입주권 양도세 신고 관리처분 이전 양도차손 질의

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에는 최근에 나온 심판례 중 재건축으로 신축아파트를 취득한 경우로 비과세 대상으로 알았으나, 3주택 중과세율이 적용되어 세금폭탄을 맞은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,승계조합원입주권으로 취득한 아파트의 보유기간은사용검사필증 교부일로부터 계산합니다조합원입주권이 되기 전에 주택을 보유하다 재개발/재건축이 되어 신축아파트를 취득하게 되는 경우에 신축아파트의 보유기간은 종전 주택의 취득일로부터 계산합니다. 다만, 추가분담금을 납부한 경우에는 장특공의 계산시 양도차익을 종전주택분과 분담금납부분으로 분리하여 계산하게 됩니다.이번에 살펴볼 승계조합원입주권의 경우에는, 이와 달리 신축아파트의 사용검사필증 교부일로부터 보유기간을 계산합니다.서면4팀-547, 2006.03.13.【질의】조합아파트의 승계조합원이 취득한 신축아파트를 양도하는 경우 세율 및 장기보유특별 공제율을 적용함에 있어 토지와 건물의 취득시기에 대하여 질의함.【회신】「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.즉, 동일한 아파트라도 원조합원인지 승계조합원인지 분양권으로 인한 것인지에 따라 보유기간이 각각 다르게 되니 주의가 필요한 부분입니다.재건축의 경우,2005.5.31.이전에는 사업시행인가일인 기준으로 조합원입주권으로 변환됩니다종전주택이 조합원입주권이 되는 시점은 현재는 재개발이던 재건축이던 관리처분계획인가일입니다. 그러나, 2005.5.31일 이전에는 재건축은 사업시행인가일로 차이가 있습니다.문제는 2005.5.31일 이전에 사업시행인가가 난 재건축아파트를 2005.5.31일 이후에 취득한 경우에 이를 주택의 취득으로 볼지 조합원입주권의 승계취득으로 볼지 여부 입니다.사례의 상황을 살펴보면,[상황]① 2009년 재건축아파트를 취득② 2016년 8월 완공되어 사용승인을 받음③ 2018년 3월 신축아파트를 양도④ 1세대 1주택 비과세 고가주택 신고⑤ 세무조사 결과, 사업시행인가일이 2005.5.16일로 확인⑥사용승인일인 2016년 8월을 취득일로 보아 비과세와 장특공 배제하고 중과세율 적용이에 불복하여 납세자가 심판청구를 한 사례입니다.조심-2022-서-5723 , 2022.09.29[ 제 목 ]가산세를 감면할 만한 정당한 사유가 있는지 여부[ 요 지 ]처분청이 자신의 판단에 따라 이 건 분양아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용하여 청구인들이 납부한 세금을 환급하였다가 서울지방국세청장의 조사결과에 따라 이 건 처분을 통해 환급세액 등을 추징한 사정이라면, 처분청의 이 건 경정처분은 청구인의 잘못에 기인한 것이 아니라 세액을 과소고지한 처분청에 귀책사유가 있는 것으로서 이 건 처분에 따라 증액된 세액이 납부되지 아니한 것에 대한 책임을 청구인들에게 지우는 것은 과도한 것으로 보이는 점 등에 비추어 당초 환급경정결정 통지일(2018.11.29.) 다음날부터의 기간에 대해서는 청구인들에게 가산세 감면의 정당한 사유가 있다 할 것이므로 처분청이 납부불성실가산세를 가산하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 일부 잘못이 있다고 판단됨재건축 사업시행인가일이 2005.5.16일 이므로2009년에 재건축이파트를 취득해도 신축아파트 보유기간은 1년 7개월입니다조세심판원은 신축아파트의 취득시점은 2009년이 아닌 2016년이라고 판단하였습니다.이에 대한 근거는① 2005.5.30일 이전에 사업시행인가가 완료된 경우는 종전 규정을 따름②종전 규정은 재건축은 사업시행인가일부터 조합원입주권이 되는 것임③따라서, 2009년에 취득한 재건축아파트는 조합원입주권을 승계취득한 것임④승계조합원입주권으로 취득한 아파트의 보유기간은 사용검사필증 교부일인 2016년임⑤따라서, 비과세와 장특공 판단시 아파트 취득일은 2009년이 아닌 2016년임결국, 2009년부터 보유하고 있었으나 보유기간은 1년 7개월로 인정되어 세금폭탄을 맞은 경우가 되었습니다. 만약, 사업시행인가일이 2005.5.16일인데 불과 2주만 더 늦게 났어도 비과세도 받고 장특공도 인정되었을 것입니다.이와 같은 경우, 보유기간이 1년 7개월밖에 인정이 안된다면 아파트를 팔지않고 더 보유하다가 팔았을 것입니다.다. 심리 및 판단쟁점아파트는 2005.5.16. 도시정비법에 따른 사업시행인가를 받은 것으로 확인되고, 「소득세법 시행령」부칙(2005.5.31. 제18850호)에서 “이 영 시행 전에 도시정비법에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.”라고 규정하고 있는 점 등에 비추어처분청에서 청구인들이 쟁점아파트를 취득할 당시에 쟁점아파트는 주택이 아닌 조합원입주권으로 전환된 상태였다고 보아 보유기간을 분양아파트의사용승인일인 2016.8.30.부터 양도일인 2018.3.30.까지 1년 7개월로 하여1세대 1주택 고가주택 비과세양도차익을 부인하고, 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다정리하면,이상 심판례를 통해, 승계조합원입주권으로 취득한 신축아파트의 보유기간에 대해 알아보았습니다.특히, 2005.5.30일 이전에는 재건축의 경우 사업시행인가일이 조합원입주권으로 변환되는 시점입니다.본인의 아파트가 이에 해당하는 경우에는 관리처분일인가일 이전에 취득해도 승계조합원을 취득한 것으로 봅니다.본 사례의 경우와 같이 불과 몇일 사업시행인가가 일찍난 관계로 세금폭탄을 맞은 경우가 발생하니, 신축아파트의 보유기간에 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등양도, 서면-2021-법규재산-5050, 2022.06.13[ 제 목 ]가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등[ 요 지 ]｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해’20.12.31. 