매매사업자 관련 질문입니다.

안녕하세요. 경매에서 절세혜택을 얻고자 매매사업자를 내고 진행하려고하는데요 매매사업자로 경매 낙찰받을경우 매매만 가능하고 월세 놓는 것은 불가능한가요??

4개의 전문가 답변

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답변

안녕하세요? 세무회계샤인 최연주 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산매매업으로 사업자등록 후 매매소득을 종합소득세 신고로 진행하고자 하는 걸로 이해됩니다. 사례의 경우처럼 부동산매매업으로 사업자등록을 하여 "사업목적"을 나타내고 계속반복적으로 부동산을 매매하는 것은 부동산매매업으로 보는 것이나 취득 후 장기임대하는 것은 사실상 임대목적으로 전용한 것으로 보아 매매시 양도소득으로 과세될 수 있습니다. 다만, 매매가 되지 않아 일시적으로 임대 후 양도한는 경우는 제외됩니다. 아래 예규 참조하세요. 서면1팀-829(2007.06.15) 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것임·

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안녕하세요? 세무사전영석 전영석 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 매매사업자라도 월세 임대사업을 할 수 있습니다. 대게는 매매사업과 임대사업을 같이 하는 경우가 많습니다. 참조하세요.

안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 매매하기전 기간동안 월세를 놓는 것도 가능합니다. 매매사업자 여부는 임대유무로서 판단되는 것이 아니고 사업성 유무로 판단되는 것이니 취득해서 매도하는 기간동안 월세를 놓으셔도 무방합니다. 그러나 그 기간이 계속 반복적으로 이루어 지는 사업성을 인정받기 어려울 만큼 너무 길어지면 다툼의 여지가 있을 것입니다.

안녕하세요? 세무사·행정사 허훈 사무소 허훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부업종으로 임대업을 등록해서 진행하시고 관련 세금 제때 신고하시면 별 문제 없으리라 봅니다. 정식상담이 아닌 약식상담이므로, 제 의견은 단순 참고만 하시고, 최종 의사결정은 귀사의 세무대리인과의 상의를 거치실것을 권유드립니다.

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안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.부동산 매매사업자는 주택을 개인의 주택이 아닌사업의 (사고 팔 수 있는) 재고자산으로 보기 때문에부동산 매매사업자의 주택 + 개인의 보유/거주 주택 이 있는 경우매매사업자의 주택을 주택으로 보지 않는다고 알려져 있습니다.원칙적으로 부동산 매매사업자의 주택이 재고자산인건 맞지만,'주택으로 보지 않는다'는 건 반은 맞고 반은 틀릴 수 있습니다.일단 첫번째로,세목별로 주택 수에 포함되는 여부가 다르며두번째로,실질적으로 (진짜) 매매사업자로 주택을 보유한 것으로 인정받는 이슈가 있을 수 있습니다.오늘은 매매사업자의 경우주택 수 관련하여 어떤 이슈가 있는지 확인해보도록 하겠습니다.양도세 : 비과세 vs 중과세율기존 보유 주택과 매매사업자 주택이 있는 경우,기존 보유 주택을 매도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.부동산 매매사업자의 주택은 '재고자산' 으로 보기 때문에해당 개인의 주택 수에 들어가지 않기 때문입니다.다만, 실질적으로 매매사업자로 인정받는지 여부는과세관청에서 종합적으로 판단하는 부분입니다.