예비신랑과 아내가 모두 분양권을 하나씩 보유중입니다.

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은분들이 궁금해 하셨던 혼인합가및 동거봉양합가에의한 일시적2주택비과세에대해서 혼인합가를 중심으로 설명드리겠습니다. 동거봉양합가에 의한 비과세는 혼인합가에서 단어만 동거봉양으로 바꾸어서 해석하시면됩니다.혼인및 동거봉양 합가에의한 일시적2주택비과세 란?◆혼인에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례◆●1주택을 보유하는자(1세대구성요건불요)가 1주택을 보유하는자(1세대구성요건불요)와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우그 혼인한날로부터 10년이내에 먼저 양도하는[2024.11.12이후 양도분부터는 10년으로 개정됨]2년이상보유및 취득당시 조정대상지역이면 2년이상 거주까지 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세가 가능합니다.→혼인 전후 기간을 통산하여 거주및 보유기간을 판단합니다.● 2012.02.02이후 양도분으로서 1주택을 보유하고 있는60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을포함)을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한는 자와 혼인함으로써 1세대2주택 보유하게 되는경우가각각 혼인한날부터 10년이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다.★혼인당사자 쌍방이 취득및 양도일현재 거주자신분 and 각각 1주택 취득 and 혼인신고(법적혼인신고일기준)and 양도하려는 주택이 1세대1주택 비과세요건 충족(2년이상보유및 취득당시 조정대상지역이면 2년이상거주) and 혼인합가일로부터 10년이내 양도 해야 비과세 가능합니다.◆동거봉양에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례◆●1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 거주자가 1주택을 보유하고 있는 2009.2.4이후 동거봉양 합가분부터60세이상의 직계존속(1세대 구성조건불요,배우자의 직계존속을 포함, 직계존속중 어느 한사람이 60세미만인 경우를 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 함침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우로서-그 합친날(주민등록 전입일과 실제 합가일 중 빠른날)부터 10년이내에먼저 양도하는 2년이상및 취득당시 조정대상지역이면 2년이상 거주거주한 주택은 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.-2019.02.12이후 양도분 부터는 합가일현재 직계존속이 60세 미만이어도 다음의 질환으로 요양급여를 받는 경우에는 예외적으로 동거봉양 합가에 따른 비과세가 가능합니다.①국민건강보험법 시행령 별료 2 제3호 가목 3)에 따른 결핵 질환자.②국민건강보험법 시행령 별료 2 제3호 나목 2)에 따른 희귀난치성 질환자.③①국민건강보험법 시행령 별료 2 제3호 마목 따른 중증질환자.혼인(동거봉양)합가 비과세 유형은?-다음과 같은 경우에는 합가후 10년이내에 최초 양도하는 주택은 비과세가 가능합니다.유형합가전합가후비과세 대상 주택남편 (직계비속)아내(직계존속)11주택(A)1주택(B)2주택(A,B)A주택 or B주택21주택(A)1조합원입주권 또는 1분양권 (B)1주택 ·1조합원입주권or 1주택·분양권A주택 or B주택31조합원입주권 또는 1분양권 (B)1주택(A)1주택 ·1조합원입주권or 1주택·분양권A주택 or B주택41주택(A)1주택(B)과1조합원입주권 또는 1분양권(C)2주택 ·1조합원입주권or 2주택·1분양권A주택 or B주택51주택(B)과 1조합원입주권 또는 1분양권(C)1주택(A)2주택 ·1조합원입주권or 2주택·1분양권A주택 or B주택61조합원입주권 또는 1분양권 (C)1주택(A)과 1조합원입주권 또는 1분양권(B)1주택 · 2조합원입주권or1주택·2분양권or 1주택·1분양권·1조합원입주권A주택 or C주택71주택(A)과 1조합원입주권또는 1분양권(B)1조합원입주권 또는1 분양권(C)1주택 · 2조합원입주권or1주택·2분양권or 1주택·1분양권·1조합원입주권A주택 or C주택81주택(A)과 1조합원입주권또는 1분양권(B)1주택(C)과 1조합원입주권 또는 분양권(D)2주택 2조합원입주권or 2주택 2분양권 or 2주택 ·1분양권·1조합원입주권A주택 or C주택91조합원 또는 1분양권(A)1조합원입주권 또는 1분양권 (B)2조합원 입주권or2분양권or1분양권·1조합원입주권A주택 or B주택●case4,5번-남편(직계존속)과 아내(직계비속)가 조합원 입주권또는 분양권과 같이 가지고 있는주택(B)을 먼저양도시주택 (B)은 다음의 어느하나의 요건을 갖춘 B주택에 한정하여 비과세 가능합니다.