임대 소득이 있어 종합 소득세 낼 때 어떻게 될까요?

요즘 코로나 때문에 국가보건재정도 많이 들어가고, 보험료를 낼 경제활동인구는 점점 줄고 있습니다. 그러다 보니 건강보험료가 매년 상승하여 부담을 주고 있지요. 2021년 기준으로는 건강보험료가 6.86%이고, 장기요양보험료가 건강보험료의 11.52%입니다. 그러니까 7.650272%가 건강보험료로 부과됩니다. 사실상 세금에 가까운 금액이지만 4대 보험에 속하여 ‘보험료’라고 부르다 보니, 체감상 부담이 되어봐야 얼마나 되겠나 하며 넘기는 경우가 많습니다. 그러나 결코 만만한 존재가 아닙니다. 세금 같은 경우 어느 정도 대비를 하기도 하고, 맞닥뜨렸을 때도 당황스럽다는 느낌은 잘 없는데, 오히려 건강 보험료가 많이 나오면 정말로 큰 충격이 될 수 있습니다.​​1. 분류​건강보험료의 세계에는 3종류의 사람이 있습니다. 직장을 다니면서 근로소득을 얻고 있는 사람을 [직장가입자]라고 합니다. 그리고 그런 자에게 부양되고 있는 입장에서 건강보험료를 내지 않는 사람을 [피부양자]라고 합니다. 마지막으로 [직장가입자]도 아니고 [피부양자]도 아니면 [지역가입자]라고 합니다.​​2. 직장가입자​[직장가입자]는 직장에서 4대보험자격 취득신고를 한 사람들입니다. 보수월액(비과세 뺀 급여라고 봐도 됨)에 요율을 곱하여 건강보험료를 부담합니다. 건강보험료는 혼자서 부담하지 않고, 절반은 본인이 내고, 나머지 절반은 회사가 냅니다. 회사가 급여를 지급할 때, 보험료의 절반만큼 급여에서 떼어 두고 급여를 줍니다. 급여명세서를 받아보시면 그런 내용이 잘 나와 있습니다. 그리고 회사몫 절반과 맡아 둔 절반을 합하여 공단에 납부하는 식입니다.​[직장가입자]가 투잡을 하면 어떻게 될까요? [직장가입자] 신분은 유지됩니다. 직장에서 신고한 보수월액 외에 소득이 연 3,400만원까지도 문제삼지 않습니다. 그러나 연 3,400만원이 넘어가면, 연 3,400만원이 넘는 소득에 대해 별도의 보험료가 나오기 시작합니다. 이때 고지서가 회사로 가지는 않고, 집으로 날아옵니다. 공단 직원에 의하면, 회사가 알 수 있는 부분은 아니라고 합니다.​​3. 피부양자​[피부양자]는 보험료를 내지 않습니다. 만약 여러분이 누군가의 피부양자 신분이라면, 가능한 한 유지하는 것이 좋겠죠. 피부양자였다가 직장에 가입하면 [직장가입자]가 되겠고요, [피부양자] 자격조건을 어기게 되면 [지역가입자]로 바뀌게 됩니다.[피부양자]를 유지하기 위한 요건에는 3가지가 있습니다. 부양요건, 소득요건, 재산요건입니다.​(1) 부양요건​직장가입자에 의하여 주로 생계를 유지하는 자로서, 배우자, 직계존비속과 그 배우자, 형제자매입니다. 형제자매는 30세 미만, 65세 이상이거나 장애인이어야 하고, 또한 미혼이어야 합니다. 그리고 부모가 없거나 부모가 소득이 없어야 합니다.​(2) 소득요건​1) 종합소득금액의 합계액이 연 3,400만원이 넘으면 안 됩니다.이때 종합소득금액은 소득세법에서 말하는 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득금액의 합을 말합니다. 