안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^
오늘은 제가 많이 기장하고있는 부동산매매및임대 법인의 각 소유단계별 발생하는
세금에 대해서 설명드리겠습니다.
1.취득단계에서 발생하는 세금은?
1.법인 주택 유상 취득시 취득세율
1).다음과 같은 세율을 적용합니다 .
2).그러나 아래에 해당하는 주택을 취득시 중과대생에서 제외되어 기본세율(1%~3%)을 적용합니다.
①주택공시가격 1억원이하인 주택
→지분이나 부속토지만을 취득한 경우에도 지분가액이 아닌 전체 주택으로 판단합니다. 정비구역이나 사업시행구 역에 소재하는 주택이면 안됩니다.
②노인복지주택
③등록문화재 주택
④가정어린이집
⑤주택신축목적취득주택
→주택신축판매업자가 신축목적(종전주택 멸실)으로 취득하는 주택
취득일로부터 1년이내 멸실, 3년이내 신축하여 판매하지 않은 경우 추징합니다
⑥주택시공자취득주택
→주택시공자가 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택
⑦농어촌주택
→대지면적이 660제곱미터 and건축물의 연면적이 150제곱미터 이내 and 건축물의 시가표준액이 6천5백만원이내 and법소정 지역에 소재할것
⑧사원용주택
→ 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택
(전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택으로 특수관계자가 아닌 사원에게 제공할것)
3).아래의 요건을 충족시 대도시 중과대상 법인과 취득세율 중과[지방세법 13조 2항]에따라 12%세율을 적용하게 됩니다
①법인이 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.
②법인이 대도시내 주택취득할것.
③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.
◆ 대도시 중과대상 법인이 주택공시가격 1억원 이하 주택을 취득하는경우 취득세율 적용◆
다음의 ①,②중 높은 세율을 적용합니다
①중과세율 적용제외 주택[지방세법 시행령 28조의2] (1%세율)
②중과대상 법인에 대한 취득세 중과[지방세법 13조 2항] (12%세율)
2.법인 상가 취득시 취득세율
1).개인과 법인 모두 상가 취득시 취득세율은 동일하게 4.6%입니다.
2).그러나 다음의 요건을 모두 충족시 취득세가 9.4%적용 해야 합니다.
①법인 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.
②대도시 내의 부동산취득할것.
③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.
◆위에서 말하는 지방세법 대도시란?◆
-수도권 과밀억제권에서 산업단지를 제외한 지역을 말합니다
-산업단지란 가산디지털산업단지, 구로디지털산업단지, 서울온수산업단지, 마곡산업단지를 의미합니다.
-수도권 과밀억제권역은 다음의 지역을 말합니다 -
2. 보유단계에서 세금은?
1.법인 종합부동산세
1).법인의 종합부동산세의 특징
①법인은 2주택이하 소유시 기본세율 2.7%, 3주택이상 소유시 중과세율 5%(2023년부터)적용됩니다.
②법인은 개인과 다르게 기본공제 9억원이 적용되지 않습니다. 따라서 법인이 주택 취득시 무조건 종부세가 부과
됩니다. 바로 이 종부세 때문에 요즘에는 법인으로 주택을 취득하시는 분이 적습니다 .
③법인의 종부세 계산시 직전연도에 비해서 과도하게 부과되는것을 방지 하기 위해 세액에서 차감해주는 세부담 상한율을 적용하지 않습니다. 따라서 직전연도에 비해서 과도하게 부과 될수도 있습니다.
2).기본공제금액(9억원) ·기본세율적용(0.5%~5%)·세부담상한 초과액(150%)을 적용가능한 특레법인
①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자
②상속세및 증여세법에 따른 공익법인(교회, 종교단체)
③주택법에 따른 주택조합
④도시정비법및 소규모주택정비법에 따른 사업시행자
⑤민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택사업자
⑥사회적 기업 육성법에 따른 사회적 기헙및 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합
⑦종중
⑧도시개발법등 관계 법령에 따라 임대주택 건설및 공급의무가 있는 사업시행자
2.각 사업연도소득에 대한 법인세
1).적용세율
2).주요인정되는 필요경비
①재산세
②종합부동산세
③이자비용
④수선비
⑤공인중개사수수료
⑥대표자급여
⑦세무비용
3. 처분단계에서의 세금은?
1.법인 토지등 양도소득세
1).기본개념
-법인이 주택, 별장, 조합원입주권,분양권,비사업용토지를 양도하여 소득이 발생하면 각사업연도소득 법인세와는 별도로 토지등 양도소득 법인세를 각사업연도 법인세와는 별도로 추가로 납부해야합니다.(상가는 과세대상이 아닙니다.)
2). 토지등 양도소득세 계산구조
부동산매매임대법인 자주묻는 질문은?
이상입니다!
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