상생임대인 양도세 혜택(장특공제)

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 비거주자가 거주자로 전환된 경우, 1세대 1주택의 처분시 장특공에 적용할 보유기간을 계산함에 대한 조세심판사례입니다.세부적으로 살펴보면,비거주자는 양도세 1세대 1주택비과세 안됩니다양도세의 가장 큰 절세는 비과세인데, 비거주자인 경우에는 양도세 비과세가 안됩니다.단, 일반적으로 이민을 가는 경우에는 아래의 조건을 충족하면 비과세가 가능하며 2년을 보유를 하지 않아도 비과세가 됩니다.①세대전원이 출국②출국일과 양도일 현재1주택만 보유③출국일로부터2년 이내 양도따라서, 어떤 경우에 거주자이고, 비거주자인지는 매우 중요합니다.비거주자라도 장특공을배제하지는 않으나, 최대 30%의 표만 적용됩니다비거주자이면, 양도세 비과세는 적용이 되지 않으나 장기보유특별공제는 적용이 가능합니다.단, 일반 장특공인 15년 보유 최대 30%표가 적용되고 1세대 1주택에 적용되는 최대 80%의 표는 적용이 되지 않습니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-1344[ 제 목 ]비거주자의 경우 장기보유특별공제액 계산[ 요 지 ]장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 국내에 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 보유한 비거주자가 양도하는 당해 주택은 같은 항 단서규정을 적용하지 아니하는 것임[ 회 신 ]「소득세법」 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 국내에 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 보유한 비거주자가 양도하는 당해 주택은 같은 항 단서규정을 적용하지 아니하는 것임비거주자 신분에서 취득한 1주택을거주자로 전환된 이후에 고가주택 비과세로 처분한 경우,적용할 장특공제율에 대한 불복입니다양도세는 양도 당시로 판단하므로, 주택을 취득할 당시에는 비거주자라도 양도할 시점에 거주자이고 1세대 1주택 요건을 충족한다면 비과세 적용이 가능합니다.즉, 이민 간 상태에서 한국의 주택을 취득하고 다시 국내로 돌아와서 사는 경우에는 양도할 당시 비과세 요건이 충족되면 된다는 것입니다.이와 같이 비거주자에서 거주자로 된 경우, 장기보유특별공제 80% 적용에 대한 심판사례입니다.[사례의 상황]① 1992년에 이민가고 2011년 국적상실함②비거주자 상태에서 2010년 주택을 취득③ 2016년 국내 귀국하여, 거소를 등록하여 계속 거주④ 2019년 주택을 양도하고 1주택 비과세로 신고⑤고가주택에 해당하여 과세분은 전체 9년 보유기간의 72%의 장특공 적용⑥세무조사 결과, 세무서는비거주자일때 보유한 기간을 제외한1주택 공제율 24% 9년의 일반공제율 18% 중에 큰 것을 적용하도록 함이에 청구인이 불복하여, 조세심판을 청구한 경우입니다.즉, 납세자는 거주자일 때 1주택 비과세로 양도했고 따라서 9년 전체 보유기간(비거주자+거주자)을 인정하여 장특공제율을 적용해야 한다는 것이나,세무서는 1주택 특례공제율은 거주자였던 기간만 인정해야 한다는 것이고, 일반공제율과 비교하여 큰 것을 적용해야 한다는 것입니다양도, 조심-2021-중-0614 , 2022.04.13 , 인용[제 목]취득시 비거주자였으나 양도 당시 거주자인 경우 쟁점주택의 전체보유기간에 대해 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부[ 요 지 ]처분청이 청구인의 양도소득 계산시 장기보유특별공제율을 적용함에 있어 비거주자로서 보유한 기간을 제외한 후 거주자로서 보유한 기간인 3년에 대하여만 우대공제율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨조세법률주의에 따라, 법문을 엄격해석 하여비거주자였던 기간을 포함한 보유기간을 적용한다는 판단입니다조세심판원의 판단은, 거주자였던 기간만이 아니라 비거주자였던 보유기간을 포함한 전체 보유기간으로 1주택 특례 장특공제율을 판단하겠다는 것입니다.