아파트 분양권 양도세 기준일 관련 문의

1세대 1주택자가 주택을 2년 보유 및 거주하고 양도하는 경우 양도가 12억원까지 양도소득세를 비과세 받는 것은 흔히들 알고 있는 규정이다. 하지만 2021년 양도분부터 보유기간의 계산이 달라진다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 처분한 경우 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.예를 들어 10년 전에 A,B 주택 2채를 취득해 보유하고 있던 1세대가 지난해 4월1일A주택을 양도한 경우 작년까지는 B주택을 다음날 바로 양도하더라도 비과세를 적용했지만, 올해부터는 A주택을 양도한 날부터 다시 B주택을 2년 보유해야 비과세를 받을 수 있다.2021년 양도분부터 보유기간 계산이 달라진다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. [사진 pxhere]또한 법문에 ‘양도’가 아닌 ‘처분’이라고 명시해 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경 등의 다른 사유로 처분한 경우도 포함하는 것으로 개정하였다. 개정 전 규정을 적용하여 비과세로 생각하고 양도한다면 생각지 못한 수억원의 세금이 추징될 수 있으니 양도하기 전 꼼꼼한 검토가 필요하다.거주기간2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유기간뿐만 아니라 2년 거주기간도 채워야 비과세가 가능하다.만약 다른 주택을 처분한 세대로 개정 규정이 적용되는 경우 보유기간뿐만 아니라 거주기간 역시 다시 기산하게 되어 큰 부담이 된다.하지만 2017년 8월 2일 이전에 취득했거나 취득 당시 조정대상지역이 아니어서당초 취득일부터 2년 거주기간의 요건이 없던 주택은 개정 규정이 적용되더라도 2년 거주는 필요 없이 2년 보유만 추가로 하면 된다.처분의 개념① 양도, 증여, 용도변경소득세법 시행령 제154조 제5항에는 개정 규정이 적용되는 처분의 개념에 양도, 증여 및 용도변경을 포함하고 있다.② 멸실기존 주택을 멸실하는 경우에는 처분의 개념이 적용되지 않아 보유기간 및 거주기간을 다시 기산하지 않는다.③ 상속2주택 이상을 보유하는 소유자가 사망해 동일세대원이 아닌 별도세대원에게 상속되는 경우 기존 세대원이 보유하던 주택을 양도시에는 보유기간을 다시 기산하지 않는다.장기보유특별공제 적용소득세법시행령 제154조 제5항이 적용되어 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유 및 거주를 하지 못하여 비과세가 적용되지 않는 경우라도 장기보유특별공제 표2(보유기간 4%, 거주기간 4%)를 적용받을 수 있다.장기보유특별공제를 적용하는 보유기간은 소득세법 제95조 제4항에 명시된 취득일부터 양도일까지이므로 최종 1주택이 된 날부터 다시 기산하지 않는다.입주권 및 분양권의 양도소득세법시행령 제154조 제5항은 1주택 외의 주택을 처분하는 경우로 명시하고 있지만, 입주권 및 분양권을 처분하는 경우에도 해당 규정이 적용된다.입주권의 경우 원조합원과 승계조합원 모두 입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 보유기간을 입주권 양도일부터 다시 기산하며, 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권 역시 분양권을 양도하고 1주택을 보유한 날부터 기산한다.개정 규정 적용의 예외2021년 1월 1일 현재 소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3의 규정이 적용되는 다주택자는 2021년 1월 1일 이후 비과세로 주택을 양도하더라도 남은 주택의 보유기간은 최초 취득일부터 기산한다.만약 2021년 1월 1일 현재 3주택자가 1채의 주택을 과세로 양도하고 남은 2채의 주택이 비과세규정이 적용되는 경우에는 2021년 11월 2일 이후 양도분부터 개정 규정이 적용되므로 유의해야 한다.