주택구입소명시 차입금 문의드립니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 주택 취득 자금조달 계획서 제출과 작성요령에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 규제지역은?구분투기지역투기과열지구조정 대상 지역규제 내용토지 거래 허가·대출·청약 주택 분양권 및 조합원입주권 등 전매세제혜택 관련규제지역용산구·서초구·강남구·송파구(현재 투기지역·투기과열지구·조정 대상 지역이 동일하게 적용됨)자금조달 계획서 제출은?구분내용제출대상·규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역)에소재한 모든 주택(취득가액 무관)·빈 규제지역에 소재한 취득가액 6억 원 이상 주택제출기한·매매계약 체결일로부터 30일 이내제출 방법·방문 제출:주택 소재지 지방자치단체·인터넷 제출:부동산 거래관리 시스템제출 의무자·직접거래한 경우: 매수인·중개거래한 경우:공인중개사 or 매수인 직접-주택 취득 자금 조달 계획서를 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우에는5백만 원의 과태료가 부과됩니다-취득하고자 하는 주택이투기과열지구에 소재하고 있으면 주택 취득 자금 조달 계획서를 제출할 때관련 증빙서류(예금잔고, 증여세 신고서 등)까지첨부해야 합니다.-주택 취득자의직업, 나이, 재산상태를감안하여 해당 주택을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 자금 출처 조사대상자로 선정될 수 있습니다.-주택 취득 자금 조달 계획서는주택을 매매로 취득한 경우에만 제출하므로주택을 경매, 증여, 상속경우나 주택이아닌 준 주택(오피스텔, 노인복지주택, 기숙사, 상가 등)을 취득한 경우에는 제출대상이 아닙니다.주택 취득 자금 조달 계획서 내 자기자금과 차입금의 범위는?항목내용자기자금금융기관 예금액·금융기관에 예치하여 보유 중인 자금주식·채권 매각 대금·주식·유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여·상속 등·가족 등으로부터 상속·증여받아 조달하는 자금현금 등 기타·금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유 중이던 현금·금융상품 투자 자금을 회수하여 조달하는 자금·타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금 등·부동산을 매도하여 조달하는 자금·기존 보증(전세) 금 회수하여 조달하는 자금 등차입금 등금융기관 대출액·주택 담보·신용·타 부동산 담보대출 등 금융기관 대출액임대보증금·임대차계약을 통해 조달하는 자금회사 지원금· 사채·대부 업체 및 소속된 회사 등의 주택자금 대여금 등(상환기간 등이 약정된 자금)그 밖의 차입금· 가족·친인적 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)투기과열지구에 소재한 주택을 취득한 경우 첨부해야 할 증빙서류는?항목증빙서류자기자금금융기관 예금액·예금잔액 증명서 등주식·채권 매각 대금·잔고 증명서, 주식거래내역서 등증여·상속 등·증여세 및 상속세 신고서 및 납세증명서현금 등 기타·소득 금액증명원 및 원천징수영수증부동산 처분대금 등·부동산 매매 계약서 등차입금 등금융기관 대출액·금융거래확인서 및 부채증명서임대보증금·부동산 임대차 계약서회사 지원금· 사채·금전차용을 증빙할 수 있는 자료· 차용증 등그 밖의 차입금-조정 대상 지역에소재한 주택을 취득하거나,비지정 대상 지역의 6억 원 이상 주택을 취득한 경우에는주택 취득 자금 조달 계획서만 제출하고증빙서류를 첨부하지 않아도 됩니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#자금조달계획서전문세무사#자금조달계획서세무사#강서구자금조달계획서세무사#마곡자금조달계획서#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#자금조달계획서작성방법#상속증여자금조달계획서#경매취득자금조달계획서 태그수정

증여세 납부 목적 차입금에 대한 지급이자를공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는지(가능하다)서면-2022-법규소득-5401생산일자 : 2024.03.05.요 지비주거용 건물임대업을 영위하던 거주자 甲이 해당 사업에 공하던 부동산 지분 일부를 자녀인 거주자 乙에게 증여한 후 해당 사업장을 공동사업장(공동사업자 甲·乙)으로 전환한 경우로서 공동사업자 乙이 증여세를 납부하기 위하여 위부동산 지분을 담보로 자금을 차입하는 경우 그 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 때에는 그 차입금을 비주거용 건물임대업의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채로 보는 것임회 신귀 서면질의 신청의 경우, 비주거용 건물임대업을 영위하던 거주자 甲이 해당 사업에 공하던 부동산 지분 일부를 자녀인 거주자 乙에게 증여한 후 해당 사업장을 공동사업장(공동사업자 甲·乙)으로 전환한 경우로서 공동사업자 乙이 증여세를 납부하기 위하여 위 부동산 지분을 담보로 자금을 차입하는 경우 그 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 때에는 그 차입금을 비주거용 건물임대업의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의인는 OO시 OO구에서 비주거용 건물임대업을 영위하는 사업자로 -’21.0월 중 해당 임대용건물의 지분 50%를 자녀(이하 ‘甲’)에게 증여한 후 공동사업자(질의인, 甲)로 사업자등록 정정함○수증자인 甲은 공동사업에 사용하는 임대용건물을 담보로 대출을 받아 증여세를 납부할 예정임2. 