부담보증영,양도세 질문입니다

[질의응답] (말소된)임대주택 5% 인상(말소후 5% 충족안해도 거주주택 비과세 가능)질 문19년2월 임대주택 취득 (부산해운대구)후 23년1월 자동말소 20년3월 거주주택 취득(부산기장군) 26년 현재 거주주택 양도 하려고 합니다.질문 1. 23년 1월 자동말소된 임대주택을 23년 9월 계약시,(1억9천8백 전세->1천/90월세)임대하였는데 계산기 돌려보니 26% 상향이라는데 맞는지요?질문 2. 23년도1월에 임대주택 말소되었더라도 현재까지 5% 상한을 지켜야 거주주택 비과세 해당되는지?? 궁금합니다.답 변질문 1. 23년 1월 자동말소된 임대주택을 23년 9월 계약시,(1억9천8백 전세->1천/90월세)임대하였는데 계산기 돌려보니 26% 상향이라는데 맞는지요?아닙니다. 23년 9월 기준 기준금리 3.5%를 적용한다면,전세 1.98억원→1천만원/90만원으로 변경할 경우, 임대료 상한 5% 이내로 들어오는 것입니다. 1천만원/907,042원까지 인상하시면 5% 이내 요건을 충족한 것입니다.아래 렌트홈사이트에서 연도별 임대료 인상률 계산이 가능하니 참고하시면 됩니다.임대료 계산임대료 계산 ※ 임대료 계산은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조에 의한 임대료의 증액비율을 산출하기 위한 용도로만 사용할 수 있습니다. 다른 법령에 의한 용도로 사용시에는 결과를 책임지지 않으니 주의하시기 바랍니다. 임대료 계산 항목 변경 전 변경 후 임대보증금(원) 원 원 월 임대료(원) 원 원 연 임대료(원) 원 원 임대료인상률(%) 변경 후 임대료 변경 후 인상률 ※ 임대료 인상률 계산은 민간임대주택에관한특별법 제44조에 따라 임대보증금과 월임대료를 함께 인상률 적용하여 계산 ※ 임대료 인상률 = (변경후 환산보...www.renthome.go.kr질문 2. 23년도1월에 임대주택 말소되었더라도 현재까지 5% 상한을 지켜야 거주주택 비과세 해당되는지?? 궁금합니다.임대주택 말소이후에 5% 이내 요건을 지키지 않더라도 거주주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만, 당연히 임대료 5% 이내 인상, 임대개시일 기준시가 3억(수도권은 6억) 이하 요건은 충족하셔야 합니다.아래 예규를 참고하시면 됩니다.즉, 임대주택을 의무임대기간 1/2 이상 임대하시고, 자진말소일까지만 임대요건을 충족하시면 됩니다. 아래 예규를 참고하시면 됩니다. 장기/단기 관계는 없습니다.■ 사전-2025-법규재산-0542요 지장기임대주택이 자동말소된 경우에는 말소된 후 임대주택법에 따른 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 5년간 거주주택 비과세 특례 적용이 가능함답변내용귀 사전답변의 사실관계와 같이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목에 해당하는 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우로서 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대등록이 말소된 이후 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 임대요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’16.12.02. 경기 수원 소재 B주택 임대사업자등록(4년 단기임대)○ ’18.6.2. 경기 의왕 소재 A주택 취득 * ’18.9.4.~’21.3.1. 질의세대, A주택에 거주○ ’21.07.20. B주택 임대등록 자동말소 * B주택은 자동말소전까지 소득령§167의3①(2)가목 및 소득령§155⑳ 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제○ ’23.3월 B주택 증액상한(5%)을 초과하여 임대료 인상○ ’25.6.20. A주택 양도예정2. 