실거주 한 적 없는 2주택 양도 순서 및 거주요건 문의

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 정부가 발표한「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에 대해서 설명드리겠습니다. 대출한도부터 세금까지 한 번에 바뀌는 만큼, 주택 매매나 자금계획을 앞두고 계신 분이라면 꼭 확인이 필요합니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책) 이후 잠시 진정되는 듯했던 서울·수도권 집값이, 8월 말부터 다시 들썩이기 시작했습니다.-특히 한강 인접 지역의 상승세가 서울 전역과 성남 분당구, 과천시, 광명시 등 강남권 인접 지역으로 확산되었습니다.-금리 인하로 유동성이 풍부해지고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 감소 우려까지 겹치면서 매도자 우위 시장 심리가 강해졌습니다.-이에 정부는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동으로 수요억제·금융규제·세제합리화·불법단속·공급확대 다섯 축으로 구성된 대책을 내놓았습니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-이번 대책의 핵심은조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제'입니다.-서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지 등 12개 시·군·구가 규제지역으로 추가 지정되었습니다.-조정대상지역·투기과열지구는 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.-토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 전면 금지되고, 주택을 취득하면 2년간 실거주해야 합니다.다만10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다.대출한도, 얼마나 줄어드나요? (feat. DSR·스트레스 금리)-가장 체감이 큰 부분은 역시 대출입니다. 기존에는 규제지역이라도 주택가격과 무관하게 주담대 한도가 일괄 6억원이었지만, 이제는주택 시가 구간별로 차등 적용됩니다.-시가 15억원 이하 주택은 LTV 40% 적용에 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원까지만 대출이 가능합니다.-유주택자는 규제지역 내에서 주택구입 목적의 신규 주담대 자체가 금지(LTV 0%)됩니다. 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)만 LTV 40%로 대출을 받을 수 있습니다.-대출한도를 계산할 때 적용하는스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 2배상향되어(2025.10.16 시행), 향후 시중금리가 내려가도 대출한도가 쉽게 늘어나지 않도록 했습니다.-그동안 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했던전세대출도 이번엔 예외가 아닙니다.2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 신규로 받는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.다만 기존 전세대출의 단순 연장분은 원칙적으로 적용이 제외되고, 증액은 신규로 간주되어 적용됩니다.-2026년 1월부터는 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 높아져, 은행 스스로도 부동산 대출 쏠림을 완화하도록 유도합니다.세무사가 특히 강조드리는 부분: 세금도 함께 강화됩니다-대출 규제 못지않게 중요한 것이 세금입니다. 규제지역으로 새로 지정되면 아래 세제가 그대로 연동되기 때문에, 다주택자분들은 자산 처분·취득 계획을 다시 점검하셔야 합니다.-취득세 중과: 조정대상지역 기준 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%).-양도소득세 중과: 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 다만 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있어 유예 종료 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.-1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년'에서 '보유 2년 + 거주 2년'으로 요건이 강화됩니다. 