중도금대출 시행 후 분양권 부부 공동명의 문의

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

1. 개요정부는 4월 7일부터수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다.수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.이에 따라최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다.다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.2. 소유권 이전의 방법분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.구분소유권 이전 내용발생하는 세금증여분양권 채무는 승계하지 않고 증여(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)증여세부담부증여분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)양도세, 증여세매매제3자 간 일반매매와 동일양도세(고저가매매 시 일부 증여세)명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.3. 세법상 시가증여, 부담부증여, 매매 모두‘세법상 시가’산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인‘유사매매사례가액’또는 해당 분양권에 대한‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면'평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.(1) 감정평가액(2) 유사매매사례가액(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며,만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 소유권 이전 방법<1> 증여증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.[사례1] 자녀에게 증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여약6천만원의 증여세가 발생합니다.<2> 부담부증여부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.[사례2] 자녀에게 부담부증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.(1) 양도세 :4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)(2) 증여세 :1천만원<3> 매매가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만,만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.[사례3] 자녀에게 매매- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원- 실제 매매가액 : 3억원사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다.다만시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.5. 정리하며분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면증여가 훨씬 유리합니다.위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다.[절세방안]다만,프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.관련 포스팅내용링크분양권 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125기준시가로 상속, 증여시 세금 추징(평가심의위원회)https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084

사람의 주거 형태는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 자가, 전세, 월세입니다. 세법에서는 근로소득자가 이렇게 주거를 위해 지출한 비용이 있다면 마치 경비인 것처럼 취급하여 일정부분 소득공제와 세액공제를 마련하고 있습니다.​​1. 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 (조세특례제한법 제87조)​주택을 취득하기 전 불입하는 청약 저축액에 대한 소득공제입니다.​​(1) 요건​근로소득이 있는 거주자이면서 2021년 총급여액이 7천만원 이하인 자여야 합니다. 일용근로자는 제외합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다.​​(2) 효과​저축 납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [전세자금대출 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.​​2. 주택임차자금 차입금의 권리금 상환액에 대한 소득공제 (소득세법 제52조 제4항)​흔히 알고 있는 전세자금대출 소득공제입니다.​​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 가능합니다.​2) 주택 요건전용면적 국민주택규모(85㎡)이하여야 합니다. 통상 32평형을 말합니다.​3) 대출 요건임대차계약서의 입주일(인도일) 또는 전입일 중 어느 하나가 있었던 날 기준으로, 그 전에 차입하거나 그 이후 늦어도 3개월 이내에 차입하여야 합니다.은행에서 임차인 계좌가 아닌 임대인 계좌에 직접 입금하여야 합니다.대출기관은 은행 등 금융기관이어야 하며, 일반적인 주식회사에서 빌려준 대출은 안 됩니다.