보시면 남편이 외벌이인 가정에서 남편의 소득을 모두 아내계좌로 관리하고 있을 때 해당 자금을 모두 아내의 자금출처로 보지 않겠죠.가장 깔끔한 것은 각자 소득을 따로 관리해서 비율에 맞게 공동명의로 부동산을 취득하는 것이지만, 현실적으로 어려움이 많습니다. 만약 그동안 서로 많은 돈이 오가고, 자금이 섞여있어서 구분이 어렵다면 지금까지의 소득비율과 각자 명의로 형성된 자산을 비교해서 자금출처를 산정해보시는 것이 좋습니다.실제 세무조사에서도 각자의 신고된 소득과 공동경비지출액과 각자 명의로 취득한 자산규모를 비교해서 부부간 증여금액을 산정하고 있습니다.<3> 코인투자수익 및 출처가 없는 소득생각보다 많은 분들이 출처가 없는 소득을 가지고 있습니다.대표적으로탈세 사업소득이나 불법소득, 코인투자수익, 현금이나 금으로 받은 증여재산들이 있는데, 이런 출처가 없는 소득들이 작거나 생활비 정도로 사용할땐 괜찮을 수 있지만,규모가 커지고 부동산 취득자금으로 사용한다면 문제가 됩니다.자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사 모두 근본적인 자금의 출처를 묻는 제도입니다. 누군가가 5억짜리 부동산을 사는데, 부모님한테 몰래 받아서 또는 탈세를 해서 내 통장에 10억원이 들어있다고 하더라도 그 10억원이 어떻게 만들어졌는지 근본적인 출처를 묻는 것입니다.따라서 출처를 입증할 수 없는 금액이 많다면부동산을 계약하기 전에 미리 적절한 방식으로 출처를 만드는 것이 필요합니다. 각자의상황에 맞게 차용을 활용하거나, 일부를 증여로 신고하거나, 취득시기를 늦추고 적절한 규모의 소득을 신고하는 방법들을 고민해봐야 합니다.실제 상담에서는 사실관계를 모두 알 수 있기 때문에 현재 위험성이 얼마나 높은지, 부동산 규모를 줄인다면 어느정도로 괜찮아지는지, 취득시기를 조금 늦추고 출처를 조금씩 마련해둔다면 세금이 얼마나 발생하는지에 대한 자세히 내용과 적절한 계획을 수립해드리고 있습니다.2. 한국부동산원(구청) 부동산실거래조사 소명부동산을 취득하고 나면 이렇게 부동산거래에 대한 소명요청을 받게됩니다. 한국부동산원이나 구청에서 받게 되는데 둘다 똑같습니다.둘다 날라오진 않고 한곳에서만 날라옵니다.<1> 소명대상이 되는 이유와 기간소명대상이 되는 이유는자금출처가 부족하거나, 특수거래이거나, 다운거래와 같은특정 이유가 있습니다. 이유를 특정해서 알려주진 않지만,사실관계를 통해 그 이유를 유추해볼 수 있습니다. 이유에 대해 적합한 내용으로 소명의견을 기재해야하기 때문에 원인을 파악하는 것이 가장 중요합니다.거래신고 소명 요청은 부동산 취득 후 일반적으로6개월~1년정도 되지만, 제가 5년 지나서 나온 것도 봤고요, 1달 지나서 날라온 것도 봤습니다. 만약 취득이 한참 지났다면 특별한 이유가 있을 수 있으니 유의해야합니다.<2> 소명대상이 되는 부동산 규모지금까지 무수히 많은 소명업무를 하면서 가장 작은 부동산 취득금액은6천만원까지 봤습니다.보통 10억원 이하 물건 취득하신 분들이 나정도는 안날라올거야 하고 생각하시기 때문에 실제로 요청을 받으면 많이 억울해 하십니다. 저도 한 명의 납세자로서 그 귀찮음이 충분히 이해됩니다만, 실제로는 1억원대 부동산에도 소명이 간간히 날라오고 있습니다.취득자의 연세나 소득수준과도 밀접한 연관이 있기 때문에 금액이 작다고 해서 대수롭지 않게 생각하기보다는본인의 객관적인 상황을 판단해보는 것이 중요합니다.<3> 제출해야하는 자료안내서식을 보시면 제출해야하는 자료가 설명되어 있습니다. 부동산원은 모두 동일한데, 구청은 안내서식을 아예 안주거나 구청마다 내용이 다른 경우가 많습니다.'공통적으로 제출해야하는 자료'는 다음과 같으니 꼭 제출해주세요. 해당 자료는 제출하지 않으면 어차피 다시 제출요청이 올 수 있습니다.① 매매계약서, 중개대상물 확인원 등 자료② 가족관계증명서③ 부동산 계약일 ~ 잔금 전후 2주간 통장내역④ 소득금액증명원⑤ 금융거래확인서(대출을 받은 경우)⑥ 임대차계약서(전세를 승계한 경우)그리고 그 외의 자료들은 각자의 상황과 사실관계에 따라 보충 및 추가돼야 합니다.