분양 계약 시 양도세 비과세 문의

안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.​호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.​이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.​임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.​호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.​이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.​임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.임대주택을 임대로 거주하고 계시다가,분양전환을 하여 취득세를 납부하시고소유 주택으로 보유하시는 경우가 있습니다.민간이나 공공 부분에서각각 아래의 법률 하에 이러한 주택의 종류가발생하는데요.이를민간임대주택에 관한 특별법에 따른 <민간건설임대주택>공공주택 특별법에 따른 <공공건설임대주택> 또는 <공공매입임대주택>이라고 부릅니다.이러한 '분양전환' 주택의 경우,취득할 때,그리고 매도할 때,취득세나 양도세의 기준이일반적인 주택과 다를 수 있습니다.오늘은 분양전환 주택의세제 이슈들을 다뤄보도록 하겠습니다.분양전환 시 취득세임대주택을 분양받는 경우 공고문을 보면,주택 수 X 취득세 X 양도세 X 등의문구 등을 볼 수 있습니다.임대주택의 경우,말그대로 최초 분양시 주택을 취득하는 것이 아니라살 수 있는 권리를 부여받아 임대를 하는 형태이기 때문입니다.따라서 최초 분양시,취득세를 납부하지 않으나추후 분양 전환시,취득세를 납부할 의무를 가지게 됩니다.취득세 납부시,분양전환 계약서 상의 분양전환 가격에 따라과세표준이 결정됩니다.임차보증금에 더해 분양전환 금액을 납부하시게 된다면잔금일에 납부하시는 일부의 분양전환 금액이 아니라,전체 분양 계약 금액에 대해 취득세를 납부하셔야 합니다.또한 분양전환 계약일을 기준으로납세자의 주택 수를 판단하게 되기 때문에,분양전환 이전 주택 수에 대해 정리하시거나인지하시고 취득세를 신고납부하셔야 합니다.분양전환 계약에 따른 잔금 지급일로부터60일 이내 취득세를 납부하시고 등기 이전하시면 됩니다.분양전환시 양도세분양전환의 경우,원칙적인 취득일은<분양전환일> 입니다.이미 납부한 임차보증금이나 매매예약증거금이매매대금으로 충당되어 주택을 취득하게 될텐데이때 취득일은해당 보증금 등이매매대금으로 전환되는 날이게 됩니다.양도세에서 취득일은 굉장히 중요한데요.취득일을 기준으로 조정지역 내 거주요건도 따지게 되고취득일을 기준으로 양도차익 또한 결정하게 되는 것입니다.일반적으로 임대주택은 5년, 7년, 10년 이상의무임대기간을 채우고이후 분양 전환을 하게 되는데요.그렇다면 보유나 거주요건 모두취득일을 기준으로 하게 되는걸까요?이러한 불이익을 보완하기 위해세법에서는 분양전환의 경우임대주택에서 5년간 거주 기간이 있는 경우라면,취득일인 분양전환일로부터 즉시 매도하여도1세대 1주택 비과세가 가능합니다.소득세법시행령 154조 1항 1호에 의해임대주택 5년 이상 거주한 1주택자라면보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고양도세 비과세 혜택을 주게 됩니다.즉,세법상 취득일인 분양전환일을 기준으로꼭 2년 이상 보유 혹은 거주하지 않아도비과세가 가능할 수 있습니다.소득세법시행령 154조 1항 1호 (1세대1주택의 범위)그렇다면 장기보유특별공제는 어떻게 반영될까요?장기보유특별공제는 취득일 ~ 양도일 까지의 보유 및 거주 기간을 보기 때문에실제 거주했던 임대주택 의 기간은 산입하지 않습니다.위의 특례는 1세대 1주택 비과세 (2년 보유 or 거주 충족) 을따지는지 여부로 판단해주시면 되시고,장기보유특별공제는 원칙으로 돌아와분양전환 매매계약을 체결한 날로부터양도일까지의 보유기간,그리고 그 보유기간 중 거주한 기간에 대해 거주기간을산정하면 됩니다.만약 5년 임대 후 분양 전환하여즉시 양도하는 경우를 가정해보겠습니다.이 경우 분양전환일로부터 2년 이상 보유 거주 하지 않으셔도비과세는 가능할 수 있으나, (세대 전원이 5년 이상 거주한 경우)고가주택이어서 양도세의 일부를 납부하시는 상황이더라도장기보유특별공제는 5년의 10% 혹은 20%를 적용받지 못하고장기보유특별공제는 없는 상태에서 양도세를 계산하게 됩니다.따라서 매도 일시를 잘 고려해보시고진행하시는 것을 추천드립니다.분양전환 전 양도세분양전환 이전임대주택의 상태에서전매하는 경우도 많습니다.이러한 권리를 양도할 때'P' (프리미엄) 이 붙는 경우가 많은데요.세법에서는 이를분양권과 같이부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하여분양권 등의 양도세와 같은 취급을 받게 됩니다.주택이 아니라서 양도세를 따로 신고납부하셔야 한다고생각하지 않는 분들이 많은데,부동산을 취득할 수 있는 권리는양도세를 꼭 신고 납부하셔야 합니다.또한 주택이 아니기 때문에무주택자라 할지라도1세대 1주택 비과세는 적용되지 않으며장기보유특별공제 또한 적용되지 않습니다.취득가액은 실제 납입한 임대보증금 및 취득 시 지급한 프리미엄이며양도가액은 전매 시 받은 금액 전체에 해당합니다.임대 주택이 분양 전환 되는 경우는일반적인 주택 매수 및 매도와는조금씩 기준이 상이할 수 있습니다.혜택 또한 조건이 명확히 있기 때문에자세한 사항은 상담을 통해 사전 확인 후분양 전환 주택에 대한 매도 계획을 잡으시는 것을 추천드립니다.간단하게 궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.

