아파트 공동명의 1인 대표자 선정 및 임대수익 종합소득신고 관련 문의

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다.주택임대소득이란?주택임대소득이란 부동산 임대업 중 주택을 임대해서 발생하는 소득으로 사업소득에 해당합니다.여기서의 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물로서, 주택이 설치돼있거나 주거생활공간으로 인정되는 주택 부수토지를 포함합니다.국세청에서 열거하고 있는 주택임대소득의 종류는 고가주택임대(기준시가 12억을 초과하는 주택), 일반주택임대(아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택), 장기임대주택 등으로 구분됩니다.과세대상 임대소득1. 기준시가 12억을 초과하는 주택 또는 국외 주택을 소유한 1주택자의 월세 소득2. 2주택 이상을 소유한 자의 월세 소득3. 3주택 이상 소유한 자의 보증금에 대한 이자소득(간주임대료)*** 주택 수 계산다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각 주택으로 봅니다.공동소유의 경우에는 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다.(지분이 동일한 경우, 합의하에 한 명의 주택으로 볼 수 있도록 할 수 있습니다.)본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 주택은 모두 합산해서 계산합니다.임차 또는 전세로 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 주택은 소유자 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산합니다.단독 명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독 명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산합니다.(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)주택임대소득의 수입금액(매출) 계산은?주택임대소득의 총수입금액은 과세기간 동안의 월세와 간주임대료의 합계입니다.1. 월세는 계약에 따라 받는 월마다의 소득의 합계입니다.이를 먼저 수령하는 선세금의 경우에는 해당 연도의 임대 기간의 월수로만 안분해서 계산하면 됩니다.2. 간주임대료간주임대료라는 개념이 생소하실 것으로 예상되는데요.보증금의 경우에는 임대차 기간이 끝날 때까지 임대인이 확보하게 되는 금액입니다. 이 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익의 이자 부분을 임대수익으로 보고 과세하게 됩니다.하지만 소형 주택으로 보는 40m2 이하이고, 기준시가 2억 원 이하의 주택은 간주임대료 과세대상 주택 수 판단 시 제외됩니다.간주임대료를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.(임대보증금의 합계 - 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 *정기예금이자율(2.9%)- 해당 보증금에서 실제 발생한 금융수익따라서, 소형 주택이 아닌 주택을 부부 합산 3주택을 전세주면서 임대보증금의 합계가 3억 원이 넘는 경우에만 발생하는 소득으로 보시면 되겠습니다.주택임대소득의 선택적 분리과세원칙적으로 주택임대소득은 사업소득으로서 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득과 합산해서 6 ~ 45%의 종합소득세율로 과세됩니다. 하지만 주택임대소득은 연 2천만 원이 넘는 경우에만 합산신고를 의무로 둡니다.연 2천만 원 이하의 주택임대소득자는 종합소득과세와 분리과세 중 유리한 것으로 선택해서 신고, 납부하실 수 있습니다.① 분리과세 : 주택임대소득 * 14% + 종합과세대상 다른 소득 * 누진세율(6~45%)② 종합소득과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) * 누진세율(6~45%)주택임대소득의 필요경비 계산은?분리과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비 : 수입금액의 50%과세표준 : (수입금액 - 필요경비 - 2백만 원)산출세액 : 과세표준 * 14%*** 하지만 일정 요건을 갖춘 분리과세 대상자는 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제액을 적용시켜줍니다.