예를 들어 누군가로부터 차용했다면 차용증과 차용을 인정받을 수 있는 원리금상환내역이 / 퇴직금을 정산받았다면 퇴직금지급명세서 / 현금이나 수표로 매매대금을 입금했다면 이체영수증 / 코인수익이라면 수익을 산정한 내역과 같은 입증자료들이 첨부돼야 합니다.가장 많은 사례가 개인이나 법인으로부터'차용'(금전소비대차)해서 자금을 조달하신 경우인데,사인 간 차용은 원칙적으로 부동산취득자금으로 인정하지 않고있습니다.따라서 차용거래를 인정받기 위해선차용증 뿐만 아니라 여러 가지 보충자료를 준비해야 하는데, 자세한 내용은 다음 글에 정말 자세히 설명해뒀으니 꼭 참고해보세요.가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com<4> 소명내용(소명의견)소명서에 언급해야하는 주요내용은 사례마다 달라야합니다.①자금출처가 부족한 케이스라면 부동산 취득자금을 조달한 내용을 자세하게 소명해야하고, 조달한 내용 중에서차용(금전소비대차)처럼 세법상 문제가 있는 출처라면 입증할 수 있는 근거자료와 논거가 반드시 함께 제출돼야 합니다.②가족간이나 지인간 거래로서 매매대금의 일부를 지급하지 않은 경우라면 매매대금이 세법상 적정한지, 매매대금을 지급하지 않았기 때문에 매매가 아니라 증여로 추징되지는 않을지, 부동산 명의신탁의 문제는 없는지에 대한 법리적 판단이 중요합니다.③그리고 부동산이나 코인과 같은 투자수익이 대부분이라면 정확한 수익산정과 근거자료가 중요합니다. 특히 코인투자는 투자방식에 따라 수익산정 방식과 필요자료가 다르기 때문에 소명이 쉽지 않습니다.관련 내용은 아래 글을 참고해주세요. 코인세금과 부동산자금출처조사 를 걱정하는 분들을 위한 책이 나왔습니다! - 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사이야기」 실제 조사성공사례를 중심으로 절세방안을 담았습니다.안녕하세요, 부동산과 코인에 대한 세금 그리고 자금출처조사를 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번에 저...blog.naver.com따라서'왜 소명요청이 나왔을지'를 고민하는 것이 우선이고, 이후조사관이 가장 궁금해할 부분을 파악해서 집중적으로 소명하는 것이 가장 중요합니다. “원래는 세입자를 구하려고 했었는데, 안구해져서 돈을 빌렸다”와 같은 개인사정을 많이 어필하시지만, 이런 내용보다는 쟁점내용에 대해 자세히 소명하는 것이 훨씬 도움이될 수 있습니다.또한 소명의견서에 정해진 법적 형식은 없습니다. 실제로 저희가 대응해드리는 사례들은 다음과 같이 별도의 구체적인 소명의견서를 작성해서 제출하고 있습니다.3. 자금소명을 구체적이고 정확하게 해야하는 이유많은 분들이 자금소명에 대한 요청을 등기로 받고 스트레스를 많이 받아하십니다.그 이유는 소명이 불충분한 경우 받게 될'세무조사'에 대한 막연한 두려움일 것입니다.소명내용이 충분하지 않거나 부정확하다면 그것을 이유로 세무조사가 시작될 수 있습니다. 세무조사가 진행된다면 짧게는 1달, 길게는 3달정도의 기간동안 몇 년간의 통장내역이나 금융자료들을 모두 조사하고 추징하게됩니다.[실제로 받게되는 세무조사 사전통지서]자금소명은 취득한 부동산 자금에 대해서만 소명하면 되지만, 세무조사가 이뤄진다면 소유하고 있는모든 부동산, 금융자산뿐만 아니라 생활비와 각종 이체내역들을 전수조사하기 때문에 이번 부동산 취득과 관련되지 않은 것들이라도 함께 추징됩니다.특히 사업을 하시는분들은 매출누락이나 가공경비를 넣는 경우가 대부분이고, 일반인분들도 세금 없이 증여받은 내역들이 있기 마련이죠.따라서 소명의 최우선 목표는 세무조사의 가능성을 낮추는 것이고, 그러기 위해서는 정확한 대응이 이루어져야 합니다. 실제로 소명대응이나 세무조사대응을 하다보면 안나와도 되는 케이스임에도 불구하고 조달계획서나 자금소명내용을 잘못 기재하셔서 억울하게 대상이 되는 사례들이 있습니다.4. 마무리하며거래소명과 자금출처조사를 대비하기 위한 최고의 절세방법은미리 대비하는 것입니다.세무조사단계, 소명단계, 자금조달계획서 단계, 부동산 계약단계, 부동산 계약 전단계 이렇게 전단계에서 미리 준비할수록 세무조사는위험성과 추징세액을 줄일 수 있는 방법이 많을 수 밖에 없습니다. 