전세끼고 자녀에게 매도 시 정상거래 인정 여부

안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 부담부증여를 가정주부나 미성년자녀에게 하는 것이 가능한지 증여세, 양도세 관련 사항을 알아보았는데, 이번에는 취득세는 어떻게 다루고 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세율은 증여의 경우 3.8%~13.4%, 양도의 경우 1.1%~13.4% 입니다.현재 취득세는 다주택자에 대한 규제로 조정지역 다주택 취득세율 인상과 이를 회피하기 위한 증여가 급증하자 조정지역 증여 취득세율도 같이 올려놓은 상태입니다.(아래 표 참고)따라서, 취득세가 복잡하게 개정되기 전에는 부담부증여시 양도분(채무인수)은 증여 취득세율 보다 낮아 유상양도를 주장하여 채무인수를 받는게 취득세 입장에선 유리했습니다만, 현재는 각자의 상황(주택수)에 따라 다를 수있습니다.□ 무상 취득 (상속/증여의 경우) 취득세율□ 유상 취득의 경우 취득세율배우자 또는 직계존비속과의 부동산 거래는대가 지급이 증명되지 않으면, 증여로 취득한 것으로 봅니다.취득세도 배우자 또는 직계존비속의 부동산 매매는 증여로 보지만, 명백히 대가가 지급된 경우에는 유상 거래로 봅니다.지방세법 제7조(납세의무자 등)⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우이에 대한 행안부 운영지침을 살펴보면,원칙적으로 특수관계자간 거래로 부동산을 부담부증여로 취득한 경우, 소득이 없어 채무 부담능력이 없다고 판단되는 등의 경우는 부담부증여를 인정하지 않습니다.다만, 부담부증여시 배우자 소득도 인정하므로 부담부증여 인정이 가능할 수 있습니다.결국 소득없는 미성년자는 취득세에서 부담부증여를 인정하지 않으나, 남편 소득이 있는 가정주부는 가능하다는 것입니다.이는 양도세, 증여세와도 유사한 결론이라고 볼수 있습니다.⊙ 특수관계인 간 거래시 소득금액 인정 범위 지침 통보(2016.9.2)[행정자치부 지방세운영과-2291, 2016.9.2.]「지방세법」제7조제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 같은 법 제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것입니다.다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬 것(대법원 2000다58804,2001. 5. 8.)으로 볼 수 있으므로 아래와 같이 배우자간·직계존비속간의 거래에 있어, 배우자의 소득의 인정 범위와 관련한 지침을 통보하오니, 지방자치단체 간 세정운영의 혼선이 없도록 조치하여 주시기 바랍니다.소득이 없는 자녀에 대한 부담부증여는 인정되지 않습니다.아래의 질의회신을 살펴보면,전세를 낀 주택을 대학생인 자녀에게 부담부증여가 가능한지 여부에 대한 질의입니다.회신은 대학생 아들이 현재 소득이 없지만, 나중에 취직해서 돈벌어서 전세금을 갚는다는 식의 전세금 인수는 인정하지 않고 있습니다.서울세제-1426(20180130)주택을 부담부(전세보증금) 증여받은 경우 유상취득 여부 질의회신【답변요지】소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가))「지방세법」제7조 제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는 「지방세법」제7조 제11항 제4호의 각 목에 따라그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.다음의 조세심판 사례를 살펴보면,[상황]① 담보대출이 낀 아파트를 11세, 15세인 미성년 자녀에게 부담부증여② 증여계약서에는 대출을 자녀가 승계한다고 기입[판결]① 미성년자로 소득이 없고② 은행 담보대출 채무자도 자녀로 명의변경이 안되어있고따라서, 취득세 부담부증여는 인정이 안됨조심2018지0692(20180629) 취득세쟁점금액을 유상 취득에 대한 대가로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 규정한 주택의 유상취득세율을 적용할 수 있는지 여부【결정요지】청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들은 「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨가. 청구인들 주장(1) 청구인들은 이 건 아파트에 담보된 채무인 쟁점금액을 승계하는 조건으로 이 건 아파트를 증여받았으므로 이는 부담부 증여에 해당하므로 쟁점금액에 대하여는 주택의 유상거래세율을 적용하여야 함에도 청구인들이 미성년자이고 특별한 소득이 없다는 사유만으로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.(2) 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권의 채무를 인수하지는 않았으나, 근저당권자인 주식회사 OOO은행은 청구인들이 근저당권 채무를 인수하지 않아도 된다고 답변하고 있고, 등기부등본에도 채무인수가액을 등재하지 않는 것이 일반적이고, 채무에 대한 상환을 실제로 누가하는지 여부는 채무의 인수를 원인으로 하는 부담부증여와는 관계가 없다.나. 처분청 의견직계존비속간 부동산을 매매(유상거래)하는 경우 그 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 자료뿐만 아니라 대가 지급을 위한 소득증명(자금출처)도 함께 제출하여 입증하여야 하나,청구인들은 만15세, 만11세의 미성년자로서 소득이 없고, 쟁점금액을 인수하였다고 볼 만한 입증자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단중략(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 「민법」제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권채무를 자신들의 명의로 변경등기하지 않았으므로 쟁점금액은 여전히 이 건 증여인의 채무에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구인들의 아버지인 OOO이 쟁점금액을 상환하고 있다고 하더라도 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 이 건 증여인과 약정에 따라 채무의 변제를 책임지고 있는 것에 불과한 점 등에 비추어 청구인들은「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.취득세는 유상거래로 인정받을려면, 대금 지급이나 채무 승계가 확인되어야 합니다.소득증명이 되더라도, 채무의 인수 사실이 확인이 되어야 부담부증여로 인정됩니다.