신혼집으로 부모님 소유 전세집 계약

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원 * 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우, - 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약 *매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약*체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용 - 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우,「소득세법시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약 체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)​(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지​사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후 주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.​○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.​1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결- 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원* 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결- 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정​2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,- 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부​​(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부​서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약*매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정​2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부​​주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.​○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약* 체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용- 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우, 「소득세법 시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약 체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)​(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지​사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후 주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.​○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.​1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결- 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원* 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결- 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정​2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,- 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부​​(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부​서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약*매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정​2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부​​주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.​○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약* 체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용- 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우, 「소득세법 시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약 체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원 * 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우, - 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약 *매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약*체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용 - 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우,「소득세법시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트