개인으로 취득한 상가건물을 바로 법인 설립 후 등기 올리고 취득세 낼 수 있나요?

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^오늘은 제가 많이 기장하고있는 부동산매매및임대 법인의 각 소유단계별 발생하는세금에 대해서 설명드리겠습니다.1.취득단계에서 발생하는 세금은?1.법인 주택 유상 취득시 취득세율1).다음과 같은 세율을 적용합니다 .취득가액2020.08.11 이전취득2020.08.12이후 취득6억원이하1% 12%(주택수및 소재지관계없이 무조건 적용함)6억원 초과~ 9억원이하1.01%~2.99%9억원 초과3%2).그러나 아래에 해당하는 주택을 취득시 중과대생에서 제외되어 기본세율(1%~3%)을 적용합니다.①주택공시가격 1억원이하인 주택→지분이나 부속토지만을 취득한 경우에도 지분가액이 아닌 전체 주택으로 판단합니다. 정비구역이나 사업시행구 역에 소재하는 주택이면 안됩니다.②노인복지주택③등록문화재 주택④가정어린이집⑤주택신축목적취득주택→주택신축판매업자가 신축목적(종전주택 멸실)으로 취득하는 주택 취득일로부터 1년이내 멸실, 3년이내 신축하여 판매하지 않은 경우 추징합니다⑥주택시공자취득주택→주택시공자가 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택⑦농어촌주택→대지면적이 660제곱미터 and건축물의 연면적이 150제곱미터 이내 and 건축물의 시가표준액이 6천5백만원이내 and법소정 지역에 소재할것⑧사원용주택→ 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택(전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택으로 특수관계자가 아닌 사원에게 제공할것)3).아래의 요건을 충족시대도시 중과대상 법인과 취득세율 중과[지방세법 13조 2항]에따라 12%세율을 적용하게 됩니다 ①법인이 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②법인이 대도시내 주택취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆ 대도시 중과대상 법인이 주택공시가격 1억원 이하 주택을 취득하는경우 취득세율 적용◆다음의 ①,②중 높은 세율을 적용합니다①중과세율 적용제외 주택[지방세법 시행령 28조의2](1%세율)②중과대상 법인에 대한 취득세 중과[지방세법 13조 2항](12%세율)구분법인 설립 5년이내법인 설립 5년 경과대도시내 주택취득대도시외 주태취득대도시내 주택취득대도시외 주택취득본점소재지대도시내12%1%1%1%대도시외1%1%1%1%2.법인 상가 취득시 취득세율1).개인과 법인 모두 상가 취득시 취득세율은 동일하게4.6%입니다.2).그러나 다음의 요건을 모두 충족시 취득세가9.4%적용 해야 합니다.①법인 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②대도시 내의 부동산취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆위에서 말하는 지방세법 대도시란?◆-수도권 과밀억제권에서산업단지를 제외한 지역을 말합니다-산업단지란 가산디지털산업단지, 구로디지털산업단지, 서울온수산업단지, 마곡산업단지를 의미합니다.-수도권 과밀억제권역은 다음의 지역을 말합니다 -2. 보유단계에서 세금은?1.법인 종합부동산세1).법인의 종합부동산세의 특징①법인은2주택이하 소유시 기본세율 2.7%, 3주택이상 소유시 중과세율 5%(2023년부터)적용됩니다.②법인은개인과 다르게 기본공제 9억원이 적용되지 않습니다. 따라서 법인이 주택 취득시 무조건 종부세가 부과 됩니다. 바로 이 종부세 때문에 요즘에는 법인으로 주택을 취득하시는 분이 적습니다 .③법인의종부세 계산시 직전연도에 비해서 과도하게 부과되는것을 방지 하기 위해 세액에서 차감해주는 세부담 상한율을 적용하지 않습니다.따라서 직전연도에 비해서 과도하게 부과 될수도 있습니다.2).기본공제금액(9억원) ·기본세율적용(0.5%~5%)·세부담상한 초과액(150%)을 적용가능한 특레법인①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자②상속세및 증여세법에 따른 공익법인(교회, 종교단체)③주택법에 따른 주택조합④도시정비법및 소규모주택정비법에 따른 사업시행자⑤민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택사업자⑥사회적 기업 육성법에 따른 사회적 기헙및 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합⑦종중⑧도시개발법등 관계 법령에 따라 임대주택 건설및 공급의무가 있는 사업시행자2.각 사업연도소득에 대한 법인세1).적용세율과세표준세율누진공제2억이하9%없음200억이하19%2,000만원3,000억 이하21%42,000만원3,000억초과24%942,000만원2).주요인정되는 필요경비①재산세②종합부동산세③이자비용④수선비⑤공인중개사수수료⑥대표자급여⑦세무비용3. 처분단계에서의 세금은?1.법인 토지등 양도소득세1).기본개념-법인이주택, 별장, 조합원입주권,분양권,비사업용토지를 양도하여소득이 발생하면각사업연도소득 법인세와는 별도로토지등 양도소득 법인세를 각사업연도 법인세와는 별도로 추가로 납부해야합니다.(상가는 과세대상이 아닙니다.)2). 토지등 양도소득세 계산구조양도가액양도가액-)장부가액취득가액+자본적지출액(공인중개사수수료,세무사수수료는 장부가액으로 인정이 안됩니다 )=양도소득*세율(지방세포함)11%(비사업용토지),22%(주택등),44%(미등기자산)=산출세액각사업연도소득 법인세에 추가하여 납부부동산매매임대법인 자주묻는 질문은?Q1:법인 설립전에 대표자 개인돈으로 부동산 계약금을 먼저 지급해도 되나요?A1:네 가능합니다. 세무사에게 부동산계약서와 개인돈 지급내역을 전달해주시면 가수금(대표자개인이 법인에게 빌려준돈)으로 회계처리해드립니다 . 