①합친날 이전에 소유하던 최초 조합원입주권인 경우에는합가후 최초 양도주택이 그 개발사업등의 시행기간중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된것으로서 취득후 1년이상 거주하였을것.②합가전 조합원 입주권이 매매등으로 승계취득된 것인 경우에는합가후 최초 양도주택이합가전 조합원 입주권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.③ 합친 날 이전 취득한 분양권으로서합가후 최초 양도주택이합친날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.●case6,7번-남편(직계존속)과 아내(직계비속)가 보유하고 있는A주택은 다음의 어느하나의 요건을 충족해야합니다.①합친날 이전에 소유하던 최초 조합원입주권인 경우에는합가후 최초 양도주택이 그 개발사업등의 시행기간중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된것으로서 취득후 1년이상 거주하였을것.②합가전 조합원 입주권이 매매등으로 승계취득된 것인 경우에는합가후 최초 양도주택이합가전 조합원 입주권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.③ 합친 날 이전 취득한 분양권으로서합가후 최초 양도주택이합친날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.●case8번-남편(직계존속)과 아내(직계비속)가 보유하고 있는A,C주택은 다음의 어느하나의 요건을 충족해야합니다.①합친날 이전에 소유하던 최초 조합원입주권인 경우에는합가후 최초 양도주택이 그 개발사업등의 시행기간중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된것으로서 취득후 1년이상 거주하였을것.②합가전 조합원 입주권이 매매등으로 승계취득된 것인 경우에는합가후 최초 양도주택이합가전 조합원 입주권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.③ 합친 날 이전 취득한 분양권으로서합가후 최초 양도주택이합친날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.◆부모님이 일시적 2주택 비과세 성립상태에서 자녀가 21년이후 취득한 분양권을 가지고 있다면 동거보양을 해도 비과세가 안됩니다 . 만약 자녀가 분양권이 아니라 주택이었다면 가능합니다. ◆혼인및 동거봉양 합가 비과세 주요 예규는?-혼인 합가후동일세대에게 본인이 보유하고 있던 주택을 양도시 비과세가 안됩니다. [소득세법 집행기준 89-155-21]-1주택을 보유한 비거주자가1주택을 보유한 거주자와 혼인한후 거주자로 신분이 전환후 혼인 전 주택을 양도하는 경우 혼인합가 비과세가 안됩니다.취득했을때도 거주자여야합니다[부동산거래관리과-0594,2011.07.13]-주택을 취득한날과 혼인한날이 같다면납세자가 선택한 순서에 따라주택을 취득한것으로 봅니다.[부동산거래관리과-410,2012.08.01]-동거봉양 합가후아버지 주택을 아들이 증여 받았다면 그 해당주택은 동거봉야합가 특례주택이 아닙니다[소득세법 집행기준 89-155-20]-합가→분리→합가→분리→합가 후 양도할때 비과세 판단기준은최종 합가일부터 기산합니다. [국심 2003중568 ,2003.05.07]-아들이 일시적 2주택 상황에서 2주택을 보유한 직계존속과합가한날과 아들의 종전주택 양도일이 동일한경우에는 먼저 주택을 양도하고 세대합가를 한것으로 봅니다.[부동산거래 -1023-,2011.12.13]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세전문세무사#혼인합가비과세#동거봉야합가비과세 태그수정공감이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 제가 네이버 엑스퍼트 상담하면서 납세자분들이 많이 질문하셨던 이월과세에 대해서 설명드리겠습니다.이월과세란?