예비남편이 신혼집 계약금과 중도금을 냈는데, 집 명의는 아내 명의 입니다. 이 경우 금전대차계약문제에 대해 여쭙습니다

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때, 2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다. 부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제​​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.​증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.​다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.​​​▣ 재산세과-891 , 2009.12.01​[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임​[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.​귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.​다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.​위의 예규에서 보듯이 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다.​다만, 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때, 2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다. 부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.​이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

안녕하세요, 자금소명, 출처조사 전문 세무컨설팅 세로움입니다.글을 올리는 현재 25년이 2달밖에 안지났지만 올해도 무수히 많은 분들의 ‘한국부동산원 부동산실거래조사 소명’을 대행해드리고 있습니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image저희가 상담을 통해서 직접 대응하실 수 있도록 가이드 라인을 모두 제시해드리고 있고, 필요시 소명대응까지 모두 진행해드리고 있는데요, 실제 상담을 할때주변에서 잘못된 정보를 듣고 오시는 분들이 많이 계십니다.그래서 오늘은 거래신고소명과 관련하여 많이오해하시는 내용들에 대해 정정해드리고,실제 소명내용에 들어가야하는 중요한 것들이 무엇인지 자세히 설명드리겠습니다.잘못된 내용으로 소명을 하시거나 소명내용이 불충분하다면자금출처조사의 대상이 될 수 있기 때문에사례에 맞게 정확한 내용으로 소명하는 것이 매우 중요합니다. 소명 내용에 따라서는 속사정은 세무조사를 받아야 하시는분들이라도 안받게 될 수도 있지만, 안받아도 되는 분들이 받게될 수도 있으니 유의해주셔야 합니다.지난 글에서는 실제 소명대응사례를 위주로 자세히 설명드렸으니 참고해보시면 좋을 것 같습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com1. 자금조달계획서한국부동산원의 부동산실거래조사 소명에 대해서 설명드리기 전에 먼저자금조달계획서부터 간단하게 언급하고 넘어가겠습니다.부동산원과 구청에서 거래소명이 나온 분 대부분은 자금조달계획서를 쓰셨을거에요. 조달계획서를 잘 작성해주시는 것이 불필요한 소명이나 조사의 대상이 되지 않도록 하는 첫 번째 단추입니다.<1> 작성 방법자금조달계획서를 보시면 구체적인 작성방법이 친절하게 설명되어 있진 않습니다.예를들어 부동산 취득 직전에 원래 소유하던 부동산을 팔았다면6번에 처분대금을 써야하는 것으로 유추가 가능합니다.그럼 부동산을 10억원에 처분할때 남아있는 대출 5억원을 상환했다면, 처분대금에는 10억원을 기재할까요? 아니면 취득에 사용 가능한 5억원을 쓰는게 맞을까요?만약 기존 부동산의 처분이 취득 직전이 아니라 3달전에 처분됐고, 현재는 예금에 들어있는 경우라면 2번에 써야할까요? 아니면 6번에 써야하는걸까요? 3달이 아니라 1년 전이라면요?이런 구체적인 가이드라인이 없는 이유는 상황이 모두 다르기 떄문입니다. 자산이 많은 분들이라면 처분한 부동산의 매도계약서만 제출해도 되겠지만, 나이가 어리고 신고된 소득이 적은 경우라면 처분한 부동산을 취득했던 내용도 궁금해할 수 있겠죠.따라서자금조달계획서를 작성하실 때는 조사관님들이 어떤 것을 궁금해할지를 고민해보고,단편적인 내용이 아니라 전체적인 자금흐름을 파악할 수 있도록, 내 상황에 가장 적절한 내용으로 작성해야 소명이나 조사의 대상에서 제외될 수 있습니다.