반대로 자금출처의 대상과 입증해야하는 자료는단계를 거듭할수록 넓어지고, 깊어지고, 어려워집니다.반드시 문제가 있어서 자금소명 요청이 오는 것은 아니기 때문에 만약 내용이 간단하시다면 큰 걱정을 하실 필요는 없습니다. 실제 상담하면서 오히려 제가 걱정하지 않으셔도 되고, 제가 안내드리는 내용으로만 직접 소명하셔도 충분하다고 말씀드립니다.반면에 걱정을 해주셔야하는 위험성이 높은 분들이 오히려 태연한 경우들도 있긴 하지만,이미 소명요청을 받으신 분들이라도 세무조사를 받으시는 분들보다는 훨씬 기회가 많기 때문에 꼭 목적적합하게, 꼼꼼하게 소명서를 작성해주시면 좋겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224082297497원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,[부동산&가상자산&자금출처]를 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다.저희 세로움은 부동산거래신고소명&자금출처조사 전문가로서2025년에도 많은 분들의'자금조달계획서 작성' '부동산거래신고 소명' '부동산 자금출처조사'를 대응해드렸습니다.자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명서에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 서울청, 중부청 100억원대 부동산 세무조사 진행???? 국내 유명 코인 유튜버, 인플루언서 세무자문???? 하나금융투자,포스코 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연1. 부동산 자금출처 전수조사최근 정부에서 계속해서 부동산 취득자금에 대한 출처롤 무섭게 들여다보고 있습니다.앞으로는 부동산 취득자금에 대한 자금조달계획서를국세청이 전수조사하고조사 범위를 확대하기로 했으며,부동산 시장 감독조직을 신설하여의심거래 역시 전수조사하기로 했습니다.무슨 돈으로 집 샀나? 국세청 ‘전수’ 확인한다[앵커] 부동산 거래의 자금 출처 조사가 더 강화됩니다. 집 살 때 쓰는 '자금조달계획서'를 국세청이 전수...news.kbs.co.kr김용범 부동산 시장 감독조직 만든다···의심거래 전수 조사 - 서울파이낸스[서울파이낸스 오세정 기자] 이재명 대통령이 14일 시장 교란 행위에 엄격한 조치를 취할 것 이라고 강조한 가운데 대통령실이 부동산 시장 감독 조직을 새로 만들www.seoulfn.com많은 분들이 걱정하고 계시지만, 특히나 주요타겟은 부동산을 투자를 시작하거나 활발하게 하지만 비교적 젊은나이인 3040세대가 주요 타겟에 해당합니다.자금조달계획서, 부동산거래신고소명서 상담을 하다보면 1년만 더 기다리셨다가 사셨다면 , 이런 쟁점들은 이렇게 미리 대비해놨으면 참 좋았을텐데 하는 아쉬운 사례들이 너무 많습니다.[사례]개인사업을 작게 하시는 분이 부동산 시세가 오를 것을 걱정해서 10억원짜리 집을 급하게 샀는데, 조사가 나와 가산세를 포함해서약 3억원의 세금이 추징된 사례가 있었습니다.사업을 영위하시는 동안 모든 내역 100% 성실하게 신고하시지는 않으셨지만,1~2년 정도만 기다리셨다가 집을 취득하셨더라면 추징세액이 훨씬 적을 수 있었던 사례였습니다. 시세가 오르는 금액보다 추징된 세액의 규모가 더 크니 재산적으로는 결국 손해일 수 밖에 없었습니다.사례마다 세무조사의 가능성과 세무조사가 나왔을때 추징세액의 규모를 검토해본다면가장 적절한 '취득시점'과 '취득금액'을 산정해볼 수 있습니다.그래서 오늘은 부동산 취득을 고민하고 계실분들에게 도움이 되고자 실제로 세무조사가 가장 많이 나오는 이유와 해결방안에 대해서 말씀드려 보겠습니다.2. 자금조달계획서 & 부동산거래신고소명이란세무조사를 피하려면 우선 집을사면 작성해야할 '자금조달계획서'와 '부동산거래신고소명'에 대해 정확히 알아야 합니다.