▶ 거주자가 양도일로부터 소급하여10년 이내(22년 이전 증여분은 5년)에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은토지·건물·부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권도 포함 2019.02.12이후 양도분부터 적용함) · 시설물 이용권 및 관련 주식 또는 출자지분(주식은 2025.01.01이후 양도분부터 적용하며 증여받고 1년이내 양도시 적용함)을 양도함에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 그 자산을증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시를 기준으로 계산을 한다는 것입니다.▶ 납세의무자- 증여받은 배우자 및 직계존비속이 납세의무자입니다.▶ 증여세의 처리- 당초 납부했던 증여세는 양도차익에서 필요경비로 공제 가능합니다.- 다음의 산식에 의한 필요경비를 인정합니다.$필요경비에 산입할 증여세 상당액=당초 증여세 산출세액 times frac{양도한 자산에 대한 증여세 과세가액}{당초 증여세 과세가액 }$필요경비에산입할증여세상당액=당초증여세산출세액×양도한자산에대한증여세과세가액당초증여세과세가액예) 아들이 부동산 5억, 주식 3억을 증여받고, 증여세 산출 세액이 9천만 원 일 때필요경비 산입되는 증여세 산출 세액은 56,250,000원(9천만 원*5억 원/8억 원)이 됨-증여세의 산출 세액을 필요경비로 차감합니다 (세액을 공제하기 전의 금액입니다)-실제 취득가액 이외의 취득가액으로 했을 때 실제 필요경비를 필요경비로 인정되지 않고 필요경비 개산공제를 넣어야 하지만, 필요경비 개산 공제 시에도 필요경비개산공제에 추가하여 증여세를 필요경비로 공제 가능합니다.이월과세가 적용되지 않는 경우① 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우(이외 사유(이혼 등)는 이월과세 적용)② 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우③이월과세 규정을 적용할 경우에 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 양도(1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택 포함)에 해당하게 되는 경우예) a 주택 아버지 취득시기 : 2020.07.01 / 아들에게 a 주택 증여시기 : 2022.07.21 / 아들이 제3자에게 양도시기 : 2023.12.15이월과세 적용하지 않았다면 2022.07.01부터 1세대 1주택 보유기간 기산하면 2년 미만 보유로 2년 이상 보유요건을 총 족하지 못하게 되지만 이월과세 적용으로 아들의 주택 취득시기가 2020.07.01로부터 기산하여 2년 보유를 요건을 충족하게 되면 이월과세 적용으로 오히려 혜택을 주는 꼴이므로 이월과세를 적용하지 않겠다는 뜻입니다.④ 이월과세 규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세 규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우[이월과세를 적용했을 때와 적용하지 않았을 때 세금을 두 번 계산해서 둘 중 큰 것으로 신고해야 합니다 2017.07.01이후부터 적용]이월과세 주의사항은?▶ 세율을 적용하기 위한 기산일은?증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 때부터 기산합니다(증여받은 자가 증여받을 때가 아닙니다)[소득세법 104조 2항 2호]▶ 장기보유특별공제를 적용하기 위한 기산일은?증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 때부터 기산합니다(증여받은 자가 증여받을 때가 아닙니다)[소득세법 95조 4항]▶ 수증자의 취득가액에서 공제할 감가상각비는?감가상각 대상자산을 증여받은 경우증여자 보유기간과 수증자의 수증일 이후 5년 이내의 양도일까지 보유기간 중사업소득(부동산임대소득 포함)의 필요경비로 산입하거나 산입할 감가상각비 누계액을 2011.01.01이후 양도분부터 증여자의 취득가액에서 감가상각비를 공제한 후 금액이 수증자의 취득가액이 됩니다 [소득세법 97조 3항]-수증자의 보유기간의 감가상각비만 차감하는 게 아니라 증여자의 보유기간까지의 합산한 감가상각비를 차감합니다.▶증여받은 자가 양도할 때 양도세 필요경비로 인정 가능한 필요경비의 범위는 다음과 같습니다.