분양아파트 양도세 비과세 문의

안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.​호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.​이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.​임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.​호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.​이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.​임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.

3. 논란​편하게 생각하면, 신규주택을 언제 계약했느냐를 가지고, 종전주택 처분기한이 3년인지 2년인지 1년인지를 판단하면 됩니다. 이때 계약이라는 것은, 이미 다 지어진 아파트를 계약할 때는 매수인과 매도인이 만나서 중개사 사무실에서 계약하고 계약금을 넣는 날을 말합니다. 그리고 아직 지어지지 않은 새 아파트라면, 시행사와 분양계약을 하는 날을 말합니다. 만약 새 아파트라면, 분양계약일과 잔금일이 몇 년의 간격이 있을 수도 있지요.​그런데, 경과규정에 어떤 문구가 문제가 되기 시작했습니다. 한 기사를 통해 논란이 시작되었는데, 기사는 아래를 참고하세요. 국세청 말 믿고 세금 안냈는데… 일시적 2주택자, 양도세 폭탄 우려 (naver.com)​첫 번째 부칙을 다시 한 번 잘 보시면, [2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 / 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우]라고 되어 있는 것은 확실합니다. 그런데 그 앞에 분명 이런 표현이 있습니다. [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 라는 주어가 써 있습니다. [종전주택을 가진 사람이 신규주택으로 이사가는 거니까, 당연한거 아니야?] 라고 생각할 수 있습니다.​그런데 특이한 상황에 있는 사람들이 있습니다. 새 아파트를 분양 받아서 종전주택으로 삼으려고 했는데, 마침 더 좋은 아파트를 분양받게 된 케이스입니다. 첫 아파트에서 살다가, 두 번째 아파트가 완성되면 그 쪽으로 옮겨서 살아야겠다고 마음먹었습니다. 이때 두 번째 아파트가 신규주택이 됩니다. 신규주택의 분양계약일이 2018년 9월 13일 이전이어서, 두 번째 아파트 잔금 치르고 나서 3년 안에 첫 번째 아파트를 팔면 되겠다고 판단했습니다. 이런 경우에 첫 번째 아파트와 두 번째 아파트의 취득일 (각 아파트의 잔금일)은 1년이 차이가 나는 점은 괜찮다고 가정합니다.​그런데, 부칙에서는 분명, [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 신규주택 계약을 2018년 9월 13일 이전에 해야 한다고 했습니다. 신규주택 계약일에, 조정대상지역에 종전 주택이 아직 없는 사람, 그러니까 분양권으로 가지고 있는 상태에서 신규주택을 분양계약한 경우는 어떻게 되는 걸까요?​널널하게 보면, [종전주택을 취득할 것이 예정되어 있기 때문에, 신규주택 분양계약일만 놓고 판단하여 3년을 보면 된다]라고 할 수 있습니다.​엄격해석하면, [종전의 ‘주택’을 보유한 것은 아니다]라고 할 수 있습니다. 그러면 종전의 것이 주택이 된 상태에서야 비로소 신규주택의 계약 또는 취득을 논할 수 있습니다. 그러니, 종전 주택이 완성되기를 기다렸다가, 주택이 되고 나면, 그때 비로소 신규주택의 판정을 해야 합니다. 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 분양계약한 자도, 종전주택이 완성되지 않았다면 3년의 처분기한이 적용되지 않을 수 있습니다.​예를 들어 봅니다.​2018년 9월 13일 이전에 종전주택도 분양계약을 하고, 신규주택도 분양계약을 했다고 합시다. 18년 말에 종전주택이 완성되고 나서 1년이 조금 지나 19년 말에 신규주택이 완성되었습니다.​널널하게 생각한다면 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했기 때문에, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내에 팔면 됩니다. 엄격하게 생각한다면, 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했어도, 종전주택이 주택이 아니었던 기간은 소용이 없고, 종전주택이 완성된 18년 말이 중요합니다. 그러므로 신규주택도 18년 9월 13일 이후에 확보한 것이 되어 신규주택 취득일부터 2년 내에 종전주택을 팔아야 한다는 것입니다. 그러니 2021년 말까지 2년 내에 종전주택을 팔아야 합니다.​무엇이 맞을까요? 오늘 나온 해석에 따르면, 엄격해석이 맞는다고 합니다. 종전주택이 취득되고 나서야 비로소 신규주택의 취득을 논할 수 있다고 합니다. 참고로, 종전주택 취득일, 신규주택 계약일, 신규주택 취득일 중 어느 한 날이라도 조정대상지역이 아니었다면, 3년의 처분기한이 적용됩니다.​

