아파트 매수후 등기후 6개월이 지난 시점에 한국부동산원 에서 소명하라고 서류가 왔어요

무엇때문에 무엇을 소명하라고 알려주지도 않는데 뭘 어떻게 해야되나요? 1. 다운거래 의심-조금 저렴하게 구입한게 전부 2.자금출처 계획서 이것은 대출을 2억한다고 했는데 실제 대출은 3억을 받았었고 부모님이 매도한 부동산대금을 차용하여 매수대금으로 지급했는데 문제가 될까요? 제가 몇년전에 빌려줬던 돈을 다시 제가 찾아온 것인데 계좌 이체내역으로도 증명이 가능한데 문제가 되나요? 3. 부모님자금 차입 5억(기존 4.3억 빌려줬던부분포함) 부모님 전세계약 2억 부모님자금으로 받은 자금을 기재하는게 이상할까요? 유료상담 원함

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안녕하세요? 세무회계 새벽 고유빈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산원 소명 안내문이 반드시 문제가 있다고 해서 오는 것은 아닙니다. 또한 구체적인 항목을 집어서 말해주지는 않기에, 전체적인 거래내역에 대해 소명을 해야 합니다. 특수관계인이 아닌 제 3자에게 급매 등을 통해 저렴하게 구매하였으나, 대금 지급이 모두 이루어졌고, 계좌이체를 통해 거래 후 동일가액으로 거래신고가 제대로 이루어졌다면 해당사항은 크게 문제될 부분은 없을 것으로 생각됩니다. 다만, 말씀하신 사안에 따라 여러가지 문제점이 있을 것으로 판단됩니다. (1) 대출 증가분 ltv, dsr을 충족한 정당한 대출이라면 문제되지 않습니다. 다만 신용대출이 1억을 초과한 경우 문제될 여지가 있습니다. (2) 부모님 자금 자녀가 부모님의 자금을 사용할 경우 이는 원칙적으로 증여로 추정됩니다. 다만, 차용관계를 설정하고, 실제 원리금의 상환이 이루어진다면 차용관계를 인정받을 수 있습니다. 만약 차용관계로 인정될 경우 원금에 대해 증여세가 발생되지는 않지만, 주고받은 이자가 있다면 이자소득세, 없다면 금전무상대출에 따른 이익의 증여에 대한 증여세를 신고 및 납부해야 합니다. 고객님의 경우 종전에 빌려주셨던 돈을 받아오신 것이라면, 약간은 다른 사안이 될 것으로 보입니다. 부모님에게 종전에 대금을 빌려주셨던 내역, 상환받은 내역을 모두 증명하고, 이 과정에서 대금이 크기에, 증여 또는 이자소득세 문제가 발생될 수 있습니다. (3) 부모님 전세 부모님 전세금을 실제로 받았는 지, 전세계약이 제 3자와 동일한 조건으로 시가에 상응하게 이루어졌는 지 등에 따라 문제가 될 수 있습니다. 저가전세의 경우 증여세 과세여부를 판단해봐야 합니다. (4) 추가 전달사항 부모님으로부터 이체받은 자금 중 세법상 문제가 있는 자금이 많기에, 혼자서 소명서를 작성하고, 부속서류를 준비하시는 것이 어려울 것으로 생각됩니다. 부동산원에 연락 후 기한연장 후 충분한 시간을 두고 리스크 판단부터 작성대리까지 도와드릴 수 있으니 용역 진행 원하실 경우 프로필 내 링크로 문자 남겨주시면 감사드리겠습니다. 해당 용역을 다수 진행하고 있습니다. 관련 소개 블로그 포스팅 보내드리니 참고부탁드립니다. https://blog.naver.com/tax_dawn/223700212472 https://blog.naver.com/tax_dawn/223544195313 **만약, 사업자로서 사업자 통장 등을 활용하여 거래를 진행하셨을 경우 부모님과의 거래관계 외에 예상치 못한 사업장 세무조사 등에 대한 대비도 하셔야 하므로, 사업자이신 경우에는 기장을 진행하는 업체와 상의 후 사업장 내 리스크를 판단과 동시에 소명 진행하시는 것이 좋습니다. (사업장을 운영하는 고객님들의 경우로서 기존 거래처가 있는 경우 별도로 외부 세무사가 용역을 진행해드리는 것보다 사업장 담당 세무사 등이 소명을 진행하는 것이 사업장 리스크의 이해에 유리하다고 판단하기에 안내드리는 사항입니다.)