집을 계약하면 30일 이내에 자금조달계획서를 작성해서 제출하게 되고, 잔금까지 치르고 나면 한국부동산원 또는 관할 구청에서 부동산실거래조사소명 요청이 추가로 올 수 있습니다.Previous imageNext image자금조달 상담을 해드리면서 가장 중요하게 보는 기준은조사가 나올 가능성이 얼마나 높은지, 나온다면 세액규모는 어느정도인지를 정확하게 파악하는 것입니다.부동산거래신고소명은 조달계획서의 내용이 부실하거나 의심스러운 점이 있다면 국토부에서 선별하여 정밀 조사를 하는 것인데, 조달계획서보다 훨씬 더구체적인 자금의 근본적인 출처와 흐름을 소명해야하며, 다시한번 소명단계에서 내용이 부실하게되면세무조사로 이어지게 됩니다.따라서 자금조달계획서를 작성단계부터 현재 상황을 정확히 파악해서 작성하는 것이 매우 중요하겠습니다.무리하게 집을 취득하는 것은 절대 좋은 선택이 아니며, 최소한의 대비를 해둔 뒤에 취득하시는 것이 좋습니다.3. 개요실제로 부동산실거래소명과 세무조사가 나오는 상황을 크게 3가지로 구분해볼 수 있습니다.1. 부모님으로부터 증여신고 없이 생활비나 큰돈을 지원받아온 경우2. 사업을 하시면서 소득을 적게 신고하신 경우3. 코인투자로 수익을 얻은 경우조금더 세분화 해본다면 가족이나 지인으로부터 취득 자금을 차용하거나 현금으로 지원받은 금액, 사업으로 인한 현금 매출누락액을 계좌로 입금하는 등의 여러 가지 케이스가 있을 수 있는데, 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.소명요청 및 세무조사 사례TOP1. 부모님 지원, 차용으로 집을 취득가장 흔히 볼 수 있는 사례입니다. 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사 이 모든 제도가 근본적인 자금의 출처를 묻는 것으로 보유하고 있는 자산과 신고된 소득을 비교하여 차액을 비교합니다. 즉, 통장에 돈이 얼마가 있니 ?가 아니라 그 돈이 어디서 났니 ?를 묻는 것입니다.[사례1]10억원의 집을 취득할때 그동안 급여가 5억원이고, 나머지 5억원은 부모님으로부터 증여세 신고 없이 지원 받아 통장에 10억원이 있다면 예금잔액증명원으로 통장에 10억원을 입증할 순 있겠지만, 국세청은급여가 5억원인데 어떻게 10억원을 모았는지를 물어보는 것입니다.난 10억원짜리 예금잔액증명원을 뽑을 수 있으니 괜찮아 하고, 예금에 10억원을 쓰면 매우 잘못된 자금조달계획서가 됩니다.[사례2]비슷하지만 조금 다른 경우도 있습니다. 부모님 명의 카드로 오랫동안 생활비를 조금씩 사용했거나, 현재 보유하고 있는 집이나 전세보증금에 대해 몇 년 전 지원을 받은 상황이라면 사례1보다는 훨씬 나을 수 있습니다.국세청이한 사람의 평생동안을 모두 세무조사할 수는 없습니다.세무조사도 일정한 조사기간을 정해서 진행하기 때문에절차를 충분히 이해하고 있다면 내용에 따라 훨씬 안전한 조달계획서를 작성할 수도 있습니다.똑같이 5억원을 지원받았더라도 일부 금액은 충분한 기간이 지난 상황이라면 조사범위에서 제외될 수 있으니 해당 금액은 나의 적절한 출처인 것으로 보이도록 항목을 구성해볼 수도 있습니다.물론 탈세행위는 맞습니다만, 이왕이면 추징의 위험성을 줄이는게 좋겠죠[사례3]차용도 많이 활용하는 자금조달 방식입니다. 여러번 설명드려왔지만 차용은 원칙적으로 인정되지 않는 자금조달 방식입니다. 법에서는 가족의 경우에도자금을 증여한 것으로 보고 세금을 부과하고 있습니다.다만, 사실관계를 종합적으로 고려했을때 정말차용사실이 명백하게 입증된다면 예외적으로 차용을 인정받을 수도 있는 것입니다. 차용증만 쓰고 이자만 잘 갚으면 당연히 차용이지! 라는 태도는 좋지 않습니다.차용을 활용하시려면 먼저상환능력이 충분한지를 살펴봐야하고, 원리금을 잘 상환해야 합니다. 예를들어 연봉이 1억원인데 3억원을 차용한다는 괜찮을 수 있겠지만, 연봉이 3천만원인데 3억원을 차용한다면 충분히 증여로 추징될 수 있습니다.그리고 다른 대출 여부를 함께 고려해야하며, 대여인과의관계도 상당히 중요합니다. 부모님한테 큰돈을 빌리는 것보다부모님과 형제 또는 지인에게 나눠서 빌리는 것이 차용으로 인정될 가능성을 높힐 수 있는 방법입니다.자금출처가 부족하신 분들은 조달계획서에 차용금액을 쓰는 것이 더 나은 상황도 있겠지만,금액이 과다하다면 오히려 그것이 세무조사의 이유가 될 수도 있으니 적정한 차용규모를 계획하는 것이 필요합니다.