😮 263 저도 궁금해요!
08-01
부동산 매매사업자(개인) 매도 관련 문의 드립니다.
8월 11일이 경기도에 있는 26평 아파트 잔금일입니다.
1. 매매사업자 내고 처음하는 매수인데, 등기 시 뭐 따로 해야되는 게 있나요?
2. 잔금 완료하고 재고자산 등록을 하려고 하는데 아직 세무대리인이 없습니다.
제가 직접 세무서에 찾아가서 해도 되나요?
3. 현재 3천 정도 올라서 바로 매도를 하려고 하는데
매수인에게 돈을 받을 때 1.1%해서 현금영수증을 끊어줘야하나요?
4. 경매 포함 부동산 잘 아시는 분을 세무대리인으로 하고 싶은데 찾기가 어렵네요.
제 거주지는 용산구로 추천해주시면 감사하겠습니다
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2개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 회계법인원지 장현섭 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 취득세 등 납부를 해야 하며 관련 업무는 법무사를 통해 도움을 받으시길 추천드립니다.
2. 세무서에 방문하여 재고자산등록을 하진 않습니다. 장부기록을 통해 재고자산 관리가 이루어져야 하므로 세무대리인을 선임하시어 기장업무 의뢰를 추천드립니다.
3. 부동산 매매거래시 현금영수증을 발급하진 않습니다.
4. 추가적으로 부동산매매사업자가 토지와 건물을 양도하면 양도일의 말일로부터 2개월 이내에 매매차익 예정신고를 해야 하고, 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같습니다. 예정신고시에는 장기보유특별공제는 적용할 수 있으나 양도소득기본공제는 적용되지 않으며, 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(6~45%)을 적용하게 됩니다.
만약 예정신고를 하지 않는 경우에는 무신고가산세(20%)가 부과되지 주의하시길 바라며, 매매사업자가 비사업용토지, 미등기 양도자산, 조정대상지역내 주택(다주택자), 분양권을 양도한 경우 비교 과세 규정을 적용합니다.
비교과세 방법
ㅇ 종합소득 산출세액 = Max(①, ②)
① 종합소득 과세표준 × 기본세율
② (주택 등 매매차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제) × 양도소득세율 + (종합소득 과세표준 - 주택 등 매매차익) × 기본세율
※ 주택 등 매매차익 = 매매가액 - 필요경비(취득가액, 자본적지출, 양도비용)
도움이 되셨길 바라겠습니다.
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김명선 세무사
세무법인 송촌 서울특별시 송파구
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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
답변1) 매매업용 부동산 취득인 경우 특별히 해야할 추가적인 절차는 없는 것으로 알고 있습니다.
답변2) 세무서에 재고자산 등록하는 별도의 절차가 있는 것이 아니고 본인의 회계장부에 재고자산으로 계상해 놓으면 됩니다.
답변3) 주택의 공급은 국민주택(85평방미터이하)의 공급인 경우는 부가가치세가 면세이고 국민주택규모 초과인 경우 부가가치세가 과세됩니다.
부가가치세 과세대상인 경우에는 세금계산서를 발행하거나 현금영수증을 발행하면 됩니다.
세무대리인 필요하신 경우 연락주시기 바랍니다. 010-2613-9907 입니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기종합소득세
개인부동산 매매 사업자 세금 신고 문의 드립니다
부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 「사업소득」에 해당하는 것이나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 「양도소득」에 해당하는 것입니다. ---> 이런 예규( 서면1팀-176, 2006.02.09)가 있는데요, 이 예규도 하나의 참고사항일 뿐이고 절대적인 기준이 되긴 어렵습니다.
사업소득에 해당하느냐 양도소득에 해당하느냐 쟁점은 칼로 무 자르듯한 명확한 기준은 없습니다. 위의 예규나 기존 법원 판례 등을 읽어봐도 추상적, 개념적 단어들이 나열되어 있어서 실지 현실 사례에서는 판단이 만만치가 않습니다. 일선 실무에서 과세관청과 납세자간 이견이 많은 쟁점이며, 불복 사례 또한 많습니다.
가급적이면 (기존 세무대리인이 있다면 기존 세무대리인과, 없으시다면 제가 아니더라도 세무사 등 전문가와) 상담(개인적으로는 재산제세 상담은 유료상담을 권합니다)을 권해드립니다.