이번 개정 규정에 대해 문제점이 계속해서 지적되어 왔다. 유권해석이 바뀌는 사례도 있고, 아직 명확한 해석이 없는 사례도 많이 있어 실무를 보는 세무사도 난색을 표하고 있다. 비과세 적용에 여부에 따라 세액차이가 크게 발생하므로 꼭 여러 명의 전문가와 상담을 통해 매매를 진행해야 한다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 분양권의 취득일에 대한 것입니다. 취득일에 따라 보유기간도 달라지고 21년 이전 취득인지에 따라 주택수 포함도 달라집니다.세부적으로 살펴보면,매매로 인한 분양권 취득일은 매매잔금일입니다매매로 분양권을 취득한 경우에는 일반적인 자산의 취득일인 매매 대금의 잔금일이 취득일입니다.소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기・등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부・등록부또는 명부 등에 기재된 등기접수일참고로, 부동산은 잔금 전에 등기를 먼저한 경우, 그 등기일을 취득일로 봅니다. 그러나, 분양권 매매 잔금 전에명의변경을 먼저 한 경우에도, 명의변경일을 취득일로 보지 않습니다.양도, 부동산거래관리과-86 , 2012.02.09[ 제 목 ]분양권의 잔금 청산전에 명의변경한 경우 양도시기[ 요 지 ]자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것이며, 아파트 분양권의 경우에는 등기・등록・명의개서를 요하는 자산에 해당하지 아니하는 것임[ 회 신 ]자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것이며, 아파트 분양권의 경우에는 등기・등록・명의개서를요하는 자산에 해당하지 아니하는 것입니다.당첨으로 인한 분양권 취득일은분양권 당첨일입니다매매로 분양권을 취득한 경우와 달리, 청약 당첨으로 분양권을 취득하는 경우에는분양계약일이 아닌 당첨일이 취득일이 됩니다.21년 이전에 분양권 당첨이 되었다면, 분양 계약은 21년 이후에 해도 21년 이전에 취득한 분양권이므로 양도세의 주택수에 포함되지 않습니다.사전-2021-법규재산-0226[ 요 지 ]입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기는 청약당첨일임[ 답변내용 ]사전답변 신청의 사실관계의 경우 「기획재정부 재산세제과-85, 2022.1.14.」를 참고하시기 바랍니다.<기획재정부 재산세제과-85, 2022.1.14.>[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일(제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.선착순의 방법으로 분양권을 취득하면분양계약일입니다매매나 당첨도 아닌, 미분양 등으로 인해 선착순으로 분양권을 매입(소위 줍줍)하는 경우에는 분양계약일이 취득일 입니다.양도, 서면-2021-법규재산-7612, 2022.06.15[ 제 목 ]「주택공급에 관한 규칙」에 따른 선착순 방법으로 취득한 분양권의 취득시기[ 요 지 ]「주택공급에 관한 규칙」에 따른 선착순의 방법으로 취득하는 분양권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날이며,선착순의 방법으로 동․호수를 지정하고 당일날 사업주체와 공급계약을 체결한 경우 당해일자가 취득시기임[ 회 신 ]「주택공급에 관한 규칙」제27조제5항 또는 제28조제10항제1호에 따른 선착순의 방법으로 취득하는 ｢소득세법｣ 제88조제10호에 의한 분양권의 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날이며, 선착순의 방법으로 동․호수 등을 지정하고 당일날 사업주체와 공급계약을 체결한 경우 당해일자가 취득시기가 되는 것입니다.정리하면,분양권의 취득일에 대해 살펴보았는데, 유형에 따라 취득일 다름에 유의해야합니다.취득일에 따라, 보유기간과 분양권의 주택수 포함이 달라질 수 있습니다.