상생임대인 조건해당여부 질의

주택계약일 2020/6/27 주택취득일 2020/8/27 (등기일.잔금일) 전세계약일 2020/7/9 전세잔금일 2020/8/27 위의경우 2022년 8/13일 최초 임차인과 동일한 임차인의 계약갱신청구권행사로 5%임대료 인상함 현재 2년동안 임차인이 거주함 이경우 상생임대인요건을 이미 충족하였는지 여부에 대해 질의드립니다. 아니면 이번계약갱신시 5%이내에서 인상하고 추가로 2년이상 임대해야 조건충족인지 문의드려요

3개의 전문가 답변

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답변

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 이번계약을 갱신하고 2년이상 임대를 하셔야 상생임대요건을 충족한 것입니다. 상생임대요건을 충족하기 위해서 아래 요건을 충족해야 합니다. 1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년이상 임대 2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것 3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 임대부터 적용 2. 직전계약은 반드시 주택을 취득한 이후에 체결한 계약이어야 합니다. 기재하신 내용으로 보아 첫번째 임대차계약(20.07.09)는 주택 취득일(20.08.27)이전에 취득한 계약입니다. 따라서 해당 계약은 직전계약에 해당하지 않습니다. 3. 따라서 현재 상황에서 직전계약은 22.08.13에 체결한 계약을 말합니다. 해당 계약이 종료된 이후 5% 이내로 이번에 갱신 되는 계약이 '상생임대'계약입니다. 따라서 이번 계약으로 2년 이상 임대하고 양도하시면 상생임대요건을 충족하여 거주기간을 충족하지 않아도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받으실 수 있습니다. 참고 : 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요? 비스타 세무회계 고하은 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 이번 계약 갱신시 5% 이내에서 임대료를 인상하고, 추가로 2년 이상 임대해야 조건을 충족하실 것입니다. 주택을 취득하기 전에 임대차계약을 맺은 것은 소득세법 시행령 제155조의 3 제1항의 "직전임대차계약"에 해당하지않는다는 국세청의 의견표명이 있습니다.(법규재산-3529, 2022.12.7.) 따라서 2022년 8월 13일 계약이 첫 임대차 계약(=직전임대차계약)이 되는 것이고, 2024년에 계약 갱신된 것이 상생임대차 계약이 되시게 됩니다. 추가로 궁금하신 사항이 있으시다면 언제든지 문의해주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상생임대차 계약의 체결일은 21년 12월 20일 부터 24년 12월 31일이어서 그 기간에 체결되고 직전 임대차계약보다 5%이내의 임대로 인상요건을 충족하면 됩니다. 직전 임대차 계약기간이 1년 6개월 이상이면 되는데 님의 경우 직전 임대차 계약이 20년 8월 27일부터 22년 8월 13일까지 이므로 직전임대차 요건도 충족된 상태여서 상생임대의 요건을 이미 충족한 것으로 보입니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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[상생임대]임대차계약 기간 중 임대료를 인하하는 경우직전‧상생임대차계약 해당 여부 등(해당함)사전-2025-법규재산-0423등록일자 : 2025.06.29.생산일자 : 2025.06.25.요지임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 임대료를 인하하는 경우 해당 임대차계약은 직전‧상생임대차계약에 해당하는 것이며,「소득세법 시행령」제155조의3 제1항에 따른 상생임대차계약을 체결한 후 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 특례를 적용하지 않는 것임답변내용임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 임대료를 인하하는 경우 해당 임대차계약은 직전‧상생임대차계약에 해당하는 것이며,「소득세법 시행령」제155조의3 제1항에 따른 상생임대차계약을 체결한 후 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 특례를 적용하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’17.05. 서울 송파구 소재 A아파트 취득하여 ’19.02.까지 거주○ ’19.02.~ ’20.04 임차인 A와 임대차 계약 체결○ ’20.04.03 ~ ’22.04.02. 임차인 B와 임대차 계약 체결(1차 임대차 계약)- 임대보증금 9.9억○ ’22.04.03 ~ ’24.04.02. 임차인 B와 임대차 계약 체결(2차 임대차 계약)- 임대보증금 9.9억+월차임 60만원 이었으나 임차인 B가 임대료 인하 요청하여 ’23.04.부터 ’24.04.까지는 임대보증금 9.9억+월차임 40만원○ ’24.04.03 ~ ’26.04.02. 임차인 B 거주(3차 임대차 계약)- 임대보증금 9.9억+월차임 45만원○ ’25.06. A 아파트 양도- 매수인이 ’25.06.~’26.04.까지의 잔여 임대차 계약을 승계하기로 하여 임차인의 임차권을 보장2. 질의내용○ (쟁점1) 임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 임대료를 인하하는 경우 해당 임대차계약을 직전‧상생임대차 계약으로 볼 수 있는지 여부 (가능)- (쟁점2) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 임차인의 임차권을 보장하면서 양도한 경우 해당 임대차계약을 「소득세법 시행령」제155조의3 제1항제1호에 따른 상생임대차계약으로 볼 수 있는지 여부 (불가능)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