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 세무서가 아닌 '한국부동산원'에서 보낸 등기는 사실상 형식적인 것이므로 너무 걱정 안하셔도 됩니다. 부동산 구매자 대부분에게 기계적으로 보낸다고 생각하시면 됩니다. 2. 따라서 실질에 맞게 작성하여 보내시기만 하면 문제 없습니다. 기재하신 것처럼 대출 3억을 기재하시고, 부모님에게 빌려줬다가 받은 돈은 본래 자기 자금이므로 자기 자금에 기재하시면 되는 것입니다. 3. 추후에 실제로 자금소명요구를 하는 것은 '세무서'입니다. 재산 취득자의 소득, 연령, 대출 등을 보아 해당 재산을 자력으로 취득하기 어렵다고 판단하면 자금출처조사를 할 수도 있습니다. 자금출처조사가 나오더라도 실제로 내역을 입증하면 전혀 문제가 없는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 원칙적으로는 증여가 아닌 차용으로 소명하기 위해 가장 좋은 방법은 1% 정도라도 이자 지급을 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 그 이유는 국세청에서 이자 지급이 아예 없는 경우에는 이것이 차용인지 증여인지 소명하도록 하고, 자금 대여 약정서 또는 공증만으로는 이를 부인하는 경우가 많기 때문입니다. 기간은 주로 5년 이내로 잡으시는 것이 좋고, 이자율은 지금 계산하신 대로 지급하시면 되겠습니다. 따라서, 위 내용은 결국 이자에 대한 증여세를 납부하지 않기 위한 계산으로 위 사례로 예를 든다면 5억*4.6%(상증세법상 이자율)이 1년에 1천만 원을 넘어간다면 이자에 대한 증여세를 납부하게 됩니다. 따라서 5억*4.6%-1,000만 원인 1년에 1,300만 원의 이자를 받으신다면 증여세가 발생하지 않게 됩니다. 또한 소명을 더 높은 확률로 하기 위해서 연 이자가 아닌 월 이자로 지급하시는 것이 좋습니다. 109만 원 이상을 월마다 자동이체로 받으시는 것이 제일 안전하겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 엇때문에 무엇을 소명하라고 알려주지도 않는데 뭘 어떻게 해야되나요? 1. 다운거래 의심-조금 저렴하게 구입한게 전부 2.자금출처 계획서 이것은 대출을 2억한다고 했는데 실제 대출은 3억을 받았었고 부모님이 매도한 부동산대금을 차용하여 매수대금으로 지급했는데 문제가 될까요? 제가 몇년전에 빌려줬던 돈을 다시 제가 찾아온 것인데 계좌 이체내역으로도 증명이 가능한데 문제가 되나요? -->차용이 맞다면 문제없습니다 3. 부모님자금 차입 5억(기존 4.3억 빌려줬던부분포함) 부모님 전세계약 2억 부모님자금으로 받은 자금을 기재하는게 이상할까요? -->차용증 작성하고 실제 상환할것이면 기재해도 됩니다 유료상담 원함

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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진행하시길 바랍니다.

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자금조달계획서 양식을 보면'⑤ 현금 등 그 밖의 자금'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'현금 등 그 밖의 자금'에 들어갈 금액에 대해 알아보고, 조금 더 안전한 자금조달계획서를 작성하는 법에 대해 알아보려 합니다.'현금 등 그 밖의 자금'에는 아래와 같은 항목이 기재됩니다.가상화폐를 통한 수익, 해외거래소 및 지갑의 USDT 등금고에 보관하던 현금중고거래를 통해 마련한 현금미래에 발생할 소득 등이러한 항목의 공통점은 국세청에서 자금의 출처를 확인하기 어렵다는 것입니다. 보통 금융기관 예금액 및 주식 등 처분대금은 금융거래 기록이 남기에 자금이 형성된 과정을 파악하는 것이 용이하지만, 위 항목들은자금의 출처는 물론 형성된 과정을 알기가 어렵습니다.따라서, '현금 등 그 밖의 자금'에 기재한 금액은 적절한 자료에 따라 소명이 가능해야 하며, 이는 기재한 항목에 따라 필요한 서류가 법제화되지 않았음을 의미하기도 합니다.가장 일반적으로 미래발생소득은 종전의 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 전년도에도 성과금 등이 지급되었던 내역 등을 통해 미래에도 비슷한, 더 큰 소득이 발생할 것임을 증명할 수 있습니다. 가상화폐 수익은 거래소에서 제공하는 트레이딩내역 등을 통해 일부 증명이 가능하기도 합니다.다만, 그 외 실제 현물 현금, 가상화폐 등은 출처를 소명하기가 꽤 까다로운 것이 사실입니다. 따라서 가장 좋은 것은 현금 등 그 밖의 자금에 기재되는 금액이 없는 것입니다. 따라서 개인적으로는 부득이하게 일부 활용해야 한다면 최대한 주택 구입 이후 인테리어, 이사비용 등 부대비용에 활용하시는 것이 더 낫다고 생각합니다.만약, '현금 등 그 밖의 자금'이 너무 많고, 자금의 출처가 신고되지 않은 소득이라면 증빙이 어려워 자금출처조사 등까지 이어질 확률이 높습니다.따라서, 당장에 부속서류를 제출하지 않는 비규제지역 소재 주택을 구입할 예정이라면 현재 '현금 등 그 밖의 자금'에 기재될 금액이 많더라도,계약을 진행하기 이전에 금융기관 예금, 증권계좌 내 예수금 및 주식 등 다른 형태로 자산을 구성한 후 계약을 진행하는 것이 좋습니다.그렇다면 자금조달계획서에는 '금융기관 예금액', '주식 및 채권 처분대금' 항목에 작성하여도 부동산 매매대금을 지급하기 이전 형태가 맞기에 거짓된 작성이 아니기 때문입니다.물론, 추후 소명 및 조사가 이어져 최초의 출처까지 소명해야하는 순간이 온다면 결과적으로는 동일한 상황이 되는 것이지만, 우선 자금조달계획서를 작성하는 시점에서 '현금 등 그 밖의 자금'에 기재되는 금액을 줄여,조사대상 선정 가능성을 줄여보자는 것입니다.