비용 구분증여자 지출분수증자 지출분취등록세 등 취득부대비용공제가능공제불가자본적 지출액공제불가공제가능양도비용공제불가공제가능-증여자의 취득 당시 비용만 양도세 필요경비 인정 가능하며, 수증자의 보유기간 및 양도 시점의 필요경비만 비용 인정이 가능합니다이월과세 자주 묻는 질문은?◆ 부담부증여 후 이월과세 적용 시 증여세 전액 필요경비 인정 가능 여부 ◆[상황]아버지 a 주택취득시기 : 1985.01.01아들에게 부담부증여 : 2020. 06월아들이 증여받고 5년 이내인 2020. 07월 양도시무상증여에 해당하는 비율만큼은 취득시기와 취득가액을 아버지의 취득시기와 취득가액으로 하는 것으로 알고 있습니다.Q : 그러면 아들이 증여세 납부한 금액이 100원이면 증여세 납부액 전액을 아들의 양도세 필요경비로 인정 가능한가요?아니면 증여세 산출 세액 100원 중에 무상증여 비율(이월과세 적용 비율) 만큼 곱한 것만큼만 필요경비로 인정되나요?아니면 증여세 산출 세액 100원 중에 유상 양도비율(채무액 비율) 만큼 곱한 것만큼만 필요경비로 인정되나요?A :무상증여 부분에 대한 이월과세 적용 시 증여세는 당초 증여 부분에 대하여 산정된 것이므로안분 없이 증여세 상당액 전액이 필요경비로 인정됩니다.[양도, 부동산 거래관리과-0819,2011.09.23]◆[증여받은날로 부터 5년 이내 양도시에도 1세대 1주택 비과세가 가능한지여부]◆-증여받은 자가 증여받은 날로부터 2년 이상 보유했을 때-[상황]- 아버지 2016년 7월 서울 강서구에 a 아파트 취득- 아들 아버지로부터 2020년 11월에 a 아파트 증여받음(아들과 아버지 별도 세대임)- 아들이 2023. 12월에 a 아파트 양도할 시점에 1세대 1주택임Q : 아들은 증여받고 5년 이내에 양도해서 이월과세에 해당되는데 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다 이월과세를 적용해서 취득시기를 2016. 07월로 기산해도 2년 이상 보유를 했고, 이월과세를 적용하지 않아서 취득시기를 2020. 11월로 보아도 2년 이상 보유했기 때문입니다[서면-2016-부동산-4262,부동산납세과-1289,2016.08.24]◆[증여받은 날로부터 5년 이내 양도 시에도 1세대 1주택 비과세가 가능한지여부]◆-증여받은 자가 증여받은 날로부터 2년 이상 보유하지 않았을 때-[상황]-남편 2016년 7월 서울 강서구에 a 아파트 취득-아내 남편으로부터 2020년 11월에 a 아파트 증여받음(남편과 아내 동일세대)-아내가 2023. 12월에 a 아파트 양도할 시점에 1세대 1주택임Q : 아내가 증여받고 5년 이내에 양도해서 이월과세에 해당되는데 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다 남편과 아내는 동일세대이므로 동일세대 간의 증여 시에는 양도세 비과세나 중과세 판단 시 증여받은 날이 취득시기가 아니라 당초 외부에서 남편이 취득한 날을 취득시기로 보므로 취득시기는 2016. 07월로 볼 것입니다 이월과세가 적용이 되든 ,되지 않든 취득시기는 당초 2016. 07월이고 2년 이상 보유 요건을 충족했으므로 비과세 가능합니다.[재산세과-971,2009.0519]이상입니다!양도세 신고 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호예약

1. 취지​[소득세법 시행령 제155조 제2항]은 [상속주택 1세대 2주택에 관한 비과세 특례]입니다. 온전한 상속주택 1채를 상속받았을 때, 그 전부터 가지고 있던 주택(일반주택)이 [1세대 1주택 비과세] 요건을 갖추었으면 상속주택을 없는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 해주는 조항입니다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]라고 부르기로 합니다.​상속주택을 가지고 있어도 일반주택을 비과세 해주는 이유는 무엇일까요? 하늘의 뜻으로 이루어지는 상속은 사람의 힘으로 어찌할 수 없기 때문에, 상속인들의 기존 주택 보유 계획을 안정적으로 보호해주고자 하는데 그 취지가 있습니다.​법 전문을 먼저 소개하고 세부 내용을 하나하나 소개합니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)​​2. 일반주택 요건​기존의 주택 계획을 보호한다고 했습니다. 그러면 기존의 주택 계획을 보호할 필요가 없거나, 기존에 보유한 일반주택이 아닌 경우에는 어떨까요?​① 법에서 상속개시 당시 보유한 일반주택이어야 한다고 표현하고 있습니다. 