피상속인이 상속인에게 임대한 농지의영농상속자산 해당 여부 등(해당하지 않음)서면-2022-상속증여-4075등록일자 : 2026.01.01.생산일자 : 2025.07.29.요 지｢초·중등교육법｣ 및 ｢고등교육법｣에 의한 농업계열의 학교에 재학 중이거나 졸업한 영농후계자가 영농상속 받는 경우 영농상속공제가 적용되는 것이며, 피상속인이 상속재산인 농지를 상속개시일 2년 전부터 상속인에게 임대한 경우 해당 농지는 영농에 사용한 자산에 해당하지 아니하는 것임회 신｢초·중등교육법｣ 및 ｢고등교육법｣에 의한 농업계열의 학교에 재학 중이거나 졸업한 영농후계자가 ｢상속세 및 증여세법｣ 제18조의3제1항 및 같은 법 시행령 제16조제2항에 따라 영농상속 받는 경우 영농상속공제가 적용되는 것이며, 피상속인이 상속재산인 ｢농지법｣ 제2조제1호가목에 따른 농지를 상속개시일 2년 전부터 상속인에게 임대한 경우 해당 농지는 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제16조제5항제1호에 따른 영농에 사용한 자산에 해당하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인의 부친은 오랜 기간 농사를 짓고 있으며 농업 대학에 재학 중인 질의인도 농사를 전업으로 할 예정인 바- 부친이 농사를 지어온 2필지 중 1필지를 질의인이 임차하여 영농에 직접 종사하고 부친은 나머지 1필지에서 계속 영농에 종사하고자 함2. 질의내용①상속인이 농업 관련 학교에 재학 중이거나 졸업한 경우 영농상속공제 혜택이 있는지② 상속개시 전 피상속인이 영농에 사용하던 농지 일부를 상속인에게 임대하다 상속개시 된 경우 해당 농지의 영농상속자산 해당 여부3. 관련법령○상속세 및 증여세법 제18조의3【영농상속공제】 ① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 대통령령으로 정하는 영농[양축(養畜), 영어(營漁) 및 영림(營林)을 포함한다. 이하 이 조에서 같다]의 상속(이하 영농상속 이라 한다)에 해당하는 경우에는 영농상속 재산가액에 상당하는 금액(30억원을 한도로 한다)을 상속세 과세가액에서 공제한다.○상속세 및 증여세법 시행령 제16조【영농상속】 ② 법 제18조의3제1항에 따른 영농상속(이하 영농상속 이라 한다)은 피상속인이 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 갖춘 경우에만 적용한다. <단서생략> 1. ｢소득세법｣을 적용받는 영농:다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우 가. 상속개시일 8년 전부터 계속하여 직접 영농에 종사할 것. <단서생략> 나. 농지·초지·산림지(이하 이 조에서 농지등 이라 한다)가 소재하는 시(특별자치시와 ｢제주특별자치도의 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따른 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군·구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시·군·구 또는 해당 농지등으로부터 직선거리 30킬로미터 이내(산림지의 경우에는 통상적으로 직접 경영할 수 있는 지역을 포함한다)에 거주하거나 어선의 선적지 또는 어장에 가장 가까운 연안의 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구 또는 해당 선적지나 연안으로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 거주할 것 ③영농상속은 상속인이 상속개시일 현재 18세 이상으로서 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 충족하는 경우 또는 기획재정부령으로 정하는 영농·영어 및 임업후계자인 경우에 적용한다. 1. ｢소득세법｣을 적용받는 영농:다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우 가.