다음의 질의회신을 보면,자녀가 부모의 주택을 취득하였고, 부모가 전세로 살기로 해서 전세금을 차감하고 매매대금을 지급한 경우자녀가 소득이 있지만, 실제 대금지급사실이 없으므로 전세금 부분은 유상거래로 보지 않고 무상취득으로 본다는 것입니다.지방세운영-279(20170830) 취득세매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신【답변요지】직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다.【질의요지】○ 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 직계존속과 전세계약을 체결(세입자 : 직계존속)하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우, 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지 여부【회신내용】○ 「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다 고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 를 규정하고 있습니다.○ 즉, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등을 취득하는 경우 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득 증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무 승계 사실을 입증하여야할 것(개정「지방세법」적용요령(2016.1.5.) 및 지방세운영과-2291(2016.9.1.)) 입니다.○ 해당 질의 건의 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지에 대해서 살펴보면,- 주택을 매수하면서 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점,- 「지방세법」제7조 제12항에서 증여거래 시에도 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부 라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때,- 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 할 것입니다. 끝.정리하면,부담부증여의 취득세는 유상취득세율이 적용되느냐 무상취득세율이 적용되느냐의 차이가 있고, 조정지역 다주택자를 규제하는 세법 개정전에는 유상취득세율이 더 낮아 유리하였으나, 현재는 상황에 따라 다릅니다.부담부증여의 경우, 가정주부나 미성년자도 취득세의 채무인수(유상거래)로 인정이 되느냐는 것인데, 취득세에서 채무인수로 인정받기 위해서는 ① 소득이 있고 ② 채무상환 또는 채무인수가 확인되어야 합니다.다만, 가정주부의 경우는 배우자의 소득도 인정이 되므로 부담부증여의 인정이 용이하나 미성년자나 소득이 없는 자녀의 경우는 취득세에선 부담부증여는 인정이 안되는 것으로 봐야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.지난 글에서상속 vs 증여를 비교해봤었습니다.상속세 18억→5억, 상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법안녕하세요, 부동산 양도·증여·상속 전문 ‘세로움’입니다. 상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심...blog.naver.com사례마다 유불리는 달라질 수 밖에 없지만, 미리 대비할수록'증여'절세플랜이 훨씬 유리하다는 것은 공통적인 결론이었습니다.따라서 오늘은 증여를 결정했다면 가장 절세되는 증여의 방식은 무엇인지 자세히 비교해보겠습니다.1. 증여, 부담부증여증여는 크게 일반증여와 부담부증여 2가지로 구분할 수 있습니다.구분내용일반증여부동산을 증여하면서 담보된 채무는 유지하는 것부담부증여부동산을 증여하면서 담보된 채무를 함께 넘기는 방법일반증여는 부동산 자체만 증여하는 것이고, 부담부증여란 부동산에 담보되어 있는 전세보증금, 은행채무를 함께 넘기는 것입니다.예를들어 전세보증금 3억원이 있는 아파트를 자녀에게 증여할 때, 임차인에게 3억원을 부모님이 상환하는 것을 일반증여, 자녀가 상환하는 것을 부담부증여라고 합니다.2. 저가양도, 교환그리고 증여와 마찬가지로 증여효과는 내지만 훨씬 더 많은 세금을 줄일 수 있는 2가지 방법으로'저가양도'와'교환'이 있습니다.증여보다 훨씬 더 복잡하고 어렵지만, 적절한 계획을 세워 진행한다면많게는 90% 이상 세금이 줄어들기 때문에가계의 총 자산을 고스란히 지켜줄 고마운 방식입니다.구분내용저가양도부동산을 시세보다 저렴하게 양도하는 방법교환시세가 다른 서로의 부동산을 맞바꾸는 방법저가양도는 부모님(특수관계인) 소유 부동산을 자녀에게 시세보다 저렴하게 매도하여 증여효과를 내는 방법입니다. 역으로 자녀 소유 부동산을 부모님이 시세보다 비싸게 사오는 고가양도의 형식을 취할수도 있습니다.교환은 부모님과 자녀 각자 소유의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 자녀의 5억짜리 부동산을 넘기면서 부모님의 10억짜리 부동산을 가지고오는 형식입니다.내용이 많기 때문에 오늘은 저가양도를 위주로 증여, 부담부증여와 비교해보겠습니다.혹시 교환컨설팅이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고부탁드립니다. 특수관계인간 부동산 맞교환 역시 자금 없이도 증여효과를 낼 수 있는 유용한 절세컨설팅입니다.가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 저가양도는 안전할까?우선, 가족간 매매를 하더라도 실거래신고는 해야합니다.아래 사진은 국토교통부 실거래가 조회사이트에서 검색하면 확인할 수 있는 거래내역입니다.출처 : 국토교통부 실거래가 공개시스템33억, 38억원으로 거래되던 부동산을 가족간'21억원'에 거래한 내역입니다. 이렇게 버젓이 낮은 거래금액이 신고되고 조회가 되는데, 과연 괜찮은지 의문이 생길 수 밖에 없습니다.특수관계인 저가양도, 가족간 저가양도는한국부동산원 및 국세청에서 별도로 관리하고 있으며,거래의 적정성과 자금출처와 같은 전반적인 내용에 대해 소명을 하도록 합니다.매매금액이 적정하지 않거나, 부모님에게 돈을 차용해서 매매하거나, 기타 이슈들이 있다면세무조사가 진행될 수 있고,세무조사 과정에서 저가양도거래 뿐만 아니라 지금까지의 탈세정황이 있다면 함께 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 검토해야하는 사항은 케이스마다 달라집니다. 