매매사업자 관련 질문입니다.

안녕하세요. 경매에서 절세혜택을 얻고자 매매사업자를 내고 진행하려고하는데요 매매사업자로 경매 낙찰받을경우 매매만 가능하고 월세 놓는 것은 불가능한가요??

4개의 전문가 답변

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안녕하세요? 세무회계샤인 최연주 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산매매업으로 사업자등록 후 매매소득을 종합소득세 신고로 진행하고자 하는 걸로 이해됩니다. 사례의 경우처럼 부동산매매업으로 사업자등록을 하여 "사업목적"을 나타내고 계속반복적으로 부동산을 매매하는 것은 부동산매매업으로 보는 것이나 취득 후 장기임대하는 것은 사실상 임대목적으로 전용한 것으로 보아 매매시 양도소득으로 과세될 수 있습니다. 다만, 매매가 되지 않아 일시적으로 임대 후 양도한는 경우는 제외됩니다. 아래 예규 참조하세요. 서면1팀-829(2007.06.15) 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것임·

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안녕하세요? 세무사전영석 전영석 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 매매사업자라도 월세 임대사업을 할 수 있습니다. 대게는 매매사업과 임대사업을 같이 하는 경우가 많습니다. 참조하세요.

안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 매매하기전 기간동안 월세를 놓는 것도 가능합니다. 매매사업자 여부는 임대유무로서 판단되는 것이 아니고 사업성 유무로 판단되는 것이니 취득해서 매도하는 기간동안 월세를 놓으셔도 무방합니다. 그러나 그 기간이 계속 반복적으로 이루어 지는 사업성을 인정받기 어려울 만큼 너무 길어지면 다툼의 여지가 있을 것입니다.

안녕하세요? 세무사·행정사 허훈 사무소 허훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부업종으로 임대업을 등록해서 진행하시고 관련 세금 제때 신고하시면 별 문제 없으리라 봅니다. 정식상담이 아닌 약식상담이므로, 제 의견은 단순 참고만 하시고, 최종 의사결정은 귀사의 세무대리인과의 상의를 거치실것을 권유드립니다.

