자식이 부모 각각(아버지와 어머니 각각)에게 증여시 한도금액

혹시 증여를 준비하고 계신가요? 증여세를 아끼기 위해서 꼭 알아두셔야 할 항목들, 알고 계신가요?택슬리에서 정리해드립니다.1. 가족 관계에 따라서 공제 한도가 다릅니다. 증여 계획을 세우실 때 한도를 꼭 확인하세요.*배우자의 경우 사실혼 관계는 제외됩니다!2. 증여세는 10년 내의 증여 재산을 합산하여 산출됩니다. *10년 단위로 나눠서 증여할 경우, 더 많은 공제를 받을 수 있습니다. 3. 부담부 증여를 잘 따져보고 양도와 증여를 선택하세요.​부담부증여는 '전세보증금이나 대출금을 인수받는 조건으로 증여하는 것'입니다. 전세보증금이나 대출금은 증여받은 사람이 갚아야 할 돈이므로 증여세가 과세되지 않습니다. ​하지만 대출금이나 보증금은 유상으로 양도한 것으로 보기 때문에 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 증여세와 양도세를 잘 따져보고 결정해야 합니다.증여 시에는 여러가지 방면으로 잘 따져보고 어떤 방식이 더 나을지 선택해야 합니다. ​따라서 전문가와 심도 있는 상담을 받아본 후 방향을 잘 잡는 걸 추천합니다. ​택슬리에 오시면 상속/증여 전문가를 쉽게 비교하실 수 있는데요.각 전문가들이 쓴 블로그 글, 세무 상담, 리뷰를 확인하시고 전문가에게 직접 상담 예약을 하실 수 있습니다. ​어렵고 복잡한 증여세 문제, 전문가와 함께 해결해 보시는 건 어떨까요? 상속∙증여세 전문가 찾기 >

자녀의 증여세를 대신 내주면 증여세가 또 과세된다.(증여세상당액의 현금도 함께 증여해야 한다)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 부모가 자녀에게 증여를 한 뒤, 자녀가 납부해야할 증여세를 부모가 대신 내주면 어떻게 될까요?자금능력이 없는 자녀가 부모로부터 부동산 등을 증여받아 부담할 증여세에 대하여 자금출처를 소명하지 못하는 경우에는 증여세를 재차 증여받은 것으로 보아 또다시 증여세에 대한 증여세를 고지합니다. 이 경우, 과소신고가산세 및 납부불성실가산세도 함께 부과됩니다.따라서 증여세 납부능력이 없는 자녀에게 재산을 증여할 때 증여세 상당액의 현금을 함께 증여하고, 부동산+현금을 합산하여 증여세 신고를 하고 증여받은 현금으로 증여세를 납부하면 1회의 증여세 신고로 깔끔하게 마무리 할 수 있습니다.GROSS-UP 방식의 증여세 신고수증자가 납부할 증여세를 증여자가 대신 납부하여 발생하는 과세문제를 해결하기 위하여당초 증여하려는 재산과 그에 따른 증여세를 예상하고 그 합계액을 동시에 증여하는 방법을 GROSS-UP방식이라고 합니다.실제로 이를 적용할 때에는 증여재산공제 여부, 할증과세, 재차증여 등을 고려하여 적절히 수정하여 계산해야 합니다.NET = GROSS-[(GROSS-증여재산공제액) X 증여세율] X (1-0.03)● NET : 당초 증여하고자 하는 재산의 가액● GROSS : 당초 증여하고자 하는 재산 + 총 증여세● (1-0.03) : 신고세액공제를 차감하기 위함사 례A는 성인 자녀 B에게 시가 10억원의 부동산을 증여하고, 그에 따른 증여세에 해당하는 현금을 함께 증여하고자 합니다. 자녀는 최근 10년 동안 직계존속에게 증여받은 재산은 전혀 없습니다. 이 경우, A가 B에게 증여해야 하는 증여세 상당액의 현금은 얼마인지?NET = GROSS-[(GROSS-증여재산공제액) X 증여세율] X (1-0.03)10억원 = G-[(G-50,000,000) x 40%-160,000,000] x (1-0.03)10억원 = G-(0.4G-20,000,000-160,000,000) x 0.9710억원 = G-(0.388G-19,400,000-155,200,000)10억원 = G-0.388G+174,600,000G-0.388G=825,400,0000.612G=825,400,000G=1,338,692,810☞ 총 증여금액(부동산+증여세) : 1,348,692,810원ㄴ 부동산가액 : 1,000,000,000원ㄴ현금(증여세) : 348,692,810원참고로 증여재산공제와 증여세율은 다음과 같습니다.지금까지 자녀 등에게 재산을 증여할 경우, 증여재산과 함께 증여세 상당액을 함께 증여하여 합산신고하는 GROSS-UP 방식을 살펴보았습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

상증법§35(저가매수)에 따른 기준가액 산정 시자녀부부가 받은 증여재산가액 합산 여부(각각 계산함)서면-2025-법규재산-0704등록일자 : 2026.01.14.생산일자 : 2025.12.12.요 지상증법§35에 따른 기준가액은 양수 또는 양도할 때 양수자별 양도자별로 각각 산정하는 것임회 신특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 「상속세 및 증여세법」제35조제1항에 따른 기준금액 이상인 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 해당 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하는 것이며,이 경우 기준금액은 양수 또는 양도할 때 양수자별 양도자별로 각각 산정하는 것입니다.상세내용1.사실관계○ 질의인은 주택을 자녀 부부에게 각각 지분 50%씩 양도할 예정2.