차용에 대한 자세한 설명과 구체적인 작성방법이 필요하신 분들은 아래 글을 참고부탁드립니다.가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com소명요청 및 세무조사 사례TOP2. 사업소득 신고누락, 현금입금으로 집을 취득사업을 하시는 분들 중에서 유재석님처럼 모든 것을 100% 성실하게 신고하시는 분들은 극소수입니다.성실신고를 해야하는 것은 맞지만, 모두가 지킬 수는 없겠죠. 그렇다면 신고누락된 내 상황을 어떻게 활용해서 현명한 투자를 할지 생각해보는 것이 가장 중요합니다.[사례1]조금 다른 이야기지만 실제 사례입니다. 소소하게 빵집 운영하시는 사장님이 지방에 작은3억원짜리 집을 샀습니다. 근데세무조사가 나왔어요.상당히 드문 케이스인데 이유가 무엇인가 하니신고안된 현금매출을 통장에 꾸준히 입금하고, 또 직원 급여줄때는 다시 현금으로 출금해서 사용하셨어요.누락하신 금액과 취득한 부동산이 크지 않아 세무조사는 안나와야 맞지만, 현금으로 입출금하신 내역이 너무 빈번한 것을 이유로 세무조사를 받았습니다.그리고 매출이 크지 않아 성실신고 하셨더라도 세금을 별로 내지 않지만, 현금영수증을 발행 안하셨기 때문에 미발행 가산세로 원래 세금의 몇배가 추징된 안타까운 사례입니다.실제로 부모님으로부터 현금으로 받아 입금하시는 분들이 많습니다. 하루에 천만원만 넘지 않으면 괜찮다던데? 는 여러 세무조사 변수 중에서 한가지에 대해서만 들으신 내용입니다. 적은 금액이라도 빈번하게 입출금을 하신다면 세무조사의 대상이 될 수 있으니 보다 현명하게 계획을 세우는 것이 좋습니다.[사례2]현금매출이 큰 사업들이 있습니다. 보통 가장 많이 보는 업종이동대문에서 의류 도매하시는 사장님들, 그리고 전문직 중에서는약사분들이 많습니다.그런데 우리가 현금이 많다고 해서 부동산 자금으로 쓰면 안전할까요? 이미 설명드린 것처럼국세청은현금이 얼마가 있냐가 궁금한 것이 아니고 그 돈이 어디서 났는지를 궁금해합니다.따라서 세금신고하실 때 무턱대고 현금매출을 누락하는 것은 좋지 않습니다. 매년 종합소득세 적게 내니 좋다하시는 분들이 있지만,결국 그돈은 쓸 수가 없는 돈이 될 수 있습니다. 부동산 취득자금으로 사용한다면 어차피 세무조사가 나오고 어차피 내야할 세금과 가산세가 나오게 됩니다.그렇기 때문에 매출누락이 있는 분들이라면나의 출처로 인정될 수 있는 정확한 금액의 규모를 잘 파악해야 합니다.예를들어 내가 10억을 벌었는데 5억만 신고한 상황에서 5억짜리 집을 사면 괜찮을 수 있겠죠?그리고 신고하지 않았던 소득들은 일정기간이 지나면 적절한 자금출처로 인정 받을 수도 있게됩니다.따라서우선 어느정도 적절한 범위의 부동산을 취득하고 기다리는 방법이 있을 수 있으며,자금출처가 일부 부족한 경우에는 기존의 누락된 신고 일부를 다시 수정신고하는 유연한 계획을 충분히 마련할 수 있습니다.이렇게 조달계획서를 쓸 때, 자금소명을 할 때 내가 가지고 있는 돈에 기준을 두지 마시고 국세청에서 바라봤을 때 나의 적정한 자산은 얼마일까를 파악해서 작성하는 것이 중요합니다.소명요청 및 세무조사 사례TOP3. 코인투자로 수익을 얻은 경우코인소득은 특성상 조사로 이어질 가능성이 매우 높습니다.코인투자자분들의 대부분은 나이는 젊지만, 수익과 취득하는 규모는 크고, 세금신고는 안되는 소득이면서 관련 규정들이 매우 복잡하기 때문입니다.코인소득의 가장 중요한 것은 과세소득에 해당하는지, 그리고 수익과정을 어떻게 입증할지 2가지를 생각해야 합니다.1. 소득의 종류코인소득은 종류가 매우 다양합니다. 기본적으로매매수익도 있지만, 레퍼럴, ICO, 에어드랍, 디파이, 하드포크, 폴리마켓 등너무나도 다양하죠. 이중에서 엄격하게 따져본다면매매수익 외에는 모두 세금이 부과될 수 있습니다.레퍼럴이나 에어드랍 등등의 소득들은 코인이 수단이지만 세금은 똑같이 나오는 소득입니다. 요즘은 인식이 많이 개선이 돼서 유명 유튜버분들이나 작년 하이퍼리퀴드 코인처럼 큰 규모의 에어드랍 받으시는 분들의 세금신고 문의가 많습니다.