거주 요건을 채우지 못하면 양도차익 전체에 대해 과세될 수 있습니다.-종합부동산세: 민간매입임대주택이 종부세 합산배제 대상에서 제외되어, 임대사업자의 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.-세부 개편 방향은 관계부처의 추가 검토와 입법 절차를 거쳐 확정되므로, 실제 신고·납부 전에는 최신 시행령·시행규칙을 다시 확인하시길 권해드립니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 잔금·대출 실행일을 다시 확인하세요. 시행일 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 강화된 주담대 규제가 적용되지 않습니다. 계약 시점과 잔금 시점의 규제 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.2. 다주택자는 취득·양도 순서를 재설계해야 합니다. 취득세·양도세 중과가 동시에 걸리는 구간에서는 처분 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.3. 전세대출 보유자는 DSR 반영 시점을 확인해야 합니다. 10월 29일 이후 신규 전세대출을 받는 1주택자라면 이자상환액이 DSR에 잡혀 다른 대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.4. 토지거래허가구역 내 갭투자·실거주 요건을 사전에 점검하세요. 2년 실거주 의무를 채우지 못하면 제재를 받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 매입하실 계획이라면 세입자 임대차 잔여기간까지 함께 검토해야 합니다.규제지역 지정, 우리 집도 해당될까요?자연세무회계컨설팅은 10·15 대책에 따른 대출한도 시뮬레이션, 다주택자 취득세·양도세 절세 전략, 종합부동산세 합산배제 컨설팅까지 종합적으로 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 정책자료국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동, 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.)금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 보도자료(2025.10.15.)지방세법 제13조의2 (다주택자 등 취득세 중과세율)소득세법 제104조 제7항 (다주택자 양도소득세 중과)소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택 비과세 요건)종합부동산세법 제8조 (합산배제 임대주택 요건)※ 세부 시행령·시행규칙 개정 및 유예기간 종료 여부는 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템에서 한 번 더 확인하시길 권장드립니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

1. 개요​2022년 소득세법에 상생임대주택이라는 새로운 개념이 등장했습니다. 조건이 맞는 분들께는 그래도 없는 것보다는 낫기 때문에, 제대로 설명하는 시간을 가져봅니다. 먼저 법문 전문 소개합니다.​소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 제154조제1항의 거주기간을 계산한다.1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 제1항제1호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 제1항에 따른 거주기간 합산을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.​​2. 요건​(1) 직전 임대차계약 요건​[상생임대차계약]이 있기 전에 우선, [직전 임대차계약]이 있어야 합니다. 그러니 주택을 취득하고 처음으로 체결하는 계약은 [상생임대차계약]이 될 수 없고, [상생임대차계약]은 2번째 임대차계약입니다.​[직전 임대차계약]은 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후에 그 주택을 임차인에게 내놓는 계약입니다. 따라서 매도인으로부터 승계받은 임대차계약은 [직전 임대차계약]이 될 수 없습니다. 그런 경우에는 [매도인에게 승계받은 임대차계약]을 마치고, [직전 임대차계약]을 마치고, [상생임대차계약] 순서로 이행해야 합니다.​[직전 임대차계약]은 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 그러므로 1년 6개월이 되지 않은 기존 계약을 부랴부랴 정리하고 새 계약을 맺는다고 해서 [상생임대차계약]이 되지 않습니다.