질의요지○ 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 자동말소된 경우로서 해당 임대주택이 자동말소된 후 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않은 경우에도 거주주택 양도시｢소득세법시행령｣ 제154조제1항 적용 가능여부■ 서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목] 장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지] 소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부동산 임대사업자의 부가세 신고시, 추가적으로 고려해야할 보증금에 대한 간주임대료 부가가치세 계산에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,부동산임대용역의 경우,보증금을 받은 경우에 간주임대료를 계산하여 공급가액에 가산합니다부동산임대용역의 제공시 보증금의 이자상당액을 부가가치세 공급가액에 더하게 되는데 이를 간주임대료라고 합니다.부동산을 임대하는 경우에만 적용이 되는 것이고, 기계나 차량 또는 저장탱크 등을 임대하는 경우에는 보증금을 받았다해도 부동산임대가 아니므로 계산대상이 아닙니다. 그리고 전·답·과수원·목장·염전을 임대하는 경우 부가가치세 비과세 대상이므로 간주임대료도 없습니다.추가적으로, 주택을 임대하는 경우에는 주택임대용역 자체가 부가세 면세이기 때문에 간주임대료에 대한 부가세는 있을 수 없습니다. 물론 주택임대 소득에 대한 간주임대료는 계산대상입니다(3주택 이상인 경우)부가가치세법 시행령제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산)①법 제29조제10항제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.구체적인 계산식은 아래와 같습니다.부가가치세법 시행규칙제47조(정기예금 이자율) 영 제65조제1항의 계산식에 따른 계약기간 1년의 정기예금이자율은 1.2퍼센트로 한다.예를 들어, 상가를 임대하고 보증금 3억원에 월세 100만원을 받는다면 (임대기간은 1.1~12.31)간주임대료는 3억원 x 365 x 1.2% x (1/365) = 3,600,000원으로 계산됩니다.부가가치세의 간주임대료 계산식은 소득세법이나 법인세법의 계산식과 차이가 있습니다.간주임대료에 대한 부가가치세는임대인이나 임차인 아무나 부담해도 되나, 세금계산서 발급은 안됩니다간주임대료는 보증금의 이자상당액을 임대료로 환산한 것으로 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이지만, 임대차 계약에 따라 간주임대료의 부가가치세를 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있습니다.하지만, 간주임대료는 누가 부담하던지 세금계산서는 발급 대상이 아닙니다.부가, 부가46015-3637 , 2000.10.26[ 제 목 ]간주임대료에 대한 부가가치세의 임차인 부담 가능 여부[ 요 지 ]부가가치세가 과세되는 부동산을 임대하고 받은 전세금 또는 임대보증금의 이자상당액(간주임대료)에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있는 것임.기본통칙(부가가치세법)16-57-1 【 간주임대료에 대한 세금계산서 발급 면제 】 부동산임대에 따른 간주임대료에 대한 부가가치세를 임대인・임차인중 어느 편이 부담하는지에 관계없이 영 제57조에 따라세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 없다.월세가 연체된 경우라도, 간주임대료 계산시 보증금에서 차감하지 않습니다임차인이 월세를 미지급하고 있어 임대계약이 종료되면 미지급 월세분을 보증금에서 차감하더라도 간주임대료 계산시의 못받은 월세를 보증금에서 차감하지는 않습니다.다만, 중도에 임대차 계약을 변경하여 월세를 미지급하고 남은 기간 동안 보증금에서 차감하는 것으로 약정을 한다면 간주임대료 계산시에도 미지급된 월세를 보증금에서 차감할 수 있습니다.부가, 부가46015-905 , 1998.05.01[ 제 목 ]간주임대료 계산시 연체임대료의 차감 여부[ 요 지 ]임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는지급받지 못한 동임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.[ 회 신 ]부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 붙임 기 질의회신문(부가46015-2338, ‘97. 10. 15) 을 참조하시기 바랍니다.정리하면,이상 부동산임대용역의 경우, 보증금에 대한 간주임대료 계산 대상과 방식에 대해 알아보았습니다.