부동산 시세, 매매대금의 규모, 자금조달의 방식, 매수자의 소득현황 등에 따라 쟁점 역시 다르기 떄문에 어떤 거래보다도 해당 컨설팅에 많은 경험을 가지고 있는 세무전문가와 진행하시는 것을 추천드립니다.4. 증여vs부담부증여vs저가양도 세액비교그럼에도 불구하고 저가양도를 하는 이유는잘 준비된 저가양도라면 증여보다 훨씬 많은 세금이 줄어들기 때문입니다.[사례]부모님 소유 A아파트를 자녀에게 소유권 이전(증여, 부담부증여, 저가양도)- 부모님 1세대 1주택- A아파트 시세 10억원 / 전세보증금 5억원- 최근 10년간 자녀에게 증여한 재산 없음세목일반증여부담부증여(보증금 5억원 승계)저가양도(양도가 7억원)양도세없음없음없음증여세약 2.2억원약 8,000만원없음취득세약 4,000만원약 3,800만원약 3,500만원합계약 2.6억원약 1.15억원약 0.35억원절세가능액약 2.25억원(약 85%절감)부모님 소유 10억원짜리 아파트를 자녀에게 넘길 때, 부담부증여와 저가양도의 방식을 비교해보면 위와 같습니다.저가양도를 위한 조건을 미리 만들어놓고 저가양도를 한다면2.6억원의 세금이 3,500만원으로 약 85%를 절감할 수도 있습니다.따라서 각자의 상황에 가장 유리한 방법이 무엇인지 꼼꼼히 비교해보고, 안전한게 진행가능하도록 사전이 준비하는 것이 중요합니다.각 방식에 대해서 알아두셔야할 내용 중에서 중요한 부분들을 정리해보면 다음과 같습니다.1. 일반증여일반증여는 채무는 그대로 두고 부동산만 증여받는 것입니다. 보증금 5억은 증여자인 부모님이 돌려드리는 것으로 세금은 증여세와 취득세만 발생하는 가장 기본적인 소유권 이전방식입니다.① 장점장점은 가장 쉽고 간단하게 소유권 이전이 가능하고, 조건 없이언제든지 할 수 있다는 것입니다.② 단점- 가장 쉽고 간단하지만,10억원이 모두 증여로만 과세되기 때문에 높은 세율이 적용될 수 있습니다.- 최근 10년간 증여하신 재산이 있거나, 앞으로 증여해야하는 재산이 더 있으시다면 좋은 증여방식은 아닙니다.- 부모님이 다주택자로서 조정지역인 경우취득세가 3배 이상 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.2. 부담부증여부담부증여는 채무를 함께 승계하는 것입니다. 보증금 5억은 수증자인 자녀가 임차인에게 상환하는 것으로 세금은 양도세, 증여세, 취득세 3가지가 발생합니다.① 양도세부담부증여에서 양도세는 승계하는 채무 5억원에 대한 것입니다. 부모님이 돌려줘야할 보증금 5억을 자녀가 대신 상환한다면 결국 자녀는 부모님에게 5억원을 주고 부동산을 받는 것과 동일한 결과입니다.그러므로 전체 부동산 중 채무승계부분은 5억원을 대가로 받고 분할양도한 것으로 보는 것입니다. 부담부증여라도 양도세는1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과세와 같은 일반적인 제3자 간 매매와 동일하게 적용됩니다.따라서부모님이 비과세라면 증여보다는 부담부증여가 훨씬 유리할 수 있습니다.② 증여세증여세는 아파트 10억 중 채무승계 5억원을 뺀 나머지 5억에 대해서만 부과됩니다. 증여세 과세금액이 적다보니 일반증여에 비해 적용되는 세율구간도 낮아지기 때문에 증여세에서도 절세효과가 발생하게 됩니다.③ 취득세부담부증여 취득세 역시 매매와 증여로 구분해야합니다.분할양도로 보는채무승계 5억에 대해서는 매매취득세가 적용되고, 나머지 5억에 대해서는 증여취득세가 적용됩니다.매매취득세와 증여취득세는 다주택자 중과세 적용 기준이 서로 다르기 때문에일반증여와 달리 자녀세대가 주택을 보유한 경우에도 중과될 수 있으니 조심해야 합니다.3. 저가양도저가양도 상담을 할 때 많은 분들이 3억이나 30%까지는 싸게 매매해도 괜찮지 않나요? 라고 질문을 하십니다.가끔은 이 말만 들으시고 직접 매매까지 다했다가 세무서 연락을 받고 오시는 경우도 있습니다.저가양도는 특수거래인만큼 복잡하고 어려운 내용이 많습니다. 일반매매와는 다른 세법규정이 적용되며, 사례별로 예상하지 못한 세무상 이슈들이 지뢰처럼 도사리고 있습니다. 그리고 매매 후에도 관리 및 소명요청의 대상이 되기 때문에 충분한 검토가 필요합니다.오늘은 꼭 알아야할 내용을 세금부분과 세금 외 부분으로 나눠서 설명드리겠습니다.① 양도세첫 번째 가족간 저가양도시 양도세는 시세로 계산하는 점을 유의해야 합니다.10억원짜리 A아파트를 7억원에 팔아도 가족이면10억원에 판 것으로 양도세를 계산합니다.부당행위계산부인라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해서 자녀에게는 싸게 팔아도 무조건 시세로 양도세를 계산합니다.사례에서 부모님이 A아파트를 예전에 7억원에 구매했었다면, 이번에 7억원에 자녀에게 저가양도하면 양도세가 없겠구나하고 생각하시면 안됩니다. 세법에서는 10억에 양도한 것으로 보고3억에 대한 양도세가 추징됩니다.다만,1세대 1주택 비과세는 동일하게 적용받을 수 있습니다. 따라서 A아파트를 부모님이 2억에 샀던, 3억에 샀던,1세대 1주택이시면 비과세로 양도세가 없기 때문에 증여보다 훨씬 유리합니다.② 증여세자녀가 부모님 부동산을 싸게 사서 이득이 발생되면 그것을 증여로 보지만, 세법에서는 그 이익이'3억 또는 시세의 30%'보다 적다면 증여세를 부과하지 않습니다.사례에서 10억원의 A아파트를 7억원에 사올 때 이익 3억원을 증여로 보지만, 3억과 30% 이내기 때문에 증여세가 부과되지 않는 것입니다.더 나아가서 자녀 증여공제를 활용해서7억보다 더 저렴하게 매매하는 방식으로 추가 절세가 가능합니다. 다만,매매금액이 더 낮아진다면 거래에 대한 적정성 여부에 따라 매매자체가 인정되지 않을 수 있기 때문에 이부분은 사례별로 구체적인 검토가 필요합니다.③ 취득세취득세는 양도세와 동일하게 7억이 아닌 10억에 대해서 모두 취득세가 부과됩니다.여기서 10억을 모두 매매취득세를 적용할지, 7억은 증여, 3억은 매매취득세를 적용할지에 대해서는 해석의 차이는 있지만, 이부분은저희가 실무적으로 유리한 방식으로 처리해드리고 있습니다.5. 저가양도, 세무조사 받는 이유저가양도를 잘못 처리해서 세무조사를 받으시는 이유는 크게 3가지로 구분해볼 수 있습니다.1. ‘시가’산정의 어려움가족간 거래는 반드시 세법에서 정해놓은 기준인‘시가’에 따라 진행해야 합니다. 가족이기 때문에 임의로 부동산 가격을 설정할 수 있고, 그에따른 조세회피가 가능하기 때문에 법에서 기준을 마련해뒀습니다.① 시가란 유사한 물건의 최근 거래가, 경매가, 감정평가액 등을 말하는데, 가장 많이하시는 실수가 'KB시세'로 거래하시는 것입니다.KB시세는 법에서 규정하지 않기 때문에 어떠한 근거도 될 수 없습니다.② 유사한 물건의 최근 거래가는 일정 기간 이내에 들어와야하며, 기간 내 거래된 물건이 여러개라면 기준시가차이가 가장 적고, 매매일과 가장 가까운 거래가격을 적용해야하기 때문에 적법한 시가를 산정하는 것은 쉽지 않습니다.