​​(2) 상생임대차계약 요건​[직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결해야 합니다. 이때 [직전 임대차계약]에 대해 계약갱신청구권을 행사하는 걸 두고 [상생임대차계약]이라고 생각하시는 분이 있는데, [상생임대차계약]은 새로 명시적으로 체결하는 계약입니다. 왜냐하면 [직전 임대차계약]에 의해 주어지는 1회의 계약갱신청구권은 당연한 임차인의 권리인데, 이것을 행사했다고 1년 거주기간의 혜택을 줄 이유가 없습니다. 그리고 법문에서도 계약의 체결이라고 하였지 갱신이라고 하지 않고 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있게 됩니다.​[상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 합니다. 계약 체결일을 말하므로, [임대차보증금 잔금지급일] 또는 [주택의 인도일]이 아닙니다.​[상생 임대차계약]에 따른 임대개시일 당시 주택의 공시가가 9억원을 초과하지 않아야 합니다.​[상생 임대차계약]은 그 임대차 기간이 2년 이상이어야 합니다.​[상생 임대차계약]은 [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다.​​(3) 임대인 요건​임대인은 [직전 임대차계약] 당시 1세대 1주택자여야 합니다. [직전 임대차계약]의 정의가, [1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 계약]이기 때문입니다.​임대인은 [상생임대차계약]에 따른 임대개시일 당시 1세대 1주택자여야 합니다.​임대인이 해당 주택을 양도하는 때에 1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자여야 합니다.​​3. 효과​이렇게 상생임대차계약을 마친 주택은, 1세대 1주택 비과세 판단시에 2년 거주요건 중 실거주 1년을 인정하게 됩니다. 법문에 상생임대차계약을 중복하여 2년 실거주를 적용할 수 있다는 규정이 없고, 입법 취지에도 1년을 한도로 한다고 하였으므로, 1년이 최대치입니다. 그러니 조정대상지역의 주택에 대해 비과세를 받고자 한다면 상생임대차계약 이후 추가 1년을 거주해야 합니다.​​4. 한계​(1) 실효성​이런 정책을 왜 마련했을까요? 올해 7월부터 계약갱신청구권 도입 2년이 지나, 전월세 매물이 나오기 시작할 예정입니다. 이때 지난 세월동안 높아진 매매가액에 맞춰, 전세보증금 및 월세도 키맞추기를 할 가능성이 높아, 전월세시장이 불안해질 예정입니다. 이를 조금이라도 완화해보고자 하는 것입니다.​그런데 요즘같은 상황에서 1주택을 소유자가 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인이 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 한 채의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 그렇지 않으면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금이나 월세를 감당하기가 힘들 것이기 때문입니다.​그런데 그런 사람이, 높아질 내 보증금 및 월세는 감당하되, 임대를 준 내 집의 보증금 및 월세는 5% 미만으로 올려 2년을 더 임대를 준다? 그렇게 할 사람이 몇이나 될까 싶습니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 실효성이 있는데 아쉽습니다.​​(2) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. ​1) 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우입니다.​2) 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(3) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​상생임대차계약 2년에 따라 실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 [2년 거주요건]을 면제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 보다도 덜한 의무에 대해 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.