이때의 일정 요건은 다음과 같습니다.세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록매년 임대료를 5%를 초과하는 증가율을 보이면 안 됨2. 종합과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비(가장 보편적인 주거용 건물 임대업을 가정)1) 단순경비율 대상자 : 42.6%이때의 단순경비율 대상자는 당해 연도 처음으로 주택임대소득이 발생하여 신고하는 경우 또는 작년 주택임대소득이 2400만 원 미만인 경우를 말합니다.2) 기준경비율 대상자 : 17.2%이때의 기준경비율 대상자는 단순경비율 대상자가 아닌 자가 장부 작성을 하지 않은 경우를 말합니다.3) 간편장부 대상자 : 변동실제 주택임대소득에 들어간 비용(이자비용, 재산세 등)을 장부 작성한 경우를 말합니다.과세표준 : 수입금액 - 필요경비산출세액 : (주택임대소득 과세표준 + 타종합소득) * 누진세율(6%~15%)분리과세 vs 종합과세 절세 tip분리과세가 유리한 경우단순경비율 적용 대상자 & 주택임대소득 외의 다른 소득이 없는 경우2. 종합과세가 유리한 경우주택임대 총수입금액 1천만 원 이하 & 주택임대소득 제외한 타 종합소득의 합계액이 2천만 원 이하& 주택임대 사업자등록 등의 요건을 만족해서 필요경비를 우대해서 받는 경우하지만, 위 내용에 따른 세금계산은 굉장히 복잡하기 때문에 세무대리인의 도움을 받으셔서 더 유리하게 신고, 납부하시기 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.재생0좋아요000:0000:06주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.코인자금출처조사, 가상화폐자금출처조사 전문이상웅 세무사입니다.오늘 자금출처조사 성공사례는서울지방국세청에서 23.06.24~23.08.14 실시한 코인, 가상자산 수익에 대한 자금출처조사로서 해당 수익금을 출처로 하여 고가의 부동산을 취득한 것에 대한 내용입니다.지금까지 수많은 부동산 및 코인자금출처조사를 진행하면서 가장 오랜 기간이 투입된 자금출처조사 건입니다.해당 코인자금출처조사 건은 관련법에 의하여 국세청 세무조사 뿐만 아니라경찰 조사까지 받은 복잡한 건으로서 세무조사 과정에서 준비하여 대응할 내용이 많아 조사 중지기간을 포함하여 총약 5개월의 긴 기간동안 세무조사를 진행했습니다.보통의 코인자금출처조사는 1달반 정도의 기간동안 세무조사를 실시하는 것과 비교하여 5개월이라는 긴 시간동안 납세자분과 많은 고생을 했지만, 결국‘추징세액 0원’으로 잘 마무리할 수 있었습니다.이번 코인자금출처조사, 가상화폐자금출처조사 사례는18년 1월 1일 ~ 22년 12월 31일 5개년을 조사대상기간으로 하였습니다.조사대상기간 중 아파트 등 재산취득액이 국세청에 신고된 소득액을 초과하였기 때문에 자금출처조사 대상자로 선정된 것입니다.'코인투자자분들이 자금출처조사 대상자로 선정되는 이유'에 대해서는 아래의 글에 자세히 설명해 놓았으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com간략하게 설명드리면 개인이 코인을 매매하여 실현한 수익에 대해서는 아직 과세가 유예되고 있어 신고의무가 없습니다. 따라서국세청이 수익내역을 파악할 수 없기 때문에 코인 투자수익을 자금출처로 부동산을 취득하는 하는 경우 자금출처조사의 대상이 될 수 밖에 없습니다.비단 매매로 인한 수익뿐만이 아니라코인을 매개채로 한 수익의 종류는 스테이킹, 디파이, 아비트라지, ICO, 하드포크 등 너무나 다양하지만,해당 소득에 대해서도 신고하시는 분들이 거의 없기 때문에 대부분의 투자자분들이 자금출처조사를 받게 되는 것입니다.또한 흔히 커뮤니티나 지인들이“코인 투자자에게 세무조사가 나오려면 최소한 수십, 수백억 규모는 돼야 나오니 부동산 취득에 걱정하지 않아도 된다”고 하지만, 실제 자금출처조사 대상자 선정은 그렇지 않습니다. 취득하는 부동산의 규모도 중요하지만, 취득자의 나이, 근로 및 사업소득이 발생한 기간, 재산현황 등을 함께 고려하여 선정하기 때문에 코인 수익 외 다른 근로 및 사업소득 등이 없으며, 비교적 젊은 나이의 대부분의 코인투자자분들이 세무조사의 대상이 되는 것입니다.