사실관계를 조금 더 자세히 적어주신 후 추가 상담을 권해드립니다. 감사합니다.
taxheo@hanmail.net
허훈 세무사 배상.
종합소득세
부동산 매매사업자 세금 문의드립니다.
4. 정확하게는 990만 원 * 10%인 지방세까지 계산하면 1090만 원을 납부하셔야 합니다.
5. 부동산에 대한 이익만 1000만 원입니다. 타소득인 5300만 원에 대한 소득세를 납부하셔야 하는데, 그 부분에 대한 세금은 고려하지 않은 계산입니다. 6300만 원을 벌고 1000만 원정도의 세금을 납부하신다면 실효세율은 대략 17%입니다.
저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
양도소득세
친척간 부동산 매매관련 문의드립니다.
안녕하세요 부동산 양도, 증여, 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
가족간 저가매매거래는 실거래가신고, 자금조달계획서를 통하여 자금출처조사의 표적이 될 수 있습니다.
따라서 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
관련내용에 대하여 작성한 블로그 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
한달에 2~3건 이상 진행하고 있으며, 상담을 통하여 쟁점사항, 예상세액 등 자세하게 안내드리고 있으며 기존에 진행했던 건들의 실거래가신고내역, 자금조달계획서 ,신고서 등 함께 보여드리고 있습니다.
부가가치세
개인사업자가 아닌 개인명의 차량으로 자동차운행일지 작성 관련 비용처리 문의드립니다.
구체적인 사실관계가 파악되지 않아, 업무용승용차 손금불산입과세특례 등을 적용하고 계신지는 모르나,
질의자분께서 제시한 사실관계 하, 판단해보면
개인명의 차량이라 하더라도 법인 또는 개인사업의과 관련한 업무에 직접 사용한 것으로 입증되는 경우 원칙적으로 손금 또는 비용처리를 할 수 있는 것입니다.
법인세과-1613, 2008.07.17
【질의】
회사에서는 각 영업사원에게 회사차를 지원할 수 없는 상황이어서 영업 직원 개인 소유 자가차량에 대하여 회사업무에 이용시 차량보조비로 영업사원별로 월 20만원(차량감가상각비, 보험료외 유지비용 포함된 개념임)을 지급하기로 하고 이와 함께 회사업무관련 외근시 유류대에 대해서 법인카드로 계산하게 될 경우, 여기서 차량보조비는 비과세로 할 수 있으며 유류대는 법인비용으로 할 수 있는지 여부. 유류대 법인비용 사용분은 개인별 월 한도 60만원을 초과하지 않도록 한다는 조건으로 계획하고 있음.
【회신】
법인의 종업원 등 타인명의 차량을 법인의 업무에 직접 사용하고 법인카드로 계산한 유류비는 각 사업연도 소득금액 계산상 손금에 산입할 수 있는 것임.
즉, 공부상의 등기, 등록이 타인의 명의로 되어있다 하더라도 사실상 당해 사업자가 취득하여 당해 사업에 공하였음이 확인되는 경우에는 이를 당해 사업자의 사업용 자산으로 보는 것이므로 사업과 관련하여 지출한 차량 관련 비용 등은 반드시 사업자 본인 소유 차량을 위해 지출한 금액에 대해서만 경비 인정하는 것은 아닙니다. 따라서 개인 명의의 차량을 전적으로 사업목적에만 사용하기 위해 당해 사업자가 취득하여 당해 사업목적에만 사용한 경우 해당 차량의 감가상각비, 유지비용 등에 대해서 사업자의 필요경비로 처리할 수 있는 것이며, 이때 지출 비용에 대해서는 적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)을 갖추어야 할 것입니다.
감사합니다.
취득세
아파트 교환매매시 취득가(매매가) 산정 관련 문의 드립니다.
가족간 매매 및 교환거래를 전문으로 하고 있습니다.
https://www.hankyung.com/thepen/moneyist/article/202207199647Q
https://www.hankyung.com/economy/article/202206214596Q
https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284
[답변]
1. 세법상 시가로 사용할 수 있는 요건을 충족한 가액이 있다면 해당 매매가액을 교환가액으로 설정할 수 있으며, 교환가액 조정 여부는 교환물건의 사실관계를 파악 후 판단 가능합니다.
2. 높은 금액이 적용 됩니다.
3. 정산차액 지급시 6.5억원이 적용됩니다.
