아파트분양 - 아내와 공동명의 및 기존 아내소유 아파트

이번 자금조달계획서는 취득자가 남편 단독이므로, 작성 기준도 전부 남편 기준으로 봅니다. 남편이 혼인 전에 보유하던 주택을 매각해 받은 1억 2천만 원은 자금의 형태가 이미 현금이므로, 자금조달계획서에서는 ‘부동산 처분대금’이 아니라 ‘예금’ 항목에 기재하는 것이 맞습니다. 아내 명의로 보유 중인 지방 주택은 이번 주택의 취득자가 아니기 때문에 자금조달 내역에는 반영하지 않아도 됩니다. 즉, 차입금이나 자금 출처 항목에서 아내 주택과 관련된 대출이나 임대보증금 등을 적을 필요는 없습니다. 다만 ‘기존 주택 보유 여부’ 항목은 다르게 봐야 합니다. 이 항목은 자금 출처와 달리 세대 기준의 사실관계 확인용 항목이므로, 혼인 관계에 있고 세대가 동일하다면 아내 명의 주택 1채를 포함해 ‘1주택 보유’로 체크하는 것이 맞습니다. 취득 명의가 남편 단독이라는 이유로 기존 주택 보유 여부까지 제외하는 것은 적절하지 않습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 기존주택 처분예정(9억/공동명의), 처분조건으로 자금출처 인정가능할까요? (아내 4.5억분) 매매계약서, 매매대금 수취영수증, 매매대금 입금에 대한 거래내역, 주담대 및 전세보증금 등 상환내역이 있다면 관련 서류, 양도소득세 신고서 및 접수증, 납부증명서 등 상황에 맞는 자료를 통해 자금출처로 인정받을 수는 있습니다. 2. 기존주택 공동명의시 매수 자금 어떻게 조달했는지 한레벨 더 소명 요구할까요? 자금조달계획 과정에서는 해당 내용까지 선제적으로 소명할 지 여부는 사안에 따라 다르게 판단합니다. 그 외에 추후 추가적인 조사까지 이어진다면 최초 주택에 대한 취득 자금의 출처까지 문제가 될 수 있습니다. 해당 내역에서 증여 등 세법적 이슈가 있었다면 이 역시 과세대상에 포함될 수 있기 때문입니다. 3. 2억(무이자 차용한도) 차용증쓰고 무이자 가능할까요? 추후 기존주택 처분시 상환 사실상 인정받기 쉽지는 않습니다. 전업주부인 아내분이 차용금액을 실제로 상환할 수 있는 지 여부가 문제될 수 있기 때문입니다. 실질적으로 소득이 없는 자이며, 특수관계인이기에 돈을 빌려준다는 것을 인정해주지 않고 증여로 추정할 가능성이 높습니다. 만약 형식적인 요건과 실질적인 상환 요건, 상환 자금의 출처에 대한 증빙이 모두 가능한 상황이라면 무이자 차용한도로 차용증을 작성한 후 원금만 상환하면 차입관계를 구성할 수는 있습니다. 4. 아내 12억 출처 증빙을, 6억 비과세증여, 2억 차용(남편), 1.6억(신규주택 보증금), 2.4억(아내돈, 17년 공동명의주택 매도자금 출처) 12억 중 6억까지는 종전 증여내역이 없다면, 증여세 신고를 통해 아내분의 자금으로 인정받을 수 있을 것으로 판단됩니다. 차용금액과 종전 주택 처분대금은 앞서 말씀드렸고, 그 외에 신규주택 보증금과 관련해서도 문제가 될 수 있는 사항이 있어 추가적으로 말씀드립니다. 승계하는 현세입자의 전세보증금은 결국 '차입금 등'에 해당합니다. 즉, 추후에 계약이 종료되는 시점에서는 상환이 이루어져야 하는 것입니다. 이는 결국 주담대, 가족 간 차입금 등과 동일하게 해당 차입금(전세보증금)을 상환할 수 있는 소득능력이 아내분에게 있어야 자금출처로 인정받을 수 있는 것입니다. 5. 추가답변 부동산 가액이 높기 때문에, 자금출처가 명확하지 않거나 세법상 과세대상으로 판단될 수 있는 거래가 많은 경우 조사 위험성이 높습니다. 혹시 투기과열지구 소재 아파트일 경우에는 부속서류까지 제출이 되어야 하기에 더 신중을 기해야 합니다. 따라서, 실질적으로 명의자별 대금 부담이 가능한 선에서 지분율 수정을 고려해보시는 것도 좋습니다. 계약 진행 전이시거나, 계약을 진행하였으나 자금조달계획을 제출하지 않으신 시점이라면 지분율 설정관련 컨설팅부터 자금조달계획서 및 부속서류 등 작성 대행까지 도와드릴 수 있습니다. 필요하신 경우 프로필 내 연락처로 연락 남겨주시면 구체적인 진행 용역 및 수수료 등 안내 도와드릴 수 있으니 참고 부탁드립니다. 감사합니다. * 아래는 저희 블로그 관련 포스팅입니다. 참고 부탁드립니다. 부동산 소명업무 관련 소개 : https://blog.naver.com/tax_dawn/223700212472 부동산원 실거래조사 소명 : https://blog.naver.com/tax_dawn/223544195313 자금조달계획서 작성 예시 : https://blog.naver.com/tax_dawn/223660822753 자금조달계획서 작성 : https://blog.naver.com/tax_dawn/223578010605 차용증 관련 : https://blog.naver.com/tax_dawn/223529865844