조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①조세법률주의에 따라법문대로 해석해야함②해당 조문에비거주자였던 기간을 제외한다는 규정이 없음③거주자일때 양도하고, 양도시점에 1주택을 보유했다면 충족됨④비거주자일때 양도해도, 전체 보유기간이 인정되는 만큼법해석 형평성을 고려하여,비거주자가 거주자로 전환되어도 장특공 특례율 적용시 전체 보유기간을 적용한다는 판단입니다.3. 사실관계 및 판단조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 축소해석할 수 없는바(OOO), 「소득세법」제95조 제4항은 ‘장기보유특별공제를 적용하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다’고 규정하고 있을 뿐 비거주자로서 보유한 기간을 제외한다는 별도의 규정이 없는 점,청구인은 거주자인 상태로 양도하였으므로, 비거주자의 주택 양도시 1세대1주택 비과세 적용 및 장기보유특별공제 시 우대공제율 적용을 배제하도록 하고 있는 「소득세법」제121조 제2항 단서조항을 적용할 여지가 없는 점, 1세대1주택자가비거주자로서 양도하는 경우 거주자로서 보유한 기간을 고려하지 않고 전체 기간에 대하여 일반공제율을 적용하도록 하고 있는 점을 고려하면, 거주자로 양도하는 경우 또한 비거주자로서 보유한 기간을 고려하지 않고 전체 기간에 대하여 우대공제율을 적용하는 것이 법해석 형평상 맞는 것으로 보이는 점, 처분청이 청구인의 양도소득 계산시 장기보유특별공제율을 적용함에 있어 비거주자로서 보유한 기간을 제외한 후 거주자로서 보유한 기간인 3년에 대하여만 우대공제율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.정리하면,이상 비거주자에서 거주자로 전환된 경우, 양도시 1주택 특례 장기보유특별공제율 적용에 대해 심판례를 통해 알아보았습니다.세무서는 거주자인 기간만을 인정하여 특례공제를 적용했지만, 불복 결과 비거주자인 보유기간도 인정된다고 판단하였습니다.즉, 장기간 외국에 이민간 상태에서 한국에 주택을 취득하고, 나중에 귀국하여 양도해도 최대 80%가 적용되는 1주택 장특공 계산시 보유기간은 '비거주자+거주자'전체 보유기간으로 계산한다는 것으로 납세자에게 유리한 심판례입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby상속세신고/증여세신고/양도세신고

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.​이번 시간에는 장기보유특별공제와 관련하여 나온 예규를 보도록 하겠습니다.장기보유특별공제부동산을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도차익에서 보유기간 및 거주기간별 공제율을 곱하여 장기보유특별공제액을 계산합니다.기본적으로 최대 30%의 장기보유특별공제율을 적용하고, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주하고 양도하는 경우 최대 80% 장기보유특별공제율을 적용합니다.​여기서 가장 중요한 것은 1세대 1주택일 뿐만 아니라 2년 이상 거주한 상태여야 한다는 건데요.거주기간은 기본적으로 주민등록등본상 전입일부터 전출일까지로 합니다.해당 거주기간을 산정할 때 특수한 경우(일시퇴거)도 포함되는지 아닌지에 대한 사전답변이 이번에 나왔습니다.​사전답변1세대 1주택을 위한 비과세 거주요건을 계산할 때 일시퇴거자도 같이 거주한 것으로 보아 계산을 합니다.양도, 재산세과-3173 , 2008.10.07 [ 요 지 ]비과세 판정시 “거주”라 함은 원칙적으로 세대전원이 거주하는 것을 말합니다. 다만, 세대원의 일부가 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시퇴거한 경우에도 나머지 세대원이 거주한 경우에는 세대전원이 거주한 것으로 봄국세청 사전답변의 사실관계는 다음과 같습니다.○ 신청인은 서울 소재 A주택을 2010.1.22. 부부 공동명의 취득○ A주택에 2010.4.16. 전입하여 거주하던 중 직장변경*으로 2011.4.29. 부산으로 가족 모두가 이사갔다가, 2016.2.19. 다시 서울로 복귀함(서울에서 퇴거하여 부산에 거주 중이던 기간을 “퇴거기간”이라 함)* 서울에서 부산으로 변경○ ’21.9.16. A주택 양도 계약(’21.12.27. 