​​(2) 효과​원금상환액과 이자납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [청약저축 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.​​3. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 (소득세법 제52조 제5항)​흔히 알고 있는 주택을 취득하는 때에 주택담보대출에 대한 소득공제입니다.​​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대주이거나 1세대 1주택 세대주여야 합니다. 주택담보대출을 받았다는 것은 집을 샀다는 이야기니까 대부분 1주택자일텐데요, 12월 31일 기준으로 아직 주택의 소유권을 확보하지 못한 경우일 수도 있어 그것까지 감안하였습니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 디테일한 주택 수의 판정은 아래와 같습니다.​소득세 집행기준 52-112-1 [장기주택저당차입금 적용시 주택수의 계산]① 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하며, 「주택법」 상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당하지 않는다.② 주택 수의 범위에는 세대 구성원의 무허가주택을 포함한다.③ 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 장기주택저당차입금 등 주택자금공제 여부를 판단한다. 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단한다.④ 동일자에 1주택을 취득·양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 장기주택저당차입금 규정을 적용한다.⑤ 판매목적의 주택을 소유하는 경우 해당 주택은 주택수에 포함한다.⑥ 다가구주택은 단독주택으로 보아 국민주택규모를 판단한다. 다만, 다가구주택이 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 보고 가구당 전용면적을 기준으로 소득공제 여부를 판단한다.​​2) 주택취득 당시에 기준시가가 5억원이어야 합니다. (14 ~ 18년 취득 주택은 4억원, 06 ~ 13년 취득 주택은 3억원) 그런데 신축주택은 취득 당시에 기준시가가 공개되어 있지 않은 경우가 있는데요, 그러면 그 이듬해 최초로 공개되는 기준시가로 판정합니다.면적은 불문합니다.주택분양가격이 5억원 이하인 분양권, 조합원 주택분양가가 5억 이하인 조합원입주권을 취득하면서, 준공시 주택담보대출로 전환하는 대출인 경우도 가능합니다.​3) 대출소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입하여야 합니다.담보물권이 설정된 주택의 소유자와 차주 명의가 같아야 합니다. 그래서 주택을 배우자가 소유하고 본인이 차주인 경우에는 공제가 적용되지 않습니다. 한편 부부 공동명의의 물건으로 주택담보대출을 받는 경우에는 은행에서는 한 명을 차주로 삼아 대출을 내주는데요, 이 경우는 가능합니다. 만약 부부 공동명의의 물건에 대해 각자의 명의로 주택담보대출을 일으키면, 각자가 낸 이자에 대해 각자가 공제받습니다.​​(2) 효과​이자납입액의 100%를 소득공제액으로 합니다. [전세자금대출 소득공제]와는 달리 원금 상환은 제외합니다.한도는 [청약저축 소득공제], [전세자금대출 소득공제]와 합하여 500만원까지입니다. 그런데 [전세자금대출 소득공제]와 [주택담보대출 소득공제]는 중복이 되지 않고, [청약저축 소득공제]를 받으려면 무주택 세대여야 하므로 실무에서는 잘 겹치지 않습니다.한도가 변하는 때도 있습니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이고, 거치 없는 분할상환이면 한도가 1800만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 1500만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상인데, 고정금리도 아니고(변동금리) 거치기간도 있는 경우에는 한도는 원칙대로 500만원으로 합니다.상환기간이 10년 ~ 15년이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 300만원으로 축소됩니다. 중간에 기간을 연장하면, 연장하는 해부터 한도가 늘어납니다.​​4. 월세액에 대한 세액공제 (조세특례제한법 제95조의2)​월세는 소득공제가 아니라 세액공제로 적용하고 있습니다. 근래 대통령 후보 되시는 분이 월세 세액공제에 대한 액수를 늘리거나 이월적용을 가능하게 하는 개정을 언급하여 화제가 되기도 하였습니다.​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 자로서 총급여액이 7000만원 이하여야 합니다.무주택 세대주여야 합니다. 세대주가 주택관련 소득공제 및 월세 세액공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 만약 룸메이트와 함께 월세방을 쓰고 있으면 세대주가 월세 세액공제를 받습니다.임대차계약을 체결한 임차인이 그 주택에 주소지를 두어야 합니다. 즉, 전입신고를 하여야 합니다. 가족이 기본공제대상자인 경우에는 가족이 체결해도 됩니다.​2) 주택 요건월세로 빌리는 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 합니다. 다가구 주택이면 면적으로 안분한 가액을 말합니다.​​(2) 효과​월세 총 납입액에 대해 750만원 한도를 적용하고, 그 금액의 10%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 75만원까지 세액공제가 가능합니다.근로자의 총급여액이 5500만원 이하이면, 12%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 90만원까지 세액공제가 가능합니다.