그러니까 필요경비나 근로소득공제, 연금소득공제액을 제외한 금액을 말합니다. 또한 근로소득금액과 연금소득금액은 30%의 금액으로 합니다.비과세소득은 제외하고 양도소득과 퇴직소득도 포함하지 않습니다. 이자소득과 배당소득으로서 1천만원 이하여서 분리과세되는 경우는 제외합니다. 반대로 분리과세 주택임대소득은 원래 분리과세대상이지만 여기에 포함됩니다.2022년 7월부터는 이 금액이 줄어서 연 2,000만원을 넘으면 안 됩니다. 그러니까 기존에 피부양자로 건강보험료를 내지 않던 사람이 피부양자 자격을 잃게 되는 일이 점점 많아집니다.​2) 사업소득이 있으면 안 됩니다.위에서 종합소득금액이 3,400만원이 넘으면 안 된다고 했지만, 원래는 사업소득이 있으면 안 됩니다.대신, 사업자등록을 하지 않고 벌어들이는 프리랜서 사업소득은 연간 500만원 이하로 있는 것은 괜찮습니다. 사업소득금액을 말하기 때문에, 필요경비를 뺀 금액입니다. 이 금액은 사업소득이지만 일단 괜찮고, 다시 종합소득금액 3,400만원에 포함되어 총액 검증을 받게 되겠습니다.또한 사업자등록이 있어도 사업소득이 실제로 0이 되는 경우, 예를 들어 분리과세 주택임대소득을 임대주택사업자로 등록하여 200만원 ~ 400만원의 경비를 인정받아 결국 과세표준이 0이 되는 경우에도 괜찮습니다.​(3) 재산요건​1) 재산가액이 5.4억 이하여야 합니다.이때 재산가액은 재산세 과세표준액을 말하는데, 공시가격의 60%를 말합니다. 공시가격이 시가의 60% ~ 80%이므로, 실제 시가가 5.4억을 넘더라도 자세히 살펴보면 범위 내일 수 있습니다.​2) 재산가액이 5.4억에서 9억원 사이도 괜찮습니다.다만 종합소득금액의 합계액을 연 1,000만원 아래로 유지해야 합니다. 재산은 많고 현금흐름은 적은 고령자들을 위한 조건입니다.​​4. 지역가입자​[지역가입자]는 [직장가입자]도 아니고, [피부양자]도 아닌 사람으로, 대개 개인 사업을 하는 사람들입니다. 소득수준에 따른 점수와, 재산수준에 따른 점수를 합하고, 점수당 201.5원을 곱합니다. 이때 소득이란, 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득의 합을 말합니다. 사업소득은 순소득을 말합니다. 소득수준에 따른 점수는 82점부터 32,372점까지 있습니다. 연 사업소득 30,000,000원 정도라면, 소득점수 981점으로 보험료가 월 197,671.5원입니다. 이렇게 낸 지역가입자 보험료는 추후 사업소득에서 필요경비 처리는 할 수 있기 때문에, 세금은 줄여주게 됩니다.​만약 부부가 둘 다 지역가입자라면, 소득을 합해서 점수를 따집니다. 이 경우 상당한 부담이 될 수 있습니다.​한편 개인 사업을 하는 사람이 직원을 고용하여 4대보험 자격을 취득하게 하면, 직원 중에 가장 급여가 많은 사람과 같은 수준으로 [직장가입자]의 셈법을 적용받을 수 있습니다. 그러면 급여에 비례해서만 건강보험료를 내기 때문에, 재산이 많은 사람들은 보험료를 절약할 수 있게 됩니다.