실제로 10억원 이하의 부동산을 취득한 경우에도 빈번하게 자금출처조사 대상자로 선정되고 있습니다.단순한 매매수익의 경우 수익에 대한 과정을 입증만 한다면 문제될 것은 없습니다.다만, 5년 이상 지난 과거의 자료이기 때문에 세무조사가 실시되는 시점에 해당 자료가 없는 경우가 많으므로 반드시 수익 과정에 대한 입증자료를 미리 잘 갖추어 놓아야 합니다. 코인은 주식과 다르게 거래소에서 제공하는 자료가 친절하지 않기 떄문에 사실관계에 따라 필요한 자료가 무엇인지 사전에 검토하여 그에 맞는 자료를 준비해야 합니다. 관련 내용은 아래의 글에 자세히 설명해 놓았습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768[코인세무조사전문세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 '추징세액 0원' 성공 사례(코인으로 아파트 구매시 자금출처조사가 나오는 이유와 대응방안)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사 전문'으로 하는 이상웅 세무사입니다. ...blog.naver.com2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 코인(가상자산) 매매 및 중개업을 하는 회사에서 직원으로 수년간 일하였음2. 해당 회사에서납세자 개인 명의 계좌를 이용하여 매매를 하였음(누적액 수천억원 규모에 이름)3. 납세자 개인의 투자 역시 동일한 계좌를 사용함(법인 자금과 개인 투자자금에 대한 구분자료가 불명확하였음)4. 프리미엄 매매를 주로하여국내 여러거래소와 해외 거래소를 함께 이용함5. 회사를 나온 뒤 지인가 함께 개인사업과 코인 공동투자를 시작하였으며, 코인을 활용한 거래소 밖 거래로 진행함(공동투자와 공동사업에 대한 사업계획서, 투자약정서, 수익분배에 대한 서류가 전무함)6. 위와 같은 다양한 신고되지 않는 코인 관련 소득을 출처로 하여 고가의 부동산 취득3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 개인 명의 계좌를 회사가 수천억원대 규모의 매매에 사용한 것에 대한차명계좌 및 관련 법 위반사항 여부2. 법인 매매자금과 본인 투자자금의 구분이 불명확하였으며, 만약 개인투자수익에 대한 입증을 하지 못한다면 자금출처부족액을 회사로부터대가성으로 지급받은 것으로 종합소득세 또는 증여세의 추징이 될 수 있음3. 지인과 공동투자비율 및 수익배분에 대한 구분이 불명확하므로출처부족액에 대한 지인간 차용 및 증여 해당 여부4. 수익 창출 방식이 여러개 거래소의 시세차익을 활용한 것으로소득의 발생과정에 대한 입증5. 코인을 개인사업에 활용하여 거래소 밖 거래로 발생한 소득이 불법소득에 해당하는지 여부<1> 개인 명의 계좌를 회사가 수천억원대 규모의 매매에 사용한 것에 대한 차명계좌 및 관련 법 위반사항 여부금융실명법에 따라 금융거래를 할 때 본인명의의 계좌만을 사용해야 하며, 타인명의 계좌를 사용하는 경우 해당 자금에 대하여증여세과 과세되거나, 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해지는 범죄행위에 해당할 수 있습니다. 또한 해당거래는 특금법 등 관련법 위반소지가 있어 국세청 뿐만 아니라 경찰조사까지 받게 된 사례였습니다.세법에서는실질과세원칙을 따르고 있으므로 납세자가 해당 법에 대해 알지 못하였고, 직원으로서 회사대표의 부탁을 쉽게 거절하지 못하는 상황에 놓인 점 등을 관련 자료를 통해 주장하였으며, 실질을 인정 받을 수 있었습니다. 다만, 해당 사례는 수천억원의 자금이 오간 중대한 사안에 해당하여 많은 시간과 노력을 투입하여 어렵게 인정 받을 수 있었습니다. 타인에게 계좌를 절대 빌려주어선 안됩니다.[가족의 요청에 따라 대신 투자하는 경우]가족의 자금을 본인 계좌로 이체하여 대신 투자하는 경우 우선증여세가 과세될 수 있습니다.금융실명법에 따라 본인 명의 계좌만을 사용해야하며, 타인 계좌로 자금을 이체하는 경우 상대방이 가족이라면 사회통념상 증여한 자금으로 볼 수 있기 때문입니다.증여세 추징을 피하기 위해서는차명계좌임을 입증해야 합니다. 가족 명의의 계좌를 이용했다고 하더라도 그 목적이 불법재산의 은닉, 자금세탁행위 등 탈법행위가 아닌 경우 등에는 형사처벌의 대상이 아닐 수 있습니다. 이를 위해서는 해당 투자에 대한 카톡 등 대화내용이나 확인서 등 서류를 작성하여 공증을 받아놓는다면 보다 확실한 입증 자료가 될 수 있습니다.