질의요지○ 주택을 자녀 부부에게 지분으로 각각 양도하는 경우 「상속세 및 증여세법」제35조에 따른 기준금액 산정 시 자녀 부부가 받은 주택의가액을 합산하는지 여부3.관련법령□상속세 및 증여세법제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다6. 증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만,유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.7. 증여재산”이란 증여로 인하여 수증자에게 귀속되는 모든 재산 또는 이익을 말하며, 다음 각 목의 물건, 권리 및 이익을 포함한다. 가. 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건 나. 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리 다. 금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익10. 특수관계인”이란 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 특수관계인의 특수관계인으로 본다.□상속세 및 증여세법제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의증여재산가액으로 한다.② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.③ 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법」제52조제2항에 따른 시가에 해당하여 그 거래에 대하여 같은 법 제52조제1항 및 「소득세법」제101조제1항(같은 법 제87조의27에 따라준용되는 경우를 포함한다)이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.□상속세 및 증여세법제43조【증여세 과세특례】① 하나의 증여에 대하여 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정이 둘 이상동시에 적용되는 경우에는 그 중 이익이 가장 많게 계산되는 것 하나만을 적용한다.② 제31조제1항제2호, 제35조, 제37조부터 제39조까지, 제39조의2,제39조의3, 제40조, 제41조의2, 제41조의4, 제42조 및 제45조의5에 따른 이익을 계산할 때 그 증여일부터 소급하여 1년 이내에 동일한거래 등이 있는 경우에는 각각의 거래 등에 따른 이익(시가와 대가의 차액을 말한다)을 해당 이익별로 합산하여 계산한다.③ 제2항에 따른 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.□상속세 및 증여세법제47조【증여세 과세가액】① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, 제40조제1항제2호ㆍ제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의4까지의 규정에 따른 증여재산(이하 합산배제증여재산”이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.□상속세 및 증여세법제53조【증여재산 공제】거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을 합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다. 1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원 2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다. 이하 제53조의2에서 같다]으로부터 증여를받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다. 3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원 4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원□상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2【특수관계인의 범위】① 법 제2조제10호에서 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자”란 본인과 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다 1. 「국세기본법시행령」제1조의2제1항제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 자(이하 친족”이라 한다) 및 직계비속의 배우자의2촌 이내의 혈족과 그 배우자□국세기본법 시행령제1조의2【특수관계인의 범위】① 법 제2조제20호가목에서 혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 친족관계”라 한다)를 말한다. 1. 4촌 이내의 혈족 2. 3촌 이내의 인척 3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다) 4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속 5. 