​종합소득세 신고 흐름- 국세청 자료 - 종합소득세의 신고 흐름은 아래 그림과 같다. ​하나하나 파고 들면 복잡하지만 중요한건 금융소득, 사업소득, 근로소득, 기타소득, 연금소득을 모두 합산 후 종합소득공제를 차감해서 과세표준을 구하고 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 산출한다 정도의 큰 흐름만 기억해도 될 것 같다. ​신고납부 기한- 국세청 자료 - ▶ 당해 과세기간에 종합소득금액이 있는 자는 다음해 5월 1일부터 5월 31일(성실신고확인서 제출자는 6월 30일)까지 종합소득세를 신고·납부하여야 합니다(소득세법 §70, §70조의2).​▶ 2020년 귀속 종합소득세 확정신고·납부와 관련하여 국세청에서는 코로나19로 피해가 큰 소규모 사업자 등에게 아래와 같이 납부기한을 8.31.까지 직권연장하는 등 적극적인 세정지원을 실시하고 있습니다.1성실신고확인서 대상 외 : ’21.5.31.→’21.8.31.(3개월 연장)2성실신고확인서 제출자 : ’21.6.30.→’21.8.31.(2개월 연장)​<코로나19 피해 극복을 위한 ’20년 귀속 종합소득세 확정신고 시 납부기한 연장 내용>구분지원대상요건제외집합금지· 영업제한 소상공인｢소상공인 버팀목자금｣ 지원 기준 사업자(중소벤처기업부)’21.5.31.까지 소득세 신고 (성실신고확인서 제출자는 6.30.)금융소득 2천만원 초과자영세 자영업자외부 세무조정 기준 수입금액* 미만자1도･소매업 등 6억원2제조업 등 3억원3서비스업 등 1.5억원전문직, 부동산임대, 대부업, 금융소득 2천만원 초과자매출급감 차상위 자영업자매출 20% 이상 감소 & 성실신고확인서 제출 기준 수입금액* 미만자1도･소매업 등 15억원2제조업 등 7.5억원3서비스업 등 5억원전문직, 부동산임대, 대부업, 호황업, 금융소득 2천만원 초과자착한임대인소상공인 임차인의 임대료를 인하한 상가임대사업자* 조세특례제한법 제96조의3 요건을 충족하는 임대사업자21.5.31.까지 소득세 신고 & 착한임대인 세액공제 신청(성실신고확인서 제출자는 6.30.)매출규모 등과 관계없이 모두 연장납부기한 직권연장된 경우 분납기한도 ’21.11.1.까지 연장됩니다.직권연장 대상이 아닌 납세자도 신고∙납부에 어려움이 있어 연장신청을 하는 경우 적극 지원합니다.* (신청방법) 홈택스 > 로그인 > 일반세무서류 신청 > 민원명 ‘연장’ 검색 > 기한연장 신청​작년에 이어 올해에도 납부기한이 코로나19로 인해 연장 되었다. 다만, 작년에는 별도 구분 없이 전체 납부기한을 연장 했었으나, 2020년 귀속분은 소규모사업자등에 제한하여 지원을 하니 유의하여야 할 것 같다. ​​장부작성 의무- 국세청 자료 - ▶ 소득세는 사업자가 스스로 본인의 소득을 계산하여 신고·납부하는 세금이므로, 모든 사업자는 장부를 비치·기록하여야 합니다(소득세법 §160, 소득세법 시행령§208)​▶간편장부대상자(소득세법 시행령 §208) - 해당 과세기간에 신규로 사업을 시작하였거나 - 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함)의 합계액이 아래에 해당하는 사업자를 말합니다.업 종 구 분직전 과세기간 수입금액1농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업 제외), 부동산매매업, 그 밖에 아래 ②, ③에 해당하지 아니하는 사업3억원 미만2제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 수도사업, 하수‧폐기물처리·원료재생 및 환경복원업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외), 부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업에 한함), 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업, 상품중개업, 욕탕업1억 5천만원 미만3부동산임대업, 부동산업(부동산매매업은 제외), 전문·과학·기술서비스업, 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술·스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업， 가구내 고용활동7천 500만원 미만※ 단, 전문직사업자는 2007.