질의요지○거주자가 임대업에 공하던 건물의 지분을 증여한 후 해당 사업장을 공동사업장으로 전환한 경우에, 수증자의 증여세 납부 목적 차입금에 대한 지급이자를 해당 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는지3. 관련법령○소득세법집행기준 27-55-21【공동사업장 출자 관련 차입금 지급이자의 필요경비 산입여부】공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 해당 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입할 수 없다.○소득세법집행기준 27-55-22【자기자본을 차입금으로 대체하여 인출한 경우 차입금이자의 필요경비 산입여부】개인사업자가 사업을 위하여 자기자본을 투입한 후 그 투입한 자본을 회수하기 위해 금융기관으로부터 자금을 차입하여 자본인출금으로 사용한 경우 그 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 때에는 그 차입금을 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용한 부채로 보아 그 차입금에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한다.○소득세법 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○소득세법 시행령제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 28. 제1호부터 제27호까지의 경비와 유사한 성질의 것으로서 해당 총수입금액에 대응하는 경비○소득세법 시행령제61조 【가사관련비등】① 법 제33조제1항제5호에서 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조제2항제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. 2. 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액○소득세법 시행령 제78조【업무와 관련 없는 지출】법 제33조제1항제13호에서 직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비 2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금 3. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 4. 사업자가 사업과 관련 없이 지출한 기업업무추진비 4의2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액 4의3. 사업자가「노동조합 및 노동관계 조정법」 제24조제2항및 제4항을 위반하여 지급하는 급여 5. 제1호부터 제4호까지, 제4호의2 및 제4호의3에 준하는 지출금으로서 기획재정부령으로 정하는 것○소득세법집행기준 27-55-20【사업용 자산을 취득하기 위한 차입금이자의 처리】① 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 해당 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 이자는 필요경비에 산입할 수 있다.② 재고자산에 해당하는 토지의 매입·개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 해당연도의 필요경비에 산입한다③ 사업자가 원자재의 구입을 위하여 금융지원을 받았을 경우에 그 자금에 대한 지급이자는 해당 과세기간의 필요경비로 본다. 다만「소득세법시행령」제89조제2항제2호에 따른 연지급수입의 경우에 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액을 제외하고 D/A수입자재에 대한 이자 및 유산스이자는 해당수입자재의 매입부대비용으로 한다.④ 사업을 포괄적으로 양수하는 과정에서 자산 매입대가의 일부 또는 전부를 양도자의 부채를 인수한는 경우 인수일 이후에 발생된 지급이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.⑤ 사업용 자산의 취득과 관련하여 금융기관으로부터 대출 받은 차입금을 상환하기 위하여 새로운 차입금을 차입하여 이를 기존차입금의 상환에 사용한 경우에는 새로운 차입금에 대한 지금이자는 필요경비에 산입할 수 있다.★주요 경력- 약 68,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 59,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