향후 가수금은 언제든지 법인통장에서 대표자가 인출 가능합니다.Q2: 상가를 법인으로 보유하고 있다가 상가를 양도시 토지등양도소득세 부과 되나요?A2: 부과되지 않습니다. 상가는 부과 대상자산이 아닙니다.Q3: 아파트 (85제곱미터이하)를 법인이 보유하고 있다가 양도시 부가가치세를 내야하나요?A3 :85제곱미터 이하 아파트는 양도해도 부가가치세가 부과되지 않습니다.만약 85제곱미터 넘는 아파트 였다면 부가가치세가 건물분에 대해서만 부과되며 매출세금계산서를 발행해야합니다. 상가를 양도했다면 당연히 건물분에 대해서 부가가치세를 납부해야하며 매출세금계산서를 발행하셔야합니다. 토지양도는 부가가치세 면세이므로 부가가치세가 없습니다.만약 사업의 포괄양수도에 해당한다면 부가가치세없이 거래가 가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은사업자가 상가나 오피스텔을 매입하는 경우 취득세에 대한 부분입니다.세부적으로 살펴보면,일반 건축물의취득세는 4.6%가 적용됩니다상가나 오피스텔을 매입하는 경우, 취득세는 4%에 농특세 0.2%와 지방교육세 0.4%를 더하여 4.6%의 세율이 적용됩니다.오피스텔은주거용 오피스텔이라도 취득세의 주택은 주택법상의 주택을 의미하는데, 오피스텔은 준주택으로 분류되어 주택법상의 주택이 아니므로 4.6%의 세율이 적용됩니다.따라서, 주택수에 따른 다주택자의 취득세 중과세율인 8%나 12%가 오피스텔에는 적용되지 않습니다. 이에 따라 부동산 급등기에는 다주택자들의 오피스텔 취득 열풍이 일기도 했습니다.주택법 제 2조(정의)1.“주택”이란세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른오피스텔고급오락장으로 사용되는 건물의 경우, 중과세율이 적용됩니다취득하는 상가건물이 고급오락장에 해당하는 유흥주점 등의 업체가 있는 경우에는 취득세 12%에 농특세 1%와 지방교육세 0.4를 포함한 13.4%의 중과세율이 적용됩니다.일반적으로 일정 규모 이상의 룸싸롱, 카바레, 나이트클럽 등이 이에 해당하게 됩니다.다만,취득일로부터60일 이내에 다른 용도로 사용하거나 용도변경공사에 착공을 하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.4. 고급오락장:도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)]이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.취득시에는 고급오락장이 없었으나,5년 이내에 고급오락장 시설로 사용하는 경우에는중과세율을 다시 적용하여 취득세를 추징하게 됩니다.지방세법 제16조(세율 적용)① 토지나 건축물을취득한 후 5년 이내에해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여취득세를 추징한다.3. 제13조제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장과밀억제권역(산업단지제외)의 법인이 과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 경우, 중과세율이 적용됩니다① 산업단지를 제외한 수도권 과밀억제권역 내에서 법인 설립, 지점 또는 분사무소 설치 or② 과밀억제권역 밖에서 본점, 주사무소, 지점, 분사무소가 과밀억제권역 내로 전입하는경우에는5년 이내에 과밀억제권역내 부동산을 취득시에 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 표준세율(4%)의 3배에서 중과기준세율(2%)의 2배를 차감한 8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만,「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.1.대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우법인이 지급한 중개수수료는 취득세 과세표준에 포함됩니다개인이 건물을 취득하는 경우에는 발생한 중개수수료는 취득세 계산시에 포함되지 않습니다.그러나, 법인이 건물을 취득하는 경우에는취득과정에서 발생한 중개수수료도 취득세의 과세표준에 포함하여 신고납부하도록 되어 있습니다.종종1인 법인을 설립하여 상가나 오피스텔을 취득한 경우취득세 계산시 중개수수료를 제외하고 납부하는 경우가 있는데 과소 납부로 가산세가 부과될 수 있으니 유의해야 합니다.지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.7. 「공인중개사법」에 따른공인중개사에게 지급한 중개보수.다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.정리하면,이상 사업자가 상가나 오피스텔을 취득하는 경우에 적용되는 취득세에 대해 살펴보았습니다.오피스텔은 주거용이라도 주택법상 주택이 아니라 4.6%가 적용되며대표적인 중과세율 적용인 유흥업소인 고급오락장으로 사용하는 경우와 과밀억제권역내 법인이 5년이내 취득하는 경우에 대한 내용을 살펴보았습니다.특히, 취득한 상가건물에5년이내에 고급오락장에 해당하는 유흥업종에 들어서는 경우, 취득세가 중과세율로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.추가적으로, 법인의 취득세 과세표준에는 개인과 달리 중개수수료도 포함하여 계산 납부하여야 함에도 주의해야합니다.by 건물임대사업자/세무기장/기장수수료

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]취득세는 본점 소재지가 중요지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.취득에 따른 자금의 유동성 관리부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.

팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.법인의 부동산 취득세 중과 규정지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다.개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다.또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.

부동산 법인 세금 정리부동산법인 세금이라고 다른 법인과 큰 차이가 있지는 않다고 보면 될 것 같다. ​사실 이번에 법인을 설립하면서 느꼈지만, 법인 사업자는 쉬운일이 아니라는 걸 다시 한번 느꼈다.(물론 대표이사는 와이프라서 와이프가 이것 저것 고생하였지만,,,)​그러나 앞편에서 이야기 하였듯이 부동산법인을 설립하는 목적이 절세 측면이기에 한번 만들었다면 절세의 목적을 이룰 때까지 계속 가져가야 할 수 밖에 없다.​정말 간단히 부동산 법인이 이행하여야 하는 세금 항목 및 주의사항은 다음과 같다.​취득 시, 취득세- 부동산 취득 시에만 발생- 현물출자 시 취득세 감면 제외(부동산 매매, 임대업)운용 시, 원천세- 지급하는 달의 다음달 10일 신고 및 납부 (매월 급여 등이 있는 경우에만 진행)- 급여가 있는 경우 4대 보험 관련 업무 수행 필요부가세- 매 분기 다음달 25일 신고 및 납부- 과세, 면세 사업자 확인(주택임대업 - 면세, 상가임대업 - 과세 등등)- 면세사업 관련 된 매입세액공제 불가- 상가 임대의 경우 임대보증금 간주임대료 과세- 주택 임대업은 계산서 대신 영수증 발행 가능 (단, 임차인이 사업자인 경우 계산서 발행 해야 함)재산세 등- 재산세 매월 6월1일 기준으로 7월말, 9월말 납부(별도 신고 X)- 종합부동산세 매년 6월 1일 기준으로 12월 15일 납부 (별도 신고 X) 법인세- 매년 사업연도 종료일로 부터 3개월 이내 신고 및 납부- 결산 진행 시 법인 통장 내역 모두 확인 하여야 함- 성실신고 대상법인 확인 (부동산만 있는 경우 대다수 해당, 해당 시 4월말 까지 신고 및 납부)처분 시, 법인세- 매년 사업연도 종료일로 부터 3개월 이내 신고 및 납부- 처분이익에 대하여 법인세에 반영하여 과세- 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추과 과세 검토- 법인 폐업 및 청산 여부 결정 필요​간단히 정리하였는데 각각 세부적으로 파헤치기 시작하면 블로그가 너무 세법 수업이 될 거 같아 이 정도로만 정리 해 보았다.​물론 위 내역에 포함 되지 않는 비용들도 존재한다. 법인 등기등을 위한 법무사 등기 절차 라든지, 세무신고를 위한 세무 비용, 법인 공인인증서 비용 등등 생각지도 않은 비용들이 발생하게 되는 것 같다. ​복잡하긴 하지만 그렇다고 해서 못할 건 아니라고 보여진다. 절세를 위해서라면 감수 할 수 있을 정도의 노력과 고통이라고 생각 된다. ​부동산 법인 설립은 이미 대다수 이루어 졌기 때문에 추가 설립하는 경우는 매우 제한 적인 상황일 것이라 생각 된다.​앞으로는 정책 변화를 주목해서 법인으로 계속 유지 할 것인지 매각 할 것인지에 대한 판단이 필요한 시점이 곧 다가 올 것이라 생각한다. ​