해당 종류의 소득은 나중에 세무조사가 나와서 코인으로 번 소득이라고 하더라도 매매소득이 아니기 때문에 세금이 추징될 수 있으니 반드시 유의하셔야 합니다.2. 소득의 입증열심히 코인공부해서 성공적으로 돈을 버셨다면 이제는 입증을 해야할 시간입니다.돈은 벌었지만 어떻게 벌었는지 국세청은 알지 못하기 때문에우리가 직접 입증해야합니다. 만약전체적인 수익과정을 객관적인 자료로 입증하지 못한다면 억울하지만 세금을 부과하도록 법이 만들어져 있습니다. 그래서 돈을 버는 과정만큼 입증자료를 준비하고 대응하는 과정이 매우 중요합니다.중앙거래소에서 매매하신 분들은 걱정하지 않아도 괜찮습니다. 이용하신 거래소에 문의하시면 거래내역에 대한 자료를 모두 받을 수 있습니다.하지만, 매매 중에서도 상당히 복잡하고 어려운 매매방식들이 있습니다.덱스나 P2P로 거래하시거나, 알고리즘 매매를 하시거나, 아비트라지를 하시면서 포지션을 잡으시거나, 또는 코인을 발행해서 수익을 얻는 종류의 거래들은 절대 쉽게 입증할 수 없는 투자방식입니다.예를들어 비상장코인이 100원일 때 수백개를종이지갑으로 받았어요. 근데 해당 코인이 나중에 수억, 수십억원이 돼서 팔고 집을 사면 세무조사를 받습니다. 오랜 시간이 지나서 세무조사를 받게 되는데,언제 얼마일 때 어떻게 받았는지 입증할 수 있는 자료는 없고 코인을 수십억에 판 내역만 있다면 그건 모두 세금으로 추징될 수 밖에 없습니다.또는 거래소를 통해 매매했는데, 일부 거래소가 사라져서 자료가 없거나, 수천, 수억건의 매매를 여러 거래소를 이동하면서 하셨다면 자금의 흐름과 적절한 수익 산정이 절대 쉽지 않습니다.따라서 해당 거래들은 투자방식과 나의 상황에 맞게 필요한 자료가 무엇인지 미리 파악하고, 준비해두는 것이 가장 중요하겠습니다.자금출처가 코인소득이신 분들은 일반사례와는 다른 특수한 내용이기 때문에 아래글에 자세하게 설명해뒀으니 참고 부탁드립니다.내용링크코인소득이 자금의 출처인 경우[부동산원 부동산실거래조사소명]https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144코인소득이 자금의 출처인 경우[국세청 코인세무조사 실제대응사례]https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210자금조달계획서&부동산거래신고소명을 하시는 분들께자금조달계획서나 부동산거래신고소명은 결국 사람이 판단하는 것이기 때문에국세청 입장에서 나에게 어떤 부분을 궁금해하고 이상하게 생각할지를 생각해봐야 합니다.모든 사례에 공통적으로 적용될 수 있는 한가지 기준은나에게 유리한 내용은 강조하고, 불리한 것은 제외해야합니다.예를들어 예전에 부모님으로부터 3억원을 지원 받아 집을 샀는데, 보증금 2억원에 전세주고 있습니다. 그럼 새로운 부동산 취득자금에 보증금 2억원을 기재하는 것이 좋을까요?전세보증금 2억원을 기재한다면 내가 다른 부동산을 가지고 있다는 것을 밝히는 것이고, 그렇다면 그 부동산의 취득자금에 대해서 추가로 궁금해 할 수 있게 됩니다.오히려 저희 입장에서는입증해야하는 금액이 1억원이 늘어나는 셈이죠.전세계약 시점이 얼마나 오래 지났는지에 따라서 달라질 수도 있겠지만, 잘못 판단한다면 오히려 세무조사를 초래하는 내용이 될 수 있기 때문에 자금조달계획서와 소명서를 작성하실 때 유불리를 잘 따져보셔야 합니다.이번 정부가 규제가 얼마나 무서워 질지는 예측이 쉽지 않습니다. 하지만, 부동산 취득자금의 출처에 대한 세무조사는 그동안에도 정말 많이 이루어지고 있었습니다.항상 드리는 말씀이지만, 부동산거래신고소명과 자금출처조사를 대비하기 위한최고의 절세방법은 미리 대비하는 것입니다. 조사단계, 소명단계, 자금조달계획서 단계, 부동산 계약단계, 부동산 계약 전단계 앞단계일수록 세무조사의 위험성과 추징세액을 줄일 수 있는 방법이 많을 수 밖에 없습니다.세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