상속개시일 2년 전부터 계속하여 직접 영농에 종사[상속개시일 2년 전부터 직접 영농에 종사한 경우로서 상속개시일부터 소급하여 2년에 해당하는 날부터 상속개시일까지의 기간 중 제15조제8항제2호다목에 따른 사유로 직접 영농에 종사하지 못한 기간 및 수용등으로 인하여 직접 영농에 종사하지 못한 기간(1년 이내의 기간으로 한정한다)은 직접 영농에 종사한 기간으로 본다]할 것. 다만, 피상속인이 65세 이전에 사망하거나 천재지변 및 인재 등 부득이한 사유로 사망한 경우에는 그렇지 않다. 나. 제2항제1호나목에서 규정하는 지역에 거주할 것 ④ 제2항제1호가목 및 제3항제1호가목에서 직접 영농에 종사하는 경우 란 각각 피상속인 또는 상속인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <단서생략> 1. 소유 농지 등 자산을 이용하여 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 수행하는 경우 ⑤ 법 제18조의3제1항에서 영농상속 재산가액 이란 다음 각 호의 구분에 따라 제3항의 요건을 갖춘 상속인이 받거나 받을 상속재산의 가액을 말한다. 1. ｢소득세법｣을 적용받는 영농:다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 상속재산으로서피상속인이 상속개시일 2년 전부터 영농에 사용한 자산의 가액 가.｢농지법｣ 제2조제1호가목에 따른 농지○상속세 및 증여세법 시행규칙 제7조【영농상속】① 영 제16조제3항 각 호 외의 부분에서 기획재정부령으로 정하는 영농·영어 및 임업후계자 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 3. ｢초·중등교육법｣및 ｢고등교육법｣에 의한 농업 또는 수산계열의 학교에 재학 중이거나 졸업한 자4. 관련사례○ 재삼46014-2944, 1997.12.15. 상속세법 제11조의2제2항의 규정에 의한 영농상속인은 같은 법 시행령 제8조의3제3항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자와 같은 법 시행규칙 제5조의3 각 호의 1에 해당하는 자를 말하는 것임○ 재산세과-4, 2009.8.25.｢상속세 및 증여세법｣ 제18조제2항제2호의 규정에 의한 영농상속공제는 같은 법 시행령 제16조 제3항의 규정에 의하여 상속개시일 현재 18세 이상인 자로서 상속개시일 2년 전부터 계속하여 농지 등의 소재지와 동일한 시·군·구(농지또는 초지는 연접한 시·군·구 포함)에 거주하면서 직접 영농에 종사하거나, 같은 법 시행규칙 제7조 제1항의 규정에 의한 영농후계자에 해당하는 상속인이 영농에 사용하는 재산의 전부를 상속받은 경우에 적용되는 것이며, 영농상속공제를 받은 상속인이 영농상속공제 받은 농지를 정당한 사유없이 상속개시일로부터 5년 이내에 처분하거나 직접 영농에 종사하지 아니하게 된 경우에는 같은 법 제18조 제5항의 규정에 의하여 영농상속공제 받은 금액을 상속개시당시의 상속세 과세가액에 산입하여 상속세를 부과하는 것임○법령해석과-71, 2015.1.23.피상속인이 상속개시일 2년 전부터 영농에 사용하지 않고 타인에게 임대한 농지는｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제16조제1항에 따른 영농상속재산에 해당하지 않는 것임★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트