다만, 해당 서류들도 입증할 수 있다고 하더라도투자로 발생한 수익이 명의자에게 귀속되거나 투자자금을 다른 목적으로 사용하는 등의 경우 증여로 보아 증여세가 추징되는 사례가 있으므로 사전에 세무전문가와 안전한 계획을 수립하시는 것을 추천드립니다.<2> 법인 자금과 본인 자금의 구분 및 출처부족액에 대한 종합소득세 또는 증여세 추지 여부해당 법인은 자금출처조사 기준 수년 전에 이미 폐업하였고, 납세자는 법인 자금과 개인 자금을 구분할 수 있는 관련 자료가 없었습니다. 예금 뿐만 아니라수십가지 종류의 코인(가상자산)으로 매매 및 투자를 하고 있던 상황이었으므로 당사자들이 관리하는 자료 없이는 자금의 구분이 불가능한 상황이었습니다.실제로 자금출처조사를 진행해보면 자료가 전무하여 명확한 입증이 불가능한 사례가 많습니다. 이 경우직접적인 자료는 아니지만 간접적인 자료를 활용하여 조사팀을 설득시켜야하며, 전후 사실관계의 정황증거를 기반으로 하여 국세기본법에 따라 증여추정규정 대상에 해당하지 않는 사례임을 주장하여 인정받을 수 있습니다.다만, 이런 내용들은납세자가 아닌 세무대리인의 영역이며 담당 세무대리인의 자금출처조사에 대한 전문성과 경험에 따라 결과는 크게 달라질 수 있습니다.해당 건은 다행히 저희 주장이 인정되어 퇴사 이후 보유하고 있는 자금이 모두 납세자의 자금인 것으로 인정 받았지만, 금액의 규모가 매우 크고, 관련 자료가 전무한 난이도가 높은 건으로서 간접적인 자료를 활용한 입증자료 준비와 조사팀과의 논의가 길어져 총 5개월의 긴 조사가 진행되었습니다.<3> 지인과 투자비율 및 수익배분에 대한 구분이 불명확하므로 출처부족액에 대한 지인간 차용 및 증여 해당 여부퇴사 후 지인과 코인(가상자산) 공동투자 및 공동사업을 수행하면서 전과 동일하게투자약정서 등 어떠한 관련 자료를 갖추지 못했습니다.국세청 입장에서는 자료가 전무한 경우 부동산 취득자금의 일부가 법인 또는 지인의 투자소득으로 이루어졌다고 판단할 수 있으며, 증여추정 규정에 따라 납세자가 아니라는 것을 입증하지 못한다면 증여세가 부과되는 것이 원칙이므로 쉽게 인정해줄 수는 없는 상황입니다.관련 자료가 부족한 경우에는 사후적으로 이를 입증할 수 있는 자료를 만들어볼 수 있습니다.당연히 투자와 사업을 시작하는 시점이 아니기 떄문에 투자약정서 등의 자료를 지금 만드는 것은 허위자료이므로 사후에 작성되는 자료의 종류와 내용은 다른 것이어야 합니다.블로그에서 이번 건을 잘 마무리할 수 있었던 사후자료를 자세히 언급하기는 어렵지만, 입증에 도움이 되는 사후자료들은 내용과 사례에 따라 모두 달라지므로 세무대리인이 구체적인 사실관계에 적합한 자료를 고안하여 조사팀을 설득한다면 충분히 기존의 관련 자료 없이도 최선의 세무조사 결과를 도출해 낼 수 있습니다.<4> 수익 창출 방식이 여러 거래소의 시세차익을 활용한 것으로 소득의 발생과정에 대한 입증해당 쟁점은 코인(가상자산)과 관련된 자금출처조사라면 빈번하게 일어나는 이슈로서 블로그 성공사례에서도 여러번 언급하였습니다. 가상자산세무사, 가상화폐전문세무사로서 코인매매로 많은 수익을 얻은 투자자분들 중 단순한 매수, 매도만 하는 경우는 드물며, 정말 다양하고 복잡한 투자방식을 겪어 왔습니다.한번의 수익을 얻기 위한 하나의 거래이지만, 그 내용은 여러개 거래소에 여러번 거래로 이루어지며, 심지어는 리스크 헷지 등의 부가적인 거래도 존재할 수 있기 때문입니다. 따라서블록체인 기술에 대한 전반적인 이해와 코인 거래에대한 지식과 많은 경험이 있어야만 수익이 발생되는 과정을 세법과 연결하여 조사팀을 이해시킬 수 있습니다.만약 담당 세무대리인이 이에 대한 충분한 경험이 있고 관련 자료가 준비되어 있다면, 큰 어려움 없이 인정 받을 수 있습니다.<5> 코인을 개인사업에 활용하여 거래소 밖 거래로 발생한 소득이 불법소득에 해당하는지 여부지금까지 수 많은 코인(가상자산) 자금출처조사를 대응해왔지만, 이번 사례는 정말 특이한 거래가 있었습니다. 블로그에서자세한 내용을 언급할 순 없지만, 코인을 활용하여 거래소 밖에서 거래한 것으로 P2P거래와도 그 결을 달리했으며 불법소득의 여지도 있었습니다.해당 거래에 대한 관련 세법 규정이 아직 마련되어 있지 않으며, 세법 외의 특금법 등 관련법에 대한 판례 역시 전무한 내용이었습니다. 이런 경우 납세자와 세무대리인 뿐만 아니라 조사팀 역시 명확한 판단을 내릴 수 없기 때문에 난감한 상황이 발생합니다.