상속세 및 증여세[강서구 마곡 증여세세전문세무사][강서구마곡상속세전문세무사] (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은분들이 궁금해 하셨던 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여에 대해서 설명드리겠습니다.타인의 부동산을 무상사용하는 경우 증여세과세는?1.수증자-수증자는 타인의부동산을 무상으로 사용하는자로 하며, 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 적용합니다.부동산에는 해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 따른 토지는 제외합니다.-무상사용자가 수인인 경우(2019.02.12이후 증여분)①각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 분명한 경우→실제 사용면적별로 계산합니다.②각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 불분명한 경우→부동산 소유자와 친족관계가 있는 경우: 최근친인사람 (2명이상인 경우 그 중 최연장자)을 대표사용자로 지정합니다.→부동산 소유자와 친족관계가 없는 경우:각각 동일한 면적을 사용한것으로 계산합니다.2.과세대상-타인의 부동산(해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 및 그에 딸린 토지 제외)을 무상으로 사용하는 경우에 그 부동산 무상사용이익에 대해 과세 됩니다.-특수관계인이 아닌자간의 거래인 경우에는 거래의 관행상정당한 사유가 없는 경우에 한하여적용됩니다.-주택의 일부에 점포등 다른목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는경우에는주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여당해 부동산 전부를 주택으로 봅니다.-주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는주택의 면적이 주택외 면적을 초과하는 경우에 한하여해당 토지 소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택으로 보아 부동산 무상사용에서 제외 합니다.3.증여재산가액-부동산 무상사용에 따른 이익을 계산할때당초 증여시기로 부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한것으로 보아다시 5년간의 부동산 무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세합니다.-부동산 무상사용이익은 각 연도의 부동산 무상사용이익을 해당 부동산 무상사용기간을 감안하여 환산한 금액의 합계액을 의미합니다.$부동산무상사용이익= sum _{n=1}^n frac{ left(부동산가액 times 연2 % right)}{ combi{ left(1+0.1 right)}^n}$부동산무상사용이익=n∑n=1(부동산가액×연2%)(1+0.1)n$n=평가기준일 경과년수 $n=평가기준일경과년수-부동산가액은 상증법 60조~66조에서 평가한 가액을 말하며,평가기준일 경과년수는 5년 단위로 계산하며, 환산한 가액이 1억원 이상인 경우에만 적용합니다.4.증여시기-부동산 무상사용 이익의 증여시기는사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한날입니다.이 경우 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 부동산 무상사용을 개시한것으로 봅니다.5.경정청구-만약, 5년이내에 당해 부동산을 상속하거나 증여하는 경우 등의 사유발생으로 무상사용하지 않는 경우에는 증여세를 차감하여야 합니다. 이 경우 그 사유가 발생한날부터 3개월이내에 결정또는 경정을 청구 할수 있습니다. [상증법 79조]★부동산 무상 사용에 따른 이익에의한 증여는 일반적으로 해당 부동산의 시가가 1,318,000,000원 이상이 되어야 증여재산가액이 발생합니다. ★타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우1.수증자-수증자는 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은자를 말합니다.2. 과세대상-타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는그 부동산 담보 이용을 개시한날을 증여일로하여 그이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한자의증여재산가액으로 합니다. -특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용합니다.3.증여재산가액-아래의 산식에 의한 금액을 증여이익으로 보아 과세합니다. 이익이 1천만원 이상인 경우에 한하여 적용합니다.$증여이익=차입금 times 적정이자율 left(4.6 % right) -실제로 지급하였거나 지급할이자$증여이익=차입금×적정이자율(4.6%)−실제로지급하였거나지급할이자4.증여시기-차입기간이 정하여 지지 아니한 겨우에는그 차입기간은 1년으로 하고,차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보이용을 개시한것으 봅니다.주요 예규는?◆아버지 소유의 아파트에 아들과 며느리가 반전세계약을 했지만 시가보다 낮게 전세보증금및 임차료을 주었을경우-직전 임차인과의 거래를 시가로 보며, 저가로 지불한 임차료와 특수관계자간에 지불하지 않은 임차보증금을금전무상대출에 따른 증여이익에 해당함.(부동산 무상사용에 따른이익의 증여로 과세하는것이 아닙니다,만약 아버지가 아예 대가를 받지 않았다면 부동산 무상사용에 따른이익의 증여로 과세 했을것입니다 )[서울행법 201구합 2719,2012.01.13]◆연부연납시 특수관계인 소유재산을 납세담보로 제공하는 경우 증여세 과세여부-내국인이 상증법 71조에 따른상속세나 증여세 연부연납시 특수관계인이 소유하는 재산을 납세담보로 제공하는 것은 증여세 과세대상에 해당하지 않습니다.