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 수입금액에 상관없이 복식부기 의무가 부여됨.​▶복식부기의무자간편장부대상자 이외의 모든 사업자는 재산상태와 손익거래 내용의 변동을 빠짐없이 거래시마다 차변과 대변으로 나누어 기록한 장부를 기록·보관하여야 하며, 이를 기초로 작성된 재무제표를 신고서와 함께 제출하여야 합니다.​▶장부를 기장하지 않는 경우의 불이익 - 복식부기의무자가 장부를 기장하지 않아 추계신고할 경우 무신고가산세 [수입금액의 0.07%와 무신고납부세액의 20%(부정무신고시 40%, 국제거래 수반한 부정무신고시 60%) 중 큰 금액]와 무기장가산세(산출세액의 20%)중 큰 금액을 가산세로 부담하게 됩니다.​ - 간편장부대상자는 산출세액의 20%를 무기장가산세로 부담하게 됩니다.(다만, 직전 과세기간의 수입금액이 4,800만원 미만인 소규모 사업자 등은 제외)​- 결손금액이 발생하더라도 이를 인정받지 못합니다.​​▶ 장부를 비치·기록하고 있는 사업자는 총수입금액에서 필요경비를 공제하여 계산합니다.장부를 비치·기장하지 않은 사업자의 소득금액은 다음과 같이 계산합니다. 1) 기준경비율적용 대상자(①, ② 중 작은금액) 1 소득금액 = 수입금액 - 주요경비* - (수입금액 × 기준경비율(1)) * 주요경비 = 매입비용 + 임차료 + 인건비 2 소득금액 = {수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)} × 배율(2)(1) 복식부기의무자의 경우 추계과세 시 기준경비율의 1/2을 적용하여 계산(2) 2020년 귀속 배율 : 간편장부대상자 2.8배, 복식부기의무자 3.4배​ 2) 단순경비율적용 대상자 소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)* 단순경비율 대상자의 소득금액 계산시 ‘일자리 안정자금’은 수입금액에서 제외(’20.2.11. 이후 결정·경정하는 분부터)​​​​​​​​국세청 자료만 일부 발췌 했는데도 이렇게 많다...와이프도 옆에서 말한다. 아무도 안 읽겠다 ​여기까지 읽으신 분들은 스크롤을 쭈우욱 내렸을 가능성이 매우 클 것 같다.​나도 모르는거나 궁금한거 있으면 그때그때 찾아보거나 물어봐서 해결하면 된다고 생각한다!

이 글에서는 한국 세법에 따른 단독명의와 부부 공동명의에 따른 세금 차이를 살펴보겠습니다.취득세취득세는 부동산을 취득할 때 발생하는 세금입니다.취득세는 전체 주택가액 기준을 세율을 결정한 후에 보유 지분에 따라 세액을 나누는 방식이라 주택 취득 시 단독명의와 공동명의 사이에 큰 차이는 없습니다.재산세재산세는 부동산 가치에 따라 매년 납부해야 하는 세금입니다.재산세는 취득세와 마찬가지로 전체 주택가액 기준을 세율을 결정한 후에 보유 지분에 따라 세액을 나누는 방식이라 단독명의와 공동명의 사이에 큰 차이는 없습니다.종합부동산세종합부동산세는 개별 소유자의 부동산 총 가액에 따라 부과되는 세금입니다. 부부 공동명의의 경우, 주택가액을 부부가 나눠 갖게 되어 종합부동산세의 세율이 낮아질 수 있습니다. 또한, 공동명의의 경우 과세기준금액 9억원이 각각 공제되어 유리한 점이 있습니다.하지만, 주의해야 할 점은 만약 부부 양쪽 모두가 각각 3주택 이상을 소유하게 되면 중과세율이 적용되어 공동명의가 불리한 상황이 발생할 수도 있습니다.이 경우, 공동명의로 인한 종합부동산세의 혜택이 상쇄되거나 오히려 더 높은 세금 부담이 발생할 수 있으므로, 상황에 따른 추가 검토가 필요합니다. 이러한 여러 가지 요소들을 고려하여 부부 공동명의로 주택을 소유할지, 아니면 단독명의로 소유할지 결정해야 합니다.임대소득세임대소득세는 부동산을 임대해 얻는 소득에 대한 세금입니다. 부부 공동명의로 주택을 소유할 경우 임대소득이 분할되어 각자의 종합소득에 합산되기 때문에, 소득이 높아질수록 세율이 증가하는 종합소득세 특성 상 대체로 공동명의가 유리할 수 있습니다.그러나 부부 중 한쪽의 다른 종합소득(사업소득, 근로소득 등)이 높아 높은 한계세율이 적용되는 경우에는, 상대적으로 소득이 낮은 쪽의 단독명의로 하는 것이 더 나을 수도 있습니다.양도소득세양도소득세는 부동산을 양도할 때 발생하는 세금입니다. 