잔금청산 예정)A주택을 1세대 1주택 비과세를 받아 양도를 할 때, 퇴거기간이 장기보유특별공제시 거주기간으로 인정받을 수 있을지에 대한 질의였는데요.국세청 사전답변은 다음과 같습니다.일시퇴거의 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 예외적으로 거주기간으로 인정해주는 것이므로 장기보유특별공제시에는 거주기간으로 인정이 되지 않는 것입니다. 장기보유특별공제 적용시 이를 염두해두어야 할 것 같습니다.​이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 주택임대사업자로 등록 후 양도시 장기보유특별공제특례(8년 의무 기간 충족시 장특공제 50%,10년 의무 기간 충족시 장특공제 70%)[조특법 97조의 3]에 대해서 설명드리겠습니다.2023년 최신 예규 내용도 설명드리겠습니다.1. 요건구분2020.08.17 이전 임대주택등록2020.08.18 이후 임대주택 등록2018.09.13 이전 취득2018.09.14 이후 취득2018.09.13 이전 취득2018.09.14 이후 취득적용주택모든 주택모든 주택 (아파트 제외)임대유형장기임대주택임대기간8년(10년)이상 계속(통산)하여 임대10년이상 계속(통산)하여 임대면적요건전용면적 85제곱미터 이하금액기준없음임대 개시일 당시 기준시가6억원 이하(수도권밖 3억원 이하)없음임대 개시일 당시 기준시가6억원 이하(수도권밖 3억원 이하)증액제한임대료(임대보증금)증액 5% 이내 (임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약분부터 적용)[2019.02.12일 이후분 부터가 아님]등록요건· 매입임대주택 : 2020.12.31 까지 구청 and 세무서 등록할 것· 건설임대주택 : 2024.12.31 까지 구청 and 세무서 등록할 것적용제외· 2020.07.11 ~ 2020.08.17 : 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고· 2020.07.11 ~ 2020.08.17 : 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트-구청 주택임대사업자등록증 상에 준공공 임대주택및장기 일반 민간 임대주택으로 등록되어 있어야만 적용 가능합니다. 다시 말해, 매입임대주택이나 단기임대주택으로 등록된 경우에는 8년 이상 임대했어도 적용 불가합니다.- 8년(10년) 임대 기간 계산시 중간에 공실이 있더라도 임대한 기간을통산하여 계산합니다. 공실 기간이 3개월 이내인 경우에는 그 기간은 주택임대 기간에 산입하여 계산합니다.예) 공실 기간 1개월 ▶ 임대기간 1개월로 보아 계산한다는 뜻입니다.예) 공실 기간 5개월 ▶ 공실 5개월에 해당하는 기간만큼 추가로 5개월을 더 임대해야 한다는 뜻입니다.- 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공 임대주택(장기임대주택)으로 등록한 후최초 작성한 표준임대차계약입니다.[서면-2019-부동산-1640,2019.09.20],2019.02.12일 이후 임대차 계약 작성분이 최초 임대료가 되는 것이 아닙니다.최초 임대료가 되면 최초 임대료까지는 5% 이상 올려도 되고, 최초 임대료 이후에 작성한는 임대차 계약은 최초 임대료 기준으로 5% 이내만 인상해야 합니다.2. 내용- 주택임대사업자로 등록 후8년 임대 충족시 장기보유특별공제 50%, 10년 임대 총족시 장기보유특별공제 70%가 적용이 됩니다.- 취득일부터 양도일까지 전체 양도차익이 아니라임대기간 중발생한 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.◆ 임대 기간 중 발생한 양도차익 산정 방법임대 기간 중 발생한 양도차액= 전체 양도차익*{(임대종료일 현재 기준시가 - 임대개시일 현재 기준시가) / (양도일현재 기준시가 - 취득일 현재 기준 시가)}- 장기보유특별공제 추가공제[조특법 97조의 4]와 장기보유특별공제[조특법 97조의 3]와 양도세 100% 감면[조특법 98조의 3] 적용시 셋 중 하나만 선택해서 적용해야 합니다.[서면 -2017-법령해석 재산-0404,2019.0328]3. 