요약하면,① 매매: 분양권 매매대금 잔금일② 당첨: 분양 당첨일③ 줍줍: 분양 계약일이며, 잔금일 이전에 명의변경을 한다고 해도 취득일이 달라지지 않습니다.양도세, 증여세, 상속세 및 사업자세금 관련 다양한 절세 정보를 얻고자 하시면아래 오회계사의 지식창고를 방문해주시면 됩니다.네이버 등 「오회계사의 지식창고」 또는 「오회계사」로 검색블로그 주소: https://blog.naver.com/riverodwby부동산 세무 상담/부산 부동산세무사/오동욱회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.재산세재산세는 재산의 보유사실에 대하여 부과하는 보유세로 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지, 주택, 건축물(주택제외), 선박 및 항공기를 보유하고 있는 자에 대하여 부과하는 지방세입니다.​오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로서 업무용 시설로 분류가 되는데요. 이에 따라서 주택에 대한 재산세가 아닌 건축물에 대한 재산세를 부과받게 됩니다. 주거용 오피스텔의 경우에도 업무용 시설로 분류가 되어 별도의 신고나 지자체가 현장확인하여 주택으로 보지 않는한 재산세법상 건축물에 해당하게 됩니다.주거용 오피스텔을 주택으로 볼때와 건축물로 볼때의 재산세는 일반적으로 건축물로 볼 때가 더 많이 나오게 됩니다. 다음의 예를 통해 보시죠.세액차이가 거의 2배가량 나는데요. 주거용 오피스텔에 대하여 재산세가 과도하게 나오는 분들은 재산세 과세대상 변동신고를 통해 오피스텔을 주택으로 신고하는 방법도 있습니다. 다만, 이렇게 할 경우 향후 취득세나 종부세에 불리하게 작용할 여지가 있기 때문에 전문가와의 상담을 통해 결정하시는 것이 좋아보입니다.취득세7.10 대책에 따른 취득세 개정으로 인해서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함하여 계산하도록 바뀌었는데요. 여기서 말하는 주거용 오피스텔이란주택으로 분류되어 재산세가 부과된 오피스텔을 말합니다. 즉, 주거용 오피스텔이라 하더라도 주택으로 재산세가 부과되지 않았다면 취득세 주택수 산정시 포함이 되지 않습니다.​주거용 오피스텔을 보유하고 추가적으로 주택을 취득하는 경우 취득세 세율은 다음과 같습니다.​다만, 지방세법 시행일이 8월 12일이기 때문에 8월 11일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다고 하더라도 취득세 중과 계산시 주택수에 포함이 되지 않습니다.​사실 많은 분들이 재산세보다는 취득세와 관련하여 상담 문의를 주시는데 자주 묻는 사항과 이에 대한 답변으로 글 마무리하겠습니다.​Q1. 주거용 오피스텔 분양권도 취득세 중과시 주택수에 포함이 되는지?비록 법 개정으로 인하여 주택 분양권이 취득세 중과시 주택수에 포함이 되지만 오피스텔 분양권의 경우 별다른 언급이 없는 바 취득세 중과 계산시 주택수에 포함되지 않습니다.​Q2. 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에 취득세 중과대상에 해당되는지? 오피스텔 취득 당시에는 주거용인지 업무용인지 용도가 정해지지 않은 바 취득세율 4.6%(지방세 포함)를 적용하고 추후 주택분 재산세가 과세되는 경우 중과계산시 주택수에 포함합니다.​Q3. 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에도 취득세 중과세율이 적용이 되는지?개정된 지방세법에 따르면 조정대상지역에서 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 13.4%(지방세 포함)의 세율을 적용받게 되는데요. 여기서 주택은 건축법상 주택으로서 주거용 오피스텔은 포함이 되지 않습니다. 즉, 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에는 일반적인 증여로 인한 취득세율 4%(지방세 포함)가 적용이 됩니다.​다음 시간에는 오피스텔과 관련한 양도세 및 종부세를 알아보도록 하겠습니다감사합니다!