따라서 해당 내용에 대해서는조사팀과 논의 끝에 다른 거래방식의 수익금액으로 출처부족액을 입증하여 해당 거래는 문제를 삼지 않아도 되는 상황을 만드는 것으로 합의하였습니다.4. 추징세액 비교이번 코인자금출처조사는 쟁점이 다양하고 내용이 복잡하며, 여러 소득으로 구분될 여지가 있어 추징될 수 있는 세액의 경우의 수도 많았습니다.다만, 가장 유리한 증여소득으로 가정하더라도 당초 국세청이 세무조사를 개시한 시점에서 산정할 수 있는 예상 추징세액은 ‘약 2.8억원’이었습니다. 만약 대가성으로 보아 종합소득으로 과세한다면 2배 이상의 세금이 추징될 수 있습니다.5개월 간 대장정을 통해 해당 건 역시 추징세액 없이 잘 마무리하였습니다.구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액280,000,000원0원5. 정리이번 코인금출처조사는거래소 매매거래 내용의 복잡성 뿐만 아니라 차명계좌, 특금법 등 관련법 위반에 따른 경찰조사, 외부거래 등 다른 굵직한 쟁점들도 함께 존재하여 난이도가 매우 높은 사례였습니다. 또한 금액의 규모도 큰 만큼 일반적인 자금출처조사 기간의 4배에 해당하는 약 5달동안의 세무조사를 진행하였습니다.코인 자금출처조사는 일반적인 자금출처조사보다 훨씬 많은 변수들이 존재하며, 비슷한 사례는 극히 드뭅니다. 따라서 코인거래에 대한 전반적인 이해와 유사 세무조사 경험이 가장 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.최근 코인투자자분들이 보다 더 자금출처조사의 위험성을 자각하시면서자금출처조사가 실시 되기 전 부동산을 취득하는 단계에서 미리 자금출처조사를 대비하기 위한 자료를 준비하고 싶어하시는 문의가 많습니다.책에 자세히 언급했지만 모의세무조사와 같은 세무진단 등 조사 전 부동산 취득단계에서 자금출처조사를 미리 대비하여 추징세액을 최소화하거나 자금출처조사로 선정되는 가능성 자체를 줄일 수 있으며, 해당 업무들을 진행해드리고 있습니다. 이렇게 자금출처조사에 대한 위험성을 사전에 줄일 수 있는 방법도 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.하지만 뭐니뭐니해도 자금출처조사를 대비하는 가장 중요하고 효과적인 방법은자료를 사전에 미리 준비하는 것입니다. 지금 받을 수 있는 자료도 몇 년 뒤 부동산을 취득하고 자금출초저사가 개시되는 시점에는 받지 못할 수 있습니다. 이 글을 읽으시는 지금 먼저 사실관계에 따라 필요한 자료가 무엇인지 검토하고, 해당 거래소 등을 통하여 필요한 자료를 받아놓으시는 것이 자금출처조사를 대비하는 가장 큰 대응방법이 될수 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.코인(가상자산) 자금출처조사 관련포스팅내용링크코인 자금출처조사자주 묻는 질문(Q&A) Top7https://blog.naver.com/highyes_tax/223132826200가상화폐자금출처조사 성공사례(추징세액 0원)https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768코인, 비트코인 모든 세금(양도,증여,디파이,스테이킹,레퍼럴 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222913268682가상화폐자금출처조사 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사 전문'이상웅 세무사입니다.oo세무서에서23.04.03~23.05.12 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다. 이번 세무조사 대상 납세자분은 의사로서 병원을 운영하시는 개원의였습니다. 세무조사 후최종 추징세액은'약 300만원'으로 성공적으로 조사를 종결하였습니다. 0원으로 종결하지는 못해 아쉬웠지만,당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한 예상 추징세액인 약 1.8억원의'99%'를 감면하였습니다.자금출처조사 사전통지서해당 조사는17년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일총 3개년을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하는 금액의 아파트를 취득하였습니다. 병원을 운영하시면서 실제 세법에서 인정받을 수 있는 경비보다 많은 경비를 넣음으로써 출처로 인정받을 수 있는 소득금액이 적었습니다.