상속세 및 증여세[강서구마곡상속세 전문세무사][강서구마곡증여세전문세무사]토지거래허가구역 실거주 유예기간 연장 ·확대(자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 16시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 국토교통부가 발표한 토지거래허가구역(토허구역) 내 주택 실거주 유예기간 연장·확대 조치에 대해 설명드리겠습니다. 세입자가 있는 주택을 매수하려는 무주택 실수요자분들이라면 반드시 알아두셔야 할 내용입니다.​​​​​​​​실거주 유예 제도, 원래는 이런 겁니다- 토허구역에서는 원칙적으로 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택을 취득·등기하고, 이후 2년간 실제로 거주해야 합니다.​- 세입자가 이미 거주 중인 주택을 매수하는 무주택자 입장에서는, 임대차 계약이 남아있는데 곧바로 입주하라는 원칙이 현실적으로 큰 걸림돌이었습니다.​- 이에 국토교통부는 2026년 5월 12일, 무주택 실수요자가 임차인이 있는 주택을 매수할 경우 기존 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 유예할 수 있도록 하는 한시적 특례 조치를 발표했습니다.​- 매수자 요건은 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정되며, 유예기간이 끝나 입주한 뒤에는 여전히 2년간 거주해야 하는 의무가 있습니다.· · ·​​​​​기존안 vs 수정안, 무엇이 어떻게 바뀌었나요?- 2026년 9월 17일, 국토교통부는 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치를 연장·확대한다고 밝혔습니다. 관련 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일부터 시행됩니다.​① 신청기한 연장기존안: 2026년 12월 31일까지 → 수정안: 2027년 12월 31일까지 (1년 연장)​② 유예 인정범위 확대 (가장 큰 변화)기존안: 시행 당시 임대차계약의 잔여기간까지만 → 수정안: 잔여기간 + 갱신계약 1회(최대 2년)까지 확대​③ 최장 유예 가능기간​기존안: 약 2년(~2028.9.30 입주) → 수정안: 갱신계약 체결 시 최장 3년 3개월, 경우에 따라 2029년까지 입주 유예 가능​- 다만 갱신계약을 하지 않는다면 기존 임대차계약 종료일까지만 유예되므로, 이 경우 입주 시한은 여전히 2028년 9월 30일입니다.​④ 매수자 요건·거주의무는 그대로​매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 한다는 요건은 완화되지 않고 유지되며, 입주 후 2년 거주의무도 그대로입니다.​- 조정대상지역의 등록임대주택이나 재건축·재개발로 거래 시점이 늦어지는 경우, 의무임대 종료일·이전고시일 등부터 15개월간 신청할 수 있도록 신청기간도 탄력 적용됩니다.· · ·​​​​​​​왜 이번에 유예기간을 연장·확대했을까요?1. 8·3 세제개편안과의 연계 : 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대아파트 세제혜택 단계적 폐지 등 '2027년까지 매도하라'는 시그널을 담은 세제개편 방향에 맞춰, 세입자를 낀 주택의 거래 걸림돌을 함께 완화해 준 것으로 풀이됩니다.​2. 여당의 제도개선 요청 : 2026년 9월 15일 여당 원내대책회의에서 세제개편의 실효성을 높이기 위해 토허구역 내 세 낀 주택 거래 제약 완화를 제안했고, 국토부가 이를 반영했습니다.​3. 현실적인 거래 애로 보완 : 임차인이 있다는 이유만으로 매매 자체가 막히는 상황을 완화하려는 목적입니다.​4. 임차인 주거안정성 제고 : 갱신계약까지 유예 대상에 포함시켜, 집주인이 바뀌어도 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 안정적으로 거주기간을 이어갈 수 있도록 했습니다.​- 국토교통부는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서, 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것 이라고 설명했습니다.​실무 한마디 — 이번 개정안은 정책 방향(다주택자 매도 유도)과 실수요자 보호라는 두 목적을 동시에 달성하려는 취지입니다. 다만 무주택 요건과 입주 후 2년 거주의무는 전혀 완화되지 않았다는 점, 갱신계약을 체결해야만 확대된 유예기간의 혜택을 받을 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.· · ·​​​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 갱신계약 유예는 2026년 10월 1일 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용됩니다.​2. 유예기간이 늘었다고 해서 허가 후 4개월 이내 취득·등기 요건까지 늦춰지는 것은 아닙니다.​3. 매수자의 무주택 요건 판단 기준일인 2026년 5월 12일 이후 주택을 취득한 이력이 있는지 반드시 확인해야 합니다.