상생임대 직전계약 승계 여부

아파트 잔금(25년 1월 7일) 전 보금자리 대출을 최대한 받기 위해 기존 세입자의 전출(25.01.06) 이 이뤄졌습니다. 주택가격이 5억이라면 매도자에게 계약금,중도금,잔금 다 합하여 5억의 돈을 전부 지급을 했습니다.(안고 매매 x) 잔금처리 후 기존 세입자와 25.01.11.에 다시 월세 계약을 했는데요. 이 경우, 기존 세입자를 안고 거래한 것이 아니기 때문에 상생임대 직전계약 판단 시 승계로 보지 않는 것인지 궁금합니다. (전출일이 짧아 실질적으로 이 거래를 승계로 보지 않을까 걱정입니다.)

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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상생임대주택 요건에서 직전 임대차계약 승계 여부는 거래 구조를 형식보다 사실관계 중심으로 판단합니다. 이번 사례에서는 잔금일 이전에 세입자가 일단 전출했지만, 잔금 후 단기간 내에 동일 세입자와 다시 임대차계약을 체결한 만큼, 실질적으로는 기존 임차관계를 유지한 것으로 해석될 여지가 있습니다. 즉, 매도자로부터 임대차를 안고 산 형태는 아니지만 기존 임차인의 지속적인 거주가 거래의 전후 과정에서 자연스럽게 이어졌다면 승계로 보지 않을 이유가 없습니다. 특히 상생임대주택 제도에서의 ‘직전 임대차계약’은 임차인의 동일성, 주거의 연속성, 보증금·임대료 흐름 등 사실상 임차관계가 이어졌는지를 기준으로 판단합니다. 이번 건처럼 세입자가 잔금 전 출퇴거를 한 번 거쳤더라도, 퇴거가 실질적인 관계 종료가 아니라 대출 요건 충족을 위한 형식적 절차에 불과하고, 잔금 후 동일 세입자가 다시 거주를 이어간 경우에는 실질을 기준으로 직전 계약이 존재한다고 볼 가능성이 높습니다. 따라서, 세입자를 안고 사지 않은 형식만으로 직전 임대차계약이 부정되는 것은 아니며, 거주 연속성과 동일 임차인 유지 사실에 비추어 보면 25.01.11 체결된 임대차계약을 상생임대 직전계약으로 인정할 수 있는 구조입니다. 실무상 문제 예방을 위해 매도자→매수자→임차인 간 임차 연속성이 드러나는 자료를 보완해 두는 것이 안전합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 사실상 불가능합니다. 기존 집주인과 기존임차인의 임대차계약 종료이전에 이를 변경하여 체결한 계약은 상생임대차계약으로 보지 않습니다. 질문자님께서는 기존 임대차계약을 해지하고 새롭게 체결했으므로 이는 직전임대차계약에 해당하지 않습니다. 이는 예규에 나와 있으며 아래를 참고하시면 됩니다. 기획재정부 재산세제과-952 등록일자 : 2023.08.22. 생산일자 : 2023.08.10. 소득령§155의3에 따른 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대차계약 요건)을 충족하지 못한 종전임대차계약을 해지하고 새로 계약체결한 임대차계약은 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하지 아니하고, 직전임대차계약 요건을 충족한 종전임대차계약을 변경하는 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당함 이와 관련되어 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다. https://blog.naver.com/cta_moonyh/224056239653?trackingCode=blog_bloghome_searchlist 따라서 25.01.11에 체결한 계약 이후의 계약이 직전임대차계약에 해당하는 것입니다. 해당 직전임대차계약이 1년 6개월 이상이어야 하며, 직전임대차계약대비 5% 이내 인상하면서 2년이상 상생임대요건을 충족하셔야 하는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 아파트 잔금(25년 1월 7일) 전 보금자리 대출을 최대한 받기 위해 기존 세입자의 전출(25.01.06) 이 이뤄졌습니다. 주택가격이 5억이라면 매도자에게 계약금,중도금,잔금 다 합하여 5억의 돈을 전부 지급을 했습니다.(안고 매매 x) 잔금처리 후 기존 세입자와 25.01.11.에 다시 월세 계약을 했는데요. 이 경우, 기존 세입자를 안고 거래한 것이 아니기 때문에 상생임대 직전계약 판단 시 승계로 보지 않는 것인지 궁금합니다.-->이부분은 조사관이 사실관계를 보고 판단할 사항이라 명확한 답변이 어렵습니다. 그러나 저희 개인적인 생각으로는 기존 세입자가 실제로 이사를 나간것이아닌 단순 전입신고 전출신고를 했다고 해서 보증금을 끼고 산것이 아니라고 인정을 해주면 앞으로 이러한 방법을 악용해서 부당히 탈세를 용인해주는 꼴이 되어서 세무서에서 인정받기 어려울것으로 보입니다 . https://blog.naver.com/totwm/222849707365 (전출일이 짧아 실질적으로 이 거래를 승계로 보지 않을까 걱정입니다.)