서면인터넷방문상담4팀-558「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항에 의한 “1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 사례의 매매사업용으로 취득한 주택이 매매사업용 재고주택에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것입니다.반대로 매매사업자의 재고자산으로 등재된 주택을 매도할 때는1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.다만, 매매사업자를 폐업한 이후에 보유하고 있는 주택이라면주거용 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 수 있습니다.원칙적으로는 그렇지만, 실질 관계에 따라서매매사업자로서 활용한 주택 여부에 따라 달라질 수 있으니이 부분은 주의하셔야 합니다.매각 직전 폐업을 하더라도매매업과 무관한 자산임을 입증하지 못한다면,매각 시 종합소득세가 과세될 수 있을 수 있습니다.재일01254-2002주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 판매용재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 자가공급하거나 폐업시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 주택으로 보아 1세대 1주택여부를 판정하는 것임.중과세율은 별도의 법령을 기준으로 판단합니다.중과세율 판단시에는 매매사업자의 재고자산도 주택 수에 포함이 됩니다.부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은주택 수의 계산에 있어서 이를 포함한다고 명시되어 있습니다.어떤 경우가 있을까요?본인의 주택 2채가 있고, 부동산 매매업 재고자산이 2채가 있는 경우,본인의 주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 안되기 때문에본인의 주택 매도시 중과세를 검토할 때2채가 아닌 4채로 보게 되어 최대 중과세율을 적용하는 경우입니다.또한 1채가 있더라도1세대 1주택 비과세 요건이 깨져서일반세율과 중과세율 중 결정해야 할 때는매매사업자 재고자산이 있기 때문에중과세율이 적용되게 됩니다.뿐만 아니라 매매사업자의 재고자산을 양도하셔서양도세를 계산할 때도 양도세 중과세율비교과세해서 더 큰 세액으로 납부하게 되어있습니다.조정지역에 있는 주택을 매매사업에 활용하시는 경우이 부분을 감수하시고 진행하셔야 합니다.취득세 : 주택 수 포함취득세는 조정지역 2주택 및 비조정지역 3주택 부터매매 취득세는 중과가 됩니다.1주택일 때 1~3%2주택일 때 8%3주택 이상인 경우 12% 입니다.취득세는 부동산 매매사업자의 재고자산인 주택이라 하더라도주택 수에서 제외되지 않습니다.다만, 취득세 법령에 명시되어 있는 주택 수에서 배제되는 요건에 맞는다면주택 수에서 배제될 수 있습니다.예를 들어 오피스텔은 취득세에서 애초에 주택으로 보지 않기 때문에매매 중과세율이 아닌 일반 취득세율 4.6% 가 적용되게 됩니다.소형 다세대 주택 등도 시가표준액 기준으로수도권 1억, 비수도권 2억 이하의 주택은 중과 세율 주택에서 빠지게 됩니다.취득하실 때 중과가 안되는 경우는매매사업자 의 재고자산이기 때문이 아니라해당 법령에 의해 어떻게 취득하든 중과 배제가 되는 주택이기 때문에 그렇습니다.종부세 : 주택 수 포함종부세 또한 부동산매매사업자의 재고자산 주택이라 하더라도주택 수에서 합산 배제되거나, 종부세가 달라지는 일은 없습니다.현재 종부세가 개정이 되는 방향은주택 수 여부 보다는공시지가가 높은 고가의 주택을 비거주하는 경우종부세가 강화되는 방향으로 진행되고 있습니다.매매사업자의 재고자산 공시지가가 높지 않다면종부세상 큰 불이익은 없을 수 있습니다.다만 1세대 1주택자 특례가 불가능하게 되어기존 거주주택의 보유 금액이 크다면종부세가 커질 수 있습니다.