[기획재정부 재산세과-158,2018.02.27]◆아버지와 아들이 부동산임대업 공동사업자로 영위하면서 토지 지분까지 포함한 비율로 하지 않고,건물소유지분 비율로만 안분했을때 증여세과세여부-부와 자(토지지분없음)간에 임대업의 지분비율(93.6%:6.4%)대로 분배하지 않고 임대소득을 건물 소유지분(66%:33.3%)에 따라 분배한 경우 자의 건물소유지분에 해당 토지를 부동산무상이익의 증여보아 과세한것은 타탕함 [조심 2009 서 0118,2009.05.11]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#주택무상전세

자금조달계획서 양식을 보면'⑥ 부동산 처분대금 등'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'부동산 처분대금 등'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.부동산 처분대금 등에는어떤 항목을 기재하는 것일까?'부동산 처분대금 등'은 자금조달계획서 작성란 중 자기자금에 해당합니다. 즉 차입금 등 타인자본이 아닌 자기자금을 기재하는 칸이며, 이 곳에 기재될 금액은 주로종전 부동산을 처분하고 받은 매각대금 또는 종전 거주하던 전세보증금의 반환액입니다.이 때 중요한 것은 처분한 부동산의 매각대금과 반환받는 전세보증금의 명의가 본인의 것이여야 하는 것이며, 이는 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 통해 증명할 수 있습니다.부동산 처분대금 등에금액은 어떻게 기재해야 할까?부동산을 처분하고 받은 매각대금과 반환받은 전세보증금을 아무런 고려없이 전체금액으로 기재해서는 안됩니다. 만약 부동산을 처분하고 받은 매각대금 중 납부할 양도소득세가 있다면, 이를 차감하고세후금액으로 기재해야 하며, 반환받은 전세보증금으로 전세보증금대출을 상환해야 한다면,전세보증금대출을 차감한 순액으로 기재해야 합니다.세후, 순액으로 기재만 하면 아무런 문제가 없을까?부동산 처분대금 등에 기재된 금액이 실제 가용 자금과 부합한다면 표면적으로는 문제가 없어보일 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 것은 부동산 매각대금을 활용한 것이라면, 처분한 부동산을 최초에 취득한 자금의 출처고, 전세보증금을 반환받은 금액을 활용한 것이라면, 최초 전세보증금의 출처입니다. 부동산을 매각하여 양도차익이 발생된다면 이는 명의자에게 귀속되는 것이기에 소득으로 문제가 없는 것이나,최초 자금의 출처 중 편법증여가 있었는 지 여부가 결국 쟁점이 되는 것입니다.따라서, '부동산 처분대금 등'에 기재할 항목 중 최초 자금이 문제가 되는 경우가 있다면, 매수인으로 부터 받을 매각대금 또는 반환받을 전세보증금 중 문제가 되는 최초 자금만큼은 소급하여 증여세 신고를 진행하거나, 차입금을 상환하는 등 절차를 진행하여 문제가 될 부분을 미리 대비하는 것도 좋습니다.증빙서류는 어떻게 준비해둬야 할까?부동산을 매각하여 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류는 필수적으로 준비해두셔야 합니다.처분 부동산 매매계약서매각대금 영수증 (관리비 등 정산내역 등 포함)매각대금 이체내역주택담보대출 등 상환내역 확인자료(금융거래확인서, 부채증명서 등)양도소득세 신고서, 접수증, 납부서, 납세증명서 등전세보증금을 반환받아 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류를 준비해두셔야 합니다.종전 임대차계약서반환받은 전세보증금 이체내역전세대출 등 상환내역 등양도소득세비과세가 가능한 경우에도 신고를 해야하나요?일시적 2주택, 1세대 1주택 비과세 등이 적용되어 양도소득세 비과세 대상인 경우 원칙적으로 신고의무가 없습니다. 다만, 만약 비과세가 적용되지 않을 것으로 판정되는 경우 추후 세금이 부과될 때 무신고 가산세가 함께 부과될 수 있기에, 비과세로 신고를 진행해두시는 것이 좋습니다.또한, 부동산원 소명 등 이후 절차까지 진행될 경우 확실한 소명을 위하여 양도소득세 신고를 진행해두시는 것을 추천드립니다.종전 주택은 배우자단독명의, 신규 주택 취득은공동명의로 할 경우 어떻게 해야 하나요?공동명의로 신규 주택을 취득할 경우 자금조달계획서는 각각 제출되어야 합니다. 따라서 각각 자금을 어디에 기재할 지에 대한 고민부터 단독명의로 처분한 부동산 자금을 어떻게 사용해야 할 지에 대한 고민을 하시는 경우가 많습니다.만약 단독명의로 부동산을 처분하였다면, 해당 부동산 매각대금은 단독명의자에게 전체 귀속됩니다. 즉, 양도소득세가 발생한다면 해당 세금, 주택담보대출을 상환해야 한다면 해당 대출금 역시 명의자에게 귀속되는 것이고, 모든 부대비용을 차감한 순금액이 단독명의자에게 귀속되는 것입니다.이를 부부 공동명의로 취득하는 주택의 자금으로 활용하기 위해서는, 처분이 모두 종료된 이후 처분대금 중 일부를 증여 또는 차용의 형태로 배우자 일방에게 이전해야 합니다.또한 최초 명의자는 '부동산 처분대금 등'에 사용할 금액을 기재하고, 금액을 이전받은 배우자는 이를이전 방법에 따라 ' 증여·상속' 또는 '그 밖의 차입금 등'란에 기재할 수 있습니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사