국세청은 가족간 저가양도에 대해 거래가격이 적법한 기준으로 산정됐는지를 검토하고, 만약 적법한 시가가 아닌 금액으로 거래했다면 세무조사를 통해서 양도세, 증여세, 취득세를 추징하고 있습니다.2. 증여추정상증법 제44조에서는배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정하고 있습니다. 가족간 매매는 조세회피가 쉽게 이루어지기 때문에 국세청은 일단 증여한 것으로 보겠다는 것입니다.증여추정규정에 따라 납세자가 정상적인 매매라는 사실을 입증할 때 비로소 증여가 아닌 매매로 인정받을 수 있습니다.상담을 하다보면 우선 매매는 해놓고, 돈은 나중에 천천히 지급하겠다는 약정서를 쓰면 되지 않냐 라는 말씀을 많이 하시는데, 이런 경우 증여로 보아 추징될 수 있습니다.가족간 거래에서 납세자는 불리한 위치라는 것을 기억하고, 정상적인 매매로 인정받을 수 있는 거래내용을 계획해야 합니다.3. 자금출처와 거래적정성가족간 매매는 자금출처와 거래의 적정성에 대한 사후관리를 받게됩니다.① 자금출처우선 매매대금의 출처는 매수자의 자금이어야 합니다.- 예를 들어부모님에게 돈을 빌려서 차용증을 쓰고 부모님 집을 사온다거나-세금신고하지 않은 소득으로 취득하는 경우 세무조사를 받게될 수 있습니다.또한 자금소명을 할때는일정기간의 통장거래내역을 제출하게 되므로, 이번 부동산 거래와 상관 없는 이체내역으로도 문제가 커지는 경우도 있기 떄문에 사전에 관리한다면 세무조사 가능성을 낮출 수 있습니다.② 거래적정성세법의 기본원칙에는'실질과세원칙'이 있습니다. 거래의 형식과 실질이 다를때는 실질에 따라서 과세한다는 것입니다.우리가 아무리 매매계약서를 작성하고, 매매로 부동산 등기를 한다고 하더라도실질이 매매가 아니라면, 또는 거래내용이 적정하지 않다면 매매거래는 언제든지 부인되고 추징될 수 있습니다.10억원짜리 아파트를 1원에 판다고 정상적인 매매로 인정되진 않겠지요. 복잡한 사례일수록 예상하지 못한 부분에서 문제가 발생할 수 있으므로 꼼꼼히 확인해보시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억,상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796'자금출처조사'주요 실제사례Top10대응모음https://blog.naver.com/highyes_tax/22361975579650m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

1. 개요​이번에는 양도소득세의 기본 중의 기본인 1세대 1주택 비과세에 대해 알아보겠습니다. 자세히 설명하면 정말 공부할 내용이 많지만, 실무에서 관심이 되는 내용 위주로 알아봅니다.​[1세대 1주택 비과세]라는 것은 우리가 편하게 부르는 용어이고, 법률에 의하면 조금 엄격하게 정의되어 있습니다. 원래 양도소득세 과세대상자산을 양도하게 되면 양도소득세가 발생하게 됩니다. 그런데 특별한 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그 특별한 요건 중에 1세대가 보유한 1주택이 포함되어 있는 형태입니다.​1세대 1주택이 뭐길래 양도소득세를 과세하지 않을까요? 다른 부동산과 달리 주택은 투자 목적물이기도 하지만, 세대가 주거생활의 거점으로 삼아 거주하는 보금자리이기도 합니다. 특히 1세대가 보유한 하나의 주택은 보금자리일 개연성이 아주 높습니다. 그런데 이런 주택을 차익을 내는 투자 상품으로만 바라보고 세금을 매긴다면, 주택의 매도대금으로 새로운 보금자리를 구하는데 어려움을 겪게 되거나, 거주자의 의사에 반하여 주택을 선택하도록 내몰게 되어, 거주이전의 자유를 방해하게 됩니다. 헌법 제14조에 의하면 모든 국민은 거주 이전의 자유를 가지는데요, 세법이 헌법으로 정한 사항을 거스르면 안 되겠지요. 그래서 1세대 1주택의 양도에 대해서는 특별한 규정을 두어 세금을 줄여주고 있는 것입니다.​비과세의 요건에 대해서는 뒤에서 더 자세히 알아보고, 여기서는 양도의 의미를 조금 더 깊이 살펴봅니다. 양도란 자산에 대한 등기 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고, 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도입니다. 따라서,​① 주택의 교환도 양도입니다. 가치가 같은 자산이 서로 자리만 바꾼 것인데 세금을 내느냐고 합니다. 반대로 생각해보면 매도대금을 현금이 아닌 자산으로 받은 것 뿐입니다. 그러니 대물변제받은 자산의 가액을 양도가액으로 하고, 내가 취득할 때의 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 도출하여 양도소득세를 부담합니다. 교환은 쌍방이 같은 상황을 겪고 있기 때문에, 쌍방이 다 양도소득세를 내게 됩니다. 그리고 각자 교환받은 자산은, 교환 당시 시가에서부터 다시 양도차익을 카운트한다는 의미도 있습니다. 마찬가지로 법인에 부동산을 현물출자로 넘겨주는 것도 양도입니다. 법인에게 부동산을 매도하는 것은 당연히 양도인데, 매도대금을 현금이 아닌 주식으로 받은 것 뿐입니다. ​② 단독주택을 수용당하는 것도 양도입니다. 가끔 국가에서 강제로 재산을 빼앗아가는데 세금까지 낸다고 화내시는 분들이 계신데요, 금액이 마음에 들지 않을지언정 국가가 대가를 지불하기는 합니다. 그러니 유상성이라는 성질이 존재하고 있습니다.​③ 등기, 등록하지 않아도 유상으로 이전하면 양도입니다. 가끔 고객들 중에서는 상속이 개시된지 한참이 지났는데도 주택 등기를 돌아가신 분의 명의로 그대로 남겨두고 있는 경우가 있는데요, 그렇게 매도대금을 받고 주택을 매수인 명의로 이전해주고 나서는 등기부에 본인들 이름이 찍히지 않았는데 왜 양도소득세를 내냐고 묻습니다. 등기를 고치지 않고 양도해도 양도소득세가 부과됩니다. 자산의 양도차익이 본인에게 귀속되었기 때문입니다. 게다가 미등기양도로 불이익을 볼 수도 있습니다.​④ 주택을 부담부증여로 하여 채무를 넘겼다면 채무상당액도 양도입니다. 이걸 잘 이해 못하시는 분들이 있는데요. 만약 은행 채무를 넘기는 부담부증여를 했다고 합시다. 최초 은행에서 대출을 일으킬 때 은행이 내 주머니에 돈을 넣어주었습니다. 그러나 이때는 별로 기쁠 것도 없습니다. 자산이 늘어난 만큼 빚도 늘어, 돈을 번 것은 아무것도 없죠. 그런데 상대가 내 빚을 떠안아 준다? 내 주머니에 돈은 남았지만 빚은 없어졌으니, 비로소 나는 이익을 보게 된 것입니다. 그러니 ‘유상성’이 있고, 양도로 보는 것입니다.​⑤ 돈을 주지 않고 주택 세입자를 끼고 매매했다고 양도소득세도 그대로냐고 자주 여쭤보십니다. 유상성이라는 것은 대가를 뜻합니다. 이때 대가지불의 방법은 돈으로 지불하는 것도 있지만, 채무를 인수하는 방법도 있습니다. 