1. 코인(가상화폐)의 자금출처 세무조사최근 비트코인으로 대변되는 가상자산, 코인(가상화폐) 투자를 통해 큰 수익을 얻은 분들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.하지만 정당하게 코인(가상화폐)투자로 얻은 수익을 자금출처로 하여 아파트 등의 부동산을 취득하여'세무조사 또 소명 요청 대상자'로 선정되어 어려움을 겪는 분들이 많습니다.일부 부동산을 취득할 때매수자는 자금의 출처를 밝히는‘자금조달계획서’를 제출해야 하고, 과세관청은 매수자의 소득을 파악할 수 있는 자료를 근거로 하여‘자금조달계획서’와 비교하여 세무조사를 진행하기 때문입니다.다음의 부동산을 취득하는 경우해당 부동산 취득에 대한 자금을 조달 내용을 구체적으로 기재하는 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’, ‘토지취득자금 조달 및 토지이용계획서’ 흔히 말하는‘자금조달계획서’를 작성하여 제출해야 합니다.구분대상 부동산주택1. 투기과열지구·조정대상지역 소재 주택2. 비규제지역 소재 6억원 이상 주택3. 법인이 취득하는 주택토지수도권·광역시·세종시 소재 1억원 이상 토지수도권·광역시·세종시 소재 토지의 모든 지분거래이외 지역 소재 6억원 이상 토지이때자금조달계획서를 잘못 작성하거나 자금의 출처로 기재한 금액에 대한 입증이 미흡한 경우소명 요청 및 세무조사를 통해 증여로 추정하는 등의 방식으로 세금을 부과할 수 있게 됩니다.이때 매수자는 매매와 관련한 자료를 취합하고 가공하여 코인(가상화폐)의 종류, 일자, 수익에 대하여 입증해야 합니다.코인(가상화폐)가 대중화 되었다고는 하지만, 아직 관련 법조문 및 세무에 있어서 행정적인 절차들이 제도화되지 않았습니다. 특히코인(가상화폐) 매매에 관한 기록은 과세관청에서 파악하기가 어려워 이에 대한 입증책임을 매수자에게 전가하고 입증하지 못하는 경우 세금을 추징하는 행태가 반복되고 있습니다.2. 세무조사 대상자 선정 이유 및 입증의 어려움코인(가상화폐)란탈중앙화된 디지털 통화로서 어떤 사람이나 기관이 통제할 수 없으며, 중앙서버가 따로 없습니다.코인(가상화폐) 네트워크의 핵심은 현재 코인 소유자뿐만 아니라 과거의 거래한 기록을 보관하는데이터베이스이며 이를원장(ledger)이라고 합니다. 거래당사자의 신원 외 네트워크를 통해 거래되는 금융정보가 모두 공개되며, 공개된 거래원장의 복사본을 담고 있는 데이터베이스가 분산되기 때문에 모든 참가자가 복사본을 소장할 수 있습니다.트랜잭션을 블록에 담고, 이런 블록들이 차례대로 기록되기 때문에 분산 데이터베이스를 블록체인이라고 부릅니다. 블록들은 서로 연결되어 있기 때문에 트랜잭션을 변경할 수 없으며, 기록을 위조하는 것이 사실상 불가능합니다.다만,거래를 통제·관리하는 기관이 따로 없으며 거래의 방식도 굉장히 다양하기 때문에 기존의 중앙화된 금융기관을 통한 거래와는 다르게 과세관청에서 자금 출처에 대한 자료를 확보하기가 어렵습니다.또한 기존의 거래는 돈을 이체하기 위해서 금융기관이라는 중재자가 필요했지만,코인(가상화폐) 거래는 금융기관 없이 개인 간 자유롭게 거래가 가능합니다.예를 들어 개인 간 자금관리를 돕는 소프트웨어를'지갑'이라고 부르는데, 지갑은 개인의 자산을 안전하게 유지하고 네트워크로 보내는 트랜잭션을 처리합니다. 개인이 수십개의 지갑을 보유하고 안전하게 관리할 수 있지만, 지갑의 개인키를 잃어버리면 지갑 소유자도 자산에 접근할 수 없습니다.그러므로 당연히 과세관청도 개인의 코인(가상화폐)를 파악하기 어려우며, 개인 간 거래내역을 확보할 수 없습니다.이런 코인(가상화폐)의 특성이 불법 자금의 세탁과 세금 탈루 행위에 많이 활용되고 있는 이유입니다.코인(가상화폐)의 특성상 자금출처에 대한 입증은 근로소득, 부동산 매매차익에 대한 자금출처 입증과 비교했을 때 굉장히 까다롭습니다. 국내 거래소를 통한 거래, 해외거래소를 통한 거래, 개인 간 거래, 에어 드롭, 디파이 등 거래 형태가 다양함에 따라 입증의 방식도 달라지기 때문입니다.3. 명확한 소명의 필요성현재 국세청은 코인(가상화폐) 매매에 따른 자금출처 소명 부분에 대한 별도 명확한 제도가 확립되어 있지 않습니다.최근 검찰은 가상화폐 거래 정밀분석을 위한 ‘추적기’를 구매를 추진하고 있기도 합니다.