임시사용승인으로 잔금유예 후 입주한 아파트, 취득시기와 비과세요건

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

3. 대체주택 요건​대체주택인지 판단하는 기준일은 사업시행계획인가일입니다. 사업시행계획에는 토지이용계획(건축물배치계획), 건축계획, 임대주택/소형주택 건설계획, 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 주차장) 설치계획, 주민이주대책/세입자이주대책 등이 포함됩니다. 새로 태어날 정비구역의 밑그림을 그리는 단계라고 할 수 있습니다. 사업시행계획이 인가된다고 해서 사업이 순항하는 것은 아니지만, 사업이 본격적으로 궤도에 오르는 시점이라고 할 수 있습니다.​대체주택을 사업시행계획 인가도 나기 전에 취득했다? 아직 사업에 대해서 큰 그림이 나오지도 않았고 특히 주민이주대책에 대해 언급도 없었는데도 대체주택을 취득한 것은 너무 성급합니다. 아무래도 대체주택이 아닐 수도 있다는 것입니다. 그래서 대체주택은 반드시 사업시행계획이 인가되고 나서 취득해야 합니다. 사업시행계획은 사업이 진행되면서 수도 없이 바뀝니다. 인가의 변경(변경인가)가 있으면 어떻게 될까요? 당초 사업시행계획의 효력에 지장이 없는 정도의 변경인가라면, 당초 사업시행인가일이 기준이 됩니다.​사전법령해석재산2020-125(2020.05.28)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전주택”)에 대한 재개발사업의 당초 사업시행계획인가 내용에 질의의 사실관계와 같은 일부 변경인가가 있는 경우로서 당초 사업시행계획인가의 효력이 유효한 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용할 때, 같은 항 제1호의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가일을 적용하는 것​​사업시행계획 전에, 미리 분양받아 공사 중인 주택, 또는 승계조합원입주권으로 완성될 것을 기다리는 주택이 있었고, 그 주택이 사업시행계획인가일 후에 완공되는 경우는 대체주택으로 써먹을 수 있을까요? 이것은 가능합니다. 왜냐하면 대체주택의 취득시기란, 구축주택은 매매잔금일, 신축주택은 사용승인일이기 때문입니다. 승계조합원입주권으로 취득한 대체주택이 가능하다는 것이지, 승계조합원입주권을 종전주택으로 보는 것이 아니니까 주의하시기 바랍니다. 한편 오피스텔도 대체주택이 될 수 있습니다.​소득세 집행기준 89-156의2-12 [분양받은 주택을 재건축주택 공사기간 중 거주한 대체주택으로 사용한 경우]재개발사업 시행인가일 전에 분양받은 주택을 사업시행인가일 이후에 취득하여 대체주택의 실거주요건(소령 §156의2⑤)을 충족한 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.​조심2008서2973(2009.01.19)청구인은 2001.7.31. 쟁점주택을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권을 승계취득하였으나 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택의 취득시기는 사용승인일인 2003.12.24.이고, 쟁점외주택의 재건축사업시행기간은 2003.6.30.(사업계획승인일)부터 2007.3.27.(사용승인일)까지 이므로, 청구인은 쟁점외주택의 재건축사업시행기간 중에 대체주택인 쟁점주택을 취득한 사실이 인정된다.​재산-3193(2008.10.08)위를 적용함에 있어 ‘주택’ 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 귀 질의의 사례와 같이 재건축사업기간 중 오피스텔을 취득하여 이를 상시 주거용으로 사용한 경우 그 오피스텔을 주택으로 보는지 여부는 사실판단할 사항입니다.​​꼭 종전주택 명의자가 대체주택 명의자가 되어야 하는 건 아닙니다. 양도소득세의 비과세 요건은 대부분 세대를 기준으로 판단하고 있지요. 동일 세대원의 명의로 대체주택을 취득하는 것도 괜찮습니다.​서면4팀 -1377, 2004.09.01[질의] 소득세법시행규칙 제71조 제2항 제3호에서는 「소유주택이 주택재개발사업이 추진되어 당해 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 그 사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재개발주택이 완공되어 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에는 당해 재개발사업시행기간 중에 취득하는 주택은 보유기간 등이 미달하더라도 1세대 1주택으로 비과세」하도록 규정하고 있는데 당해 재개발사업시행기간 중에 취득하는 주택을 조합원이 아닌 그의 처의 명의로 취득한 경우에도 상기 조항이 적용되는지?