따라서 잔금을 지불하는 대신에 주택의 담보 대출을 승계한다거나, 전세보증금 반환채무를 승계하는 것도, 그저 대가를 지불하는 방법의 차이일 뿐 양도소득세에는 아무런 영향을 주지 않습니다. ​그러면 반대로 양도가 아닌 것을 말해보면,​① 증여나 상속은 유상성(대가)이 없이 일방적으로 부를 이전시키는 것이므로 양도소득세의 대상이 아니고 증여세 또는 상속세의 대상입니다.​② 이혼으로 인한 주택의 재산분할도 쌍방의 협력으로 이루어진 재산을 각자 소유로 명의만 정리하는 것이라 자산의 이전이 없습니다. 명의만 정리하는 것입니다. 취득세만 일부 낼 뿐입니다.​③ 신탁하는 경우, 담보 목적으로 소유권 이전(양도담보)하는 경우, 내 단독주택이 재개발 후 새 아파트로 그대로 돌아오는 환지처분받는 경우는, 자산의 소유권이 이전되었다고 할 수 없어 양도소득세 과세대상이 아닙니다.​④ 계약이 당초부터 하자가 있어서 무효인 경우, 합의가 해제사유 있어서 해제된 경우는, 소유권이 이전된 바가 없어 양도소득세 과세대상이 아닙니다. (단 국세청에서는 사유나 조세회피목적을 따져 2번의 양도로 보기도 함)​마지막으로 특이한 것이 있습니다. 배우자 또는 직계존비속(형제는 불포함)간 주택 양도는 가능할까요? 자산이 유상으로 이전되는 것을 양도라 한다면 안 될 것도 없이 얼마든지 가능합니다. 그런데 세법에서는 형제사이는 그렇다 쳐도 부모 자식간이나 부부 간에 유상거래가 있었다는 걸 수상하게 봅니다. 따라서 일단 가족간의 주택 매매는 유상이 아닌 무상으로 이전된 것으로 보되, 어디 한 번 유상성을 적극적으로 입증하라고 합니다. 이것을 증여로 추정한다고 합니다. 일리가 있습니다.​하지만 부모 자식간이나 부부 간이라도 유상성이 명백한 경우에는 국세청도 꼬리를 내립니다. 경매/공매/파산 절차를 거친 경우, 법원이 개입하여 대가를 수수하므로 믿어줍니다. 주택을 서로 교환하면, 등기를 통해 유상성이 입증되기 때문에 인정합니다. 통장 내역이나 이체확인증을 통해 매매대금이 이동한 것이 명백하고 그 매매대금이 소득세나 증여세를 내고 난 깨끗한 돈이라는 것이 확실하면 또한 인정합니다.​​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, (이하 생략)​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택​심사양도2012-147(2012.09.21)소득세법 제88조 제1항에 따르면, 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는데, 이 건 청구인 등과 피고측 합의의 경우 쟁점부동산 소유자인 청구인 등이 무효인 소유권보존등기의 말소등기절차를 이행하지 않기로 합의하면서 170백만원을 피고측으로부터 지급받아 이 중 청구인이 자신의 상속지분에 해당하는 36,037천원을 수취한 것인 바, 그 실질은 무효인 소유권보존등기를 유용하여 토지소유권을 이전하는데 있는 것으로 보이므로 청구인이 지급받은 36,037천원은 양도소득세 부과대상이 되는 토지양도 대금에 해당하는 것으로 보이며, 아울러 이 건의 경우 법원 판결에 의하여 쟁점부동산에 관하여 원고인 피상속인 명의로 소유권보존등기를 하고 청구인등의 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 없는 법률상 또는 사실상 장애사유가 없는 것으로 보이므로 청구인에게 쟁점부동산에 대한 등기를 하지 아니한 책임을 추궁하는 것이 가혹하다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 자신 앞으로 등기를 할 수 있었음에도 불구하고 이를 행하지 않고 피고에게 양도한 것으로 미등기양도자산에 해당한다고 보여 지는 바, 이 건 양도소득세를 경정 고지한 처분청의 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

안녕하세요.부동산세금, 자금출처조사 전문세로움입니다.부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원 또는 구청 등에서“부동산 거래신고에 따른 관련자료 제출요청”이라는 등기 우편물을 받으시는 경우가 있습니다.최근 주택 매매거래 건수가 현저히 줄어들면서 크지 않은 취득규모와 출처부족액이 크지 않은 사례임에도 불구하고 부동산원 및 구청의 소명요청 대상이 되고 있으며, 조사트렌드가 바뀌고 있으므로 소명대응 내용과 방법 역시 이에 맞추어 달라져야 합니다.이번 글은 자금소명대응 및 자금출처조사 전문 세무사로서그동안 진행해왔던 부동산 거래신고 소명요청에 대한 실제 대응 사례 및 적절한 대응방안에 대해 자세히 안내드리겠습니다.1. 거래신고에 따른 관련자료 제출 요청(한국부동산원 및 구청 등)Previous imageNext image위와 같이 부동산을 취득하는 경우 부동산원 또는 구청 등 행정기관에서 거래신고에 대한 관련 자료 및 자금출처소명을 요청하는 서류를 등기로 받게 됩니다. 모든 취득자를 대상으로 요청하는 것은 아니지만,정상적이지 않은 특정한 거래에 해당하거나 자금출처가 부족하다고 판단되는 경우소명요청을 받을 수 있습니다.[소명요청의 대상이 될 수 있는 거래]-특수관계인 가족과 매매를 하는 경우-자금의 출처가 불명확한 경우-자금조달계획서를 잘못 작성하는 경우-부동산 매매가액이 적정시세와 차이가 큰 경우[실제 소명 대응 사례]가장 최근인24년 2월 실제로 저희가 대응했던 부동산원 거래 소명 사례의 사실관계를 간략히 정리해보면 다음과 같습니다.<사례1> 부동산 취득금액 11.5억원 / 부부공동명의구분금액실제 자금출처내용150,000,000원부모님으로부터 증여2800,000,000원담보대출3100,000,000원기존 전세보증금4200,000,000원부모님으로부터 차용출처부족액 : 0원<사례2> 부동산 취득금액 12억원 / 닫독명의구분금액실제 자금출처내용1450,000,000원담보대출2650,000,000원기존 아파트 양도대금330,000,000원차량매각470,000,000원근로소득으로 모은 예금출처부족액 : 0원위 두개의 실제 사례를 보면 아시겠지만, 누군가에게는 문제가 없다고 생각할 수 있을만한 사례들이지만 실제 소명요청이 나왔습니다. 물론 위 사례보다 훨씬 출처부족액이 크고 세무상 이슈가 있는 사례들도 더 많지만,지금 내가 부동산을 취득한다면 소명대상이 될 가능성이 어느정도 있겠다는 판단을 내린 후 부동산을 취득하시는 것을 추천드립니다.2. 소명요청을 ‘잘’ 해야하는 이유담당 기관은 부동산 거래신고 내용와 해당 부동산의 개관적인 시세 등 사실관계를 참고하여 해당 거래의 적정성을 판단합니다. 관련법에 따라적정성 판단 결과가 관할 세무서에 통보될 수 있으며, 해당 세무서는 자금출처조사 대상자 선정을 위한 자료로 활용할 수 있습니다.즉, 한국부동산원과 구청 등의 부동산 거래신고 소명요청에 대한 적절한 대응여부에 따라소명단계에서 잘 마무리가 될 수도 있지만 자금출처조사로 파생될 수 있는 것입니다.