그러니, 상속개시 이후에 취득한 일반주택은 [상속주택 비과세 특례]의 대상이 되지 못합니다.​② 만약 부모 세대가 2채를 가지고 있는 상태에서 상속이 임박했음을 느끼면, 이런 생각을 할 수 있습니다. [2채 중에 1채를 먼저 자식 세대에게 증여해주고, 나머지 1채는 상속으로 이전한다면, 자식 세대가 2채 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 만들 수 있지 않을까?] 뒤에서 설명하겠지만, 상속 당시 2채 이상의 주택이 상속되는 경우에는 1채만이 상속주택의 지위를 갖기 때문입니다. 이런 경우를 방지하기 위해 일반주택이 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택인 경우에는 그 주택은 일반주택의 지위를 잃습니다.​​3. 상속주택 요건​① 상속으로 2채의 주택이 내려오는 경우, 그 중에서 1채의 주택만 이러한 특례가 적용됩니다. 그러니 피상속인이 2채 이상의 주택을 물려주신 경우에는 반드시 주의해야 합니다. 특례를 받는 주택은 소유기간이 가장 긴 주택이 1순위이고, 소유기간이 같으면 거주기간이 긴 주택, 그도 같으면 상속개시 당시 거주한 주택 순입니다.​법문에 보면 상속받은 주택에는 입주권/분양권을 상속하여 완성시킨 주택도 포함되는데요, [도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 재개발/재건축하는 과정에서 종전 부동산의 가액이나 크기가 크면, [1+1 분양]이라는 것을 신청할 수 있습니다. 그러면 2채의 주택이 됩니다. 상속 당시에는 1개의 권리였으나, 완성되었을 때 2채의 주택이 되는 경우에도, 2채의 상속주택이 상속된 듯이 1채의 주택에만 특례를 적용하고 있습니다.​아버지가 두 자녀에게 각 1채의 주택을 물려주었는데, 상속주택의 지위를 가진 주택이 첫째에게 상속되었다고 합시다. 그러면 후순위 상속주택을 상속받은 둘째는 꼼짝없이 다주택자가 되는 걸까요? 그렇지는 않습니다. 그때는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]는 적용이 불가하지만, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]를 검토해서, 상속주택이 들어온 날부터 3년 내 양도(조정대상지역이면 1년 내 양도 및 전입)하면 일반주택(기존주택) 비과세도 가능합니다.​도시 및 주거환경 정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.​부동산거래관리-293(2011.04.05)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 별도세대원으로부터 상속받음으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 상속이 개시된 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다​​② 상속받기 전부터 1세대 내에 있던 주택이, 1 세대 내 세대원에게 상속되어 여전히 세대 내에 머무른다면, 일반주택 계획에 지장을 줄 것이 없습니다. 1세대를 기준으로 비과세를 판단하는 양도소득세의 세계에서, 세대 내 주택 변동이 없기 때문입니다. 그래서 동일 세대 내에서 일어나는 상속에 대해서는 상속주택에 대해 특례를 인정하지 않고 있습니다. 실무에서 매우 사례가 많고 실수가 잦은 부분입니다.​동일 세대 내에서 일어나는 상속주택에 대해 상속주택의 지위를 인정하지 않는 것처럼, 동일 세대 내에서 일반주택의 매매도 인정되지 않습니다. 동일 세대 내에서 이루어지는 일반주택의 매매란, 실무상으로는 부담부증여를 뜻합니다. 부담부증여 중 채무인수액에 해당하는 유상양도에 대해 [1세대 1주택 비과세]가 적용되지 않으니 주의해야 합니다.​딱 한 가지, 동일 세대원에게서 상속받은 주택도 특례를 인정하는 경우가 있습니다. 바로 [1주택을 가진 부모세대]와 [1주택을 가진 자녀세대]가 합가한 후에 동일 세대에서 상속이 일어나며, 합가 전부터 부모세대가 가졌던 주택이 넘어오는 경우입니다. 합가 전에는 별도 세대에 있었던 주택이기 때문에, 합가 이후 1세대가 된 후에도 유일하게 혜택을 주고 있습니다. 이 규정은 동일 세대 내에서의 상속은 오로지 이 경우 하나만 인정해줄 수 있다는 뜻을 내포하고 있으므로, 이 경우가 아닌 동일 세대 내 상속은 일절 인정되지 않는다는 의미이기도 합니다.​법문에는 분명 [1주택을 가진 세대]와 [1주택을 가진 세대]가 합가해야 한다고 표현하고 있습니다. 따라서 단순히 합가만 했다고 되는게 아니고, 반드시 합가 이전에 각 세대가 1주택자였는지를 잘 확인해야 합니다.