양도소득세는 개인별로 과세되며, 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용되는 누진세율 특성상, 부부 공동명의의 경우 과세표준이 절반으로 나뉘어 상대적으로 낮은 세율이 적용됩니다. 이로 인해 세금 부담이 줄어들 수 있습니다. 또한 기본공제가 부부 공동명의의 경우 각각 2번 적용되는 점도 더 유리한 점 중 하나입니다.그러나 총 양도가액이 12억원 이하이고, 1세대 1주택 비과세 조건이 적용되는 경우에는 세금이 발생하지 않으므로, 단독명의와 부부 공동명의 사이에 세금 차이는 없습니다.결론구분단독명의부부 공동명의취득세큰 차이 없음큰 차이 없음재산세큰 차이 없음큰 차이 없음종합부동산세대체로 불리대체로 유리임대소득세대체로 불리대체로 유리양도소득세불리하거나 차이 없음유리하거나 차이 없음결론적으로, 부부 공동명의로 주택을 소유하면 세금 부담이 분산되어 세액이 감소할 수 있습니다. 그러나 세법의 변동에 따라 혜택이 달라질 수 있으므로, 정확한 세금 계산과 혜택을 이용하려면 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.또한, 공동명의로 주택을 소유할 경우 상속과 증여에 관한 법률, 이혼 시 분할에 관한 법률 등 다른 법률적 요소도 고려해야 합니다. 따라서 주택 구입 시 개인의 상황과 목적에 맞게 단독명의와 공동명의 중 선택하는 것이 중요합니다.그러한 측면에서, 부부 공동명의의 경우 주의해야 할 사항 중 하나가 건강보험료와 관련된 부분입니다. 만약 부부 중 한 명이 소득이 없어 건강보험료를 부양의무자로부터 부담받고 있는 경우, 공동명의로 인해 사업소득 등이 발생하면 건강보험료의 부양의무자 자격이 박탈될 수 있습니다.따라서, 부부 공동명의로 주택을 소유하려는 경우에는 이러한 건강보험료와 관련된 사항도 고려해야 하며, 이에 따른 영향을 충분히 검토한 후 결정을 내릴 필요가 있습니다.이상으로 한국 세법에 따른 단독명의와 부부 공동명의에 따른 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세의 세금 차이를 살펴보았습니다. 다양한 요소를 고려하여 최적의 주택 구입 방식을 선택하시길 바랍니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다.주택임대소득이란?주택임대소득이란 부동산 임대업 중 주택을 임대해서 발생하는 소득으로 사업소득에 해당합니다.여기서의 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물로서, 주택이 설치돼있거나 주거생활공간으로 인정되는 주택 부수토지를 포함합니다.국세청에서 열거하고 있는 주택임대소득의 종류는 고가주택임대(기준시가 12억을 초과하는 주택), 일반주택임대(아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택), 장기임대주택 등으로 구분됩니다.과세대상 임대소득1. 기준시가 12억을 초과하는 주택 또는 국외 주택을 소유한 1주택자의 월세 소득2. 2주택 이상을 소유한 자의 월세 소득3. 3주택 이상 소유한 자의 보증금에 대한 이자소득(간주임대료)*** 주택 수 계산다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각 주택으로 봅니다.공동소유의 경우에는 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다.(지분이 동일한 경우, 합의하에 한 명의 주택으로 볼 수 있도록 할 수 있습니다.)본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 주택은 모두 합산해서 계산합니다.임차 또는 전세로 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 주택은 소유자 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산합니다.단독 명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독 명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산합니다.