[회신] 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업의 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자와 동일세대원인 처의 명의로 그 주택재개발사업시행기간중 다른 주택을 취득하여, 1년 이상 거주하다가 도시및주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에도 소득세법시행령 제154조 제1항 및 동법시행규칙 제71조 제2항의 규정에 의한 1세대 1주택의 보유기간 등 특례를 적용할 수 있는 것임.​​A주택의 사업시행계획 이후에 B주택을 대체주택 용도로 취득하여 살고 있는데, B대체주택도 재개발되는 경우는 어떨까요? 저는 흑석동에서 업무를 보고 있는데 이런 일이 실제로 일어납니다. 대체주택을 구할 때는 기존 라이프스타일, 아이들 교육환경에 지장이 안 가도록, 최대한 가까운 곳으로 움직이는 경우가 많습니다. 이때 재개발이 뉴타운 규모로 진행될 때는 조합원들이 대체주택도 뉴타운 안에서 구하는 경우가 있고, 그 대체주택도 재개발이 시작되기도 합니다.​이때 B대체주택에서도 빠져나와야 하니 다시 C대체대체주택을 구할 수도 있겠죠? 그러나 안타깝게도 C대체대체주택은 비과세를 받을 수 없습니다. B와 C사이에서는 대체주택 비과세 관계가 성립하지 않느냐고 말할 수도 있지만, 공사중인 A가 있기 때문에, 별도의 조합원입주권이 1개 있는 상황입니다. 그래서 불가능한 것입니다. 공사중인 A가 아니고 다른 조합원입주권이나 분양권 D가 있는 경우도 당연히 안 되는 것이고요.​그러나 C대체대체주택을 과세받고 팔고, B대체주택이 요건만 잘 갖추면 B는 대체주택으로 인정됩니다. 반대로 C대체대체주택을 팔기 전에 B대체주택을 팔고 C대체대체주택에서 요건을 갖추어도 C는 대체주택으로 인정됩니다. 요컨대 대체주택이 2채 이상이면, 먼저 파는 것은 과세되고, 나중에 파는 것이 대체주택의 지위를 갖습니다.​재산 -1039, 2009.05.26국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 B주택이 또 다시 주택 재건축사업이 시행되어 C주택을 취득한 경우 C주택은 1주택을 소유한 1세대가 취득한 대체주택이 아니어 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수가 없는 것입니다. 이 경우 C주택을 양도하고 B주택을 양도하는 경우 B주택은 대체주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것입니다.​재산-199(2009.09.11)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 취득한 1주택(B주택)에서 1년 이상 거주하다가 양도하고 다른 주택(C주택)을 취득하여 양도한 경우, B주택은 위 “1”의 대체주택 비과세 특례가 적용되지 아니하며, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 C주택은 위 “1”의 대체주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.​​만약 B대체주택이 재개발되어 그냥 입주권 상태로 팔아버리는 경우는 어떻게 될까요? 이때는 그 물건은 '주택'이 아니므로, '대체주택'이 될 수 없어 대체주택 비과세 특례도 받지 못합니다.​서면인터넷방문상담5팀-1148, 2008.05.29.1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 이후 당해 대체주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 「입주자로 선정된 지위」를 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항의 규정을 적용받을 수 없는 것임.​​서면인터넷방문상담5팀-918, 2006.11.22.주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기위하여 대체주택을 취득한 후 당해 대체주택의 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임.​​4. 일시성과 실수요성 요건​대체주택에서는 1년 이상을 거주해야 합니다. 대체주택은, 종전주택이 멸실되고 없다보니 몸 둘 곳이 없어 마련한 주택입니다. 그러니, 대체주택을 취득하고 1년 정도는 거주하지 않으면 비과세하는 취지와 맞지 않습니다. 이때 거주기간은 주민등록표 초본에서 전입과 전출로 확인합니다. 연속하지 않아도 되고, 통산하여 1년 이상이 되어야 합니다.​재산-1140(2009.06.09)대체주택의 거주기간은 보유기간 동안의 주민등록 전입일부터 전출일까지의 거주기간을 통산하여 계산하는 것임​​신규주택이 완성되고 나면, 대체주택을 떠나 신규주택으로 돌아가야 합니다. 대체주택은 어디까지나 일시적인 대체 용도로 소유했기 때문입니다. 따라서 세대 전원이 신규주택 완성일부터 늦어도 2년이 되기 전까지 대체주택을 떠나 신규주택으로 이사하여야 하고, 신규주택에서 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다. 여기서 신규주택 완성일은 사용승인서 교부일(흔히 준공일)이 원칙이고, 그 전에 임시사용승인이 떨어져서 입주가 시작되면, 그 날이 기준입니다.