미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 여부(제외가능함)기준-2025-법규재산-0033 [법규과-667]생산일자 : 2025.04.01.요 지미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우 일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 가능함회 신귀 질의의 사실관계와 같이, 부부가 공동으로 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 제1항이 적용되는 미분양주택(분양권 포함)을 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결한 후 그 중 한 명의 지분을 배우자에게 증여하는 경우로서 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용하는 경우 해당 주택 전체를 세대의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’05.10. 甲, A주택 취득○’09.04. 甲과 乙(甲 의 배우자), B주택* 분양계약 체결 * 조특법§98의3에 따른 과세특례 요건을 갖춘 것으로 전제○’12.10. 甲 → 乙, B분양권 지분 증여○’12.11. 乙, B아파트 취득○’21.08. 甲, A주택 양도2. 질의내용○조특법§98의3에 따른 과세특례 대상주택(분양권 포함) 지분을 최초 계약자인 배우자로부터 증여받은 경우 -일반주택의 1세대1주택 비과세 여부 판단 시 해당주택 전체를 세대의 소유주택 수에서 제외 가능한지 여부3. 관련법령□조세특례제한법(법률 제17759호로 개정된 것, 2021.01.01. 시행) 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】①거주자 또는｢소득세법｣ 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(｢소득세법｣ 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1.거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2.비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간②제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2.거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택③｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세]근무상의 형편으로 해외출국 후특별 분양받은 주택의 양도세 비과세 특례 적용여부(불가능함)★참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도서면인터넷방문상담4팀-1932귀속년도 : 2005등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2005.10.20.요지근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 준공된 아파트를 양도시 보유기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해당하나 양도하는 주택이 해외로 출국한 이후에 분양받은 주택인 경우에는 그러하지 아니함회신국내에서 신규아파트를 분양받아 중도금 불입 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 의하여 보유기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해당되나, 양도하는 주택이 해외로 출국한 이후에 분양받은 주택인 경우에는 위의 적용대상이 되지 아니하는 것입니다.상세내용【내용】- ○○구 ○○동에 주택이 수용되면서 자산의 수용대금과는 별도로 국민주택 규모의 타인에게 양도가 금지되어 있는 아파트 특별분양권을 부여받았습니다.- 위의 특별분양권을 취득한 후 아파트의 계약1개월 전에 1년 이상 해외근무를 필요로 하는 근무상의 형편으로 전세대원이 해외로 출국하였습니다.- 해외 출국 후 아파트의 분양계약을 체결하여 건축비를 불입완료하고 준공된 아파트를 양도하고자 합니다.【질의】위의 아파트를 양도하는 경우소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호다목의 규정에 의거 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세가 비과세 되는지요?도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트