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매사업자 양도세 및 종합소득세 신고방법에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 매매 개인사업자의 매매차익 예정신고란?▶️ 매매차익 예정신고 대상은 소득세법 69조 1항에 따라토지, 건물(분양권, 조합원입주권은 제외입니다)의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.▶️ 예정신고는매매차익이 없거나 매매 자손이 발생하였을 경우에도이행해야 합니다.미이행 시 가산세 부과됩니다.▶️ 부가가치세가면세되는 사업자도 과세 사업자처럼 예정신고를 해야 합니다.▶️ 예정신고 때는 기준경비율로 필요경비를 신고해도 무기상 가산세가 없습니다.▶️ 무신고 시 가산세 20%가 적용됩니다.⭐️ 부동산 매매 법인의 경우 부동산 양도 후 그다음 연도 3월에 법인세 신고할 때 양도차익을 반영해서 신고하면 되지만,개인 부동산 매매사업자의 경우 양도세를 준용하여 반드시 예정신고를 해야 합니다. 법인이랑 헷갈리셔서 양도세 신고를 안 하셔서 무신고 가산세 폭탄 나온 케이스를 제가 본 적이 있습니다.이점 주의해야 합니다.⭐️매매차익 예정신고 시계산 구조는?매매차익 예정신고 계산 구조는 아래와 같습니다.case1. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되지 않는 주택을 양도한 경우▶️ 부동산 매매사업자 매매차익 예정신고 시에는 단기 보유 시 중과세율 적용(주택의 경우 1년 미만 보유 시 77%, 2년 미만 보유 시 66% 세율)이 되지 않습니다. 또한 예정신고에는 기본공제(2,500,000원)가 적용되지 않습니다.매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 가능합니다= 매매차익기본공제( 2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율단기양도 시에도 기본세율 적용함=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액case2. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되는 주택을 양도한 경우.[ 2025.05.09일까지는 중과 배제되므로 2025.05.09이전에는 적용되지 않음]매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제중과 주택은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 불가능합니다= 매매차익기본공제 (2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율MAX[ 단기양도 시 중과세율(주) 1, 기본세율(6~45%)+20%~30%]=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액-(주) 1 주택 1년 미만 보유 시 70%,2년 미만 보유상가 1년 미만 보유 시 50%,2년 미만 보유 시 40%부동산 매매 개인사업자 확정신고는?➡️ 부동산 매매 개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세 계산방식에 따라 확정신고를 해야 합니다.매매차익 예정신고 시 납부한 세액은 이 납부세액으로 차감하여 줍니다➡️ 5월에 종합소득세 신고할 때는 부동산 수리 비용, 이자비용, 공인중개사 수수료, 재산세 등이 양도세 신고할 때는 다르게 비용 인정이 가능하다 보니예정신고 시 냈던 양도세를 환급받을 수 있는 경우가 많습니다.➡️ 만약,해당 연도에 매매차익 예정신고를 한 부동산밖에 없더라도 개인 양도세와는 달리 양도한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 신고하지 않으면 예정신고 시 매매차익에 대해서 무신고한 것으로 보아 가산세가 부과됩니다.➡️ 2018년 귀속분부터는 예정신고를 하지 않고, 확정신고만 한 경우에는 예정분 무신고가산세를 50%감면 해줍니다???? 예정신고와 확정신고 비교 ????구분매매차익 예정신고종합소득세 확정신고계산 구조 양도가액-) 취득가액-) 필요경비-) 장기보유특별공제-----------------------------------------= 매매차익* 세율----------------------------------------=산출 세액(주 1)수입 금액-) 필요경비-------------------------------------=사업소득 금액+다른 소득 금액-이월결손금---------------------------------------=소득 금액-소득공제----------------------------------------=과세표준*세율------------------------------------------=산출 세액-기 납부세액(주 1)----------------------------------------------=납부세액필요경비자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·수익적지출, 이자비용, 재산세, 종합부동산세, 수리 비용 등세율기본세율(중과대상 주택은 중과세율 적용함)기본세율비교과세예정신고 시에는 비교과세하지 않음미등기양도자산, 비사업용 토지, 다주택의 조정 대상 지역 내 주택(2025.05.09일까지는 비교과세 안 함), 분양권 양도 시 비교과세 적용함준용 법양도세종합소득세▶️ 확정신고 시 이 납부세액(주1)으로 차가하는 세액은 예정신고 시 납부할 세액(산출 세액(주1)을 의미합니다.▶️ 부동산 매매 개인사업자 등록 전 취득한 주택도 판매 목적으로 보유한 주택이면 부동산 매매사업자의 재고자산에 해당할 수 있습니다. 재고자산인지는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 부동산 매매로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성과 사업목적이 있는 거지로 판단합니다 [사전 -2017-법령해석 소득 -0483,2017.10.27]- 다음번에는 개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다.이상입니다!양도세 관련 문의나 부동산 매매 개인사업자 기장 관련 세무 문의는 아래 엑스퍼트를 통해서 문의하시면친절하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#양도세전문세무사#부동산매매사업자기장세무사#개인부동산매매사업자기장전문세무사#부동산전문세무사#부동산매매업기장세무사#부동산임대전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#부동산매매사업자예정신고#사업자등록전개인주택주택수포함여부 태그수정