자금출처조사가 실시되는 경우 대상자의 수년 간 계좌내역을 전수조사할 뿐만 아니라, 부동산 취득 자금 이외의 금융재산, 차량, 카드소비내역 등 모든 자산운용액을 함께 고려하게 되므로 이번 부동산 취득자금 외 탈루가 있었다면 함께 추징될 수 있습니다.사업체를 운영하시는 경우라면 계좌 및 신고내역을 조사하면서 매출누락 등 사업체에 대한 세금추징 역시 함께 부과됩니다.자금출처조사는 약 2달정도의 기간동안 조사팀이 요청하는 서류와 질문에 지속적으로 대응해야하며, 조사과정에서 당연히 발생하는 의견대립에 많은 에너지가 소비될 수 있습니다. 실제로 국세청 세무조사 사전통지서를 받으신 분들이 당연하게도 스트레스와 불안감에 본업에 집중하시는 것을 많이 힘들어 하시기 떄문에 반드시 전 단계에서 마무리하는 것을 목표로 삼아야 합니다.관련 자금출처조사에 대한 실제 대응사례이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 - 사업소득 매출누락 및 현금 우회 증여를 통한 고가의 부동산 취득사례(현금영수증 미발행 가산세)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/223106183709[세무조사전문세무사] 병원·치과·한의원 세무조사(자금출처조사) 추징세액 1.8억원 -> 3백만원 성공사례(병원 매출누락, 가공경비 자금출처조사 대응 방안)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사 전문' 이상웅 세무사입니다. oo세무서...blog.naver.com3. 대응방안①취득단계에서 적정한 자금조달계획서 작성를 작성다음에 해당하는 주택을 취득하는 경우 자금조달계획서를 작성하여 제출해야 합니다.지역대상투기과열지구 및 조정대상지역모든 주택(강남, 서초, 송파, 용산 소재)비규제지역6억원 이상 주택자금조달계획서 제출 시점은 잔금시기보다 훨씬 이전이므로 기재한 내용이 실제와 달라지는 경우가 많습니다. 자금조달계획서는 말 그대로 ‘계획서’이기 때문에 향후 자금출처조사의 내용과 달라진다고 하여 불이익을 받지는 않지만, 최소한 잘못 작성하여 자금소명의 빌미를 제공하는 경우는 피해야할 것입니다.예를 들어 금융기관이 아닌 사인간 차용금액을 기재하거나, 작성 항목 중 현금 등 그 밖의 자금란에 출처금액을 기재한다면 자금 소명의1순위 대상이 될 수 있습니다.자금조달계획서에 기재하는 항목에도사실관계에 따른 우선순위가 있을 수 있으므로 실제 사례에 적합하게 금액과 항목을 구분하여 작성할 필요가 있습니다.또한 자금조달계획서를 제출할 때 해당 내용을 증빙할 수 있는 자료를 함께 제출하는 것이 좋습니다.여러가지 방식으로 자금을 만든 경우라면, 잔금이체 직전에 예금통장으로 이체하여 잔금을 보냈다고 해서 해당 금액을 모두 예금항목에 적고 예금증명원만 제출하는 것은 적절하지 못한 입증방식일 수 있습니다.예를 들어 부동산 잔금 이체 직전에 보유하고 있던 주식을 양도하거나, 차량을 매각하여 입금된 금액을 예금에 적기보다 주식 매매내역, 차량매도계약서 등 해당 예금의 출처를 보다 정확하고 구체적으로 남기는 것이 더 적합할 수 있습니다.자금조달계획서는 거래신고에 따른 자금소명과 향후 자금출처조사의 위험성을 낮추기 위한 첫 번째 단계이므로 충분한 검토 후 작성 및 제출하시는 것이 좋겠습니다.4. 대응방안②소명단계에서 적합한 입증자료를 제출소명자료 제출 안내문에 기재되어 있는 것처럼 계약일 ~ 잔금일 전후 일정기간에 대한 계좌내역을 비롯하여 자금출처 항목별 요청하는 서류가 각각 다릅니다. 이마저도 모든 사안에 대하여 구체적으로 안내가 되어 있지 않으며, 담당부서에 전화해서 문의해보면 두루뭉술한 답변만 받을 수 있으므로 소명대응하는 납세자 입장에서는 혼란스러울 수 밖에 없습니다.하지만세상 모든 사례 중에서 동일한 사례는 단 한가지도 있을 수 없으며, 소명의 핵심이 되는 자료 역시 달라져야 합니다.<사례1>부동산을 취득하기 위해 보유하던 부동산을 양도하거나, 전세보증금을 돌려 받아 취득 대금으로 활용한 경우→ 기존에 보유하던 부동산을 취득한지 오래된 경우라면 부동산 양도계약서가 핵심 자료가 될 수 있겠지만, 20대~30대 초반이 사회초년생이 몇 년 보유하기 않았던 부동산을 양도한 경우라면양도계약서보다 당초 부동산을 취득했던 자긍믜 출처에 대한 자료가 더 중요할 것입니다.→ 전세보증금도 마찬가지입니다. 예를 들어 부모님이 전세보증금을 모두 지원해줬다면, 해당 전세계약서가 중요한 것이 아니라 당초 전세보증금의 자금출처를 더 궁금하겠지요<사례2>부동산 취득자금 중 일부를 가족 또는 지인으로부터 차용하여 지급하거나, 자금이 묶여 계약금 및 중도금 지급을 위해 일시적으로 차용한 경우→ 가족 또는 지인으로부터 자금을 빌려 부동산 취득자금으로 사용한 경우 해당차용거래가 증여로 보아 추징되지 않도록 사전에 대비해야 합니다. 세법에서는 부모·자식 간 차용거래를 원칙적으로 인정하지 않기 때문에원리금 상환, 상환기간 등 최초 차용계획을 잘 수립해야 합니다.→ 계약금 및 중도금 지급을 위해 일시적으로 자금을 차용하는 경우에는 차용거래로 인정받을 수 있는 가능성이 높을 수 있습니다.모든 차용거래에서 가장 중요한 입증자료는 원금 및 이자 상환내역입니다. 따라서최초 자금을 빌리기 전 미리 세무전문가와 함께 적정한 이자율, 상환계획, 상환기간, 상환방법 등을 수립하고 관련 자료를 준비하는 것이 안전할 수 있습니다.차용거래에 대한 실제 서울지방국세청 자금출처조사에 대한 성공적인 대응사례와 관련 내용에 대한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com<사례3>코인을 양도하고 코인투자수익으로 부동산을 취득한 경우→만약 평생 회사를 다닌 근로자가 급여를 차곡차곡 모아 정당하게 부동산을 취득한 경우 예금증명원, 자금이체내역 등의 기본적인 서류만 제출하더라도 큰 문제가 없을 것입니다. 이에 더불어소득금액증명원을 활용한다면 충분할 수 있습니다.이와 다르게 만약코인을 투자하여 수익을 얻은 경우이거나 사업을 하면서 매출 누락한 소득 등 국세청에 소득내역 및 증빙이 남지 않는 자금의 출처라면 예금증명원을 제출한다고 해서 전혀 소명이되지는 않습니다.코인의 경우최초 투자자금부터 매매내역 등을 입증하는 등 사실관계에 맞게 해당 자금의 흐름을 충분히 소명할 수 있는 핵심 자료를 판단하여 제출해야 합니다.5. 대응방안③구체적인 자금흐름을 소명할 수 있는자료를 만들어 제출할 수 있습니다.아래는 부동산 거래신고에 따른 관련자료 제출요청을 받으신 분들 중 향후 자금출처조사의 가능성을 줄이고자 확실한 대응을 위하여 저희와 함께 소명 대응하신 건들의 실제 작업 내용 입니다.아래에 해당하는 사례의 경우 저희가 제공해드리는 용역이 도움이 될 수 있습니다.