실제로 사업을 운영하면서매출 누락, 가공경비를 넣는 개인사업주분들이 적지 않습니다. 매년 납부하는 종합소득세가 부담되어 신고 시 현금매출 중 일부분을 누락하거나, 경비를 가공하여 많이 넣곤 하시지만 가공 금액이 누적될수록 인정받을 수 있는 소득금액이 줄어들어 결과적으로 자금출처조사의 대상이 될 수 있습니다.자금출처조사가 진행되는 경우 수년간 적게 납부했던 종합소득세뿐만 아니라 이에 대한최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있습니다. 만약 장부를 허위로 작성하거나, 타인 명의를 활용하는 등의 방식으로 조세를 탈루한 경우에는 원래 내야 하는 세금의 100% 이상의 가산세가 부과될 수 있으니 특히 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 고가의 아파트를부부 공동명의로 취득2. 기존 전세계약의보증금 임차인이 배우자 일방 단독명의였으며, 아파트 취득을 위한담보대출 역시 배우자 일방의 단독명의3. 국내주식, 해외주식 및 각종금융상품 등을 통한 투자수익 발생4. 여러 해를 걸쳐 사업소득에 대한종합소득세 신고 시 가공경비 계상3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 공동명의 취득자각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지2. 배우자 일방의 명의로 되어 있는대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지3. 국내, 해외 주식 등금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부4. 가공경비 계상 부분에 대한종합소득세 및 가산세 추징5. 병원을 운영하는 개원의로서 가공경비를 계상한 해당 사례가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부<1> 공동명의 취득자 각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지부동산을 취득할 때 공동명의로 취득하는 경우 총매매가액과 취득세 등의 경비를 합한 금액에서 각자의 지분율에 해당하는 자금출처가 개별적으로 입증되어야 합니다.만약 부부가 공동명의로 취득하는 경우 매매자금 출처의 구분이 중요한 경우가 있습니다. 예를 들어맞벌이 부부의 경우 한사람의 명의 계좌로 소득을 모아서 관리하고 있다면 그 자금을 명의자의 단독 자금출처로 보아야 할지, 소득수준에 맞추어 구분해 판단해야 할지 문제가 발생할 수 있습니다.만약 평생 가정주부인 경우에는 소득이 없었으므로 아내의 자금출처 인정액을 0원으로 보아야 할지, 기여분을 인정해 줄지 여부가 문제될 수 있습니다.부부간 증여공제를 활용하더라도 공제액을 초과하는 경우들이 발생하기 때문에이와 같은 경우에는 관련 판례 등을 근거로 논리를 만들어 나간다면 추징세액 없이 풀어나갈 수 있습니다.<2> 배우자 일방의 명의로 되어 있는 대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지공동명의 부동산이라도 일반적으로 채무의 명의자는 단독인 경우가 많습니다. 또한 부부가 전세계약을 할 때 굳이 공동임차인으로 작성하지 않고 편의상 단독 임차인으로 계약을 하여 보증금도 단독명의 계좌로 이체하는 경우가 많습니다.공동명의라고 하더라도 계약서 등의 형식이 단독명의이므로 채무자금의 원천을 단독명의로 보는 것이 원칙입니다.다만 채무에 대한 원리금 상환 등의 사실관계을 입증함에 따라 대응이 가능합니다.<3> 국내, 해외 주식 등 금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부국내주식의 경우 대부분의 증권사에서 기간별 투자수익을 직관적으로 알 수 있도록 자료를 제공하지만,해외금융상품 또는 cma 등의 금융상품들은 투자수익을 파악하기가 어려울 수 있습니다.증권사, 금융상품마다 금융상품 투자수익과 관련된 받을 수 있는 자료는 모두 다르기 때문입니다.따라서 실제로 발생한 투자수익을 입증하는 것이 가장 중요하며,만약 입증하지 못하는 경우 안타깝지만, 정식 자금출처로 인정받지 못합니다.투자수익에 대한 입증은 준비할 수 있는 자료에 따라 달라지며, 세무조사를 대응하는 세무사의 경험이 가장 중요한 항목입니다.