이전에 취득한 입주권*은 ｢소득세법｣에 따른 조합원입주권에 해당하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의의 (질의1)의 경우 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 본 건의 입주자로 선정된 지위는「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제89조제2항에서 규정하는“조합원입주권”에 해당하지 아니하는 것입니다. 또한, (질의2)의 경우 우리 청의 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.)를 참고하시기 바랍니다.※ 서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사용검사 전 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외) 되는 것이나, 재건축으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임[관련 참고자료】1. 사실관계○ ’97.11월 A주택 취득○ ’09.2월 B상가 취득○ ’19.11월 B상가, 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업 사업시행계획인가로 2주택과 1상가를 분양받을 권리(조합원입주권)로 전환됨○ ’21.12월 조합원입주권 분양계약○ ’22.00월 A주택 양도 예정2. 질의내용○(질의1)A주택과 B상가를 보유한 1세대가 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 인하여 B상가가 2주택과 1상가를 분양받을 권리로 전환됨에 따라- ’19.11월에 취득한 조합원입주권이 주택 수 계산에 포함되는 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지○(질의2)소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 ’19.11월에 취득한 조합원입주권을 분양 계약 후 사용승인일 전에 A주택 양도 시 1세대1주택에 해당되어 비과세가 가능한지

양도, 서면-2021-법규재산-5050, 2022.06.13[ 제 목 ]가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 등[ 요 지 ]｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣(이하 “소규모주택정비법”)에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해’20.12.31. 이전에 취득한 입주권*은 ｢소득세법｣에 따른 조합원입주권에 해당하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의의 (질의1)의 경우 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 본 건의 입주자로 선정된 지위는「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제89조제2항에서 규정하는“조합원입주권”에 해당하지 아니하는 것입니다. 또한, (질의2)의 경우 우리 청의 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.)를 참고하시기 바랍니다.※ 서면인터넷방문상담4팀-187, 2006.2.3.2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사용검사 전 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외) 되는 것이나, 재건축으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임[관련 참고자료】1. 사실관계○ ’97.11월 A주택 취득○ ’09.2월 B상가 취득○ ’19.11월 B상가, 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업 사업시행계획인가로 2주택과 1상가를 분양받을 권리(조합원입주권)로 전환됨○ ’21.12월 조합원입주권 분양계약○ ’22.00월 A주택 양도 예정2. 질의내용○(질의1)A주택과 B상가를 보유한 1세대가 『빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법』에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 인하여 B상가가 2주택과 1상가를 분양받을 권리로 전환됨에 따라- ’19.11월에 취득한 조합원입주권이 주택 수 계산에 포함되는 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지○(질의2)소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가로 ’19.11월에 취득한 조합원입주권을 분양 계약 후 사용승인일 전에 A주택 양도 시 1세대1주택에 해당되어 비과세가 가능한지