세법상은 위와 같이 판단을 하시면 됩니다만,가장 중요한 건 두번째 항목'실질과세' 에 입각한 내용입니다.매매사업자의 재고자산으로 등재하셨다 하더라도,실제 재고자산으로 인정받는지 여부가 굉장히 중요한데요.허울만 매매사업을 형식으로 취했을 뿐실질적으로는 실제 거주를 하셨다거나지속적인 임대를 주셨다거나, 해당 주택 한 채만 쭉 보유를 하셨다거나, 하는 경우에는매매사업자로 인정이 안될 가능성이 높습니다.과세관청은 명확한 기준을 알려주기 보다는 종합적으로 판단한다는애매한 답변만 지속하고 있는 상황이기 때문에매매사업자의 재고자산임을 입증하는 것은 납세자의 몫이 되게 됩니다.부동산매매업의 재고자산에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 부동산매매업으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지와 사업목적이 있는지 등 제반사항을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것입니다.부가세에서는 부동산 매매사업자란,1과세기간 (6개월) 동안 1회 이상부동산을 취득하고 2회 이상 양도하는 경우,반복적인 매매를 사업목적의 매매로 간주하고 매매사업자로 추정한다는 구문이 있지만,이 또한 하나의 예시일뿐 꼭 이 규정대로 해야지만 인정받고 안하게 되면 인정안받는 경우는 아니게 됩니다.매매사업자를 고려하실 때기존 보유주택과 매매사업 형태를 고려하셔서세무적 리스크를 확인하신 뒤진행하시기를 권해드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.세법에서는 주택을 취득할 때크게 3가지 자산 유형으로 보게 됩니다.첫째. 주거용 부동산주거용 부동산은 거주를 위한 부동산으로서,일반적으로 1세대당 거주를 위해1주택을 보유하고 있을 때 비과세 혜택을 주게 되며2주택 이상 보유한다면 다주택자 등으로 간주하여세법상 제재를 가하게 됩니다.둘째. 임대용 부동산임대용 부동산은 말그대로전세 및 월세 등 임대차계약을 하여타인에게 임대를 주는 용도로 사용하는 부동산입니다.임대 수익을 얻기 위한 사업용 부동산입니다.사업자 등록 없이 임대를 주는 경우도 많지만,세제 관리상 민특법상 민간임대주택사업자를 내거나세무서 주택임대사업자를 내게 되면이에 따른 세제 혜택을 주고 있습니다.특히나 월세를 받는 경우,임대수익에 따른 소득세 신고 의무가 있습니다.셋째. 매매용 부동산매매용 부동산은 사고, 팔고 하기 위한 목적으로취득하는 부동산을 말합니다.세법상은 이 부동산을 '재고자산'으로 보게 됩니다.일반적으로 분양업자나 시행사 등이 이러한 재고자산을 보유하여상품과 같이 사고 팔고 하며 매매차익을 실현하는데요.이 경우, 주택으로 보지 않아 비과세는 불가능하며상품인 재고자산으로 보아 차익에 대해종합소득세를 계산하여 신고납부해야 합니다.결론적으로,주택을 사신 경우이 부동산을 어떻게 활용하실지 결정을 하셔야 합니다.세법상 임대용부동산이나 매매용부동산으로 활용하시는 경우,이에 맞는 세무적 사업자 등록 및 세금 신고 납부에 대해구체적인 분석이 필수적으로 뒤따르게 됩니다.오늘은 이 부동산 매매업의,재고 자산에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.[부동산 매매업] 이란 업종에 대해 자세히 작성한아래 포스팅도 참고해주세요!부동산 매매업으로 분류되면 세금이 이렇게 달라집니다안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다. 부동산 세금 상담을 하다 보면, '부동산 매매업자&#x2...blog.naver.com위 포스팅 주요 내용매매사업자의 재고등록매매사업자는단기간 내에 여러 채의 부동산을 사고 파는 일을 하는업종으로 분류됩니다.경매를 하거나 매매를 하는 경우도 있으며,신축하여 신축판매업을 하는 경우도 있습니다.