<4> 가공경비 계상 부분에 대한 종합소득세 및 가산세 추징위에서 말씀드렸던 것처럼 사업소득에 따른 종합소득세 부담을 줄이기 위해현금매출 일부를 누락하거나, 가공경비를 계상하여 신고하는 경우 소득금액이 줄어들어 그만큼 자금출처 인정액도 줄어들게 됩니다.애초에 출처인정액이 줄어들게 되므로 자금출처조사가 진행되며, 조사를 통하여 현금매출 누락과 가공경비 계상한 사실이 드러나게 됩니다.적발된 과소신고액에 대해서는 원칙적으로 납부했어야 할 종합소득세와과소신고·납부한 세액을 기준으로 최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있으니 유의해야 합니다. 종합소득세 본세에 가산세가 추가되는 구조이므로 종합소득세 본세의 추징세액 절감을 최우선 목표로 잡아야 합니다.다만,가공경비를 계상했다고 하더라도 업종별 특성에 따라 세무상 해석이 다를 수 있는 부분에 대해 전반적인 지식을 가지고 이해하고 있다면 사실관계에 맞는 대응을 통하여 충분히 추징세액을 줄일 수 있습니다.이번 세무조사 건은 병원을 운영하고 계시는 의사라는 업종의 특이성을 살려 추징세액을 최소화할 수 있었습니다.<5> 가공경비를 계상한 해당 사례가 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부매출 누락, 가공경비 계상 등으로 파생되는 자금출처조사의 경우 가장 무서운 것은 탈루행위가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당할 수 있다는 점입니다. 거짓 증빙, 거짓 문서의 작성 및 수취, 장부의 거짓 기장 등 법에서 열거하고 있는 항목에 해당하는 행위로 조세를 탈루한 경우높은 가산세율과 장기부과제척기간을 적용하게 됩니다.사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당한다면가산세 부담이 2배까지 늘어날 수 있어 원래 내야 하는 세금을 한번 더 내는 수준까지 늘어날 수 있습니다.다만, 사기나 기타 부정한 행위의 인정 해당 여부는 조세포탈의 정도와 전후 사실관계를 종합하여 판단해야 하므로 충분히 대응한 논리를 갖출 수 있습니다.사기나 기타 부정한 행위 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=highyes_tax&logNo=223057652319[세무조사,불복]‘사기 기타 부정한 행위’에 대한 처벌과 판단의 기준에 대한 고찰(장기부과제척기간, 부정가산세, 형사처벌)1. 개요 납세의무자는 각 세목의 법정신고기한까지 세법에 따른 신고해야 할 세액을 정확히 신고·납부해야...blog.naver.com4. 추징세액 비교해당 사례의 당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한예상 추징세액은 약 1.8억원이었지만, 최종 추징세액은 약 300만원으로 99% 정도의 감면을 달성했습니다. (조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제로 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액180,000,000원0원정리이번 건은 병원·치과·한의원 등의 병의원 특성을 이해하고 그에 맞는 대응 방안을 수립하는 것이 가장 중요한 사례였습니다. 증여세를 목적으로 자금출처조사가 나오는 경우에도 실제 출처부족액의 원천이병원을 운영하는 의사·치과의사·한의사 등 사업의 매출 누락, 가공경비 계상으로 발생된 것이라면 증여세가 아닌 종합소득세로 추징됩니다.조사대상기간 동안의 사업용계좌, 개인계좌 이체내역을 모두 파악하여 매출누락과 과다경비액에 대한 세무조사를 진행합니다. 또한사업소득 외 실제로 투자수익을 원천으로 하거나 부동산 취득자의 명의와 대출, 채권의 명의자가 다른 경우로 인한 자금출처부족액은 증여세로 추징됩니다.따라서증여세와 종합소득세를 모두 대응해야 하는 건에 해당하므로 다양한 세무조사 사례에 대한 경험이 중요합니다.투자수익에 대해서는 입증할 수 있는 자료를 어떻게 가공해서 만들어 나갈지를 고민해야 하며, 법리적 판단이 필요한 쟁점에 대해서는 증여세뿐만 아니라 이외의 세목, 더 나아가 민법의 개념까지 전반적인 법 지식과 관련한 판례의 연구에 대해 충분히 연구하여 대응해 나가야 합니다.모든 세무조사는 세무조사 대상 납세자분들이 직접 대응할 수 있습니다.다만, 세무조사를 대응하는 사람의 능력에 따라 추징세액의 결과는 크게 달라질 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943차용증을 작성하여 고가의 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273카드 사용, 축의금, 생활비 우회 증여https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075