교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 부동산거래조사의 대상이 될 위험성이 있으며, 해당 거래는 교환과 매매가 함께 진행되어야 하는 내용으로 보다 복잡한 컨설팅에 해당합니다.
교환하는 물건의 가액 설정과 거래내용의 설정뿐만 아니라, 부동산에 담보된 채무가 있다면 채무의 승계 여부 및 세법상 적절성과 인정 여부, 교환 후 양도소득세까지 모두 검토해야 합니다. 따라서 복잡한 계약 과정에 대하여 사후에 예상되는 리스크를 사전에 방지할 수 있는 세무사, 감정평가사 등 전문가들과 함께 충분한 검토가 필요합니다.
가족간 교환거래에 대해서 안전하게 진행해드리고 있으며, 등기부터 신고까지 모든 절차를 함께 진행해드리고 있습니다.
상담을 통하여 해당 내용에 대해 안전하고 최대한 절세되는 방안으로 진행 도와드리고 있습니다. 감사합니다.
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[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중, 비과세 관련하여 문의 드립니다.
[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 「소득세법 시행령」 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
부동산 절세 방법 자본적 지출과 수익적 지출 비교
안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 자본적 지출과 수익적 지출에 대해 비교해 보고 법인과 개인에 어떤 세법적 영향을 미치는지 알아보겠습니다.내용요약(자세한 내용은 밑에 정리되어 있습니다.)구분양도소득세법인세자본적 지출소득세 비용처리 가능법인세 및 추가과세 산정 시 자산의 취득가액에 가산되어 매도 시 비용처리 가능(주택의 경우 더 유리할 수 있음)수익적 지출소득세 비용처리 불가능법인세 비용처리 가능자본적 지출이란?자본적 지출은고정자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키는 데 소요되어 그 지출의 효과가 당기뿐만 아니라 미래까지 미치는 경우의 지출을 말합니다.예를 들면, 아래와 같습니다.인테리어 설치(창틀 설치비, 시공비, 목재비, 발코니 개조 비용 등)배수시설 설치엘리베이터 설치피난 시설 설치냉난방시설 설치건물의 용도 변경 및 대수선 공사비용취득 후 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송 및 화해 비용분양 아파트 옵션 계약 비용건물 취득 후 즉시 멸실 후 신축 양도 시 철거비용수익적 지출이란?수익적 지출은정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 지출을 말합니다.예를 들면, 아래와 같습니다.벽지 또는 장판 교체 비용싱크대 또는 주방기구 교체 비용외벽 도색작업문짝 및 조명 교체 비용보일러 수리 비용옥상 방수 공사비정화조 설비 교체비타일 및 변기 공사비파손된 유리 대체도장 및 유리 삽입비품 구입비개인의 양도소득세 절세방안개인의 경우에는 양도소득세 필요경비가 인정되는 항목은 자본적 지출만 해당합니다.위의 자본적지출에 해당하는 경우라면, 지출 증빙이 가능한 세금계산서, 신용카드 영수증, 현금영수증을 받아야 하며 출금증 등을 같이 보관해서 추후 신고 때 자료 제출 및 소명하시면 되겠습니다. 이때 증빙으로는 개인의 주민등록번호 또는 핸드폰 번호로 소득공제용을 요청하셔야 합니다.하지만, 수익적 지출에 해당하는 항목에 대한 지출은 인정되지 않습니다.법인의 법인세 절세방안법인의 경우에는 법인세 필요경비가 인정되는 항목은 자본적 지출뿐만 아니라 수익적 지출도 가능합니다.우선, 자본적 지출은 자산의 취득가액에 가산이 됩니다. 따라서, 지출된 시점에 비용처리가 되지 않고 자산을 양도하는 시점에 비용처리가 됩니다. 또한 주택, 입주권, 분양권 등을 법인이 양도하게 되면 (양도가액-장부가액)의 22%를 추가적으로 과세하게 되는데 이 세금이 엄청나게 큰데 이때의 장부가액에 자본적 지출이 가산되면 22%의 비용처리 효과를 누릴 수 있습니다. 그리고 개인은 수익적 지출이 인정되지 않으나 법인 또는 개인사업자는 이 부분도 비용처리를 받을 수 있기 때문에 부동산 매매를 빈번하게 하시는 분들은 이 부분을 이용하실 수 있다면 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 이 또한 개인과 같이 지출 증빙이 가능한 세금계산서, 신용카드 영수증, 현금영수증(법인 기장을 맡기신다면 세무대리인이 볼 수 있기 때문에 굳이 준비를 하지 않으셔도 됩니다.)을 받아야 하며 출금증 등을 같이 보관해서 추후 신고 때 자료 제출 및 소명하시면 되겠습니다. 이때 증빙으로는 법인의 사업자등록번호로 지출증빙용으로 요청하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.