조합원이 주택(종전주택)을 이전하고 조합원으로부터신축주택을 분양받은 것은 양도에 해당함양도, 사전-2022-법규재산-1096 [법규과-985] , 2023.04.19[ 요 지 ]주택법에 따른 지역주택조합에 조합원이 소유한 주택(종전주택)을 이전하고 사업시행계획에 따라 공사완료 후 조합으로부터 신축주택을 분양받는 것은 소득세법 상 환지처분에 해당하지 않는 것으로 조합원이 소유 토지를 지역주택조합에 이전하는 것은 양도에 해당하며, 이 경우 종전주택의 양도차익 계산시 지역주택조합 가입비등은 필요경비로 공제할 수 없는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변의 사실관계와 같이, ｢주택법｣제2조제11호 규정에 의한 지역주택조합이 같은 법의 규정에 따라 주택건설사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 주택(이하 “종전주택”)을 지역주택조합에 이전하고 사업시행계획에 따라 공사완료 후 조합으로부터 신축한 주택을 분양받는 것은 ｢소득세법｣제88조제1호가목의 “환지처분”에 해당하지 않는 것으로 지역주택조합에 종전주택을 이전하는 것은 같은 조에 따른 양도에 해당하며, 이 경우 지역주택조합 가입을 신청하는 때에 납부한 가입비등은 종전주택의 양도차익 계산시 필요경비로 공제할 수 없는 것입니다[ 관련법령 ]소득세법제88조【정의】1. 사실관계○’21.08.09. 주택 취득○’22.07.01. 지역주택조합 조합원가입 계약서 작성○’22.07.02.. 지주조합원용 부동산 매매계약서 계약일○’22.07.30. 부동산 매매계약일○’22.08.11. 부동산 등기접수일(신청인→지역주택조합, 등기원인 : 매매)2. 질의요지○(질의1) 지역주택조합의 조합원으로서 조합에서 신축하는 주택을 취득하기 위해, 지역주택조합과 조합원이 소유주택의 매매계약을 체결하고 소유권을 이전하는 경우 양도소득세가 과세되는지○(질의2) 양도소득세 과세대상*이라면 납부한 조합원가입비는 필요경비에 해당하는지* 소득령§154①의 1세대1주택 비과세 요건(2년보유)을 충족하지 않는 경우

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 상가주택 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조소득세법상 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(2018.08.03 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 이상 보유 및 거주)인 주택의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에는 소득세를 과세하지 않습니다. 단, 가액이 대통령령으로 정하는 기준(9억원)을 초과하는 경우에는 해당 부분에 대해서 양도소득세가 과세됩니다.​고가주택에 대한 양도차익 계산 규정은 소득세법시행령 제160조에 규정되어 있습니다.1세대 1주택에 해당하는 주택의 양도가액이 12억, 취득가액이 9억이라고 가정하면 과세대상 양도차익은 다음과 같습니다.​(1)전체 양도차익계산 : 12억원 - 9억원 = 3억원(2)과세대상 양도차익의계산：3억원 × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 7천 5백만원​겸용주택 비과세세법상 겸용주택이란 외형상 하나의 건물을 주거용과 비주거용으로 같이 사용하는 경우를 말합니다. 1세대 1주택 비과세 판단을 할 때, 주택의 연면적과 주택외의 연면적을 비교하여 판단합니다.2022년 이후 겸용주택 양도와 관련한 개정사항이 있습니다. 앞서 말씀드린 소득세법시행령 제160조 규정의 변화가 있습니다.붉은색 글씨로 쓰여져 있는 사항이 의미하는 것은 겸용주택의 주택 연면적이 주택외 연면적보다 크더라도 양도가액이 9억원을 초과하게 되면 주택과 주택외 부분을 구분하여 양도세를 계산해야 합니다.​양도가액 15억(주택 12억, 상가 3억)취득가액 12억(주택 9.6억, 상가 2.4억)보유기간 및 거주기간 10년으로 가정하고 양도소득세를 계산하면 다음과 같습니다.상가와 주택부분이 분리되어 계산되기 때문에 세부담이 더 증가한 것을 볼 수 있습니다. 만일 주택과 상가부분의 가액이 크게 차이나지 않는다면 세부담은 더 심해질 수 있습니다. 주택면적이 더 큰 겸용주택을 보유하고 있는 분들은 올해가 넘어가기 전에 빨리 양도하시는게 좋을 것으로 보입니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다. 감사합니다.​