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사 전문'이상웅 세무사입니다.oo세무서에서23.04.03~23.05.12 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다. 이번 세무조사 대상 납세자분은 의사로서 병원을 운영하시는 개원의였습니다. 세무조사 후최종 추징세액은'약 300만원'으로 성공적으로 조사를 종결하였습니다. 0원으로 종결하지는 못해 아쉬웠지만,당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한 예상 추징세액인 약 1.8억원의'99%'를 감면하였습니다.자금출처조사 사전통지서해당 조사는17년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일총 3개년을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하는 금액의 아파트를 취득하였습니다. 병원을 운영하시면서 실제 세법에서 인정받을 수 있는 경비보다 많은 경비를 넣음으로써 출처로 인정받을 수 있는 소득금액이 적었습니다.실제로 사업을 운영하면서매출 누락, 가공경비를 넣는 개인사업주분들이 적지 않습니다. 매년 납부하는 종합소득세가 부담되어 신고 시 현금매출 중 일부분을 누락하거나, 경비를 가공하여 많이 넣곤 하시지만 가공 금액이 누적될수록 인정받을 수 있는 소득금액이 줄어들어 결과적으로 자금출처조사의 대상이 될 수 있습니다.자금출처조사가 진행되는 경우 수년간 적게 납부했던 종합소득세뿐만 아니라 이에 대한최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있습니다. 만약 장부를 허위로 작성하거나, 타인 명의를 활용하는 등의 방식으로 조세를 탈루한 경우에는 원래 내야 하는 세금의 100% 이상의 가산세가 부과될 수 있으니 특히 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 고가의 아파트를부부 공동명의로 취득2. 기존 전세계약의보증금 임차인이 배우자 일방 단독명의였으며, 아파트 취득을 위한담보대출 역시 배우자 일방의 단독명의3. 국내주식, 해외주식 및 각종금융상품 등을 통한 투자수익 발생4. 여러 해를 걸쳐 사업소득에 대한종합소득세 신고 시 가공경비 계상3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 공동명의 취득자각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지2. 배우자 일방의 명의로 되어 있는대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지3. 국내, 해외 주식 등금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부4. 가공경비 계상 부분에 대한종합소득세 및 가산세 추징5. 병원을 운영하는 개원의로서 가공경비를 계상한 해당 사례가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부<1> 공동명의 취득자 각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지부동산을 취득할 때 공동명의로 취득하는 경우 총매매가액과 취득세 등의 경비를 합한 금액에서 각자의 지분율에 해당하는 자금출처가 개별적으로 입증되어야 합니다.만약 부부가 공동명의로 취득하는 경우 매매자금 출처의 구분이 중요한 경우가 있습니다. 예를 들어맞벌이 부부의 경우 한사람의 명의 계좌로 소득을 모아서 관리하고 있다면 그 자금을 명의자의 단독 자금출처로 보아야 할지, 소득수준에 맞추어 구분해 판단해야 할지 문제가 발생할 수 있습니다.만약 평생 가정주부인 경우에는 소득이 없었으므로 아내의 자금출처 인정액을 0원으로 보아야 할지, 기여분을 인정해 줄지 여부가 문제될 수 있습니다.부부간 증여공제를 활용하더라도 공제액을 초과하는 경우들이 발생하기 때문에이와 같은 경우에는 관련 판례 등을 근거로 논리를 만들어 나간다면 추징세액 없이 풀어나갈 수 있습니다.<2> 배우자 일방의 명의로 되어 있는 대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지공동명의 부동산이라도 일반적으로 채무의 명의자는 단독인 경우가 많습니다. 또한 부부가 전세계약을 할 때 굳이 공동임차인으로 작성하지 않고 편의상 단독 임차인으로 계약을 하여 보증금도 단독명의 계좌로 이체하는 경우가 많습니다.공동명의라고 하더라도 계약서 등의 형식이 단독명의이므로 채무자금의 원천을 단독명의로 보는 것이 원칙입니다.다만 채무에 대한 원리금 상환 등의 사실관계을 입증함에 따라 대응이 가능합니다.<3> 국내, 해외 주식 등 금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부국내주식의 경우 대부분의 증권사에서 기간별 투자수익을 직관적으로 알 수 있도록 자료를 제공하지만,해외금융상품 또는 cma 등의 금융상품들은 투자수익을 파악하기가 어려울 수 있습니다.증권사, 금융상품마다 금융상품 투자수익과 관련된 받을 수 있는 자료는 모두 다르기 때문입니다.