<2> 자주 오해하시는 내용자금조달계획서 작성 상담을 할 때 많은 분들이 오해하시는 내용이 있습니다.①첫 번째는자금조달계획서를 안쓰면 소명이나 조사의 대상에서 제외된다는 얘기를 주변에서 듣고 오세요. 그래서 경매로 취득하거나 자금조달계획서 작성 대상이 아닌 부동산을 취득하시려는 분들이 있는데 사실과 다릅니다.개인이 부동산을 취득하면 모두 국세청에서 파악할 수 있기 때문에자금조달계획서를 쓰지 않아도 충분히 소명이나 조사의 대상이 될 수 있습니다.②두 번째는통장 소유 명의에 큰 의미를 안두셨으면 좋겠습니다. 생각해보시면 남편이 외벌이인 가정에서 남편의 소득을 모두 아내계좌로 관리하고 있을 때 해당 자금을 모두 아내의 자금출처로 보지 않겠죠.가장 깔끔한 것은 각자 소득을 따로 관리해서 비율에 맞게 공동명의로 부동산을 취득하는 것이지만, 현실적으로 어려움이 많습니다. 만약 그동안 서로 많은 돈이 오가고, 자금이 섞여있어서 구분이 어렵다면 지금까지의 소득비율과 각자 명의로 형성된 자산을 비교해서 자금출처를 산정해보시는 것이 좋습니다.실제 세무조사에서도 각자의 신고된 소득과 공동경비지출액과 각자 명의로 취득한 자산규모를 비교해서 부부간 증여금액을 산정하고 있습니다.<3> 코인투자수익 및 출처가 없는 소득생각보다 많은 분들이 출처가 없는 소득을 가지고 있습니다.대표적으로탈세 사업소득이나 불법소득, 코인투자수익, 현금이나 금으로 받은 증여재산들이 있는데, 이런 출처가 없는 소득들이 작거나 생활비 정도로 사용할땐 괜찮을 수 있지만,규모가 커지고 부동산 취득자금으로 사용한다면 문제가 됩니다.자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사 모두 근본적인 자금의 출처를 묻는 제도입니다. 누군가가 5억짜리 부동산을 사는데, 부모님한테 몰래 받아서 또는 탈세를 해서 내 통장에 10억원이 들어있다고 하더라도 그 10억원이 어떻게 만들어졌는지 근본적인 출처를 묻는 것입니다.따라서 출처를 입증할 수 없는 금액이 많다면부동산을 계약하기 전에 미리 적절한 방식으로 출처를 만드는 것이 필요합니다. 각자의상황에 맞게 차용을 활용하거나, 일부를 증여로 신고하거나, 취득시기를 늦추고 적절한 규모의 소득을 신고하는 방법들을 고민해봐야 합니다.실제 상담에서는 사실관계를 모두 알 수 있기 때문에 현재 위험성이 얼마나 높은지, 부동산 규모를 줄인다면 어느정도로 괜찮아지는지, 취득시기를 조금 늦추고 출처를 조금씩 마련해둔다면 세금이 얼마나 발생하는지에 대한 자세히 내용과 적절한 계획을 수립해드리고 있습니다.2. 한국부동산원(구청) 부동산실거래조사 소명부동산을 취득하고 나면 이렇게 부동산거래에 대한 소명요청을 받게됩니다. 한국부동산원이나 구청에서 받게 되는데 둘다 똑같습니다.둘다 날라오진 않고 한곳에서만 날라옵니다.<1> 소명대상이 되는 이유와 기간소명대상이 되는 이유는자금출처가 부족하거나, 특수거래이거나, 다운거래와 같은특정 이유가 있습니다. 이유를 특정해서 알려주진 않지만,사실관계를 통해 그 이유를 유추해볼 수 있습니다. 이유에 대해 적합한 내용으로 소명의견을 기재해야하기 때문에 원인을 파악하는 것이 가장 중요합니다.거래신고 소명 요청은 부동산 취득 후 일반적으로6개월~1년정도 되지만, 제가 5년 지나서 나온 것도 봤고요, 1달 지나서 날라온 것도 봤습니다. 만약 취득이 한참 지났다면 특별한 이유가 있을 수 있으니 유의해야합니다.<2> 소명대상이 되는 부동산 규모지금까지 무수히 많은 소명업무를 하면서 가장 작은 부동산 취득금액은6천만원까지 봤습니다.보통 10억원 이하 물건 취득하신 분들이 나정도는 안날라올거야 하고 생각하시기 때문에 실제로 요청을 받으면 많이 억울해 하십니다. 저도 한 명의 납세자로서 그 귀찮음이 충분히 이해됩니다만, 실제로는 1억원대 부동산에도 소명이 간간히 날라오고 있습니다.취득자의 연세나 소득수준과도 밀접한 연관이 있기 때문에 금액이 작다고 해서 대수롭지 않게 생각하기보다는본인의 객관적인 상황을 판단해보는 것이 중요합니다.<3> 제출해야하는 자료안내서식을 보시면 제출해야하는 자료가 설명되어 있습니다. 부동산원은 모두 동일한데, 구청은 안내서식을 아예 안주거나 구청마다 내용이 다른 경우가 많습니다.'공통적으로 제출해야하는 자료'는 다음과 같으니 꼭 제출해주세요. 해당 자료는 제출하지 않으면 어차피 다시 제출요청이 올 수 있습니다.① 매매계약서, 중개대상물 확인원 등 자료② 가족관계증명서③ 부동산 계약일 ~ 잔금 전후 2주간 통장내역④ 소득금액증명원⑤ 금융거래확인서(대출을 받은 경우)⑥ 임대차계약서(전세를 승계한 경우)그리고 그 외의 자료들은 각자의 상황과 사실관계에 따라 보충 및 추가돼야 합니다.예를 들어 누군가로부터 차용했다면 차용증과 차용을 인정받을 수 있는 원리금상환내역이 / 퇴직금을 정산받았다면 퇴직금지급명세서 / 현금이나 수표로 매매대금을 입금했다면 이체영수증 / 코인수익이라면 수익을 산정한 내역과 같은 입증자료들이 첨부돼야 합니다.