9억원 하는 아파트를 매수하려고 합니다. 부부 공동명의로 아파트를 매매하려고 보니 대출 4억 5천은 남편 명의로 실행하여 반반 상환하는 식으로 작성하려 합니다. 문제는 기존 전세금 3억 8천이 남편 명의로 계약을 해서 아내 기여분이 줄어들어 지분 5:5를 맞추려면 어떻게 해야하는지 방안을 찾고 있습니다. -->남편아내 5대4가 종부세와 양도세 측면에서 가장유리합니다 아내가 부족한 금액은 남편에게 증여를 받아서 하시는것으로 하는게 좋습니다 배우자공제 6억활용 1) 대출 2.25억/ 전세금 1.9억/ 예금 3500만 이렇게 각각 나누는 것이 좋을지( 차후 증빙 모두 어려운지?) 2) 남편 대출 4.5/ 아내 3.8 증여신고 및 예금7천 3) 남편단독명의로 매매

가정) 아내가 15억 아파트를 매수후 지분5:5 공동명의로 하게된다면 증여세가 발생할까요? ex)남편의 매달 300만원 이체는 사실상 증여다 ex)아내가 15억 아파트를 매입한것이므로 남편은 7.5억만큼 증여받은거다. ex)부동산 취득을위해 매달 같이 돈을 모은걸 소명한다면 공동명의 시 증여세는 없다. 어떤게 맞을까 -->소명만 잘하시면 ex)부동산 취득을위해 매달 같이 돈을 모은걸 소명한다면 공동명의 시 증여세는 없다. 이것으로 인정가능합니다

외벌이 부부의 공동명의(6:4) 아파트 매수 시 자금조달계획서 작성 및 세무 처리 핵심을 요약해 드립니다. 1. 대출 및 차용 명의: 반드시 남편 단독 진행 주택담보대출: 소득이 없는 아내분은 차주가 될 수 없으므로, 남편분이 단독으로 대출을 받고 아내분은 지분만큼 담보제공자 역할만 합니다. 부모님 차용: 소득 없는 아내가 시부모님께 돈을 빌리면 국세청은 이를 100% '증여'로 간주해 세금 폭탄을 매깁니다. 차용증 작성과 이자 상환은 반드시 남편 명의로 해야 합니다. 2. 자금조달계획서 작성법 남편이 12.6억 원 전체 자금을 마련한 뒤, 자신의 지분(7.56억)을 채우고 남은 5.04억 원을 아내에게 '증여'하는 구조로 작성합니다. 아내 (목표액 5.04억): [증여·상속 등] 항목에 남편으로부터 5.04억 원을 받았다고 전액 기재 (부부공제 6억 원 이내이므로 증여세 0원). 남편 (목표액 7.56억): 금융기관 대출 7.2억(주담대 6억+기존대출 1.2억) + 자기자금 3,600만 원 기재. 부모님 차용 2억의 행방: 조달계획서에 억지로 다 넣을 필요 없습니다. 추후 세무서에서 아내에게 증여한 자금 출처를 물으면 "내 보유 현금(3.4억)과 부모님께 빌린 돈(2억)을 합쳐서 아내에게 증여했다"고 소명하시면 완벽합니다. 3. 가장 중요한 사후 관리 (필수) 증여세 신고: 납부할 세금이 0원이라도, 아내분 명의로 5.04억 원에 대한 증여세 신고를 소유권 이전일로부터 3개월 이내에 반드시 해야 합니다. 차용증 이자 이체: 부모님께 빌린 2억 원에 대해 차용증을 작성(확정일자 권장)하고, 매월 남편분 계좌에서 부모님 계좌로 이자를 이체하여 명확한 상환 기록을 남겨두셔야 안전합니다.