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조합원입주권을 양도하는 경우에 비과세가 가능한 조건에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,분양권은 비과세가 안되나,원조합원입주권은 비과세가 될 수 있습니다조합원입주권은 일정한 조건을 충족하는 경우에, 양도시 비과세가 적용됩니다. 단, 분양권의 경우에는 비과세 적용이 안됩니다. 그리고비과세 적용은 원조합원입주권에게만 가능한 사항입니다.구체적인 조건은① 거주자의 기존주택이관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 해당② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없는 경우or③ 양도일 현재 조합원입주권 외에1주택을 보유한 경우에는 조합원입주권을 3년이내 양도하는 경우입니다.제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른관리처분계획의 인가일및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일)현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.가. 양도일 현재다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것나. 양도일 현재 1조합원입주권외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)조건별로 살펴보면,①관리처분계획인가일 현재비과세 요건 충족법의 취지가 기존 주택을 보유한 상태에서 이미 비과세 요건이 충족됨에도 관리처분인가일 이후에 조합원입주권으로 변환됨에 따라 비과세가 안되는 불이익을 방지하고자 하는 것입니다.따라서,관리처분인가일 현재에 비과세 요건인 2년이상 보유, 거주 등의 조건을 충족해야 합니다.즉, 관리처분인가일 현재 기존 주택의 보유나 거주기간이 2년을 충족하지 못한다면 조합원입주권 비과세가 안됩니다.만약, 관리처분계획인가일 이후에도철거되지 않은 기간 동안 보유, 거주를 하였다면 해당 기간을 합산하여 판단하게 됩니다.양도, 부동산거래관리과-0786 , 2011.09.08[ 제 목 ]조합원입주권 비과세 판정시 기존주택 보유기간 계산 방법[ 요 지 ]조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산함[ 회 신 ]「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것입니다② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없거나③ 주택 취득 후3년 이내 양도해야1세대 1주택 비과세 요건이므로, 1세대 1주택 비과세 요건과 동일하게 양도일 당시에다른 주택이나 분양권이 없는 경우에 비과세가 적용됩니다.이때, 1세대 1주택 비과세 판단시 조특법상에 주택을 보유하지 않은 것으로 보는 주택이 있는 경우에는 비과세의 적용이 가능합니다.만약 1주택을 취득한 경우라면,일시적 2주택 비과세와 유사한 개념으로조합원입주권의 양도일 현재 1주택을 소유하고 있다면,해당 1주택의 취득일로부터 3년이내에 양도하는 조합원입주권이라면 비과세를 적용하게 됩니다.조합원입주권자가상속주택을 취득한 경우, 조합원입주권은 비과세 되지 않습니다일반주택 보유자가 상속주택을 취득한 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 2주택이지만 비과세의 적용이 가능합니다. 상속주택으로 인한 2주택 비과세 특례규정은 아래 참고하세요.[상속주택 양도세] 1세대 2주택 비과세 특례 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 부모님이 돌아가셔서 주택을 상속을 받게 되는...blog.naver.com만약, 일반주택이 아닌 조합원입주권 보유자가 상속주택을 취득하게 된 경우에는조합원입주권을 먼저 양도해도 비과세가 적용되지 않습니다.양도, 서면-2015-부동산-1685 [부동산납세과-1757] , 2015.10.26[ 제 목 ]상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 경우 특례 적용 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의조합원입주권을 양도하는 경우에는 동 규정의 적용대상이 아니며,같은 조 제17항에 따른 조합원입주권 특례 적용대상도 아닌 것임[ 회 신 ]1. 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.2. 한편, 「소득세법 시행령」제155조 제17항에 따른 조합원입주권 특례는 동 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 적용되는 것이나, 질의의 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.장기임대주택의거주주택이 조합원입주권으로 변환된 경우에도 비과세 적용이 안됩니다장기임대주택외에 거주주택을 보유한 경우, 거주주택은 요건 충족시 비과세가 됩니다.그러나, 해당 거주주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권이 되면 비과세 대상이 되지 않습니다.양도일 현재 다른 주택이 없어야 하는데 장기임대주택을 보유하고 있기 때문입니다.양도, 서면-2017-법령해석재산-1581 [법령해석과-1038] , 2018.04.18[ 제 목 ]거주주택이 조합원입주권으로 변경된 경우 소득령§155에 따른 비과세 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우로서거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 변경되어 양도하는 경우에는 비과세 대상에 해당하지 않음[ 회 신 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나,관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않는 것입니다.정리하면,이상 조합원입주권의 비과세 조건에 대해 알아보았습니다.관리처분계획인가일 시점에 비과세 요건을 충족해야 한다는 것이며, 양도시점에 다른 주택이나 분양권이 없거나 1주택을 취득한 경우에는 3년이내에 양도하는 경우에만 적용이 됩니다.이때 다른 주택이 상속주택이나 장기임대주택인 경우에도 비과세가 되지 않는 점은 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818