상생임대인 적용 가능여부 질의

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상생임대차의 요건은 아래와 같습니다. 1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대 2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것 3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용 4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지 따라서 신규주택 취득일 이후, 임대차계약을 체결했다면 1번계약은 직전계약에 해당합니다. 주택 취득일이라 함은 잔금청산일 vs 등기접수일 중 빠른 날을 의미합니다. 1번계약이 이에 해당한다면 직전임대차계약에 해당하고, 2번계약이 상생임대차계약에 해당하여 2년이상(기존+신규임차인 기간 통산) 임대할 경우 상생임대차계약을 충족하는 것입니다. 1번계약이 직전계약에 해당하지 않을 경우 2번계약이 직전임대차계약에 해당하고, '24.12.31 이전에 상생임대차계약을 체결하고 2년이상 임대하고 양도하시면 상생임대차 요건을 충족하는 것입니다. 1번주택 취득일 이후 임대차계약을 체결한 것이 맞다면 1번이 직전임대차계약에 해당하여 상생임대요건을 충족할 것으로 보여집니다. 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 2. 삭제 3. 삭제 4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. [본조신설 2022. 2. 15.] 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.