자진 말소 및 자동말소시 장기보유특별공제 특례 적용◆ 자진말소시 장기보유특별공제 적용구분2015.12.28 이전 등록2015.12.28 이후 등록의무임대기간10년이상[준공공 임대주택]8년이상[준공공임대주택, 장기임대주택]장기보유특별공제율 특례적용8년 이상 임대 후 자진말소시 50% 적용 가능8년 의무기간 미충족 후 자진 말소이므로 적용 불가- 자진말소시 임대 기간은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지, 양도차익은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지의 양도차익에 대해서만 적용합니다.4. 기타 유의사항- 단기 임대주택을 장기임대주택으로 전환시 인정되는 임대기간전환시점2019.02.11 이전 전환2019.02.12 이후 전환의무임대기간 경과 전임대한 기간의 50% 승계 ( 5년 한도)임대한 기간의무임대 기간 경과 후의무임대 기간- 5% 임대료 인상 판단 시단기 ⇒ 장기 변경 시 장기로 변경되기 전에는 5% 룰을 지키지 않아도 되며, 장기로 변경된 이후 임대차계약부터 5% 룰을 지켜도 됩니다.[사전 -2019-법렵해석재산-0305,2019.10.31]- 다가구주택의 경우 호별로 각각 장기보유특별공제 특례요건 충족시 그 해당 호수에 대해서 특례적용해서 계산 가능합니다[양도, 서면-2020-부동산-0826,2020.04.17]- 자동 말소되는 경우에는 의무임대 기간 중 3개월을 초과하여 공실이 발생하는 경우에도 조특법 97조의 3에 따른 특례 적용이 가능합니다.[서면-2020-법령해석재산-4341,2021.05.11]- 의무임대 기간이 경과 후에는① 사업자등록증 유지 의무 ② 5%룰 의무 ③ 양도일 현재 임대 중이어야 하는 의무 등을 지키지 않아도 장기보유특별공제 특례를 받을 수 있습니다. [서면-2021-법규재산-8062,2022.03.16]- 포괄 양수한 장기임대주택이 양수 후에 자동 말소된 이후 양도시 장기 보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.[서면-2021-부동산-7262,2022.12.06]예) 양도자가 8년 의무기간 중에 2년 의무기한 채우고, 양수자에게 양도시 양수자는 양수 후 6년 의무기간 채우고 자동 말소되었다면8년 중에 6년 밖에 임대기간 채우지 못했지만 자동 말소 시에는 8년 의무기간 채운 것으로 보고 장기보유특별공제 특례가 가능합니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 주말농장의 비사업용토지에 대한 것으로 올해부터 개정시행된 것입니다.세부적으로 살펴보면,비사업용 토지에 해당하면,양도세 10%가 중과되나 장특공은 적용됩니다토지의 양도시, 비사업용에 해당하면 양도세율이 +10%가 가산됩니다.장기보유특별공제는 몇번의 개정으로 혼동하시는 경우가 있는데, 정리해보면① 2016년 이전에는 비사업용토지는장특공을 배제하였습니다.② 2016년 개정으로장특공은 가능하되보유기간 기산일을 2016년부터 하였습니다.③ 그러다, 2017년부터는 보유기간 기산일도 당초 취득일로 하도록 개정이 되었습니다.2021년 LH사태가 터지면서, 비사업용 토지의 중과세율을 올리고 장특공도 배제하겠다고 정부에서 발표하였으나, 결국 무산되고 없던일이 되었습니다.따라서, 현재는비사업용토지는 +10%중과는 적용하되, 장특공은 적용되고 장특공의 보유기간 계산은 당초 취득일부터 합니다.도시지역 밖 or 녹지에 속한 농지의재촌자경 기간이 충족되어야 사업용으로 봅니다농지가 사업용이 될려면, 재촌자경한 경우에는 사업용으로 보는데이러한 재촌자경의 기간이 일정 기간기준을 충족해야 합니다.기간 기준은 아래와 같습니다① 양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우② 양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③ 보유기간 중60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우즉, 양도일 직전 2년간만 재촌자경해도 비사업용으로 보지 않습니다.