​한편 신규주택에서 1년 이상 거주는, 대체주택에서 1년 이상 거주와는 달리, [계속하여] 1년 이상을 거주해야 한다는 점이 특징입니다. 즉, 한 번 들어가서 1년 이상 전출 없이 꾸준히 연속으로 1년을 살아야 합니다. 만약 1년이 되기 전에 전출하는 경우 다시 1년을 채워야 합니다.​재산-1070(2009.06.01)“주택의 완성일”은 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이며, 다만 사용검사전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날​​로 하는 것입니다.​재산-1683(2009.08.17)「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 제2호를 적용함에 있어 1년 거주기간 계산은 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(같은법 시행규칙 제75조의2에서 규정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 계속하여 거주하는 기간으로 계산하는 것입니다.​재산-2756(2008.09.10)세대원 중 일부가 재건축 주택에서 다른 주택으로 전출하였다가 재건축 주택으로 재전입(재건축 주택이 완성된 후 1년 이내)하여 세대전원이 계속하여 1년 이상 거주할 경우 당해 규정이 적용되는 것입니다.​​신규주택에는 세대 전원이 이사를 해야 합니다. 그런데 세대 중 일부는 사정이 있어서 새집으로 이사하지 못하는 경우가 있습니다. 원칙적으로는 대체주택 비과세 특례를 받지 못하게 됩니다. 하지만 사정이 있는 경우에는 그 세대원은 빼놓고 이사해도 괜찮습니다.​이때 사정이라고 하면, 첫 번째가 취학입니다. 자녀가 학교 때문에 이사오지 못하는 경우입니다. 이때 초등학교 중학교는 해당하지 않고, 고등학교와 대학교, 대학원 취학만 인정됩니다. 학교를 다니고 있다고 다 괜찮은 것도 아니고, 통학 소요시간이나 비용도 따져보고 도저히 새 집으로 이사올 수 없었던 것이 증명되어야 합니다. 두 번째가 근무상 형편입니다. 새 집으로 이사를 하는 경우 통상적인 출퇴근이 곤란할 정도로 시간과 비용이 많이 드는 경우를 뜻합니다. 판례에서는 성남과 영등포 정도 거리 정도면 통학이 어렵다고 본 적이 있습니다. 세 번째가 질병의 치료 및 요양입니다. 의사의 진단에 따라 여타 주거환경에서 1년 이상 치료를 해야 하기 때문에 새 집에 이사할 수 없는 경우를 말합니다.​한편 대체주택으로 나올 때만 해도 1세대였던 자녀가, 신규주택으로 전입할 때 즈음하여 결혼을 하는 등 별도의 세대를 꾸려나가는 경우가 있습니다. 이때는 별도 세대를 구성한 세대원은 빼고 나머지 세대원만 이사를 하면 됩니다.​재산-55(2009.01.07)「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항(대체주택의 1세대 1주택의 특례) 제2호에서 규정한 “신축주택의 거주 요건”을 적용함에 있어 세대원 중 「같은 영」 제154조 제2항의 규정에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 자가 별도의 세대를 구성한 경우에는 나머지 세대원을 대상으로 1년 이상 거주 요건을 판단하는 것임​​신규주택으로 이사를 마쳤으면, 대체주택은 팔아야 합니다. 이때 대체주택은 비과세됩니다. 원래 여러분들께서는 1세대 1주택 비과세를 받으려면 1주택일 뿐만 아니라 보유요건과 거주요건도 각 2년을 충족해야 한다고 알고 계실텐데요, 대체주택 비과세 특례에서 대체주택을 양도하는 때에는 [보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다]는 별도의 규정이 있습니다. 따라서 보유기간은 묻지 않구요, 거주기간 1년만 채워주었으면, 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.​대체주택이 기왕에 비과세를 받을 거라면, 시세를 올려서 천천히 팔면 좋지 않을까? 그렇게 생각하시는 분들도 계시겠지요. 그러나 대체주택 신규주택 완성일 (사용승인서 교부일)부터 2년 안에는 반드시 팔아야 합니다. 이때 판다는 것은 대체주택 매도 잔금일이 신규주택 완성일부터 2년 이내에 들어와 있어야 한다는 걸 말합니다.​반대로, 신규주택이 완성되기 전에 대체주택을 미리미리 정리하는 분들도 계십니다. 신규주택 완성 전에 대체주택을 파는 것도 괜찮습니다. 하지만 그런 경우에는 [신규주택에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주] 요건이 충족되는지 알지도 못한 채로 파는 것이죠? 일단은 비과세를 받아주는데요, 추후 요건 충족을 못하게 되는 경우에는 양도소득세를 다 토해내야 합니다.​소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.​​이때까지 도시정비사업 양도소득세의 꽃이라고 할 수 있는 대체주택 비과세 특례를 알아보았습니다. 반드시 요건을 잘 검토하셔서 조합원들께서 웃는 얼굴로 새 집으로 금의환향할 수 있기를 바랍니다.