​재산-1706(2009.08.17)상속개시 당시 별도세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 따른 1주택을 말함)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것이나, 귀 질의와 같이 동일세대원으로부터 상속받은 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​부동산거래관리-1505(2010.12.24)「소득세법 시행령」 제155조제2항의 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 밖의 주택을 같은 세대원에게 부담부증여하는 경우 유상양도로 보는 부분은 「소득세법 시행령」 제155조제2항이 적용되지 아니합니다.​서울행법2019구단64849위 동거봉양 조항은, 종전 규정이 상속인과 피상속인이 동일세대를 구성하고 있던 상태에서 상속받은 주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용할때 그 범위에 대해 불분명한 점이 있어 이러한 경우에는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합친 경우로서 합치기 이전부터 보유하던 주택을 양도할 때에만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용됨을 분명히 하기 위해 소득세법 시행령이 2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되면서 도입된 규정이다.​​③ 반대로 별도 세대원인 피상속인에게 1채의 주택을 상속받았다고 합시다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 준비는 되었습니다. 그런데 상속이 들어온 뒤에 그 상속주택을 세대 내에서 이동시키는 경우는 어떨까요? 세대 내의 주택의 변동이 없으니 괜찮을까요?​상속주택이 세대 내에서 재차 상속되는 경우에는 상속주택의 지위가 유지됩니다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 여전히 받을 수 있습니다. 하지만 상속주택이 세대 내에서 증여되는 경우(전부든 지분이든)에는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]을 받지 못하게 됩니다.​양도소득세 집행기준 89-155-11 [남편이 소유하던 상속주택을 아내가 다시 상속받은 경우]남편이 같은 세대원이 아닌 피상속인으로부터 1주택을 상속받고, 아내가 일반주택을 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 남편의 사망으로 남편 소유의 상속주택을 아내가 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.​기획재정부재산 -1030, 2010.10.27상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따라 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것이나, 상속받은 주택을 동일 세대내 다른 세대원에게 증여하고 일반주택을 양도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.3​사전법령해석재산2020-366(2020.06.10)위 사전답변 신청의 경우, 상속주택(B주택) 지분 일부(1/2)를 배우자에게 증여하고 일반주택(A주택)을 양도하는 경우 소득령 §155②에 따른 비과세 특례 적용 여부는 기존해석사례(기획재정부 재산세제과-1030, 2010.10.27.)를 참고하시기 바라며

1. 개요양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은세대를 기준으로 판단합니다.만약 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우에는먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될뿐만 아니라 양도시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.주택이 아닌 상가건물 또는 토지의 경우도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 굉장히 낮을 수 밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도소득세를 납부할 수 밖에 없으며,양도소득세율은 양도차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.