소득세와 법인세 계산시 간주임대료와 차이가 있으며, 단순히『보증금 적수 x 1.2%(22년말 기준) x 1/365』로 계산됩니다.그리고 간주임대료에 대한 부가세 부담은 약정에 따라 임차인이 할 수도 있는 것이나 세금계산서 발급대상은 아닙니다. 또한, 연체된 임대료가 있더라도 임의로 간주임대료 계산시 임의로 보증금에서 차감할 수 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고/부가가치세신고대행/김해,양산,부산세무사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.최근 상담 중 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 바로'전세 끼고 증여하면 세금이 줄어들지 않나요?'입니다.전세 (혹은 채무) 를 껴서 증여하는 방법을세법상 '부담부 증여' 라는 단어로 표현합니다.그냥 증여하는 것이 아닌부담을 포함하여 증여하는 것입니다.부담부증여는 단순한 증여가 아닙니다.세금이 줄어드는 효과가 있을수도 있지만,오히려 세금이 더 많이 나올수도 있습니다.증여세와 양도세, 취득세를모두 고려하셔야 합니다.오늘은 부담부증여를 할 때 고려해야 할세법 규정을 정리해보도록 하겠습니다.AI 활용부담부증여란 무엇인가부담부증여란,(1) 부동산을 증여하면서(2) 전세보증금 또는 대출 등 채무를 함께넘기는 것을말합니다.예를 들어아파트 시가 10억전세보증금 4억이 아파트를 자녀에게 증여를 한다면자녀가 4억원의 채무를 인수하게 됩니다.여기서부터 세금 구조가 달라집니다.왜 세금이 나뉘어 계산될까?세법에서는 부담부증여를채무 부분 → 양도채무를 제외한 부분→ 증여로 구분합니다.즉, 한 번의 거래에서'양도'와 '증여'가 동시에 발생하는 것입니다.증여세 : 수증자 부담일반 증여와 마찬가지로'증여'된 가액에 대해서는수증자 (받은 사람) 이증여세를 부담합니다.위의 예시에서 시가 10억 채무 4억 이라면채무를 제외한 증여 부분 6억에 대해서는'증여세' 를 부담하게 됩니다.양도소득세 : 양도자 부담채무금액 4억원에 대해서는양도자 (준 사람) 이양도세를 부담하게 됩니다.이때 양도소득세는 일반 부동산을 양도할 때와 동일하게비과세, 중과세, 감면 규정이 동일하게 적용됩니다.만약 다주택자가 부담부증여를 한다면채무 부분에 대한 양도세를 계산할 때똑같이 '중과' 가 적용되는 것입니다.반대로 1세대 1주택 비과세도 적용이 가능합니다.동일세대원에게 부담부증여한 주택의 양도세 또한비과세가 가능하다는 예규가 있습니다.(서면인터넷방문상담5팀-640,2008.03.24.)양도소득세가 중과되지 않는 경우라면일반적으로 단순 증여 보다부담부 증여가 세부담이 적습니다.하지만 부담을 양도하는 경우,실제 채무 상환도 자녀가 직접 이행해야 합니다.부담부증여 이후 채무 상환시자금출처 소명요구가 발생할 수 있습니다.만약 부모가 대신 상환해준 경우재증여 문제도 발생할 수 있다는 점 꼭 참고 바랍니다.따라서 자녀의 소득 및 자산을 고려하여증여 부분과 양도 부분을 적정하게 반영하는 것이 좋습니다.시가 10억, 채무 4억, 취득가 5억 기준 양도세를 계산해보겠습니다.cf. 장기보유특별공제, 기본공제 고려하지 않음.취득세 : 취득자 부담수증자는 증여세 뿐만 아니라취득세도 납부하게 됩니다.이때 취득세는 무상취득분과 유상취득분으로 구분하여무상취득분은 증여 취득세율 (3.5%, 중과세 12%)유상취득분은 매매 취득세율 (1~3%, 중과세 8%, 12%)각각 나뉘어서 세금이 적용됩니다.10억 중 채무 4억에 대해 부담부증여를 했다면,4억에 대해서는 1% 유상취득세를6억에 대해서는 3.5% 증여취득세를 납부하게 됩니다.중과가 되는 경우라면 어떨까요?해당 주택이 공시가 3억원 이상의 조정지역 주택이라면증여취득세는 3.5% 가 아닌 12%가 적용이 됩니다.다주택자인 자녀가 부담부증여를 받게 된다면유상취득세는 1%가 아닌 8%, 12%가 적용됩니다.한편 취득세에서는이런 규정도 있습니다.'증여받는 자의 소득이 입증되지 않으면유상취득분을 인정하지 않고 주택 전체를무상으로 취득한 것으로 본다'그럼 전액에 대해서 무상취득세율이 적용되어10억 X 3.5% or 12% 가 적용되기 때문에이 부분도 꼭 고려하셔야 합니다.중과 아닌 일반 세율 적용시 기준입니다.일반 증여 vs 부담부증여시가 10억, 채무 4억에 대한 일반증여와 부담부증여를 비교해보도록 하겠습니다.중과를 제외하고 일반 세율을 기준입니다.일반적인 기준으로 단순증여보다부담부증여가 세절감 효과가 있으나1) 채무 상환 내역 사후관리2) 취득세 중과세 이슈3) 양도세 중과세 이슈등을 고려한다면 세액이 완전히 달라질 수 있으니꼭 사전에 검토하시고 진행하시길 바랍니다!위의 글은 세무사가 직접 검토, 작성한 글입니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