구분내용1예금증명원, 자금이체내역 등 단순한 자료로는 자금흐름의 명확한 입증이 어렵거나 자금흐름이 복잡한 경우2부동산 취득자금으로 한정한다면 어렵지 않지만, 이외의 자금거래 등이 있어 자금출처조사의 가능성을 최소화 해야하는 경우3실제 해당 부동산 취득자금 중 문제될 수 있는 출처가 있어 향후 자금출처조사의 가능성을 최소화 해야하는 경우[소명대응을 위한 용역 내용]앞서 말했던 것처럼 소명단계에서 충분한 자금출처 흐름이 입증되지 않는다면 세무서로 이관되어 자금출처조사가 진행될 수 있습니다.자금출처조사 대상자로 선정된다면 수개년 기간동안의 계좌내역을 비롯한 모든 자산과 수익내역을 전수조사하게 되므로 추징세액이 상당할 수 있습니다.따라서 자금출처의 내용이 복잡하여 직관적으로 확인이 어려운 상황인 경우, 실제 세금 탈루가 있어 자금출처조사까지 진행된다면 추징세액이 클 수 있는 경우 소명단계에서 잘 마무리가 되도록 최선을 다해야 합니다.따라서소명단계에서 실제 자금출처조사의 진행방식과 대응내용을 접목한 모의세무조사 를 통해 구체적인 자금 흐름을 밝히고 직관적으로 해당 부동산 취득자금을 마련하는 것에 문제가 없으로 판단될 수 있는 유리한 사실관계들을 강조하는 입증 자료를 만들어 함께 제출하여 소명 단계에서 잘 마무리될 수 있도록 하고 있습니다.일반적으로 알고 있으신 세무지식과 내용이 실제 세무조사 내용과 다른 경우가 많습니다.예를 들어 현금으로 인출해서 자녀에게 주면 아무도 모른다 , 부모님 카드 쓰게하면 세금 없이 증여할 수 있다 와 같은 이야기들은 실제 세무조사내용과는 괴리가 있으며, 주변에서 들리는 이야기를 믿고 진행한다면 향후 대응이 더욱 어려워질 수 있습니다.자금출처에 대한 대비는 각 단계를 거듭할수록 추징의 대상이 넓어지고 세액의 규모가 증가가며, 대응 할 수 있는 방안은 줄어듭니다. 주택 취득의 자금출처에 문제가 없는 정상적인 사안이라면 전혀 걱정하지 않으셔도 되지만, 문제가 있다면 최소한의 비용으로 최대한의 절세효과를 낼 수 있도록 미리 대비하시는 것을 추천드립니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.[자금출처조사 관련포스팅]내용링크엄빠카드사용, 전세금 지원 등 편법증여가 세무조사 대상에 선정되는 이유, 대응 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/222646644764현금 입출금만으로도 세무조사가 나올 수 있습니다.(세무조사 성공사례)https://blog.naver.com/highyes_tax/223122507716미성년 자녀 명의로 10채 부동산을 취득해도 차용거래로 인정?(세무조사 성공사례)https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273코인 자금출처조사 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139

1. 기본 원리​재개발 사업에서는 1+1 분양신청을 마치고, 완성된 새 아파트를 1채씩 나눠가질 계획으로 종전 부동산을 공동명의로 해두는 경우가 있습니다. 그런데 아파트가 완성되면, 각 1채를 각자의 명의로 등기하지 못하고, 2채 아파트가 각각 공동명의로 등기됩니다. 즉, [A, B 공동명의]인 부동산으로 1+1 분양신청을 한 결과, [84㎡도 A, B 공동명의], [59㎡도 A, B 공동명의]로 등기됩니다. 그러면 [84㎡를 A 단독명의], [59㎡를 B 단독명의]로 하기 위하여, A와 B가 각 50%의 지분을 교환하게 됩니다. 이때 A와 B는 금전 외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하고 있는 바, 교환계약을 하고 있는 것입니다. 이때 양도소득세가 나올 수 있다는 걸 잘 알지 못하십니다.양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”란, 매도 등으로 인하여 자산이 유상으로 이전되는 것을 말하고, 교환도 그 중 하나입니다. 교환이란 금전 대신에 현물로서 대가를 받는 것일 뿐 유상성이 인정되기 때문입니다. 교환시 쌍방이 등가의 물건을 주고받아 아무도 이익이 없다고 생각할 수 있지만, 틀린 생각입니다. 마치 아파트를 팔고 같은 가치의 현금을 받았으니 세금이 없다고 생각하는 것과 같이 잘못된 생각입니다. 누구라도 [교환 시점에 얻는 물건가액]이 [최초 취득시점에 얻은 물건가액]보다 높으면 양도차익이 있는 것입니다.​이 경우 A와 B는 둘 다 2주택자이기 때문에 타인에게 양도하는 때와 같이 ① 12억까지 비과세를 적용받지 못하고, ② 장기보유특별공제를 적용받지 못하고, ③ 세율에 20%p (3주택자 30%p)가 가산됩니다.​재산-60(2009.01.07) 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 또한, 교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.​재일46014-729(1997.03.27) 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 그러나, 직계존비속간에 부동산을 양도하는 경우에는 양도자가 그 재산의 가액을 직계존비속간에 증여한 것으로 추정하여 증여세가 과세되는 것이나, 부동산을 서로 교환하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제44조 제3항 제5호 같은법 시행령 제33조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여로 보지 아니하는 것이므로 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​​2. 사례 계산​(1) 기본 가정​어머니는 최초 1세대 1주택자종전부동산 취득가액 : 1억어머니 보유기간 : 30년자식에게 50%를 증여하는 때 종전부동산 가치 : 6억 (자식은 3억원을 증여세 신고)자식의 보유기간 : 2년​분양신청 당시 종전부동산 권리가액 : 9억원기본 1채(84㎡)의 조합원 분양가액 : 10억 (분담금 1억원 필요)추가 1채(59㎡)의 조합원 분양가액 : 9억원 (전액 추가 분담금)총 분담금 : 10억원 (84㎡ 1억원 + 59 ㎡ 9억원)추후 교환하여 어머니가 84㎡, 자식이 59㎡를 갖기로 합의교환시점의 84㎡시세 : 26억원교환시점의 59㎡시세 : 19억원​​(2) 원리 설명​소유권이전고시일 익일부터 3년이 지나면, 59㎡의 전매가 가능해지는 바, 교환도 이 시점에 이루어지게 됩니다.​어머니는 아들에게 84㎡의 50%를 회수합니다. 회수하는 현재 그 가치는 13억(26억의 50%)입니다. 그러므로 어머니는 13억을 양도대가로 인식합니다. 돈으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽습니다.대신 그 대가로 59㎡의 50%를 내놓습니다. 59㎡ 50%는 어떻게 취득했을까요? 