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개인이 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 발행할 수 있는지 여부
개인이 주민등록번호를 기재하여세금계산서를 발행할 수 있는지 여부(불가능함)부가, 부가46015-2742 , 1999.09.08[ 제 목 ]개인이 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부할 수 있는지 여부[ 요 지 ]세금계산서는 사업자등록을 한 법인 또는 개인 일반과세자가 교부하는 것으로 개인이 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부할 수 없으며, 이를 근거로 매입세액 공제도 받을 수 없는 것임[ 회 신 ]귀 질의의 경우 질의내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우나, 유사한 내용의 붙임 기 질의ㆍ회신문을 참고하시기 바랍니다.※ 부가46015-2554, 1999.8.20귀 질의 1)의 경우 세금계산서는 사업자등록을 한 법인 또는 개인 일반과세자가 교부하는 것으로 개인이 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부할 수 없으며, 이를 근거로 매입세액 공제도 받을 수 없는 것입니다. 다만,대외무역법 제10조의 규정에 의하여 신고한 무역업자가 부가가치세 과세사업을 영위하지 아니하는 자(간이과세자 및 과세특례자 포함)로부터 자동차관리법에 의한 중고자동차를 매입하여 수출하는 경우에는조세특례제한법 제108조및동법시행령 제110조의 규정에 의하여 재활용폐자원 등의 매입세액공제신고서를 제출하여 취득가액에 110분의 10을 곱한 금액을 매입세액으로 공제받을 수 있는 것입니다.귀 질의 2)의 경우 자동차 영업소로부터 개인이 다량의 차량을 구입하고 무역회사에서는 그 개인으로부터 차량을 매입한다면 그 개인의 경우 자동차 매매사업을 영위하는 것이므로 별도의 사업자등록을 한 후에 세금계산서를 교부하여야 하고 무역회사는 그 세금계산서에 의해 매입세액 공제 받을 수 있는 것입니다.1. 질의내용 요약 (사실관계) - 개인은 신차를 자동차회사로부터 인도받아 취득세를 납부한 상태에서 사정상 당사에 팔게 되었음. - 최초에 구입한 차량가격은 14,000,000원 이였고, 당사가 다시 구매한 가격은 13,850,000원 이였음. - 매입자료를 받을 수 없기 때문에 중고차매매계약서를 사용함.(질의사항) - 당사는 대외무역법 10조에 의한 신고된 무역업자로서 개인으로부터 출고된지 5일된 신차를 구입하여 수출했을 경우 재활용폐자재 매입세액공제 특례에 의 해 부가가치세를 환급받을 수 있는지 문의2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○대외무역법 제10조○ 조세특례제한법 제108조 【재활용폐자원등에 대한 부가가치세매입세액 공제특례】나. 유사사례○ 부가46015-2554, 1999.8.20귀 질의 1)의 경우 세금계산서는 사업자등록을 한 법인 또는 개인 일반과세자가 교부하는 것으로 개인이 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부할 수 없으며, 이를 근거로 매입세액 공제도 받을 수 없는 것입니다. 다만,대외무역법 제10조의 규정에 의하여 신고한 무역업자가 부가가치세 과세사업을 영위하지 아니하는 자(간이과세자 및 과세특례자 포함)로부터 자동차관리법에 의한 중고자동차를 매입하여 수출하는 경우에는조세특례제한법 제108조및동법시행령 제110조의 규정에 의하여 재활용폐자원 등의 매입세액공제신고서를 제출하여 취득가액에 110분의 10을 곱한 금액을 매입세액으로 공제받을 수 있는 것입니다.귀 질의 2)의 경우 자동차 영업소로부터 개인이 다량의 차량을 구입하고 무역회사에서는 그 개인으로부터 차량을 매입한다면 그 개인의 경우 자동차 매매사업을 영위하는 것이므로 별도의 사업자등록을 한 후에 세금계산서를 교부하여야 하고 무역회사는 그 세금계산서에 의해 매입세액 공제 받을 수 있는 것입니다.★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등
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[개인 컬렉터편] 1. 미술품 양도소득세는 얼마인가요? (소득세) ② 기타소득 판정