이 글에서는 한국 세법에 따른 단독명의와 부부 공동명의에 따른 세금 차이를 살펴보겠습니다.취득세취득세는 부동산을 취득할 때 발생하는 세금입니다.취득세는 전체 주택가액 기준을 세율을 결정한 후에 보유 지분에 따라 세액을 나누는 방식이라 주택 취득 시 단독명의와 공동명의 사이에 큰 차이는 없습니다.재산세재산세는 부동산 가치에 따라 매년 납부해야 하는 세금입니다.재산세는 취득세와 마찬가지로 전체 주택가액 기준을 세율을 결정한 후에 보유 지분에 따라 세액을 나누는 방식이라 단독명의와 공동명의 사이에 큰 차이는 없습니다.종합부동산세종합부동산세는 개별 소유자의 부동산 총 가액에 따라 부과되는 세금입니다. 부부 공동명의의 경우, 주택가액을 부부가 나눠 갖게 되어 종합부동산세의 세율이 낮아질 수 있습니다. 또한, 공동명의의 경우 과세기준금액 9억원이 각각 공제되어 유리한 점이 있습니다.하지만, 주의해야 할 점은 만약 부부 양쪽 모두가 각각 3주택 이상을 소유하게 되면 중과세율이 적용되어 공동명의가 불리한 상황이 발생할 수도 있습니다.이 경우, 공동명의로 인한 종합부동산세의 혜택이 상쇄되거나 오히려 더 높은 세금 부담이 발생할 수 있으므로, 상황에 따른 추가 검토가 필요합니다. 이러한 여러 가지 요소들을 고려하여 부부 공동명의로 주택을 소유할지, 아니면 단독명의로 소유할지 결정해야 합니다.임대소득세임대소득세는 부동산을 임대해 얻는 소득에 대한 세금입니다. 부부 공동명의로 주택을 소유할 경우 임대소득이 분할되어 각자의 종합소득에 합산되기 때문에, 소득이 높아질수록 세율이 증가하는 종합소득세 특성 상 대체로 공동명의가 유리할 수 있습니다.그러나 부부 중 한쪽의 다른 종합소득(사업소득, 근로소득 등)이 높아 높은 한계세율이 적용되는 경우에는, 상대적으로 소득이 낮은 쪽의 단독명의로 하는 것이 더 나을 수도 있습니다.양도소득세양도소득세는 부동산을 양도할 때 발생하는 세금입니다. 양도소득세는 개인별로 과세되며, 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용되는 누진세율 특성상, 부부 공동명의의 경우 과세표준이 절반으로 나뉘어 상대적으로 낮은 세율이 적용됩니다. 이로 인해 세금 부담이 줄어들 수 있습니다. 또한 기본공제가 부부 공동명의의 경우 각각 2번 적용되는 점도 더 유리한 점 중 하나입니다.그러나 총 양도가액이 12억원 이하이고, 1세대 1주택 비과세 조건이 적용되는 경우에는 세금이 발생하지 않으므로, 단독명의와 부부 공동명의 사이에 세금 차이는 없습니다.결론구분단독명의부부 공동명의취득세큰 차이 없음큰 차이 없음재산세큰 차이 없음큰 차이 없음종합부동산세대체로 불리대체로 유리임대소득세대체로 불리대체로 유리양도소득세불리하거나 차이 없음유리하거나 차이 없음결론적으로, 부부 공동명의로 주택을 소유하면 세금 부담이 분산되어 세액이 감소할 수 있습니다. 그러나 세법의 변동에 따라 혜택이 달라질 수 있으므로, 정확한 세금 계산과 혜택을 이용하려면 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.또한, 공동명의로 주택을 소유할 경우 상속과 증여에 관한 법률, 이혼 시 분할에 관한 법률 등 다른 법률적 요소도 고려해야 합니다. 따라서 주택 구입 시 개인의 상황과 목적에 맞게 단독명의와 공동명의 중 선택하는 것이 중요합니다.그러한 측면에서, 부부 공동명의의 경우 주의해야 할 사항 중 하나가 건강보험료와 관련된 부분입니다. 만약 부부 중 한 명이 소득이 없어 건강보험료를 부양의무자로부터 부담받고 있는 경우, 공동명의로 인해 사업소득 등이 발생하면 건강보험료의 부양의무자 자격이 박탈될 수 있습니다.따라서, 부부 공동명의로 주택을 소유하려는 경우에는 이러한 건강보험료와 관련된 사항도 고려해야 하며, 이에 따른 영향을 충분히 검토한 후 결정을 내릴 필요가 있습니다.이상으로 한국 세법에 따른 단독명의와 부부 공동명의에 따른 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세의 세금 차이를 살펴보았습니다. 다양한 요소를 고려하여 최적의 주택 구입 방식을 선택하시길 바랍니다.