​4. 등록임대주택, 재건축·재개발 조합원 지위 관련 사유로 거래 시점이 늦어지는 경우 신청기간이 별도로 탄력 조정되므로 개별 확인이 필요합니다.​5. 유예기간이 끝나고 실제 입주하면 2년간 거주의무가 그대로 적용되므로, 향후 거주 계획도 미리 세워두셔야 합니다.· · ·​참고 법령 및 자료​부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안 (2026.9.18. 입법예고, 2026.10.1. 시행)국토교통부 보도자료, 토지거래허가구역 내 실거주 유예조치 연장·확대 (2026.9.17.)국토교통부 보도자료, 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 조치 (2026.5.22., 2026.5.29. 시행)

1. 개요​지난 2020년 7월 ~ 8월 초, 임대차 3법이 국회를 통과하여 시행되었습니다. 임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제를 말하는데, 그 중에서 임대차 시장에 가장 큰 변화를 가져온 것은 계약갱신청구권 개정입니다. 종전까지 임대기간 2년을 기준으로 전월세시장이 움직이다가 갑자기 4년으로 늘어나면서 큰 혼란이 빚어졌습니다. 전월세 물량 공급이 제한되면서 가격이 올랐고요, 비슷한 물건들 사이에서 2중/3중 가격이 공존하는 불합리가 이어졌습니다.​무엇보다 임대인과 임차인이 갈등을 빚는 일이 속출했습니다. 임대인들은 시세에 맞지 않는 전세보증금을 받고 있어 불만이고, 임차인들은 너무나 올라버린 전세가에 원래 살던 동네를 떠나게 되어 불만이었습니다. 임차인은 집주인 사정을 빌미로 계약갱신청구를 쓰지 않는 조건으로 임대인에게 수천만원을 요구하기도 하고, 임대인은 계약갱신청구권 행사를 막기 위해 임차인에게 위장 실거주를 주장하는 등 서로가 손해보지 않기 위해 모질게 굴었습니다.​이제 올해 7월 ~ 8월이면, 계약갱신청구권이 도입된 지 2년이 됩니다. 계약갱신청구권을 1차례 행사한 임차인들도 이제부터는 새로운 집을 찾아 떠나야 합니다. 그동안 전세값이 많이 올랐기 때문에, 같은 돈으로 같은 집에서 살기 어려운 상황입니다.​2022년 시행령 개정에서는 이런 상황에 앞서 상생임대주택이라는 개념을 내세워, 전월세시장을 안정시키는 정책을 마련했습니다. 그런데 자세히 뜯어보면 현실성이 별로 없습니다.​​2.요건​(1) 임대인 요건​임대인은 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대여야 합니다.​그런데 1주택을 소유한 사람이 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인은 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 단 하나의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 아마 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금을 감당하기가 힘들기 때문입니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 그나마 실효성이 있는데 다주택자를 제재하는 기조에 따라 정책이 정반대로 가고 있습니다.​​(2) 임대차계약 요건​우선, [직전 임대차계약]이 있어야 하고 그 계약이 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 다음으로 [직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결합니다. [상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 하고, [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다. [상생 임대차계약]은 한 차례 [직전 임대차계약] 후에 이어지는 것이므로, 매도인으로부터 승계받은 계약일 수 없고, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약일 수도 없습니다.​여기서 하나 더 생각해보면, [상생 임대차계약]은 일단 임대보증금/임대료가 변동하는 계약이면서 새로 체결되는 계약이기 때문에, [직전 임대차계약]의 묵시적 갱신도 아니고, 계약갱신청구권 행사로 인한 계약연장도 아니고, 완전히 새로운 계약이라고 할 수 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]은 새롭게 2년의 임대차기간이 보장되는 것은 당연하고, 계약갱신청구권도 새로 부여되는 새로운 계약인 것입니다. [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 사용할 수도 있다는 것을 고려해야 합니다.