(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)주택임대소득의 수입금액(매출) 계산은?주택임대소득의 총수입금액은 과세기간 동안의 월세와 간주임대료의 합계입니다.1. 월세는 계약에 따라 받는 월마다의 소득의 합계입니다.이를 먼저 수령하는 선세금의 경우에는 해당 연도의 임대 기간의 월수로만 안분해서 계산하면 됩니다.2. 간주임대료간주임대료라는 개념이 생소하실 것으로 예상되는데요.보증금의 경우에는 임대차 기간이 끝날 때까지 임대인이 확보하게 되는 금액입니다. 이 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익의 이자 부분을 임대수익으로 보고 과세하게 됩니다.하지만 소형 주택으로 보는 40m2 이하이고, 기준시가 2억 원 이하의 주택은 간주임대료 과세대상 주택 수 판단 시 제외됩니다.간주임대료를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.(임대보증금의 합계 - 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 *정기예금이자율(2.9%)- 해당 보증금에서 실제 발생한 금융수익따라서, 소형 주택이 아닌 주택을 부부 합산 3주택을 전세주면서 임대보증금의 합계가 3억 원이 넘는 경우에만 발생하는 소득으로 보시면 되겠습니다.주택임대소득의 선택적 분리과세원칙적으로 주택임대소득은 사업소득으로서 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득과 합산해서 6 ~ 45%의 종합소득세율로 과세됩니다. 하지만 주택임대소득은 연 2천만 원이 넘는 경우에만 합산신고를 의무로 둡니다.연 2천만 원 이하의 주택임대소득자는 종합소득과세와 분리과세 중 유리한 것으로 선택해서 신고, 납부하실 수 있습니다.① 분리과세 : 주택임대소득 * 14% + 종합과세대상 다른 소득 * 누진세율(6~45%)② 종합소득과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) * 누진세율(6~45%)주택임대소득의 필요경비 계산은?분리과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비 : 수입금액의 50%과세표준 : (수입금액 - 필요경비 - 2백만 원)산출세액 : 과세표준 * 14%*** 하지만 일정 요건을 갖춘 분리과세 대상자는 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제액을 적용시켜줍니다.이때의 일정 요건은 다음과 같습니다.세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록매년 임대료를 5%를 초과하는 증가율을 보이면 안 됨2. 종합과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비(가장 보편적인 주거용 건물 임대업을 가정)1) 단순경비율 대상자 : 42.6%이때의 단순경비율 대상자는 당해 연도 처음으로 주택임대소득이 발생하여 신고하는 경우 또는 작년 주택임대소득이 2400만 원 미만인 경우를 말합니다.2) 기준경비율 대상자 : 17.2%이때의 기준경비율 대상자는 단순경비율 대상자가 아닌 자가 장부 작성을 하지 않은 경우를 말합니다.3) 간편장부 대상자 : 변동실제 주택임대소득에 들어간 비용(이자비용, 재산세 등)을 장부 작성한 경우를 말합니다.과세표준 : 수입금액 - 필요경비산출세액 : (주택임대소득 과세표준 + 타종합소득) * 누진세율(6%~15%)분리과세 vs 종합과세 절세 tip분리과세가 유리한 경우단순경비율 적용 대상자 & 주택임대소득 외의 다른 소득이 없는 경우2. 종합과세가 유리한 경우주택임대 총수입금액 1천만 원 이하 & 주택임대소득 제외한 타 종합소득의 합계액이 2천만 원 이하& 주택임대 사업자등록 등의 요건을 만족해서 필요경비를 우대해서 받는 경우하지만, 위 내용에 따른 세금계산은 굉장히 복잡하기 때문에 세무대리인의 도움을 받으셔서 더 유리하게 신고, 납부하시기 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.재생0좋아요000:0000:06주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.