이 경우 매매사업자의 부동산은'재고자산'으로 분류됩니다.재고자산 등록이란매매사업자가 매입한 부동산을사업용 자산, 즉 상품과 같은 재고자산으로세무서에 신고하는 내용을 말합니다.그럼 재고자산은 세무서에 직접 바로 신고하는 것일까요?그렇지 않습니다.일반적으로 매매사업자의 경우경매 등으로 물건을 취득하게 되면,첫번째로 매매사업자로서세무서 사업자등록증을 내게 됩니다.이후 세무사사무실 등을 통해서사업에 대한 '장부'를 회계/세법 기준에 맞춰작성하게 되는데요.그때 장부에 취득한 자산을재고자산으로서 등재하는 것을 의미합니다.이렇게 등재된 자산에 대해서는보유시 관리를 합니다.대출이 있다면 이자 등을 비용으로 기록하고추가적인 유지보수 비용이 들어간다면 해당 비용에 대해 관리하는 것이죠.추후 처분을 하게 되면, 매매차익에 대해 그대로 장부에 기록합니다.매매사업자 또한 예정신고가 필요하지만,이 장부를 작성한 모든 내용을부가세 신고 / 종합소득세 신고시정산하여 신고, 납부합니다.만약 연말까지 매매하고자 하는 부동산이취득을 하였지만 매도는 안된 상황이라면연말 12월 기준 → 재고자산으로 남아있게 되며매도가 모두 완료되었다면기중에는 재고자산, 기말에는 수익으로 남게되는 것입니다.세법상 재고자산 여부에 따라그 해의 수익 비용, 그리고 세금이 결정됩니다.이런 모든 내용은 재고자산을 등재하며기장을 맡기는 세무사와 긴밀히 소통하셔야 합니다.매매사업자의 재고자산의 중요성매매사업자의 재고자산을 관리하는 것은 매우 중요합니다.매출을 인식하는 기준이 계약일인지 인도일인지중간지급조건부인지 상황과 기간에 따라완전히 달라지는 부분을 주의하셔야 합니다.소득세는 연간 기준으로 신고하기 때문에매출 / 재고자산 여부를 잘못 판단하는 경우매출에 대한 무신고 혹은 과소신고가 될 수 있습니다.또한 재고자산은 평가에 대한 이슈가 있을 수 있는데요.재고자산의 평가 금액에 따라서장부상 이익이나 손실이 완전히 달라지게 됩니다.재고자산을 누락하여 매출을 과소계상한 경우이에 대한 세금 리스크가 너무나 클 수 있습니다.재고 평가 방법은 상품, 생물, 부동산 등그 재고 특성에 따라 세법상 / 회계상기준으로 하는 것이 다르게 됩니다.또한 큰 비용을 처리했을 때는이를 재고자산으로 볼지 당해연도 경비로 볼지세법상 검토가 필요합니다.즉시 비용 처리가 가능한 경우와,감가상각이 필요한 경우도 있습니다.이런 부분에 대해 매매사업자 장부 작성을 할 때검토하여 세제 리스크를 최소화할 수 있도록 해야 합니다.오늘은 세법상 매매사업자의 장부 작성에 대해살펴보았습니다.매매사업자를 진행하시게 되는 경우는기존 주택에 대한 양도세 이슈나,대출 등 다양한 원인이 있을텐데요.장부 작성은 물론매매사업자를 등록하게 됨으로써 받을 수 있는세제 혜택과 리스크,그 외의 방법은 없는지에 대한 검토가전반적으로 필요합니다.상담이 필요하시면 언제든 연락 부탁드립니다.복잡한 내용은꼭 세무 검토 진행하시고 계획을 세우시길 바라겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.부동산 매매사업자의 경우,일반적으로 부동산을 사고 파는 것이 아닌사업적으로 부동산 매수, 매도를 하는 자를 뜻하는데요.그렇기 때문에양도소득세가 아닌 종합소득세를 과세하여단기세율을 적용하지 않는 등의 혜택을 주지만,사업자이기 때문에 부가세를 납부해야 하고4대보험의 수가가 달라지는 등추가적으로 신경써야 하는 부분이 많습니다.오늘은 매매사업자의 부가세를다뤄보도록 하겠습니다.부동산매매업자, 부가세란부가세는과세되는 재화나 용역에 붙는 10%의 세금입니다.일반인이라면 부가세를 신경쓰실 필요가 없으시지만,사업자라면 부가세를 신고, 납부해야 할 의무가 있습니다.만약 내가 물건을 판다면물건값에 10%를 붙여 팝니다.그 10%는 결국 산 사람이 내주는 거지만,사업자는 그 10%를 국가 대신 징수하여,부가세 신고기간에 10%의 매출세액을 납부합니다.