본인이 「민법」에 따라 인지한 혼인 외 출생자의 생부나 생모(본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 사람 또는 생계를함께하는 사람으로 한정한다)□상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】② 법 제35조제1항에서 대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다. 1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억원③ 법 제35조제2항에서 대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.④ 법 제35조제2항에서 대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원을 말한다.⑤ 법 제35조제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당재산의 대금을 청산한 날(「소득세법시행령」제162조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.□상속세 및 증여세법 시행령 제32조의4【이익의 계산방법】법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익을 계산할 때에는 해당 이익별로 합산하여 각각의 금액기준을 계산한다. 1. 법 제31조제1항제2호의 저가 양수 및 고가 양도에 따른 이익 1의2. 법 제35조제1항 및 제2항의 저가 양수 및 고가 양도에 따른 이익□민법 제830조【특유재산과 귀속불명재산】① 부부의 일방이혼인전부터 가진 고유재산과 혼인중 자기의 명의로 취득한 재산은 그 특유재산으로 한다.② 부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은 부부의 공유로 추정한다.□민법 제831조【특유재산의 관리 등】부부는 그 특유재산을 각자관리, 사용, 수익한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

양 모씨는 조부모와 부모로부터 결혼자금을 증여받기로 하였다. 조부모로부터 증여를 받을 때는 세대생략증여라고 해 할증이 된다는 것을 알게 된 양 모씨는 증여세가 부담스러웠다. 그런데 이렇게 조부모와 부모 모두에게 증여를 받을 경우 순서를 생각해보아야 한다고 한다. 도대체 증여의 순서를 달리했을 뿐인데 증여세가 달라질 수 있는 걸까? 세대생략 증여 할증과세상증세법 제57조 ‘직계비속에 대한 증여의 할증과세’에서는 증여자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속, 즉 조부모가 손자녀에게 증여하는 경우 증여세 산출세액에 30%에 상당하는 금액을 가산한다. 산출세액에 30% 가산된다는 것은 세율이 30%만큼 증가하는 것과 같다. 그럼에도 불구하고 세대생략 증여가 열풍이 불었던 이유는 아래와 같은 이유가 있다.증여 순서를 고려하면 증여하는 금액이 클수록 절세효과가 더 크게 나타나기도 한다. [사진 pexels]첫 번째로는상속·증여세는 받는 사람별로, 받는 금액별로 구간별 세율이 적용되기 때문에 아주 단순하게는 여러 사람에게 금액을 나눠 증여하면 한 사람에게 전부 증여하는 것보다 세금이 저렴해질 수 있다. 자녀 한 명에게 100억원을 주는 것보다 자녀 1, 2와 손자녀 1, 2, 3 이렇게 다섯명에게 20억을 나눠 주는 것이 할증세율을 고려하더라도 더 낮아지는 구간이 생기기 때문이다.두 번째로는 주식이나 부동산처럼 향후 가치가 높아질 재산은 가격이 조금 더 낮을 때 미리 줄 수 있다는 장점도 있다. 손자녀 증여는 좀 더 어린 나이부터 자산을 가지고 있을 수 있기 때문에 재산증식에 더 유리하게 된다. 그리고 상속까지 고려하는 경우 할아버지 할머니 입장에서 손자녀에게 물려준 재산은 상속일 5년 이내 준 재산만 상속 재산에 합산되기 때문에 10년 이내 준 재산이 합산되는 자녀보다 절세 가능성이 커지는 점도 있다.증여받는 순서 달리하면 증여세 어찌 되나사례의 양 모씨가 할머니와 어머니로부터 결혼자금 명목으로 1억원씩 받는다고 했다고 가정해보자. 올해에는 어머니가, 내년 할머니가 1억원씩 증여하는 경우 어머니가 증여할 때 증여재산공제 5000만원이 적용되는데, 이는 10년간 5000만원이 공제되는 것이므로 내년에 할머니로부터 증여를 받을 때는 증여재산공제를 받을 수 없다. 이 경우를 간단히 계산해보면 2년간 증여세는 총 1800만원이 산출된다.할머니가 먼저 주는 경우는 어떨까? 할머니가 줄 때 5000만원이 공제되고, 이후 엄마로부터 증여받을 때는 공제를 적용할 수 없고, 증여세는 총 1650만원이 산출된다.엄마보다 할머니한테 먼저 증여받으면 150만원만큼 절세가 가능하다는 것을 알 수 있다. 어차피 10년 내 할머니와 엄마가 한 번씩 증여할 것이라면 할머니가 먼저 하는 것이 손자의 절세에 도움이 된다는 것이다.증여 순서에 따라 증여세가 달라지는 이유는?세대생략증여를 할 때는 30% 할증이 되어 할머니로부터 받는 증여재산에 증여재산공제를 적용하는 것이 공제 효과가 더 크게 나타나 어머니한테 받을 때 증여재산공제를 적용하는 것보다 세금을 줄일 수 있게 된다. 단순한 것 같지만 순서를 고려하면 증여하는 금액이 많을수록 이 효과는 더 크게 나타나게 되는 것이다.