[단독] 檢, 가상화폐 거래 추적기 구매 착수10조원 이상 규모의 불법 외환송금 사건을 수사 중인 검찰이 가상화폐 거래 정밀분석을 위한 ‘추적기’ 구매에 착수한 것으로 확인됐다. 비정상 외환송금 사건 등에서 가상화폐 거래소를 거쳐 빠져나간 수상한 자금 흐름을 쫓기 위한 것으로 보인다. 16일 법조계 등에 따르면 대검찰청은 서울중앙지검 반부패수사1부에서 사용하기 위한 가상화폐 추적 프로그램 구매를 추진하고 있다. 대검은 “가상화폐 관련 사건을 수사하기 위한 도구를 구입하려는 것”이라고 밝혔다. 검찰이 확보하려는 추적기는 비트코인 등 가상화폐 거래내역에 대한 실시간 모니터링, 거...www.msn.com과세관청 역시 제도를 확립해 나가는 과정에 있으며 일반적인 근로소득, 부동산 매매에 대한 양도차익에 따른 자금출처 입증과 다르게 코인(가상화폐) 관련 자금출처조사에 어려움을 겪고 있는 만큼 코인(가상화폐) 매매를 통하여 발생한 정상적인자금출처에 대해서 명확하게 입증하지 못한다면, 세무조사를 통하여 증여 등으로 추정하여 과다한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.예를 들어 10억원의 아파트를 취득한 경우로서 전세 5억원을 승계하는 경우 차액 5억원이 투자수익일 때 투자수익을 입증하는 경우와 입증하지 못하는 경우 발생하는 세액은 다음과 같습니다.사례)- 10억원 아파트 취득- 전세 5억원 승계-차액 5억원 지급(코인 매매수익)- 취득 후 2년 뒤 세무조사 진행 가정구분입증하는 경우입증하지 못하는 경우증여세0원80,000,000원가산세0원30,000,000원합계0원110,000,000원4. 입증자료 및 대응 방안코인(가상화폐) 자금출처 관련한 소명 요청 건과 세무조사 대응 건들에 대한 사전통지서 및 요청 공문입니다.관련 건들에 대하여 충분한 입증자료를 만들어 제출함으로써 추징세액 없이 마무리 해오고 있습니다.자금출처조사를 대응하는 것은 부동산 등을 취득한 자금이 만들어진 과정을 국세청에 이해시키는 작업입니다. 따라서 근로소득, 부동산 매매차익, 코인(가상화폐) 매매차익 등 자금출처의 종류와 사실관계에 따라 입증에 필요한 자료는 달라지며 입증자료의 형식이 정해져 있는 것은 아닙니다.거래소를 통한 거래라면 해당 거래소에 요청하여 관련 자료를 쉽게 준비할 수 있지만,거래소를 통하지 않은 개인 간 거래이거나 에어 드롭, 디파이 등의 방식으로 수익을 창출한 경우 자료가 충분치 않을 수 있습니다.자료가 충분하지 않은 경우에는직접적인 자료가 아니더라도 관련 간접적인 자료들을 취합, 가공하여 조사관을 이해시킬 필요가 있습니다.현행 세제는'증여추정'이라는 규정을 통하여 자금출처의입증 책임은 매수자에게 있으며, 매수자가 이를 입증하지 못하는 경우 억울하게 세금을 납부해야 하는 경우들이 있습니다.따라서 자금출처조사에 대한 경험과 더불어 코인(가상화폐) 거래의 전반적인 이해와 필요한 입증자료의 마련 등에 대한 경험이 많은 전문 세무사와 소명 요청 및 세무조사 대응을 하는 것이 필요하며, 세무조사 사전통지서를 받지 못한 분이라도 사실관계에 따라 입증에 필요한 자료들을 미리 준비해둘 필요가 있습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글[세무조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 사례 - 부모님과 지인으로부터 차용, 사업 매출누락하여 고가 부동산을 취득한 경우1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는 이상웅...blog.naver.com[자금소명, 자금출처조사] 부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안1. 개요(증여추정) 2020년 기준 국세청 세무조사 건수는 최근 5년간 최저를 기록했습니다. 코로나 위기로 ...blog.naver.com[재산전문세무사]2022년부터 과세되는 비트코인 양도, 상속, 증여시 세금 과세문제!안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 2022년 1월 1일부터 과세되는 비트코인 및 가상자산...blog.naver.com