주택을 전세나 월세로 빌려주고 받은 수입이 있다면 얼마를 세금으로 내야 하는지, 세금을 줄일 방법이 없을지 고민하게 된다. 특히나 최근 부동산 가격이 상승하면서 수입금액이 늘어나는 경우 자칫하면 세금 폭탄을 맞을 수도 있다. 연 2000만원 이하의 수입 금액에는 세금 구조를 아예 달리 적용해 절세 혜택을 받을 수 있다.주택 임대수입 2000만원(2주택자 기준 월세 약 160만원) 이하라면 분리과세 선택이 가능하다. 분리과세가 더 절세효과가 높은 이유는 세율 자체가 낮기 때문이다. 종합과세 시 세율이 42%까지지만 분리과세는 14%로 낮으며, 단일세율이다. 이외에도 종합과세에서는 없는 200만원(400만원)의 기본공제와 종합과세에서는 인정받기 어려운 필요경비를 50%(60%)까지 무조건 인정해주는 점이 분리과세의 절세효과가 뛰어난 이유다. 그렇다고 무조건 종합과세보다 분리과세가 유리한 것은 아니다. 주택임대소득 외의 다른 소득이 없다면 종합과세가 유리하다. 그 외 근로소득이나 사업소득이 있다면 분리과세가 유리하다.주택임대소득 분리과세는 상당한 금액의 절세혜택을 받을 수 있다. 종합과세와 비교한 후 이득이 되는 쪽으로 세금 신고를 하면 된다. [사진 pxhere]주택 수에 따른 수입금액무조건 임대하는 주택이 있다고 과세하는 것은 아니다. 주택 보유 수에 따라서 수입금액이 달라진다. 1주택이면 비과세다. 다만 기준시가가 9억원을 초과하는 주택은 고가주택으로 보아 월세만 수입금액으로 본다. 2주택이라면 월세가 수입금액이 된다. 3주택 이상이라면 월세와 간주임대료가 수입금액이다.* 간주임대료 = ( 보증금 - 3억원 )의 적수 X 60% X 정기예금이자율(1.8%) X 1/365* 보증금을 받은 주택이 여러 개인 경우에는 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 3억원을 순서대로 뺌.주의할 것은 부부합산 보유 주택을 주택 수 기준으로 한다는 것이다. 본인이 소유한 주택 수가 아님에 유의해야 한다. 공동명의(지분 5 대 5) 소유인 경우 해당 주택을 1개의 주택으로 볼 수 있다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보지만, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 봐야 한다.분리과세 계산구조이렇게 구해진 수입금액을 기준으로 세금이 계산되는데, 세율 외의 또 하나의 절세효과는 앞서 말한 필요경비다. 수입금액을 전부 과세하는 것이 아니라, 적어도 수입금액의 50%는 경비로 인정해 결론적으로 수입금액의 50%만 과세하게 된다. 주택임대사업은 인정받을 수 있는 필요경비가 많지 않은데, 무조건적으로 필요경비로 50%까지 인정해줘 절세 효과가 크다. 또 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 기본공제 200만원을 통해 추가적인 절세가 가능하다. 종합소득금액이 2000만원 초과 시에는 기본공제가 없다고 보면 된다.등록임대주택의 혜택더 큰 절세를 위해서는 임대주택을 등록하는 방법이 있다. 사업자등록과 지자체에 임대사업자 등록이 돼 있으면 된다. 다만 주택의 면적이 85㎡이하, 기준시가가 6억원이 넘지 않는 주택이어야 하고, 보증금이나 월세 증가율이 5%를 초과하면 안 되며, 8~10년 이상 임대를 해야 하는 등의 조건이 붙는다. 몇 년을 임대하느냐에 따라 요건이 달라지는 등 까다롭고 복잡하므로 자세한 내용은 반드시 확인 후에 등록할 것을 권한다. 등록임대주택이 되는 경우 필요경비를 수입금액의 60%까지 인정해주고, 기본공제가 400만원이다. 또한 소득세의 30%(장기임대주택은 75%)까지 감면해준다. 감면을 받게 되면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과됨에 주의해야 한다.주택임대소득 분리과세는 이처럼 상당한 금액의 절세혜택을 받을 수 있다. 종합과세와 비교한 후에 이득이 되는 쪽으로 세금 신고를 하면 된다. 등록임대주택의 경우에는 충족해야 할 요건이 까다로우니 자세히 살펴보고 적용받도록 하자.