​​(3) 주택 요건​[상생 임대차계약]으로 인해 임대개시일 당시 기준시가 9억원을 넘지 않아야 합니다. 전월세 시장에서 비교적 약자에 속하는 임차인을 보호하겠다는 의도로는 이해가 가는 부분입니다.​​3. 효과​이렇게 새롭게 2년의 계약을 체결하면, 1세대 1주택 비과세 판단시 실거주 1년을 인정한다고 합니다. 여기에도 맹점이 있습니다.​​(1) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우, 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(2) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주요건을 배제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 안 되는 계약에 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.​그런데 현실적으로 1세대 1주택 비과세 적용여부에 따라 양도소득세는 수천 수억이 왔다갔다 하고, 부동산 장세가 어떻게 될지도 모르는 혼란스러운 시점에서, 2년 거주도 아닌 1년 거주를 채우기 위해 2년을 추가로 임대한다는 것은 임대인으로서는 위험한 선택일 수 있습니다. 사람마다 다르겠지만, 인센티브에 비해 기회비용이 너무 크지 않은가 생각합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^ 오늘은 최근 발표된「2026년 세제개편안」 중 부동산세제 합리화 부분을 정리해드리려고 합니다.이번 개편은 보유 에서 거주 로 세제의 축이 이동한다는 점이 핵심입니다.양도세 장기보유특별공제와 종부세 기본공제·세액공제가 모두 실제로 거주했는지 를 기준으로 재편되고,종부세세율은주택 수가 아닌 가액 기준으로 통일됩니다.시행은'27년 유예 → '28년 → '29년 완성으로 단계적으로 이뤄집니다.⚠️본 내용은 '26.8.3. 발표된 정부안(보도자료+상세본) 기준이며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 적용 전 반드시 최종 확정 내용을 확인하시기 바랍니다.1. 양도소득세, 뭐가 바뀌나요?※장기보유특별공제 개편 — '28.1.1. 이후 양도분부터가장 큰 변화는 장기보유특별공제(장특공제)가 장기거주 소득공제 와 장기보유 소득공제 로 나뉜다는 점입니다.구분대상장기거주 소득공제주택, 조합원입주권(관리처분인가 전 주택)장기보유 소득공제토지, 건물(주택 외), 조합원입주권(주택 외)1세대 1주택자는 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주가 기본요건이며, 공제율이 아래처럼 변경됩니다.구분~'27년 양도'28년 양도'29년~ 양도거주 공제연 4% (최대 40%)연 6% (최대 60%)연 8% (최대 80%)보유 공제연 4% (최대 40%)연 2% (최대 20%)폐지다주택자는 '29년 이후부터 거주공제(연 2%, 최대 30%)만 남습니다.또한공제한도가 새로 생깁니다.인별 연간 한도와 물건별 한도가 각각 적용되는데, 이 부분은 꼭 짚고 넘어가야 합니다.💡실무 포인트: 한도가 인별·물건별로 이중 적용되기 때문에,부부 공동명의라면 한도가 사실상 2배가 됩니다. 명의를 어떻게 구성하느냐에 따라 유불리가 크게 갈릴 수 있어 사전 검토가 필요합니다.※장기거주 1주택자 기본공제 대폭 확대 ('27.1.1.~)-10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택을 양도하면, 연 250만원이던 양도소득 기본공제가연 2,500만원으로 10배 늘어납니다. (특수관계인 간 양도·비거주자는 제외)※고령 1주택자, 지방 이주하면 세제 혜택 ('27~'28년 한시)-만 65세 이상이면서 수도권 1주택(5년 이상 거주)을 팔고 6개월 내 비수도권으로 이주하면 양도세 감면을 받을 수 있는 특례가 새로 생깁니다.'27년 양도:50% 감면, 5억원 한도'28년 양도:30% 감면, 3억원 한도감면 후 비수도권 미이주, 5년 내 수도권 재취득·재이주, 처분주택 재매수 등은추징 대상이니 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.※다주택자 양도세 중과, 한시적으로 완화-조정대상지역 다주택자 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 단계적으로 낮아집니다.(보유기간 2년 이상 한정)구분 현행 '27년 '28년 '29년~ 1세대 2주택+20%p+5%p+10%p+20%p1세대 3주택 이상+30%p+10%p+15%p+30%p💡실무 포인트: '26년 양도분이라도 '27.1.1. 