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안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 강의나 상담에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가“부동산 대책 때문에 투자로 보유하던 주택이 조정대상지역이 되었을 때, 부동산매매업자는 어떻게 과세되느냐”는 부분입니다.특히 매매업자는 보통 종합소득세로 끝난다고 생각하시는데, 중과대상 자산을 양도하면 양도소득세율과 다시 비교해서 큰 금액으로 과세하는 ‘비교과세’가 적용됩니다. 오늘은 이 비교과세만 떼어내서 정리하겠습니다.*** 기존에 부동산매매업자에 대한 관련된 전반적인 내용은 아래에 있으니 참고해주세요!부동산 매매사업자의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.오늘 포스팅에서는 부동산 매매사업자에 대해 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 부동산 매매사업자란...blog.naver.com비교과세의 개념부동산매매업자는 원칙적으로 부동산을 팔아 생긴 소득을 사업소득으로 보아종합소득세율(6%~45%)을 적용합니다.그런데 소득세법 제64조에서는 예외를 두고 있습니다. 매매업자가 양도한 자산이 ‘양도세에서 중과세율을 두고 있는 자산’에 해당하면,해당 자산에 대해서는양도소득세율(소득세법 제104조)을 한 번 더 적용해 계산한 뒤, 종합소득세로 계산한 금액과비교해서 더 큰 금액으로 과세하도록 한 것입니다.즉 매매업자라 하더라도, 어떤 자산을 팔았느냐에 따라 종합소득세율만 적용해서 끝나는 경우와양도세율(단기세율·중과세율 포함)과 다시 비교하는 경우로 나뉩니다.비교과세 적용 대상비교과세는 모든 자산에 적용되는 것이 아니며, 양도세 중과대상 자산에만 적용됩니다.(1) 비사업용 토지실제 영업에 사용되지 않은 토지, 기본세율 + 10%p(2) 조정대상지역 내 다주택자 주택2주택: 기본세율 + 20%p3주택 이상: 기본세율 + 30%p보유기간 1년 미만: 70%, 2년 미만: 60%이 규정이 가장 많이 물어보시는 질의입니다. 중과세는 2026.5.9까지 유예되어 있기 때문에 아직은 괜찮으나,단기세율인 70%, 60%가 적용되는지에 대한 부분인데 이번 질의 회신을 통해 적용되는 것으로 보입니다.(3) 분양권·미등기양도자산 등미등기: 70% 단일세율참고로 분양권 양도 시에는 예정신고 의무는 없습니다.(토지 또는 건물로만 명시되어 있기 때문입니다.)비교과세가 적용되지 않는 경우(1)비조정대상지역 내 주택즉 아래 사진에 있는 조정대상지역이 아닌 주택을 매도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않습니다.(2)1세대 1주택다주택자에 한정해서 비교과세를 하는 것이기 때문에 1주택일 때 단기로 부동산매매업자로서 양도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않고 기존대로 종합소득세율로 적용됩니다.물론, 2년 보유/거주 요건을 만족한 경우 개인으로 비과세 적용 받으실 수도 있습니다.(3)사업용 토지실제 사업에 사용됐음을 입증할 수 있으면 비사업용 토지가 적용되지 않아 비교과세 대상이 아닙니다.국세청 질의회신 참고 : 2025.10.17아래 비교과세 단기세율 적용에 관한 질의회신에 대한 답변이 나왔습니다.“부동산매매업자의 비사업용 토지나 조정지역 내 다주택자 양도 시에는단기세율(70%·60%)을 포함한 제104조 세율로 비교과세를 해야 한다.”즉,예정신고 시에는 기본세율로 신고한 후확정신고 시에는 단기세율·중과세율을 포함하여 비교과세 한다는 것입니다.따라서 부동산매매업자는 단기보유라도 ‘비사업용 토지’나 ‘조정지역 주택’을 매도했다면양도세율 70% 또는 60%가 반영된 비교과세 계산이 적용됩니다.부동산매매업자는 거래 전에 최소한조정대상지역 여부, 주택 수, 보유기간, 토지의 사업용 여부는 먼저 체크하셔야 하고,2026.5.9. 이후에는 조정대상지역 다주택 중과가 다시 살아나므로 이 비교과세 규정의 실효성이 지금보다 커질 수 있습니다.이 부분은실제 양도 시점, 보유형태, 다른 사업소득과의 합산까지 함께 봐야 하므로 부동산업을 이해하는 세무대리인과 구조를 먼저 짜신 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요, 절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 2025년 기준으로 개정된 사업용 계좌 개설 의무 대상(복식부기 의무자기준)과 홈택스를 통한 계좌등록 방법, 그리고 미신고 시 가산세 리스크까지 실무에 꼭 필요한 내용을 한 번에 정리해드리겠습니다.목차 구조사업용 계좌란?2025년 기준 개설·등록 의무 대상자사업용 계좌 미신고 및 미사용 가산세홈택스에서 사업용 계좌 등록 방법FAQ – 자주 묻는 질문사업용 계좌란?사업자와 가계의 금융 거래를 분리하여세원 투명성을 확보하기 위한 제도계좌 내역이세금계산서, 신용카드 매출 등과 연결되어 사업상 수지를 파악 용이필수 거래 : 매출대금, 인건비, 임차료, 사업 관련 입출금 등사업 외적인 개인 지출은 원칙적으로 사용 금지2025년 기준 개설·등록 의무 대상자복식부기 의무자복식부기 의무자기준→ 2024년 수입금액이 업종별 기준 이상인 개인사업자 전원→ 프리랜서(강사, 작가, 1인 미디어 등)도 수입 규모가 크면 해당됨전문직 사업자 : 수입 규모 상관없이 의무법인 사업자: 계좌 개설 시 국세청에 자동 등록 처리됨미신고·미사용 가산세 안내미신고 가산세 : MAX(수입액·사용액 기준 각각 0.2% 중 큰 금액미사용 가산세 : 사업용 계좌로 등록했으나 미사용 금액의 0.2%두 가산세 동시 적용 가능 → 최대 매출의 0.4%가 나올 수 있음홈택스에서 사업용 계좌 등록 방법홈택스 접속 후 공동,금융 인증서 혹은 간편 인증으로 로그인2. 증명.등록.신청 -> 세금관련 신청.신고 공통분야 -> 사업용.공익법인전용 계좌 개설/해지를 선택3. 기본 인적 사항이 맞는지 파악 후 전화번호, 이메일 입력 후 신청내용의 사업용계좌 및 계좌번호 등록FAQ – 자주 묻는 질문사업용계좌 신고 시 사업자등록번호를 선택해서 신고사업자등록번호가 없는 인적용역사업자는 주민등록번호를 선택해서 신고복식부기 의무자는 모든 사업장에 대하여 사업장별로 각각 계좌를 신고공동사업자의 경우에는 각 사업자 로그인해서 각각 등록기존 계좌든 신규 계좌든 모두 등록 가능계좌 변경 시에는 수정 등록 필수복식부기 의무자 또는 전문직 사업자라면 사업용 계좌 등록은 단순한 권장이 아닌 법적 의무입니다.가산세 위험을 피하고, 향후 세무조사 시 대비하기 위해서 홈택스 등록을 꼭 챙기시기 바랍니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며, 문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.