[양도소득세]상생임대주택 특례적용 신고서 제출 필수 여부(제출 안해도 비과세 가능)★상생임대요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함기준-2025-법규재산-0020 [법규과-1186]등록일자 : 2025.06.11.생산일자 : 2025.06.04.요 지상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택, 장기임대주택, 상속주택을 보유하는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 가능회 신귀 과세기준자문의 사실관계와 같이, A주택과 ｢소득세법 시행령｣제167의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택”)을 소유하던 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 같은 영 제155조 제2항에 따른 C주택을 상속받은 후 같은 영 제155의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 A주택(거주주택)을 양도하는 경우 같은 령 제155조제20항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.또한 같은 영 제155조의3 제5항에 따른상생임대주택에 대한 특례적용신고서 및 직전임대차계약서, 상생임대차계약서를 양도소득세 과세표준 신고기한까지 제출하지 못한 경우에도, 1세대가 직전 및 상생임대차계약을 체결하고 해당 계약의 요건을 충족한 것이 확인되는 경우 특례규정을 적용받을 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’10.07.11. 甲, A주택 취득○’14.06.28. 甲, B주택 취득 및 장기임대주택 등록* * ’18.9.7. 장기일반민간임대주택으로 등록, 소득령§167의3 의 장기임대주택 요건을 갖춘 것으로 전제○’16.09.28. 乙(甲 의 배우자), C주택 상속으로 취득○’24.10.31. 甲, A주택 양도, 3주택으로 보아 양도소득세 신고납부○’25.01.15. 甲, A주택*에 대해 거주주택 비과세 가능한 것으로 보아 경정청구 * 거주이력 없음, 소득령§155의3 상생임대주택 요건 모두 충족한 것으로 전제2. 질의내용○(질의1)거주주택과 상속주택, 장기임대주택 보유 중 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 거주주택 양도시, 1세대1주택 비과세 가능 여부○(질의2)‘상생임대주택에 대한 특례적용신고서’를 법정신고기한 내 제출하지 않은 경우에도 상생임대주택 요건을 충족한 경우 2년 거주요건을 면제받을 수 있는지 여부3. 관련법령소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조,제155조의2,제156조의2,제156조의3및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는제154조제1항,제155조제20항제1호및제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정2022.8.2,2023.2.28,2024.11.12>1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정2022.8.2,2023.2.28>④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설2023.2.28,2025.12.30>⑤제1항을 적용받으려는 자는법 제105조또는제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지재정경제부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정2022.8.2,2023.2.28,2025.12.30>좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트