2) 필요경비 90% 의제원칙적으로 개인이 미술품 양도로 인하여 소득을 얻은 경우, 그 대가로 얻은 금액이 총수입금액이고, 매수인에게 넘겨준 작품값이 필요경비입니다. 그리고 그 차이가 기타소득금액(순수익)이 되어 과세됩니다. 예를 들어 1억에 작품을 구입하여 3억에 파는 경우, 매도대금 3억원이 총수입금액, 작품값인 1억원이 필요경비, 2억원이 순수익인 기타소득금액입니다.그런데 개인 컬렉터의 미술품 양도소득은 실제 경비와 관계없이 총수입금액이 1억원 이하인 경우 무려 [90%의 필요경비]를 의제할 수 있다고 합니다. 즉, 작품값이 1억원인데도 불구하고, 3억원 × 90% = 2.7억을 경비로 보고, 기타소득금액을 0.3억으로 할 수 있다는 것입니다. 만약 총수입금액이 1억원을 초과하는 경우 [9천만원+1억원 초과분의 80%]를 필요경비로 인정하되, 미술품의 보유기간이 10년 이상인 경우에는 전액의 90%를 필요경비로 의제합니다. 미술품을 손해보고 파는 것이 아닌 이상 매우 유리한 조항입니다. 작품값이 수입금액의 90%를 넘거나 손해보고 파는 경우에는 실제 경비를 적용해도 됩니다. 그러니까 유리한대로 적용하면 된다는 것입니다. 표로 정리하면 다음과 같습니다.간혹 미술품을 산지 오래되었기도 하고, 또 과거에는 그런 문화가 없었던 탓에, 미술품 취득에 관한 객관적인 입증서류가 없는 경우가 있습니다. 이때는 1억 초과분에 대해 10년 보유를 인정할 수 없기 때문에 80%만 필요경비로 인정합니다. 그러니 미술품 양도소득을 얻는 납세자(매도인)는, 상대방인 원천징수의무자(매수인, 대가를 지불하는 자)에게 내가 작품을 산 것이 언제인지, 취득가액이 혹시 90%를 넘지는 않는지, 프로비넌스가 있는지 잘 설명해줘서 불미스러운 일이 없도록 해야 할 것입니다.3) 무조건 분리과세미술품 양도소득을 지급하는 원천징수의무자(매수인)는 기타소득 총수입금액에서 80∼90%의 필요경비 의제규정을 적용하고, 20%를 원천징수하기 때문에 원천징수세율은 지방세 포함 2.2∼4.4%가 됩니다.[총수입금액-총수입금액×90%]×20%×(100%+10%)=총수입금액×2.2%작가편에서 기타소득금액이 3,000,000원에 미달하는 경우 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택할 수 있지만, 3,000,000원을 초과하는 경우에는 종합과세 된다고 말씀드렸습니다. 그러나 개인 컬렉터가 미술품을 양도하는 기타소득의 경우에는 고민할 것이 없습니다. 개인 컬렉터가 미술품을 양도하는 경우는 무조건 분리과세합니다. (소득세법 제14조 제3항 제8호 다목) 그 이유는 미술품 양도는 여러 해에 걸친 양도차익이 한 번에 실현되는 특성이 있어서, 다른 소득과 합산하여 누진과세하는 것이 불합리하기 때문입니다. (소득세법 제14조 제3항) 분리과세가 항상 유리하다고 할 수는 없지만, 원천징수 세율 20% (소득세법 제129조 제1항 제6호)는 종합소득금액이 46,000,000∼88,000,000원의 구간의 종합소득 세율인 24%보다도 적은 수준입니다. 미술의 대중화와 코로나 시대를 맞아 평범한 직장인 컬렉터들도 부쩍 늘고 있어 단언할 수는 없지만 그래도 컬렉터들은 대부분 상당한 부를 축적한 사람들이기 때문에, 미술품 양도소득은 분리과세가 대부분 유리하게 작용합니다.4) 완납적 원천징수분리과세가 된다는 것은, 원천징수 세액만 내면 납세의무가 마무리된다는 뜻입니다. 그러면 원천징수를 하지 않으면 아예 세금을 신고 납부하지 않는 것이 되므로 소득을 지급하는 자가 반드시 원천징수를 해야 합니다. 사업소득 원천징수에서는 별도 규정을 두어 소득을 지급하는 자가 사업자 신분이거나 법인인 경우만 원천징수의무가 있고 일반 소비자에게 원천징수 의무가 없었지만, 기타소득은 그런 내용이 없습니다. 컬렉터들은 미술품매매를 하는 사업자가 아니지만, 개인간 매매에서도 원천징수를 합니다.심지어는 비거주자에게 작품을 살 때, 비거주자 매수인도 우리나라 매도인에게 소득을 지급하는 때 원천징수의무가 있습니다. (소득세법 제2조 제2항) 그런데 비거주자가 우리나라 세법을 어떻게 알고 원천징수를 하여 국세청에 신고하겠습니까? 그래서 비거주자 매수인이 우리나라 매도인에게 작품을 사면, 원칙은 매수인인 비거주자 컬렉터가 원천징수를 하되, 우리나라 세법을 잘 모르는 비거주자를 배려하여 매도인인 우리나라 컬렉터가 스스로 기타소득을 원천징수해서 신고납부하고, 본인 기납부세액으로 할 수 있는 특례가 마련되어 있습니다. (소득세법 제155조의5, 소득세법 시행령 제206조의3) 마치 부가가치세 대리납부와 원리가 비슷하다 하겠습니다. 대리납부는 아트딜러와 갤러리편을 참고바랍니다.기타소득 원천징수를 마쳤다면 매수인은 다음 달 10일까지 [원천징수이행상황신고서]를 작성하여 원천징수세액을 국세청에 납부합니다. 그리고 1년에 1번 소득지급명세서도 제출합니다. 작가편에서 설명한 내용과 대부분 같습니다. 하지만 미술품 양도소득의 경우 소득지급명세서를 제출할 때 특이한 점이 하나 있습니다. 바로 [서화·골동품 양도소득 명세서]입니다. (소득세법 시행규칙 별지 제23호서식) 미술품 양도소득을 원천징수하고 소득지급명세서를 제출하는 경우에 반드시 이 서류를 제출하게 되어 있습니다. 여기에는 매수인 매도인에 대한 정보는 물론이고 작품의 기법과 작가 이름, 재질, 크기, 제작연도까지 전부 쓰도록 되어 있습니다.
상속∙증여세
양도소득세