안녕하세요, 오회계사입니다.정부의 강력한 대출 규제로 부모님이 증여를 통해 자녀에게 집을 주는 경우가 늘어나고 있습니다.이번에는 부모님이 소유한 집이나 기타 부동산을 은행에 담보로 대신 제공해주고, 이를 통해 자녀가 저리의 담보 대출을 받는 경우에 증여 문제가 발생하는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.부동산 무상 담보 제공은 증여임부모님 부동산의 무상 담보제공으로 자녀가 저리에 차입하는 경우,이는 증여에 해당함. 다만, 이에 따른 이익이 1년에 1천만원 미만인 경우에는 증여로 보지 않음부동산의 담보 제공시에는 적절한 수수료를 받도록 하고 있습니다. 그러나, 별도의 보상없이 무상으로 제공한 경우에는 이는 증여에 해당합니다.단, 법에 따른 이익을 계산하여 그 금액이 1년에 1천만원 미만이면 증여로 보지 않고 1천만원 이상이면 증여로 봅니다. (1천만원 이상이면 전액을 증여로 본다는 의미)상속세 및 증여세법제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.2.증여액의 계산법에 정한 방식에 따른부동산 무상 담보로 인한 이익을 계산함부동산 무상 담보 제공의 이익의 계산 방식은「 차입 금액 × 4.6% - 실제 이자액) 」입니다.4.6%는 당좌대출이자율을 고려하여 기재부령으로 정하는 이자율로 '적정이자율'로 보는 것 입니다. 즉, 이에 따라 계산한 이익이 1천만원 이상이면 증여로 보고 안넘으면 증여로 안본다는 것입니다.상속세 및 증여세법 시행령제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)⑤법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다.이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.⑥ 법 제37조제2항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1천만원을 말한다.제31조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등)① 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 본문에서 적정 이자율 이란당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율을 말한다.상증, 서면-2016-상속증여-5182, 2016.10.05[ 제 목 ]타인의 부동산을 담보로 이용하여 금전을 차입하여 이익을 얻은 경우[ 요 지 ]타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 1천만원 이상의 이익을 얻은 경우에는 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 함[ 회 신 ]1. 상속세 및 증여세법 제37조에 따라 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 합니다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 1천만원미만인 경우는 제외합니다.2. 그 이익은 같은 법 시행령 제27조에 따라 차입금에 같은 법 시행령 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 하며. 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 봅니다.3. 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산합니다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니합니다.3.사례 예시구체적인 사례를 통해 살펴보겠습니다.사례1)대출 3억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 3억 * (4.6% - 2.6%) = 6백만원 ⇒ 증여가 아닙니다. 증여 0원사례 2)대출 4억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 4억 * (4.6% - 2.6%) = 8백만원 ⇒ 증여가 아닙니다. 증여 0원사례 3)대출 5억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 5억 * (4.6% - 2.6%) = 10백만원 ⇒ 증여입니다. 증여 1천만원변동 금리로 이자율이 변동되는 경우에는「대출금액*4.6% - 실제 이자액」이 1천만원 미만인지 연중 모니터링 해서 기준에 안넘도록 하야겠습니다.실무적으로는, 시중 담보대출 금리가 2% 중반에서 3%인 것을 감안하여 가급적 5억원은 안넘도록 하는 것이 좋겠고 3~4억원 수준이 비교적 안전하다고 볼 수 있겠습니다.정리하면,정부의 대출 규제를 피하기 위해, 부모가 자녀에게 소유 부동산을 담보로 제공하여 자녀가 대출이자율을 저리로 받도록 해주는 경우「 차입 금액 × 4.6% - 실제 이자액) 」으로 부동산 무상 담보 제공의 이익을 계산하여, 해당 이익이 1년에 1천만원이 미달하면 증여로 보지 않고, 1천만원 이상인 경우 전액을 증여로 봅니다.따라서, 부동산 무상 담보 제공시 이러한이익이 연간 1천만원이 되지 않도록 사전에 대출 금액을 정하고, 변동 금리 등의 경우 연중 금리하락으로 이익액이 1천만원이 초과하지 않도록 조심해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사