비록 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면5억의 양도차익이 발생하는 경우 양도소득세는 약1.25억원(비사업용 토지의 경우 1,65억원) 이상 발생합니다.이러한 상황에서부부간 증여를 활용한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.2. 부부간 증여를 하는 이유1. 양도소득세 절세부부간 증여시증여세는 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않습니다.이렇게 배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여 받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌증여가액 6억원으로 산정되어 6억원에 대한 양도소득세가 줄어드는 구조입니다.[사례1]- 20년 전 1억원에 증여 받은 상가건물- 현재 상속세및증여세법상 기준시가 6억원- 현재 시세 10억원구분현재 상황에서 양도시 양도세배우자 증여 후 5년뒤 양도세양도소득세250,000,000원120,000,000원증여세0원0원취득세0원24,000,000원합계세액250,000,000원144,000,000원절세액106,000,000원*취득세는 지방세법의 시가표준액에 따라 달라질 수 있습니다.사례1과 같이 부동산의 증여재산가액 산정액이 6억원과 유사하는 경우도 있지만, 보유하고 있는 부동산의 가액이 6억원을 초과하는 경우지분 증여를 통하여 절세할 수 있습니다.[사례2]- 부부세대 기준 2주택자- 20년 전 2억원에 취득한 서울아파트- 현재 시세 10억원(공시가 7억원)- 당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원- 배우자에게 6억원의 지분증여(약 60%)구분중과세율 가정일반세율 가정현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원260,000,000원280,000,000원100,000,000원증여세0원0원0원0원취득세0원50,000,000원0원50,000,000원합계세액640,000,000원310,000,000원280,000,000원150,000,000원절세액330,000,000원130,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.부부간 증여는 6억원이 공제되며,6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해7억원까지 증여시 10%의 증여세율 구간을 활용하여 취득가액을 높혀 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.위 사례2번에서 증여가액을 7억원으로 올린다면 당장의 증여세, 취득세는 증가하지만이후 양도소득세까지 고려했을 때 중과세의 경우 합계세액은 더 줄어들게 됩니다.[사례3]부부세대 기준 2주택자20년 전 2억원에 취득한 서울아파트현재 시세 10억원(공시가 7억원)당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원배우자에게 7억원의 지분증여(약 70%)구분중과세율 가정현재 상황에서 5년뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원200,000,000원증여세0원10,000,000원취득세0원60,000,000원합계세액640,000,000원270,000,000원절세액370,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.지분비율을 늘리는 경우 증여세와 취득세가 증가하지만, 이후 양도소득세가 줄어들 수 있습니다. 다만,지분비율을 무한정 늘리는 것이 유리한 것은 아니니 사실관계에 맞는 가장 유리한 지분비율을 산정하는 것이 필요합니다.2. 종부세 절세종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세를 하는데 이때 과세기준은세대단위가 아닌 인별과세입니다. 1세대 1주택자가 아닌 2주택 이상의 다주택자의 경우 부부 각각 본인의 지분비율에 따른 공시가격에서 6억원씩 공제를 해주고 있습니다.또한 조정대상지역 2주택 이상(비조정 3주택 이상)을 보유하고 있는 경우 적용되는 중과세율 역시 세대단위가 아닌 인별로 판단하여 적용합니다.