분양권의 양도소득세(양도소득세 비과세, 세율)조합원입주권 양도시 다른 주택이나 입주권 및 분양권이 없는 경우, 요건을 갖춘경우 양도소득세가 비과세됩니다. 분양권은 양도소득세 비과세가 불가합니다.세율의 경우, 조합원입주권은 2년이상 보유시 일반 주택과 같이 기본세율이 적용되지만, 분양권의 경우 2년이상 보유하더라도 60%의 세율이 적용됩니다.조합원입주권분양권양도소득세 비과세조합원입주권 양도시 비과세 (소득법89조1항 4호)양도소득세 비과세 적용 불가세율1년 미만70%70%1년이상 2년미만60%60%2년 이상기본세율분양권 취득후 종전주택 양도시 비과세(소득세법 시행령 156조의3 ②,③)종전주택을 취득한 날로부터 1년이상이 지난 후 분양권을 취득한 경우, 분양권 취득일로부터 3년 이내(3년 이후 양도시 요건을 갖추어 양도) 양도하는 경우, 종전주택의 양도소득세는 비과세됩니다.종전주택 취득 -> 분양권 취득 -> 종전주택 양도 (비과세 적용)종전주택 양도관련법령요건분양권 취득일로부터3년 이내종전주택 양도소득세법 시행령(156조의3②)① 종전주택을 취득한 날로부터*1년 이상이 지난 후분양권을 취득분양권 취득일로부터3년이 지나종전주택 양도소득세법 시행령(156조의3 ③)①종전주택을 취득한 날로부터*1년 이상이 지난 후분양권을 취득할 것②주택이 완성된 후3년 이내 세대전원이 이사하여 1년이상 거주할 것③주택이 완성되기 전후 3년이내 종전주택을 양도할 것*종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우1) 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우, 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한기간이 5년 이상인 경우2) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수, 수용인 경우3) 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우분양권과 일시적2주택 비과세여부분양권 취득-> 신규주택 취득 -> 신축주택 완공-> 신규주택 양도(일시적2주택 비과세 적용불가)2021.1.1.이후 취득한 분양권의 경우, A분양권을 취득하고 B신규주택을 취득한 뒤, A주택 완공 후 B신규주택을 양도하더라도 일시적2주택 비과세를 받을 수 없습니다.2021.1.1.이후 분양권신축주택의 취득시기잔금청산일대금청산일까지 아파트가 완공되지 않은 경우, 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날)1세대1주택 비과세 판정시분양권을 취득한 날을 주택의 취득시기로 봄중과대상 주택수 판정시2021.1.1.이후 취득분부터 포함2020.12.31 이전에 취득한 주택분양권의 경우종전주택이 있는경우, 분양권취득-> 신축주택 완공 -> 종전주택 양도시(일시적2주택 비과세 적용가능)1세대1주택 비과세 판정시신축주택 완공시점에 주택을 취득한 것으로 봄분양권 양도시 양도차익분양권의 양도차익은 프리미엄에 해당합니다.양도가액① 감정평가액 또는 유사매매사례가액② 분양권 양도일까지 불입액 + 프리미엄취득가액① 분양권 양도일까지 불입한 금액

1. [주택 + 주택]​신규 주택을 취득하는 방법은 크게 보아 2가지가 있습니다. ①[완공되어 있던 주택을 상대방에게 매수]하는 방법입니다. ②[신축될 주택을 분양 받아 취득]하는 방법입니다. 이것은 다시 [청약에 당첨된 경우]와 [분양권을 전매받는 경우]로 나뉩니다.​이때 ①의 경우 신규 주택의 취득일은 원칙적으로 대금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 됩니다. ②의 경우 신규 주택의 취득일은 대금청산일과 사용승인일(임시사용승인, 사실상의 사용일) 중 빠른 날이 됩니다.​종전 주택을 취득한지 1년이 지나 신규 주택을 취득했다면, 종전 주택이 일시적 2주택 상태가 됩니다. 이때 신규 주택 취득일로부터 일정 기간(1년 ~ 3년) 내에 종전 주택을 파는 경우에는 1주택인 것으로 보고 비과세 요건을 검토합니다. [소득세법 시행령 제155조 제1항]의 내용입니다. 2021년 이전까지 ①, ②의 경우 모두 [소득세법 시행령 제155조 제1항]에 따라 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.​소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (생략)​소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. (생략)가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​2. [주택 + 분양권]​그런데 2021년부터는 소득세법에 분양권이라는 개념이 들어왔습니다. 분양권이란 주택을 공급받을 수 있는 지위를 의미하며, 여기에는 일반적인 아파트 분양은 물론 재개발/재건축 구역의 일반분양 물건, 지역주택조합의 조합원 지위도 포함됩니다.​그래서 주택을 보유한 상태에서 2021년 이후에 취득한 분양권이 있으면 더 이상 1세대 1주택 상태가 아니게 됩니다. 