이후 예정·확정신고를 한다면 완화세율(+5%p·+10%p)이 적용됩니다. '27년 확정신고 시 재검토가 필요한 부분입니다.※일시적 2주택 특례기간, 3년 → 2년으로 단축-조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우, 종전주택 처분기한이3년에서 2년으로 단축됩니다. ('26.10.1. 이후 양도분부터, '26.8.3. 이전 취득·계약금 지급분은 종전 3년 유지)※상생임대주택 특례, 양도기한 신설 ('26.10.1.~)-기존에는 요건만 갖추면 기한 제한 없이 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있었지만, 이제는양도기한이 생깁니다.상생임대차계약 종료 시점 양도 기한 '26.12.31. 이전 종료'27.12.31.까지'27.1.1. 이후 종료종료 후 1년 또는 '29.12.31. 중 빠른 날까지💡실무 포인트: '26.10.1. 양도분부터 즉시 적용되므로, 기존에 요건을 충족했던 분들도 양도기한을 넘기면 혜택을 받지 못합니다. 계약 종료일 기준 데드라인을 서둘러 확인하셔야 합니다.2. 종합부동산세, 뭐가 바뀌나요?※과세대상·기본공제 조정 ('27.1.1.~)구분 현행기본공제 개정안 1세대 1주택 (거주)12억원14억원1세대 1주택 (비거주)12억원9억원그 외 (개인)9억원4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 비중)-거주하지 않는 주택에 대해서는 공제가 줄고, 실거주 1주택자는 공제가 늘어나는 방향입니다.-세율, 주택 수 기준에서 가액 기준으로 단순화그동안 2주택 이하/3주택 이상으로 나뉘던 차등세율이'28년부터 완전히 하나로 통일됩니다.과세표준 6~12억원 구간 세율도 1.0%에서 **1.3%**로 인상됩니다.과세표준 현행 2주택 이하 현행 3주택 이상 '28년~ (모든 주택) 6~12억원1.0%1.0%1.3%12~25억원1.3%2.0%2.0%25~50억원1.5%3.0%3.0%※세부담 상한 완화, 납부유예 확대세부담 상한: 직전연도 대비**150% → 200%**로 완화('27.1.1.~)납부유예 소득요건:총급여 7천만원 →8천만원으로 완화, 만 65세 이상·10년 이상 거주자를 위한 신규 경로도 생깁니다.3. 지방 이주·공급 지원 관련 변화※지방 세컨드홈 특례, 대상지역·한도 확대-인구감소지역 등에 세컨드홈을 취득해도 기존 주택이 1주택 특례를 유지할 수 있는 제도의 적용기한이'29.12.31.까지 연장되고, 대상지역 주택가액 상한도 일부 지역은 4억원 → 6억원으로 상향됩니다.※매입임대 아파트 혜택, 단계적으로 축소-등록말소된 매입임대 아파트의다주택자 중과배제·법인 추가과세 배제가'27.12.31. 이전 양도분까지만유지되고,'28년에는 완충 특례(중과세율 1/2 적용)를 거쳐 '29년부터는 우대가 전면 폐지됩니다.4. 비사업용 토지, 세부담 대폭 강화 ('28.1.1.~)※1년의 유예기간을 거쳐 '28년부터 비사업용 토지에 대한 과세가 크게 강화됩니다.장기보유특별공제 적용배제양도소득세 중과세율+10%p → +20%p로 상향법인세 추가과세 **10% → 20%**로 상향종부세 종합합산 토지 최고세율 **3% → 4%**로 인상 (45억원 초과 구간)💡실무 포인트: '28년부터 장특공제 배제와 중과세율 20%p 인상이 동시에 적용되므로,'27년이 양도 또는 사업용 전환을 검토할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.5. 시행시기 한눈에 보기시기 주요 내용 '26.10.1.일시적 2주택 특례 2년 단축, 매입임대 혜택 축소 개시, 상생임대 양도기한 신설'27.1.1.종부세 개편 전체 시행, 장기거주 기본공제 2,500만원, 고령자 특례 개시, 다주택 중과 완화(+5%p·+10%p)'27.6.1.조정대상지역 일시적 2주택 종부세 특례 2년 적용'28.1.1.장특공제 2단계, 다주택 중과 완화 축소, 비사업용 토지 세부담 정상화'29.1.1.장특공제 최종 단계(거주공제 최대 80%), 다주택 중과 완화 종료※마무리※-이번 개편안은다주택자·비거주주택 보유자의 세부담은 정상화하면서,실거주 1주택자·장기거주자·고령자에 대한 보호는 강화하는 방향으로 설계되어 있습니다.-특히 부부 공동명의 여부, 매도·전입 타이밍에 따라 유불리가 크게 달라질 수 있는 조항들이 많아, 보유 부동산 현황에 맞춘 개별 시뮬레이션이 중요해 보입니다.-아직 국회 심의와 시행령 개정 절차가 남아있는 만큼, 확정된 내용은 추후 다시 정리해서 안내드리겠습니다.본 포스팅은 '26.8.3. 발표된 「2026년 세제개편안」 보도자료 및 상세본(부동산세제 합리화 부분)을 바탕으로 작성되었으며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com