[부동산 전문 세무사] 철거·멸실 조건부 계약, 매매 특약을 활용한 양도소득세, 취득세 절세방안
20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.기본 주택취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배정도의 세금을 납부하게 됩니다.이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서4%대의 기본 취득세율을 적용받기를 원하는 경우가 많습니다.반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.아래에서는매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.구분세무상 이슈매도자1. 양도소득세 비과세2. 양도소득세 장기보유특별공제매수자취득세 중과세1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세과세 대상인지비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면,토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.다만,양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세소득세법상1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.소득세법상 양도일 : 빠른 날(잔금청산일, 등기접수일)다만,매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.이때 매매계약서상특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.3. 장기보유특별공제만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용됩니다.구분공제율표1보유연수 x 2%(최대 30%)표2(2년 이상 거주)보유연수 x 4% + 거주연수 x 4%(각각 40%, 최대 80%)매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만,용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.4. 다주택자 양도소득세 중과다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.[ 다주택자 절세방안 ]반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우,주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.5. 취득세 중과20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.매매를 원인으로 주택 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인구분조정대상지역비조정대상지역기존 무주택 세대1~3%기존 1주택 세대8%1~3%기존 2주택 세대12%8%기존 3주택 세대12%법인12%만약,특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.특약에 따라 멸실조건 취득 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인4%법인매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.지방세법상 취득일 : 빠른 날(매매잔금청산일, 등기접수일)지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며,지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용받게 됩니다.매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때,양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.매매계약서 작성 및 매매컨설팅, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222704391748[부동산전문세무사] 상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리1. 근린생활시설 ‘근린생활시설’이란 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나로서 슈퍼마켓 등 보통 일상생...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222454349263[부동산 전문 세무사] 주택의 부속토지만 보유함으로써 변경되는 양도세, 종부세, 취득세(다주택자 절세 컨설팅 방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 주택으로 사용하는 건물은 일반적으로 아파트와 같은 집합건...blog.naver.com