안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.


오늘은 양도세의 기본적인 부분에 대해

포스팅을 써보려고 하는데요.


양도세의 취득시기와 양도시기에 따라

세금이 달라지는 경우가 있습니다.


단순 주택을 사고 파는 것은

우리가 흔히 '잔금일'이라고 알고 있고,

그리 어렵지 않습니다.


그런데 양도 하는 부동산 안에는

재건축이 진행되는 조합원입주권도 있고

분양권, 연부로 취득하는 토지, 신축 건물도 있죠.


각각 언제를

취득시기로 보고

양도시기로 봐야 할지


한번 짚고 넘어가보도록 하겠습니다.


경우에 따라 각각 다른 취득시기 및 양도시기

매매

매매로 취득한 경우, 양도세의 취득시기는


① 잔금청산일과 ②소유권이전등기접수일 중 빠른 날 입니다.


일반적으로 잔금일 = 등기접수일이 같지만,

다른 경우는 잔금일이 더 우선되는 경우가 많습니다.

아주 간혹 등기일이 더 빠른 경우가 있는데,

이 모든 경우의 수에서 둘 중 빠른 날을 채택하고 있습니다.


경매

경매의 경우,


경매대금 완납일 (매각대금완납증명원 등으로 확인 됩니다.)



신축

건물을 신축한 경우는,


① 사용승인일, ② 임시사용승인일, ③ 사실상 사용일 중 빠른 날입니다.


예외적으로 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물의 취득시기는

사실상의 사용일 입니다.

사실상의 사용일은 건물에 사실상 입주하는 날을 말하는 것으로

사실상 입주가 가능한 상태에 있는데도 입주하지 않은 경우라면

사실상 입주가능한 날을 사실상의 사용일로 봅니다.


분양

분양의 경우는 조금 복잡합니다.

신규 분양받은 아파트는 

잔금청산일이 취득시기가 되는 경우가 대부분입니다.


신규 분양 아파트는 대부분 건물에 대한 사용승인이 난 후 

수분양자가 잔금을 지급하고,

이후 수분양자 앞으로 소유권이전등기가 진행됩니다.


세법상 취득시기는

① 잔금청산일, 빠른 날( ① 사용승인일, ② 임시사용승인일, ③ 사실상 사용일 ) 중 늦은 날입니다.

당연히 사용승인 이후에 잔금을 청산하게 되니,

잔금을 청산하여 입주 키를 받은 그 날을 기준으로 보시면 됩니다.

이러한 이유로 아파트를 분양받은 경우 잔금지급을 늦춤으로써 취득시기를 조절할 수 있습니다.


다만 소액의 분양 잔금만을 남겨둔 경우,

취득시기를 인정받을 수는 없습니다.

최소한 10% 이상의 잔금은 남겨둔 후

대금을 청산하셔야 취득시기에 대한 논쟁을 줄일 수 있습니다.



수용

협의매수와 수용을 각각 살펴보겠습니다.


협의매수는, 사업시행자 (LH 토지공사나 지자체 등) 이 

토지소유자와 보상협의절차를 거쳐 토지소유권을 이전받게 되는 것입니다.


협의매수는 매매와 다를 바가 없어 

① 잔금청산일과 ②소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 됩니다.


다만 협의매수는 일반적으로 소유권이 이전된 후 

보상금이 지급되기 때문에 대부분 소유권이전 등기접수일이 양도시기가 됩니다.



협의가 안된 경우, 

강제적으로 토지 소유권을 이전하게 되는데,

이렇게 토지 등이 사업시행자에게 수용되면


① 대금청산일 ② 수용개시일 ③ 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 됩니다.


여기서 대금청산일이란,

보상금이 법원에 공탁되기 전 보상금을 수령한 경우 → 보상금 수령일

보상금이 법원에 공탁된 이후 이의재결 또는 행정소송을 거쳐 보상금을 증액 받은 경우 → 변동보상금 확정일 이 됩니다.



상속 / 증여

상속받은 경우 상속개시일 (사망일) 로 명확하나,

증여의 시점이 애매할 수 있습니다.


증여의 경우


증여받은 날을 기준으로 합니다.


부동산의 경우, 증여등기접수일 (등기부상)

주택분양권 및 조합원입주권의 경우, 권리의무승계일 이 됩니다.


자산의 양도 및 취득시기 규정은

자산의 양도차익을 계산을 위한 기준시기,

보유 기간 등을 판단하는 시기,

과세요건 혹은 면세요건에 해당하는지 여부를 가리는 

모든 기준 시점이 됩니다.


이 시점의 원칙을 잘 알고 계시면

개인적으로 양도에 대한 아웃라인을 잡으실때도

도움이 되실 것 같습니다 : ) 


궁금하신 사항 있으시면

가볍게 문자 보내주셔도 되시고,


세무 상담이 필요하시다면 

예약을 통해 진행하시면 됩니다.


긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

서가세무회계 최혜경세무사 드림.