08-17

가족간 부동산 교환 시 담보대출 처리 방법

부모님이 8억 집을, 자식이 4억 집을 보유중입니다 부모님의 집에는 4억의 대출이 있어 실가치 4억이며 자식의 집에는 2억의 대출이 있어 실가치 2억입니다 이 때 부모 자식간 부동산 교환으로 증여세를 절감하고싶은데 시가인 8억과 4억을 기준으로 계산하나요? 아니면 대출을 제외한 부동산의 가치인 4억과 2억을 기준으로 거래가 가능할까요? 결론적으로 원하는 상황은 교환 완료 후 부모님이 4억부동산+2억대출, 자식이8억부동산+4억대출 인 상황을 원합니다 만약 대출을 전부 상환하고 진행해야하면 이 교환을 위해 4억+2억 총 6억이필요할까요
3개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 서로 부동산을 교환하는 것도 양도(매매)로 봅니다. 2. 따라서 서로 채무를 상대방에게 넘기는 것도 양도에 해당하는 것입니다. 즉, 부모님은 8억(대출 포함)의 집을 넘기고 4억(대출 2억 포함)을 받는 것이며, 질문자님은 4억(대출 2억 포함)을 넘기고 8억(대출 4억 포함)을 받는 것입니다. 3. 두분이 각각 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역이라면 2년 거주 포함)이라면 두분 모두 양도세는 발생하지 않습니다. 만약, 비과세 요건이 아니라면 저가로 판 자는 시가로 판 것으로 보아 양도세를 신고해야 합니다. 따라서 부모님은 4억에 팔았지만 8억에 판 것으로 양도세 신고를 해야 하는 것입니다. 4. 또한 고가로 양도한 질문자님께서는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 고가양도의 경우, 거래가격과 시가와의 차액이 Min[시가x30%,3억]이상이라면 아래 해당하는 금액을 증여받은 것으로 봅니다. 8억 - 4억 - Min[4억 x 30%, 3억] = 2.8억 따라서 현재 상황에서 맞교환한다면 질문자님은 2.8억에 대한 증여세를 신고해야 합니다. 증여세가 없으려면 현재 부동산 이외에 약 2.8억의 현금을 지불하셔야 합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 별도 상담신청을 해주셔도 됩니다.
안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 시가를 기준으로 교환해야합니다 가족간거래이므로 반드시 감정평가를 받아야합니다 부채를 승계조건으로 부동산교환을 하시면됩니다 차액에 대해서만 추가 정산하시면됩니다
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안녕하세요? 이청호세무사사무소 이청호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 특수관계인 간 부동산을 교환할 때 거래 당사자 간 교환하는 자산의 재산가액 차이가 큰 경우 양도세 부당행위계산부인 및 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 질문자님의 경우 부동산에 대한 기존 대출은 상환하지 않고 교환 거래의 진행은 가능합니다. 다만, 이 경우 부모님이 본인 부동산을 질문자님에게 저가양도하는 행위에 해당합니다. 따라서 부모님께는 양도세 부당행위계산부인이 적용되고 질문자님께서는 고가양도로 인한 증여세가 발생할 것으로 판단됩니다. 이외 궁금한 점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다. 해당 답변이 질문자님께 작게나마 도움이 되었길 바랍니다. 오늘도 무탈한 하루 보내세요. :)
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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