따라서 실제로 발생한 투자수익을 입증하는 것이 가장 중요하며,만약 입증하지 못하는 경우 안타깝지만, 정식 자금출처로 인정받지 못합니다.투자수익에 대한 입증은 준비할 수 있는 자료에 따라 달라지며, 세무조사를 대응하는 세무사의 경험이 가장 중요한 항목입니다.<4> 가공경비 계상 부분에 대한 종합소득세 및 가산세 추징위에서 말씀드렸던 것처럼 사업소득에 따른 종합소득세 부담을 줄이기 위해현금매출 일부를 누락하거나, 가공경비를 계상하여 신고하는 경우 소득금액이 줄어들어 그만큼 자금출처 인정액도 줄어들게 됩니다.애초에 출처인정액이 줄어들게 되므로 자금출처조사가 진행되며, 조사를 통하여 현금매출 누락과 가공경비 계상한 사실이 드러나게 됩니다.적발된 과소신고액에 대해서는 원칙적으로 납부했어야 할 종합소득세와과소신고·납부한 세액을 기준으로 최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있으니 유의해야 합니다. 종합소득세 본세에 가산세가 추가되는 구조이므로 종합소득세 본세의 추징세액 절감을 최우선 목표로 잡아야 합니다.다만,가공경비를 계상했다고 하더라도 업종별 특성에 따라 세무상 해석이 다를 수 있는 부분에 대해 전반적인 지식을 가지고 이해하고 있다면 사실관계에 맞는 대응을 통하여 충분히 추징세액을 줄일 수 있습니다.이번 세무조사 건은 병원을 운영하고 계시는 의사라는 업종의 특이성을 살려 추징세액을 최소화할 수 있었습니다.<5> 가공경비를 계상한 해당 사례가 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부매출 누락, 가공경비 계상 등으로 파생되는 자금출처조사의 경우 가장 무서운 것은 탈루행위가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당할 수 있다는 점입니다. 거짓 증빙, 거짓 문서의 작성 및 수취, 장부의 거짓 기장 등 법에서 열거하고 있는 항목에 해당하는 행위로 조세를 탈루한 경우높은 가산세율과 장기부과제척기간을 적용하게 됩니다.사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당한다면가산세 부담이 2배까지 늘어날 수 있어 원래 내야 하는 세금을 한번 더 내는 수준까지 늘어날 수 있습니다.다만, 사기나 기타 부정한 행위의 인정 해당 여부는 조세포탈의 정도와 전후 사실관계를 종합하여 판단해야 하므로 충분히 대응한 논리를 갖출 수 있습니다.사기나 기타 부정한 행위 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=highyes_tax&logNo=223057652319[세무조사,불복]‘사기 기타 부정한 행위’에 대한 처벌과 판단의 기준에 대한 고찰(장기부과제척기간, 부정가산세, 형사처벌)1. 개요 납세의무자는 각 세목의 법정신고기한까지 세법에 따른 신고해야 할 세액을 정확히 신고·납부해야...blog.naver.com4. 추징세액 비교해당 사례의 당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한예상 추징세액은 약 1.8억원이었지만, 최종 추징세액은 약 300만원으로 99% 정도의 감면을 달성했습니다. (조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제로 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액180,000,000원0원정리이번 건은 병원·치과·한의원 등의 병의원 특성을 이해하고 그에 맞는 대응 방안을 수립하는 것이 가장 중요한 사례였습니다. 증여세를 목적으로 자금출처조사가 나오는 경우에도 실제 출처부족액의 원천이병원을 운영하는 의사·치과의사·한의사 등 사업의 매출 누락, 가공경비 계상으로 발생된 것이라면 증여세가 아닌 종합소득세로 추징됩니다.조사대상기간 동안의 사업용계좌, 개인계좌 이체내역을 모두 파악하여 매출누락과 과다경비액에 대한 세무조사를 진행합니다. 또한사업소득 외 실제로 투자수익을 원천으로 하거나 부동산 취득자의 명의와 대출, 채권의 명의자가 다른 경우로 인한 자금출처부족액은 증여세로 추징됩니다.따라서증여세와 종합소득세를 모두 대응해야 하는 건에 해당하므로 다양한 세무조사 사례에 대한 경험이 중요합니다.투자수익에 대해서는 입증할 수 있는 자료를 어떻게 가공해서 만들어 나갈지를 고민해야 하며, 법리적 판단이 필요한 쟁점에 대해서는 증여세뿐만 아니라 이외의 세목, 더 나아가 민법의 개념까지 전반적인 법 지식과 관련한 판례의 연구에 대해 충분히 연구하여 대응해 나가야 합니다.모든 세무조사는 세무조사 대상 납세자분들이 직접 대응할 수 있습니다.다만, 세무조사를 대응하는 사람의 능력에 따라 추징세액의 결과는 크게 달라질 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943차용증을 작성하여 고가의 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273카드 사용, 축의금, 생활비 우회 증여https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075