분명한 것은 9.5억(19억)에 취득한 것은 절대 아닙니다.어머니는 종전 부동산의 50%를 보유하고 있었습니다. 그 물건은 0.5억원(1억원의 50%)에 취득한 것입니다. 여기에 추가로, 84㎡와 59㎡를 취득하기 위하여 분담금 5억원(1억원 + 9억원의 50%)를 마련했습니다. 도합 5.5억원을 투여한 셈입니다. 그 중에서, [종전부동산 + 분담금 0.5억원]은 [84㎡ * 50%]로 변하고, [분담금 4.5억원]은 [59㎡ * 50%]로 변했습니다. 따라서 [59㎡ * 50%]의 취득가액은 4.5억원입니다. 따라서 [4.5억원 ~ 13억원]이 어머니의 양도차익이 됩니다.​아들은 어머니에게 59㎡의 50%를 회수합니다. 회수하는 현재 그 가치는 9.5억(19억의 50%)입니다. 그러므로 아들은 9.5억을 양도대가로 인식합니다. 돈으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽습니다.대신 그 대가로 84㎡의 50%를 내놓습니다. 84㎡ 50%는 어떻게 취득했을까요? 분명한 것은 13억(26억)에 취득한 것은 절대 아닙니다.아들은 종전 부동산의 50%를 보유하고 있었습니다. 그 물건은 3억원(6억원의 50%)에 취득한 것입니다. 여기에 추가로, 84㎡와 59㎡를 취득하기 위하여 분담금 5억원(1억원 + 9억원의 50%)를 마련했습니다. 도합 8억원을 투여한 셈입니다. 그 중에서, [종전부동산 + 분담금 0.5억원]은 [84㎡ * 50%]로 변하고, [분담금 4.5억원]은 [59㎡ * 50%]로 변했습니다. 따라서 [84㎡ * 50%]의 취득가액은 3.5억원입니다. 따라서 [3.5억원 ~ 9.5억원]이 아들의 양도차익이 됩니다.위 계산 내역은 다수의 가정에 기반한 것이므로, 각 조합원의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.​​3. 추가 질문​(1) 쌍방 증여로 할 수는 없는지?​증여란 타인에게 무상으로 재산이나 이익을 일방적으로 이전시키는 것입니다. 그러므로 서로 대가가 오가는 교환은 증여가 아니라 양도로 보게 됩니다.​대법 90누6002, 1990.9.28따라서 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 것이어서 증여한 것이 아니라는 사실이 명백히 인정되는 경우와 마찬가지로, 양수자가 양수한 재산의 가액에 상당하는 반대급부를 지급하고 당해 재산을 양수한 사실이 명백히 증명되는 경우에는, 과세권자가 법 제34조 제1항을 적용하여 증여한 것으로 볼 수는 없다는 것이 당원의 판례(1990. 3. 27 선고, 00 누 0000 판결)가 취한 견해이다.​​(2) 아들이 어머니에게 싸게 판 모양새, 어머니가 아들에게 비싸게 판 모양새가 되지는 않는지?​아들과 어머니와 아들은 부등가교환을 하고 있습니다. 아들은 어머니에게 [84㎡ * 50%]를 교환으로 넘기는데, 실은 이 물건은 9.5억의 가치가 있는 [59㎡ * 50%]만 받아서 될 정도의 물건이 아닙니다. 타인에게 팔았다면 13억의 가치가 있는 물건입니다. 그런데 아들은 9.5억원의 가치밖에 없는 [59㎡ * 50%]을 받고 만족하였습니다. 반대로 어머니는 아들에게 [59㎡ * 50%]을 넘겼는데, 다른 사람 같으면 9.5억밖에 쳐주지 않는 물건을 넘기면서도, 13억의 가치가 있는 [84㎡ * 50%]을 받았습니다. 지나치게 많은 대가를 받은 것처럼 보입니다.​1) 양도소득세 측면​부등가교환으로 인해 어머니는 양도소득세를 많이 납부하여 관계없으나, 아들은 양도소득세를 적게 내는 결과가 되었습니다. 그러므로 조세부담을 부당히 감소시킨 모양새가 되어 아들의 양도소득세는 13억을 기준으로 다시 부과되어 세금이 상승할 수 있습니다. 이것은 부당행위계산의 부인이라고 합니다. 하지만 현실적으로 아파트의 50% 지분은 어머니가 아닌 다른 누구에게도 팔 수 없고 교환 이외에는 방법이 없는 물건이므로, 조세회피의 목적이 없다고 보아 참작의 여지도 있습니다. 따라서 위험을 감수하고 교환하여야 합니다.​대법2010두4421(2011.01.27)부당행위계산부인 규정을 적용하기 위하여는, 특수관계자 사이의 거래가 사회통념이나 거래관행에 비추어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 충분하고 반드시 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결 참조).​대법2005두14257(2007.12.13)법인세법 제52조에 정한 부당행위계산 부인이란 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 「법인세법 시행령」(2001. 12. 31. 대통령령 제17457호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1항 각호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자간의 거래가격, 거래당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다(대법원 2000. 2. 11. 선고 97누13184 판결, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두13909 판결 등 참조).​2) 증여세 측면​부등가교환에 따라 일방이 이익을 얻는 결과가 될 때, 그것이 시가를 기준으로 30% 이상의 차이가 있는 경우에는 증여세도 과세될 수 있습니다. 이는 누군가가 소득을 얻은 것에 대해 양도소득세를 부과하는 것과는 별개로, 일방에게 이익이 흘러들어갔다는 점에 대하여 증여세를 과세하는 것입니다. 그러므로 이중과세가 아닙니다.​재일46014-600(1995.03.13)배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 자산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법 시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하여 소득세법 제4조의 규정에 의하여 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이때 교환하는 자산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.​상증, 재삼46014-1378 , 1998.02.12형제가 공동소유하고 있는 2필지의 토지를 각각 1필지씩 소유하기 위하여 각자의 지분을 교환하는 경우 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도로 보는 것이며, 이때 당초 자기지분의 토지가액보다 새로이 취득하는 토지가액이 큰 경우 그 차액에 대하여는 상속세및증여세법 제35조(저가·고가양도시의 증여의제)의 규정이 적용된다.