가장 많은 사례가 개인이나 법인으로부터'차용'(금전소비대차)해서 자금을 조달하신 경우인데,사인 간 차용은 원칙적으로 부동산취득자금으로 인정하지 않고있습니다.따라서 차용거래를 인정받기 위해선차용증 뿐만 아니라 여러 가지 보충자료를 준비해야 하는데, 자세한 내용은 다음 글에 정말 자세히 설명해뒀으니 꼭 참고해보세요.가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com<4> 소명내용(소명의견)소명서에 언급해야하는 주요내용은 사례마다 달라야합니다.①자금출처가 부족한 케이스라면 부동산 취득자금을 조달한 내용을 자세하게 소명해야하고, 조달한 내용 중에서차용(금전소비대차)처럼 세법상 문제가 있는 출처라면 입증할 수 있는 근거자료와 논거가 반드시 함께 제출돼야 합니다.②가족간이나 지인간 거래로서 매매대금의 일부를 지급하지 않은 경우라면 매매대금이 세법상 적정한지, 매매대금을 지급하지 않았기 때문에 매매가 아니라 증여로 추징되지는 않을지, 부동산 명의신탁의 문제는 없는지에 대한 법리적 판단이 중요합니다.③그리고 부동산이나 코인과 같은 투자수익이 대부분이라면 정확한 수익산정과 근거자료가 중요합니다. 특히 코인투자는 투자방식에 따라 수익산정 방식과 필요자료가 다르기 때문에 소명이 쉽지 않습니다.관련 내용은 아래 글을 참고해주세요. 코인세금과 부동산자금출처조사 를 걱정하는 분들을 위한 책이 나왔습니다! - 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사이야기」 실제 조사성공사례를 중심으로 절세방안을 담았습니다.안녕하세요, 부동산과 코인에 대한 세금 그리고 자금출처조사를 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번에 저...blog.naver.com따라서'왜 소명요청이 나왔을지'를 고민하는 것이 우선이고, 이후조사관이 가장 궁금해할 부분을 파악해서 집중적으로 소명하는 것이 가장 중요합니다. “원래는 세입자를 구하려고 했었는데, 안구해져서 돈을 빌렸다”와 같은 개인사정을 많이 어필하시지만, 이런 내용보다는 쟁점내용에 대해 자세히 소명하는 것이 훨씬 도움이될 수 있습니다.또한 소명의견서에 정해진 법적 형식은 없습니다. 실제로 저희가 대응해드리는 사례들은 다음과 같이 별도의 구체적인 소명의견서를 작성해서 제출하고 있습니다.3. 자금소명을 구체적이고 정확하게 해야하는 이유많은 분들이 자금소명에 대한 요청을 등기로 받고 스트레스를 많이 받아하십니다.그 이유는 소명이 불충분한 경우 받게 될'세무조사'에 대한 막연한 두려움일 것입니다.소명내용이 충분하지 않거나 부정확하다면 그것을 이유로 세무조사가 시작될 수 있습니다. 세무조사가 진행된다면 짧게는 1달, 길게는 3달정도의 기간동안 몇 년간의 통장내역이나 금융자료들을 모두 조사하고 추징하게됩니다.[실제로 받게되는 세무조사 사전통지서]자금소명은 취득한 부동산 자금에 대해서만 소명하면 되지만, 세무조사가 이뤄진다면 소유하고 있는모든 부동산, 금융자산뿐만 아니라 생활비와 각종 이체내역들을 전수조사하기 때문에 이번 부동산 취득과 관련되지 않은 것들이라도 함께 추징됩니다.특히 사업을 하시는분들은 매출누락이나 가공경비를 넣는 경우가 대부분이고, 일반인분들도 세금 없이 증여받은 내역들이 있기 마련이죠.따라서 소명의 최우선 목표는 세무조사의 가능성을 낮추는 것이고, 그러기 위해서는 정확한 대응이 이루어져야 합니다. 실제로 소명대응이나 세무조사대응을 하다보면 안나와도 되는 케이스임에도 불구하고 조달계획서나 자금소명내용을 잘못 기재하셔서 억울하게 대상이 되는 사례들이 있습니다.4. 마무리하며거래소명과 자금출처조사를 대비하기 위한 최고의 절세방법은미리 대비하는 것입니다.세무조사단계, 소명단계, 자금조달계획서 단계, 부동산 계약단계, 부동산 계약 전단계 이렇게 전단계에서 미리 준비할수록 세무조사는위험성과 추징세액을 줄일 수 있는 방법이 많을 수 밖에 없습니다. 반대로 자금출처의 대상과 입증해야하는 자료는단계를 거듭할수록 넓어지고, 깊어지고, 어려워집니다.반드시 문제가 있어서 자금소명 요청이 오는 것은 아니기 때문에 만약 내용이 간단하시다면 큰 걱정을 하실 필요는 없습니다. 실제 상담하면서 오히려 제가 걱정하지 않으셔도 되고, 제가 안내드리는 내용으로만 직접 소명하셔도 충분하다고 말씀드립니다.반면에 걱정을 해주셔야하는 위험성이 높은 분들이 오히려 태연한 경우들도 있긴 하지만,이미 소명요청을 받으신 분들이라도 세무조사를 받으시는 분들보다는 훨씬 기회가 많기 때문에 꼭 목적적합하게, 꼼꼼하게 소명서를 작성해주시면 좋겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움