농지의 비사업용토지 여부 판단은 아래 포스팅 참고하세요https://blog.naver.com/riverodw/222828743182[양도세 - 비사업용 토지] 농지, 상속농지, 재촌자경, 도시지역편입 (by 양도세신고/상속세무사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 내용은 비사업용토지에 대한 내용으로, 그 중에서 ...blog.naver.com22년 이후 양도하는 주말농장도 일반 농지와 같이 취급됩니다농지법 등에 따라 소유하는 농지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 무조건 사업용 농지로 보게되는데, 대표적인 것이 농지은행을 통해 8년 이상 임대하는 경우 등입니다.21년까지는 주말농장도 무조건 사업용으로 보아, 중과세율을 적용하지 않았으나작년 LH사태 이후, 세법 개정으로22년 이후 양도분 부터는 일반 농지와 동일하게 재촌자경 기간을 충족해야사업용 농지가 됩니다.따라서, 주말농장도 중과세율 적용을 안받을려면 양도일 직전 2년간 재촌자경해야합니다.개정 전21.5.4일 개정(22.1.1 이후 시행)소득세법 시행령제168조의8(농지의 범위 등)③법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.1.「농지법」제6조 제2항 제2호·제3호·제9호·제10호가목 또는 다목에 해당하는 농지소득세법 시행령제168조의8(농지의 범위 등)③법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.1. 「농지법」 제6조 제2항 제2호·제9호·제10호가목 또는 다목에 해당하는 농지농지법제6조(농지 소유 제한)①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다3.주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우정리하면,비사업용 토지관련하여, 몇년간 세법 개정 등으로 인해 헷갈리시는 경우가 있습니다.2016년 이전에는 중과하고 장특공을 안해주다 2016년부터 해주는데 보유기간은 2016년부터 하였으나 2017년부터는 다시 최초 취득일부터로 개정되었습니다. 작년은 LH 사태때문에 장특공 안해주고 세율도 올린다고 했다가, 없던일이 되기도 했습니다.결국, 현재는 비사업용토지는 +10% 중과를 하되 장특공은 당초 취득일부터 보유기간을 적용하여 공제합니다.특히 주의할 것은, 작년LH사태로비사업용토지 양도세 중과세율 인상과 장특공 배제는 없던일이 되었으나,주말농장을 비사업용에서 제외하는 것은 발표대로 개정되었고 2022년 양도분부터는 주말농장도 재촌자경 기간을 준수해야 사업용이 됩니다.by 양도세신고/양도세상담/부산김해세무사

안녕하세요심현주 세무사입니다.​1세대 1주택 기산 외에장기보유특별공제에 관한 글은 꼭 쓰고 넘어가려 했는데오늘에서야 날을 잡았네요.​주로 들어오는 질문을 비롯하여 중요한 사항에 대해 몇가지 정리하려 합니다.​​Q1. 21년부터는 보유4%, 거주4%이므로 2년 거주를 하지 않았다고 해도 10년이상 보유했다면 40%장기보유특별공제를 받을 수 있는게 아닌지?​A1. 안타깝지만 보유4% 거주4%의 장기보유 특별공제율이 적용되는 경우는1세대1주택자가 3년이상 보유하고 보유기간중 2년이상 거주한 주택에 한정합니다.거주요건 미충족으로 2% 장기보유특별공제율표가 적용되던 자산은 계속 2%가 적용됩니다.​Q2. 21년1월1일부터 최종1주택에 대한 보유기간 및 거주기간이 새롭게 계산된다고 하는데기존에 보유하고 살았던 기간은 모두 없어진 것인지?​A2. 장기보유특별공제는 비과세 보유기간 및 거주기간과 무관하게자산의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 하기에 기존 보유 및 거주기간을 모두 인정받을 수 있습니다. ​Q3. 21년 이전에 10년이상 보유및 거주한 주택인데, 21년 1월1일기준 2주택 보유자이고, 10년이상 거주한 주택외의 주택을 처분해서 비과세 보유기간이 새롭게 계산된다고 한다.장기보유 특별공제는 어떻게 되는지?​A3. 장기보유특별공제는 A2에서 언급한대로 기존 자산의 취득일부터 양도일까지 모두 인정받을수 있으므로비과세를 적용 받지 못하더라도양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는 것이고질문과 같은 경우 10년이상 보유및 거주하였으므로 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.​그럼 여기까지 꼭 정리해 두어야겠다 생각한 질문들에 대해 정리해두었습니다.다음에도 도움이 될만한 글에서 또 뵈어요~