매입도 마찬가지입니다.만약 내가 물건을 산다면,물건값에 10%를 붙여 가격을 지불합니다.그 10%에 대해 부가세 신고기간에내가 낸 부가세를 매입세액공제로 받아환급받게 되는 것이 되죠.그렇다면 부동산 매매업자의 부가세는 어떻게 되는걸까요?부동산매매업자는 면세가 아닌 일반과세사업자이기 때문에,매년 2번,1월 ~ 6월 -> 7월7월 ~ 12월 -> 1월에부가세 신고를 해야 합니다.이때 부가세 신고를 해야 하는매출 / 매입 항목은 어떤게 있을까요?부동산매매업자는 부동산을 사고 파는 사업자이기 때문에,부동산을 매입할 때 → 매입세액 신고 환급부동산을 매각할 때→ 매출세액 신고 납부이렇게 큰 틀로 생각하시면 됩니다.이외에도 매입할 때 들었던 비용이나, 기장료, 사업에 들어간 비용 등도공제가 가능합니다.과세 VS 면세그런데 부동산을 매수 매도 하시면서부가세를 신경쓰지 않았다는 분도 계실 것입니다.그건 왜 그런걸까요?부가세법상부가세가 붙는 재화나 용역은 '과세'부가세가 면제되는 재화나 용역은 '면세'라고 합니다.우리가 사고 파는 주택 중,국민공급평형 이하의 주택은 대표적인 '면세' 입니다.또한 모든 건물의 부속토지인 '토지'부분도 대표적인 '면세'입니다.수도권 기준 전용면적 85 ㎡ 이하 의 주택을 공급한다면,즉, 국평 이하 소형평수를 매수, 매도한다면,건물도 토지도부가세 자체가 없습니다.이런 경우라 할지라도 부가세를 신고하지 않는 것은 아니며부가세 신고 기간에 매수 / 매도 주택 이외에사업과 관련된 비용 등이 있으면 이에 대한 부가세를 신고해주시면 됩니다.그 외에 85 ㎡ 초과 주택을 공급하거나, 오피스텔 등을 취급하는 경우라면건물분에 한해 부가세가 포함되어야 합니다.즉, 매수하실 때 건물분에 대한 매입세액 공제를 받으시고매도하실 때 건물분에 대한 부가세를 납부하셔야 하는 것입니다.계약서와 부가세의 관계일반적으로 주택을 사고 파는 경우부가세는 없지만,매매사업자의 경우 85 초과분은부가세가 있다고 말씀드렸습니다.예를 들어 10억원의 주택을 팔고자 한다면,개인과 개인의 거래에서는건물과 토지를 별도로 나누지 않고계약서에 10억원이라는 통 금액이 적혀져 있습니다.하지만 매매사업자의 경우,<건물> 분에는 부가세를 포함해야 하는데요.계약서 상토지와 건물을 구분 기재하는 것이 원칙이지만,구분 기재를 하지 않았거나기재한 금액이 기준시가 안분 기준보다 30% 이상 차이가 나면세법에서는 세법 기준으로 안분 계산하여부가세를 과세합니다.예를 들어보겠습니다.계약금액 10억원 중기준시가로 안분한 금액은 건물 4억 토지 6억 입니다.만약 통으로 계약서를 작성한 경우,매매사업자는 건물 4억원에 부가세가 포함된 것으로 보아약 36백만원의 부가세를 신고 납부해야 합니다.계약금액 10억원 중계약서상구분 기재하여건물 3억 토지 7억을 기재하였다고 가정하겠습니다.구분실지거래가액기준안분가액안분 차이건물300,000,000400,000,00025%토지700,000,000600,000,00016%30% 이상 차이나지 않기 때문에 이 경우,실지거래가액인 3억원이 인정됩니다.계약서상 부가세가 별도로 적혀있다면,공급가액 기준 10%를 부가세로 산정하면 되지만계약서상 부가세가 언급되어 있지 않다면총 건물 금액의 1.1% 를 나눠서 부가세를 환산해야 합니다.부가세에 대한 부분을 매도가에 포함하여 진행할지에 대해서는부동산, 매수인과 상의하셔야 하며이 부분이 계약서 작성 전 꼭 선행되어서 정리되어야 합니다.원론적으로는 매수자에게 부가세를 받아서,대신 징수하여 매매사업자가 나라에 내는 것이 부가세인데이 내용을 모르시기 때문에 나중에부가세 부분만 다시 받을 수 없어서,매매사업자가 예상치 못한 부가세를 스스로 부담하는 경우가 많습니다.매매사업자는 계약서 작성시 부가세를 꼭 확인하시고진행하시길 바랍니다!긴 글 읽어주셔서 감사합니다.문의사항은 언제든 아래 링크로 남겨주세요 : )감사합니다.최혜경 세무사 드림