구분적용 세율2주택 이하일반세율(0.6~3%)3주택 이상 or 조정지역 2주택 이상중과세율(1.2~6%)예를 들어2개의 주택이 남편의 명의로 되어 있는 경우 모든 공시가격이 남편에게만 산정되어높은 세율 구간이 적용될 뿐만 아니라 중과세율이 적용되어 부담이 될 수 있습니다.이때 하나의 주택을 아내에게 증여하는 경우 각각1주택으로서 6억원을 공제 받을뿐만 아니라 일반세율이 적용되어 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.다만, 반대로 부부가 각각 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 증여한다면 오히려 종부세가 증가할 수 있으니 유의해야 합니다.종합부동산세는 현재 개정여부가 확정되지 않았기 때문에 이후 개정사항을 지켜봐야합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222513505316[재산전문세무사] 주택 부부공동명의 장단점 총정리 1탄 (명의에 따른 취득세, 보유세, 증여세, 양도세, 상속세 비교)새로운 주택을 취득하는 경우 부부공동명의로 취득할지, 단독명의로 취득할지는 누구나 가지는 고민입니다....blog.naver.com3. 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인(돌아가신 분)의 순재산(부동산 및 금융재산 등 – 채무)에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세를 부과함에 있어서 기본적으로 공제해주는 금액이 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의로 되어 있는 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하고 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받아 재산의 대부분이 상속세 과세대상이 되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 재산이 남편과 아내에게 적절히 분배되어 있다면,아내가 먼저 사망했을 때 10억원 공제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 남편이 사망할 때 낮은 세율구간이 적용되어 유리할 수 있습니다.따라서 재산의 대부분이 배우자 일방에게 몰려 있는 경우에는 배우자에게 증여하는 것이 이후 상속세에서도 절세 효과를 얻을 수 있습니다.구분상속세율1억원 이하10%1억원 ~ 5억원 이하20%5억원 ~ 10억원 이하30%10억원 ~ 30억원 이하40%30억원 초과50%3. 유의사항1. 증여부동산의 평가부동산을 증여할 때 증여재산가액은‘시가’와‘기준시가’로 나뉩니다.시가란 증여하려는 부동산과 유사한 물건이 최근 거래가 됐다면 최근거래가액, 흔히 말하는시세와 감정평가를 받는 경우 감정평가액이있습니다.만약 시가가 없는 경우공동주택가격, 공시지가 등의 기준시가를 사용할 수 있습니다.다만, 물건의 종류와 사실관계에 따라 기준시가를 사용하기 어려운 물건들도 있습니다.일반적으로 아파트의 경우 시가로 적용하지만 예외적으로 기준시가로 증여가 가능한 경우가 있으며, 아파트 외 부동산은 일반적으로 기준시가 적용이 가능합니다.다만, 꼬마빌딩 등의 부동산은 기준시가로 증여하는 경우 평가심의위원회 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com2. 이월과세소득세법에 따라 배우자로부터 증여 받은 부동산을증여일로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액 등을 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용합니다.따라서 증여일로부터 5년을 추가로 보유해야만 양도소득세 절세 실익을 얻을 수 있으므로매도 계획에 맞게 증여를 진행해야 합니다.2022년 세제개편안에 따르면 23년부터 이월과세는 10년으로 늘어나게 됩니다. 따라서 양도세 절세를 위한 증여는 22년 올해 안에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222472304622[양도세 전문 세무사]배우자 등으로부터 증여받은 자산은 5년 동안 양도하지 못한다?(소득세법 제97조의2 이월과세)흔히들 배우자 및 직계존비속에게 증여 후 5년간은 양도하면 안 되는 것으로 알고 계십니다. 해당 내용은 ...blog.naver.com최적의 절세를 위해 각자의 상황과 물건의 종류에 맞는 증여플랜을 수립하는 것이 필요합니다.