또한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 때에 2021년 이후 취득한 분양권이 있는 경우에는 주택 수에 가산되어 다주택자 중과세의 부담을 주게 됩니다.​한편, [주택 + 주택]일 때에 일시적 2주택 비과세 특례가 있는 것처럼, [주택 + 분양권]일 때에도 일시적으로 1주택으로 봐주는 특례(소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항)를 신설하였습니다. 기존에 조합원입주권에 적용되던 것을 그대로 벤치마킹하였습니다. 종전 주택을 취득한지 1년 이상이 지나 분양권을 취득하고, 분양권 취득부터 일정 요건을 갖춰 종전 주택을 파는 경우에 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 이때 분양권의 취득일이란, 최초 당첨의 경우 청약당첨일을 의미하고, 분양권을 매입한 경우 대금청산일입니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.​소득세법 시행령 제152조의4(분양권의 범위)법 제88조제10호에서 “「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률”이란 다음 각 호의 법률을 말한다.1. 「건축물의 분양에 관한 법률」2. 「공공주택 특별법」3. 「도시개발법」4. 「도시 및 주거환경정비법」5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」7. 「주택법」8. 「택지개발촉진법」​소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것​기획재정부재산-85(2022.01.14)[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일 (제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.​​3. 궁금증​그러면 이런 궁금증이 생깁니다. 2021년 이후, 종전 주택을 취득하다가, 신규 주택을 분양받거나 신규 주택을 분양받을 수 있는 분양권을 취득한 경우,① [주택 + 주택]으로 본 뒤, 신규 주택을 취득하고 있는 과정으로 보고, 신규 주택의 취득일을 기준으로 삼아 종전 주택을 기한 내에 양도해야 할까? (소득세법 시행령 제155조 제1항)② [주택 + 분양권]으로 보고 분양권의 취득일을 기준으로 삼아 종전 주택을 양도해야 할까? (소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항)​이것은 주택 매도전략에 큰 차이를 가져옵니다.​①이라고 한다면, 일단 건설 중인 신규 주택이 완성되기 전까지 느긋하게 종전 주택을 보유해도 되고, 신규 주택 분양계약 및 계약금 납입일에 따라 [1년 내 종전주택 처분 및 신규주택 전입 ~ 3년 내 종전주택 처분]하여야 합니다. 그래서 어떨 때는 건설까지 기다렸다가 최대 3년의 기간이 주어지면서 종전 주택의 시세 차익을 넉넉하게 누리는 시나리오도 가능합니다. 만약 종전 주택을 1년 이내 팔고 신규 주택에 전입한다 하더라도(조정대상지역) 전입 이후 몇 년 이상 거주하라는 말은 없습니다.​②이라고 한다면, 신규 주택이 건설되는 것이 중요한 것이 아니라, 분양권 취득일이 중요합니다. 건설이 됐든지 안 됐든지 분양권 취득일부터 3년이 카운트됩니다. 만약 분양권 취득일부터 3년 안에 팔 수 없다면, 신규 주택 건설이 되기를 기다릴 수 있는데, 신규 주택 건설부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 하고, 신규 주택에 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.​무엇이 더 낫다고 할 수는 없지만, 전략이 달라지기 때문에 조심해야 합니다. 현재로서 무엇이 우선이다라는 명확한 내용은 없지만, 분양권이 세법 체계로 들어온 이상 분양권의 일시적 2주택을 우선하여 판단해야 할 것으로 생각됩니다.​​4. 지역주택조합원 지위​이 와중에 재미난 해석이 등장했습니다. 지역주택조합의 조합원 지위에 관한 판정입니다. 해석에 따르면, 지역주택조합의 지위는 사업계획승인일을 기하여 [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 [신규주택을 취득할 수 있는 권리]라고 합니다.​이 질문은 왜 했을까요? [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리가 나오는 부분을 잘 살펴보면, 조정대상지역 공고일 전에 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하면, 종전 주택 처분 유예기간이 1년이 아닌 3년으로 늘어나는데, 그것을 노리고 질문을 한 것입니다. 해석에서는 조정대상지역 지정 전에 지역주택조합의 사업계획승인이 났다면, 넉넉하게 기한을 부여하고자 한 것입니다.​기획재정부재산-40(2022.01.07)[제목] 지역주택조합의 조합원 지위가 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호의 ‘신규주택을 취득할 수 있는 권리’인지 여부[요약] 「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리임[회신] 「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.