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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부동산전문세무사 / 세무사의 공인중개, 명쾌한세무사공인중개사사무소입니다당 세무사와 더 상세한 전화상담을 원하시는 경우에는 본 세무사 소개화면에 있는 카카오톡말풍선표시(SNS 안내부분에서 블로그 표시 옆에 있는 말풍선표시)를 누르시거나 카카오톡에서 '명쾌한세무사'를 검색하시어 대화창에 '택슬리를 통하여 왔다'는 것과 상담받고자 하시는 상황 및 문의사항을 남겨주시면 음성세무상담(내용 난이도 복잡성 등에 따라 최저 15분 / 33,000원부터 시작됨)을 하실 수 있도록 절차를 안내드리고 있습니다소득세법시행령 제155조 제20항에 보면, '직전거주주택보유주택'이라는 용어가 등장하는데, 세법 용어가 많이 낯설고 어려울 수 있어..이해가 조금 더 참고가 될 수 있을까 하여 밑줄을 표시해 보았습니다.오늘은 최근 국세청 유권해석을 보려 하는데..그 요지는 지금 양도하고자 하는 주택이 직전거주주택보유주택인 경우에, 2년 거주요건을 상생임대주택요건충족으로서 대신할 수 있는지에 대한 것입니다유권해석 분석 - 사실관계 등즉, 지금 양도하고자 하는 주택은 임대주택으로 등록되었다가 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호에 따른 자진말소가 되었고..그외 두채의 주택은 모두 장기로 등록하여 임대중인 상태인데,과거에 주택임대사업자로서의 거주주택비과세특례를 적용받은 적이 있는 상태라고 하네요직전거주주택보유주택을 비과세 받고자 하는 경우 2년 거주를 못하였더라도 상생임대주택요건을 충족한 경우 재차 거주주택비과세를 적용받을 수 있는지에 대한 것입니다.논리적으로 큰 무리가 없을 것 같은데요유권해석 답변가능하다고 답변이 나왔네요다만, 그 비과세 범위는 지금 양도하는 주택의 전체 양도차익이 아니라 구분된 일부 양도차익에 대해서만이다라고 하고 있으며 이는 세법상 당연한 논리겠죠그 보유기간 중 거주주택을 비과세로 양도한 적이 있는 임대등록이력주택을 1세대 1주택 비과세로 양도하는 경우에 대해 잠깐 논의해 볼까요상황을 간략히 구성해 보면 다음과 같습니다한채의 거주주주택과 한채의 등록임대주택이 있는 상태에서 그 거주주택은 특례를 적용받아 양도하였고..이제 그 임대주택은 말소가 된 상태에서 1세대 1주택 비과세로서 양도하고자 하는 상황입니다.여기서 검토해 보아야 하는 것 중 대표적인 것으로는 크게 두가지일 것으로 생각됩니다.첫째, 해당 주택 취득당시 비조정대상지역이었는데도 그 비과세요건으로서 2년거주의무가 필요한가둘째, 어쨌든 그 비과세요건을 충족하였다하더라도 그 전체양도차익에 대한 비과세가 아니라고 하는데, 혹시 경우에 따라 전체비과세가 가능할 수도 있을까해당 주택 취득시기가 비조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 불필요하다고 생각하는 경우가 있을 수 있는데..이는 법령 등의 변경 경과 등에 따라 매우 세밀한 부분에서의 판단이 필요할 것이며, 만일 2년 거주 요건이 필요한 경우라 하더라도 어떠한 사실관계냐에 따라 그 요건이 필요하지 않거나 그 요건을 충족하였음을 선제적으로 입증하여 주장하는 과정이 필요할 것입니다.통상 과세관청 조세부과 등의 여러 과정을 보면..납세자 입장에서는 안타깝게도 상당히 늦게 과세고지가 되는 등의 사정으로 가산세의 부담이 상당할 것이지만, 그것이 국세부과제척기간내에 이루어졌다면 이에 대해 항변하거나 대응할 수 있는 경우는 거의 없다고 보는 것이 맞을 것입니다.호미로 막을 것을 가래로 막는다과세관청과 납세자 간에 세금에 대한 쟁점이 생겼을 때 주로 가장 많이 떠오르는 속담이기도 합니다.다수 조세전문가들의 자문과 검토가 필요한 이유이기도 할 것입니다.당 세무사와 더 상세한 전화상담을 원하시는 경우에는 본 세무사 소개화면에 있는 카카오톡말풍선표시(SNS 안내부분에서 블로그 표시 옆에 있는 말풍선표시)를 누르시거나 카카오톡에서 '명쾌한세무사'를 검색하시어 대화창에 '택슬리를 통하여 왔다'는 것과 상담받고자 하시는 상황 및 문의사항을 남겨주시면 음성세무상담(내용 난이도 복잡성 등에 따라 최저 15분 / 33,000원부터 시작됨)을 하실 수 있도록 절차를 안내드리고 있습니다블로그내용에 대한 문의는 받지 않으며.. 세무상담 등이 필요한 경우그 예약절차에 대한 문의와 안내만 가능합니다명쾌한세무사공인중개사사무소는부동산전문세무사로서 복잡한 제반 부동산 관련 세금 세무상담과 세무대리 업무를 하고 있습니다또한, 개업공인중개사로서 부동산중개와 컨설팅업무를 하고 있습니다당사무소 블로그의모든 게시글에는 블로그게시글면책공고가 적용됩니다즉, 본 블로그의 내용을 바탕으로 어떤 조치나 의사결정 및 세무신고 등을 하시면 안되고,자신의 구체적인 상황 등에 대해서는반드시사전에 관련 세무전문가들을 통해충분한 상담과 자문을 받으셔야 합니다