​그런데, 여기에 대해서 이상한 부분이 있습니다. 지역주택조합의 조합원의 지위는 [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리라고 했지, 분양권이라고는 안 했습니다. 그러면 지역주택조합의 조합원 지위는 분양권이 아닌걸까요? 그건 아무래도 분양권이 맞는 것 같습니다. 분양권은 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하는데, 지역주택조합의 조합원이라면 주택법에 따라 주택을 공급받을 수 있습니다.​그러면 종전주택을 보유한 자가 있는데, 지역주택조합의 조합원으로서 그 조합이 사업계획승인에 돌입했고, 이후 조정대상지역으로 지정되면, ​① 그는 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이 될까요? 그래서 [소득세법 시행령 제155조 제1항] 따라 종전주택 매도 전략을 세워야 할까요?② 그는 분양권을 취득한 걸까요? 그래서 [소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항]에 따라 종전주택 매도 전략을 세워야 할까요?​이것이 아직 풀리지 않은 숙제라고 하겠습니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 주택 관련 취득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.이전에는 주택 관련 세금을 다룰 때, 취득세는 신경쓰지 않는 분위기였는데요. 작년 7.10 대책으로 인하여 주택 취득세가 인상되면서 많은 분들이 관심을 가지는 세목이 되었습니다.취득세의 정의'취득'이란 매매·교환·법인에 대한 현물출자, 상속·증여·기부, 건축·개수·공유수면의 매립·간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득·승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말합니다.​취득행위에 대한 과세이므로 관계 법령에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보아 취득세를 부과합니다. ​취득세의 납세의무자는 취득세 과세대상 자산을 취득한 자로 하며, 상속으로 인하여 취득하는 경우 상속인 각각이 취득세 납세의무자가 되며 연대납세의무를 지게 됩니다.과세표준1) 원칙취득 당시의 신고가액으로 합니다. ​2) 시가표준액① 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우② 증여·상속 등 무상취득 또는 부당행위계산부인에 해당하는 취득3) 사실상 취득가격① 국가·지방자치단체로부터 취득② 외국으로부터 수입에 의한 취득③ 판결문·법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득④ 공매방법에 의한 취득⑤ 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』에 따른 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득세율기본적인 세율을 표로 정리하면 다음과 같습니다.7.10 대책으로 인하여 주택 취득에 대한 중과세율이 신설되었습니다.취득시기1) 무상승계 취득① 상속 등으로 인한 취득 : 상속개시일② 증여 등으로 인한 취득 : 증여계약일(등기접수일이 아님에 유의)※ 등기·등록하지 않고 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우로서 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않습니다.○ 화해조서·인낙조서(취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증)○ 공정증서(취득일부터 60일 이내에 공증받은 경우)○ 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것)2) 유상승계 취득① 원칙 : 계약상의 잔금지급일(양도세의 경우에는 잔금청산일)※ 등기·등록하지 않고 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우로서 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않습니다.○ 화해조서·인낙조서(취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증)○ 공정증서(취득일부터 60일 이내에 공증받은 경우)○ 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것)○ 부동산거래계약 해제 등 신고서(취득일부터 60일 이내에 제출한 경우)② 예외 : 사실상 취득가액을 적용하는 경우로서 사실상 잔금지급일(부동산거래신고에 의하여 검증이 이루어진 취득은 제외)​3) 원시 취득사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용승인일 중 빠른 날​여기서 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.